评估咨询报告.doc

0000咨询报告*有限责任公司二一一年十二月二十二日 目 录一、委托方1二、受托方1三、咨询对象2四、咨询目的2五、咨询对象区域分析2六、重庆市商业物业市场分析3七、类似商业物业可比较案例分析4八、类似区域车库价值分析5九、价值估算6十、咨询结论7十一、需要关注的问题及注意事项8十二、其他需要特殊说明的事项8000有限责任公司 00000结果报告 0000咨询报告一、 委托方单位名称：*联系人：00经理联系电话：、 受托方名 称：*有限责任公司组织机构代码证：20330000董 事 长：222222222法定代表人：222222222住 所：*联系电话：*6610/20/30/40/50/60/70/80评估机构资质等级 ：1、土地评估中介机构注册证书注册号：*发证机关：中国土地估价师协会执业范围：全国范围内从事土地评估业务2、房地产估价机构资格证书资格等级：3级证书编号：建房估证字（2011）00000号发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部3、资产评估机构执业资格证书资格等级：综合评估B级资格证书编号：000006发证机关：重庆市资产评估机构资格评审委员会三、 咨询对象位于江北0000000000000000000000000000000（非写字楼部分）。四、 咨询目的为委托方了解咨询对象现行市场价格及预测00000提供参考意见。五、 咨询对象区域分析咨询对象地处江北嘴CBD的最西端，紧邻黄花园大桥面向嘉陵江。未来几年内将拥有一条过江隧道、双轻轨(轻轨6号线和9号线)、三大桥(朝天门大桥、黄花园大桥、千厮门大桥)、四立交(江州立交、江北立交、三洞桥立交、聚贤岩立交)的立体交通网络，交通优势明显。江北嘴中央商务区是2010年6月18日，中国第三个副省级新区两江新区产业规划中“一心四带”的“一心”。 江北嘴CBD通过积聚性和辐射能力的体现，将成为成都、西安、重庆西三角，甚至整个西部大开发的引擎和发动机。由于云集了金融、贸易、保险等跨国公司的总部，这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，江北嘴CBD实际上是市场经济体制下西部地区的一个经济枢纽机构。江北嘴CBD将集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施。现已经入驻的则几乎是清一色的金融机构。银行机构包括工行重庆分行、农行重庆分行、中国银行重庆分行、国开行重庆分行、华夏银行，保险机构则有中国人民人寿保险股份有限公司等，本地金融机构如重庆农村商业银行、西南证券、重庆银行也选择在江北嘴设立区域总部。江北嘴CBD是世界、国内500强西南总部首选地，也必会成为这个城市的人才聚集地。根据相关规划到2012年，江北嘴将有200万平方米、30栋高层建筑拔地而起，金融核心区初见端倪。 到2015年，将有600万平方米建筑竣工投用，基本建成江北嘴金融核心区；到2018年，一个功能完善、配套齐全的长江上游金融核心区将全面建成。届时，江北嘴将实现重庆80%的金融机构在此集中布局，30%的金融机构存贷款余额在此产生，金融业增加值达到750亿元。 江北嘴中央商务区将代表着整个城市的最精华、超景观的一片区域，江北嘴CBD必将成为重庆的财富聚集地，代言一个城市的财富。重庆江北嘴CBD有着重庆“陆家嘴”之称，数年之后，必将成为长江上游地区金融核心区域、中国西部财富聚集之地。咨询对象所在的“重庆金融中心” 是集写字楼、商业为一体建筑综合体，将打造为中高档餐饮及高档娱乐会所为主，其他综合性业态组合模式为辅的商业形式，本次咨询对象为“重庆金融中心”C座1至4层商业及地下车库，该幢大楼建筑高度71m，建筑共17层，大堂挑高8.9m，标准层层高3.9m，标准层单层面积1910。其中第1-4层为临江商业用房，正朝嘉陵江。六、 重庆市商业物业市场分析2011年上半年重庆物业市场表现活跃，重庆市优质写字楼投资及自用需求非常强劲，推动资本值再创新高。零售地产市场需求持续旺盛，国际时尚及潮流品牌纷纷进驻重庆市场，使得购物中心空置率进一步下降，租金水平也保持上扬。