关于商品房买卖合同存在的有关问题1.doc

关于商品房买卖合同履行中存在的违约及物业服务收费违规等问题根据商品房买卖合同中出卖人：陕西天竹置业有限公司（以下简称出卖人）不履行合同存在以下违约责任及陕西紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业）服务收费违规等问题如下：一、 出卖人逾期交房承担违约责任按照业主与出卖人在2007年9月10日双方签定的商品房买卖合同第八条交付期限，应当在2008年10月30日前，业主拿到钥匙时间是2009年3月，紫竹物业服务收费时间为2009年2月15日，就按紫竹物业服务收费时间2009年2月15日计算，违约时间为77天，依照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，“按第1种（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金”。二、 房地产权属证书的违约根据天竹综合大厦业主截至2011年11月2日的今天，未取得房地产权属证书。因此，依照合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。三、 暖气逾期交付使用的违约依照合同第十四条 “第1项电梯，水，电，有线电视，宽带，天然气，暖气，保安监控于交房时安装到位；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人以书面形式将使用瑕疵问题通知出卖人； 2、出卖人在收到使用瑕疵通知的30天内达到约定标准否则参照本合同第九条款”及合同附件四：补充协议第三条“第2项暖气在房屋交付后第二个采暖期交付使用”的约定。合同第八条交房期限，应当在2008年10月30日前，房屋交付后第二个采暖期交付使用自2009年11月15日起计算违约金的时间。书面约定从2011年11月2日起书面通知至2011年12月2日止，依照2、出卖人在收到使用瑕疵通知的30天内达到约定标准否则参照本合同第九条款”支付 违约金。 自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金”。四、紫竹物业服务收费未按照国家有关规定的标准收取根据陕西省住宅小区物业服务指导标准二级收费每平方米1.2元的基本要求“1、按规定签定前期物业服务合同，公示服务标准、收费标准。8、建立回访制度，有回访记录，年回访率95%以上。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上”，等规定收费。目前，违规问题是紫竹物业与业主签订“物业服务合同” 内容不一致，有的业主签订的“物业服务合同”第三条“第1项收取标准：按建筑面积暂定每月每平方米1.2元收取，2009年5月31日以前按照每平方米0.7元收取，2009年5月31日至2009年12月31日按每月每平方0.9元的暂定标准收取”。 有的业主签订的“物业服务合同”第三条“第1项收取标准：按建筑面积暂定每平方米0.9元收取；2009年5月31日以前按照每平方米0.7元收取，以后按每平方米0.9元的暂定标准收取”。 紫竹物业自2010年1月起，每月按二级收费标准每平方米1.2元收取，严重质价不符，不符合国家物业收费管理办法等规定。 我们业主不明确该物业向陕西省物价局备案收费标准提供什么“物业服务合同”。结合小区的物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量等因素，紫竹物业不符合二级每平方米1.2元收费标准，物业服务达不到三级服务标准，收费按等外标准每平方米0.7元收取的规定收取。五、业主意见（一）以上违约违规问题业主要求出卖人和紫竹物业在2011年11月4日给予答复，否则依照双方签定的合同“第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。”（二）紫竹物业服务收费标准拿出相关批文，对小区以前服务收费签定的“物业服务合同”，要拿出向陕西省物价局备案收费的“物业服务合同”，并与每户业主重新签订一致的“物业服务合同”后，向陕西省物价局备案收费，公示服务标准、收费标准，已多收部分退给业主或抵以后物业服务收费，未交的按重新备案后收费标准补交。（三）小区停车收费等问题，按2011年9月29日，在天竹综合大厦业主与出卖人、紫竹物业负责人开会时业主提出条件进行解决。（四）在2011年11月4日业主与出卖人、紫竹物业负责人的约定，由出卖人向业主每人提供一份2011年9月29日的会议记录。（五）在本小区尚未成立业主委员会前，2011年11月