租赁合同如何约定装修条款.doc

房屋租赁合同如何约定装修条款字体大小：大 | 中 | 小 2010-01-11 17:32 - 阅读：191 - 评论：0关于房屋租赁合同中装修纠纷的裁判规则，合同法未作明确规定，只有两处有所涉及。一是第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。二是第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。但这两个条款仅是对承租人从事装修的限制，未经同出租人的同意，承租人擅自装修，出租人可以要求承租人恢复原状。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称解释）2009年9月1日正式施行。解释在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿，但当事人另有约定的除外。因此，对于承租人来说，如果没有约定可以经过出租人同意对房屋进行装修，承租人可能面临侵权，且装修物无法得到补偿的不利困境；如果期限届满时，如果租赁合同没有约定装修物的补偿，则出租人无需补偿。基于上述论述，笔者以为，房屋租赁中的装修条款应约定如下事项（示范条款中的甲方为出租人，乙方为承租人；下述示范条款对出租人有利，适用于出租人，建议出租人不引用，做相应修改）：1、约定出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，如果同意那么装修或改造的条件及装修或改造的标准是什么、违反约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。示范条款：第 条 房屋使用与装修乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。因乙方未按甲方书面同意的方案施工，导致房屋的主体结构受到破坏的，甲方有权选择以下权利中的一种、几种或全部：（1）没收装修保证金；（2）依附于房屋的装修归甲方所有；（3）要求乙方恢复原状；（4）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。2、约定房屋交付时附属设施和设备的状况（最好以制作附件的形成加以明确），对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体要求。示范条款：第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）_(区、县)_ ；门牌号为 。2、出租房屋面积共_ 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）。3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。3、如果有新装修或添设附属设施、设备，应明确约定租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。示范条款 第 条 违约责任 1、若乙方违约，导致甲方解除合同的，甲方不承担任何对乙方装修费用的补偿责任。 2、若甲方违约，导致乙方解除合同的，由甲方赔偿乙方装修费用的残值部分。3、因租赁期间被拆迁导致合同解除时，甲方不对乙方承担任何补偿责任。若拆迁人对甲方就该租赁房屋有装修方面的补偿时，该权利由乙方享受。（城市房屋拆迁管理条例第十三条：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。）4、合同期满，双方权利义务终止，甲方无需对乙方进行任何补偿。4、除此之外，合同还可以约定装修期限、装修免租期；装修保证金等。（1）通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费外，无须支付房租租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金；（2）为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中的义务。）示范条款：装修期间：装修期属于本合同租赁期的一部分，不再独立计算。装修免租期 肆 个月，即自 年 月 日起至 年 月 日止，优惠免租期 壹 个月，即自 年 月 日起至 年 月 日止。装修免租期及优惠免租期内乙方无需向甲方支付租金，但需支付物业管理费、营业水电煤气费等其他约定的应付费用。装修保证金乙方在签定合同后 日内须向甲方交纳装修保证金