2011年上半年，全市优质写字楼净吸纳量达到73,724平方米，较去年下半年环比增长34,396平方米。第一季度，中国农业银行购买了位于解放碑联合国际的部分楼层作为办公自用，交易面积高达19,600平方米。位于南岸的国汇中心也颇受国内企业的青睐，第二季度有两家内资企业分别购买了该物业的一层楼面，交易面积共计3,200平方米。新的优质写字楼越来越受到购房者青睐。不管是投资还是自用，写字楼成了房地产市场最畅销的物业类型。受目前写字楼这种强劲市场需求推动，上半年重庆市优质写字楼资本值显著增长，较去年年末增长10.4%。2011年上半年，长江国际、龙湖国际和协信中心等优质写字楼相继入市，其中长江国际成为继大都会商厦后的重庆第二个标准甲级写字楼项目。2011年上半年重庆优质写字楼新增供应量达到127,024平方米，市场总体量达到513,170平方米，与去年下半年相比上升32.9%。与此同时，核心商圈的优质写字楼项目却有不俗表现，整体租金呈上涨趋势，尤其是位于解放碑的标准甲级写字楼大都会商厦，一直受到知名企业的青睐，今年上半年，大都会商厦平均租金较去年年末上涨约4.4%。2011年上半年，重庆商铺市场需求强劲，购物中心表现尤为突出。截止今年6月，购物中心整体空置率为7.1%，较去年年末下降约4个百分点。今年一季度，时尚品牌NOVO的第一家独立百货入驻重庆解放碑，吸引大批国际流行时尚品牌进驻；第二季度，部分国际潮流品牌也涌入了重庆市场。旺盛的市场需求带动重庆零售物业租金在上半年保持上涨态势，截至今年6月，零售物业首层平均租金达到734元/平方米/月，较去年年末上涨3.1%。2012年将有包括位于核心商圈的英利国际金融中心和富利海洋广场以及非核心商圈的南坪协信城星光时代广场和重庆财富中心等购物中心竣工入市。随着越来越多的优质物业入市，新兴商圈将得到显著发展。七、 类似商业物业可比较案例分析1、“国际社区”国际社区位于重庆CBD南区弹子石组团C分区，地块东侧紧靠弹子石片区主干道腾龙大道，将来可通过立交桥系统与大佛寺大桥和朝天门大桥连通。西侧紧邻南滨路，直面浩瀚长江，远眺对岸塔子山公园。地块南侧为朝天门大桥，紧邻政府规划的总部经济区。北靠已建成的内环高速大佛寺大桥南桥头引桥以及美心集团用地，目前已部分开发为滨江风情街洋人街。国际社区商铺在售，面积在20200多平米之间，起价20000元/平米，最高约50000元/平米，商铺租金约为200-300元/月平方米。2、“龙湖时代天街”龙湖时代天街是百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街。龙湖时代天街位于重庆渝中大坪大石路，项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。价格从3万-8万不等，商铺租金约为400-600元/月平方米。3、“协信城”协信城商铺位于南坪中心步行街，为南岸区2009年10大重点建设工程，项目占地面积约54000，规划建筑面积约46万，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球打造的城市级高端综合体。协信城1、2号楼底楼商铺在售，商铺面积为55-260平米，均价85000元/平方米，2楼价格30000-40000左右，商铺租金约为300-500元/月平方米。目前重庆商业物业市场相比国内其它一、二线城市总体价格水平不高，发展趋势较平稳。随着未来大量优质商业物业的增加，以及重庆庞大的消费人口和高速发展的经济支撑，具有坚实基础的商业物业地产也将越来越受到零售商以及投资机构的青睐。八、 类似区域车库价值分析根据相关数据显示，截至去年年底，南坪商业繁华区域（商圈）停车位共3664个；九龙坡商业繁华区域停车位共2660个；渝中区商业繁华区域停车位共4707个；沙坪坝区商业繁华区域停车位共2550个；江北区商业繁华区域共5362个。据解放碑商圈办统计，目前每天进出解放碑地区的车辆已高达10万辆次以上。车位难求，车库紧张，让停车位的价值凸现。