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湖北省2015年下半年房地产估价师案例与分析：商业房地产市场调查研究报告内容构成试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于_。 A收益现金流风险 B资本价值风险 C比较风险 D未来运营风险 2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.63、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。 A销售状况价值论 B市场供求价值论 C生产费用价值论 D经济花费价值论 4、下列关于房产分幅图的描述有误的是_。 A是测绘分丘图和分户图的基础资料 B是绘制房产权证附图的基本图 C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点 D是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图5、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定 6、某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列不属于房地产商业物业市场的是。 A：写字楼市场 B：零售商场或店铺 C：休闲旅游设施市场 D：仓储用房市场 E：借款合同 8、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。 A：灯光污染 B：其他可见光污染 C：视觉污染 D：眩光污染 E：执行层的组织协调 9、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为_元。 A1655.33 B1719.43 C1743.69 D2149.29 10、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析11、按照中华人民共和国物权法规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经_的业主同意。 A专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 12、工程造价控制是_控制。 A部分管理 B自我调解 C全过程动态 D总价绝对 13、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断14、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 15、违章建筑是指。 A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。 A：建筑红线后退距离 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面积 E：执行层的组织协调 17、不属于宏观经济政策目标的是。 A：充分就业 B：消费质量 C：价格稳定 D：经济增长 E：执行层的组织协调 18、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算【2003年考题】 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法 E：工业用地的监测点评估价格 19、某套住宅建筑面积为100，套内建筑面积为92，使用面积为80，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格 20、物业管理是一种_的管理。 A企业化 B人性化 C辅助型 D引导型 21、用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=【2004年考题】 A： B： C：n D： E：工业用地的监测点评估价格 22、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格23、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。 A：开发商 B：委托人 C：估价机构 D：工商局 E：工业用地的监测点评估价格 24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是元。 A：76800 B：79104 C：77952 D：81562 E：工业用地的监测点评估价格25、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是【2006年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为_。 A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 2、房地产投资方案比选通常是在之间进行。(2009年试题) A：独立方案 B：互斥方案 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同3、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。 A：领导定价法 B：认知价值定价法 C：成本加成定价法 D：随行就市定价法 E：借款合同 4、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.75、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题) A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同 6、下列关于标准差的表述中，正确的有(2008年试题) A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优 C：标准差相同、期望值大的方案为优 D：标准差系数大的方案为优 E：标准差系数小的方案为优 7、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中正确的是_。 A房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任 B经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取出让或行政划拨的方式供应 C商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 D房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收 E在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 8、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。 A：保留价不同于起拍价 B：保留价同于起拍价 C：起拍价可以低于保留价 D：起拍价可以等于保留价 E：起拍价也可以高于保留价 9、收益法适用的条件是房地产的_。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。 A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参与者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定11、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括_等。 A建筑高度 B建筑结构 C容积率 D土地使用权来源 E土地用途 12、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。 A：消防验收 B：规划验收 C：环保验收 D：人防验收 E：借款合同 13、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。 A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人 B：该耕地的土地补偿费最少为6万元 C：该耕地的土地补偿费最高为10万元 D：征收该耕地需要报A省人民政府审批 E：执行层的组织协调14、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。(2008年试题) A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则 D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调 15、以为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 A：保险基金来源的不同 B：被保险标的的不同性质 C：保险的实施形式 D：保险标的的价值确定与否 E：执行层的组织协调 16、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：债券 B：股票 C：货币和货币资金 D：黄金 E：执行层的组织协调 17、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中_。 A区位因素 B社会因素 C实物因素 D权益因素 18、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。 A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响 B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽 D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利 E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的 19、净租的形式一般有（）。 A租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C所有的经营费用，都由租户直接支付 D租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E租户的租金可按不同时间支会给业主 20、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。 A容积率 B空置率 C利息备付率 D成本利润率 21、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率 D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 22、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品23、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价