同时，重庆主城区停车场租金居高不下，停车位已经开始成为投资的一项指标。最具有投资价值的停车位，应当是位于主城区商圈的核心地段，尤其是商务写字楼及商服业的停车位。 据调查，重庆市城区中心位置的车位售价普遍在15万至20万之间，租金在800-1200元之间 ，目前重庆机动车保有量已经超过300万辆，还在以日均3000辆的速度增长，主城区保有量超过60万辆，仅主城车位缺口就达14万之多。由于土地的稀缺性和不可再生性，今后车位势必更加紧张。所以，停车位作为稀缺资源的升值潜力已毋庸置疑。九、 价值估算“十二五规划”提出“转变需求结构”，“形成消费、投资、出口协调拉动经济增长的新局面”，显然“转变发展方式”已经成为“十二五规划”的主线，但从2011年我国所处的国际背景和发展阶段来看，宏观经济仍将在未来几年内延续既往的发展模式，投资增长仍将在经济增长结构中占据显要的位置，房地产市场发展的基本面并不会发生根本性的变化。2008年全球金融危机后，由于主要发达国家的经济形势发生了很大变化（比如需求疲软、经济乏力、失业加剧、美元贬值），打破了中国原有的以外需为导向的经济结构的均衡，宏观经济在未来面临很大的结构调整压力，“十二五规划”经济转型的内在逻辑就在于此。但在目前科技尚无重大突破、不能形成新的主导性比较优势产业的前提下，“转变发展方式”目前没有能够破题的地方，以经济增长为导向、以投资为动力的发展模式，在未来几年内还不可能出现实质性的转型，增长、就业、物价和国际收支等都会围绕这个模式的基本逻辑上下波动，投资仍然是需求的主角，在各个实体行业产能过剩的背景下，各地政府对于房地产投资在投资需求中所起的重要作用不可能轻视。总体上看，未来几年内的宏观经济运行总体上不会出现太多的“新意”，房地产市场运行的基本面并不会发生根本性的变化。通过对该区域类似房地产交易情况的调查、分析，认为商业用房的市场售价差异主要原因是商业成熟程度、人气、临街状况、周边商服氛围、交通状况、建筑规模、建筑体量等。咨询人员通过实地勘查和市场调查，根据咨询对象的实际情况，咨询对象所在楼盘目前也在销售当中，其商铺销售建筑面积价格达到了55000元/平方米，经过综合分析认为：咨询对象的稀缺性、不可替代性、不可移动性决定了其市场售价，重庆城市的价值正在快速提升，其中心城市的定位会大大凸显商业地产价值。通过对相关案例的比较分析，江北嘴中央商务区将代表着整个城市的最精华、超景观的一片区域，江北嘴CBD将成为重庆的财富聚集地，代言一个城市的财富，与重庆传统商务中心解放碑CBD相互依托，较其他案例区位优势明显，目前1-4层商业用房建筑面积销售均价为35000-50000元/平方米，租赁均价为400-600元/平方米月，结合经济走势及江北嘴CBD未来规划实施情况，预计未来5年内建筑面积均价将以每年8%-10%速度增长，其市场价格5年后可能达到60000-80000元/平方米左右，租金价格5年后可能达到800-1000元/月.平方米；地下车库的车位目前销售价格一般在12-15万元，车位租金在500-800元/月，随着商业企业的大量入驻，预计5年后车位销售价格可能达到18-20万元，车位租金可达1000-1500元/月。十、 咨询结论通过分析、测算，咨询对象重庆金融中心C栋裙楼商业用房第1至4层及地下车库的价格趋势如下：当前市场价格：1、商业用房销售均价：35000-50000元/平方米租赁均价：400-600元/平方米月2、地下车库车位销售均价：12-15万元/车位车位租金：500-800元/车位月五年后市场价格预测：1、商业用房销售均价：60000-80000元/平方米租赁均价：800-1000元/平方米月2、地下车库车位销售均价：18-20万/车位车位租金：1000-1500元/车位月十一、 需要关注的问题及注意事项已就目前来说，重庆的优质物业并不多，重庆目前是经济高速发展的城市，商业物业的发展和经济发展不匹配，大量世界500强来到重庆，商业物业需求越来越高。商业物业的地理位置、区域配套、配租价格都会影响到商业物业的发展。要规避商业物业的风险，应该注意以下几点：第一，商业物业要有准确的市场定位，要仔细分析区域特性和目标群