谈谈创意产业园项目的预算管理与成本控制.doc

谈谈创意产业园项目的预算管理与成本控制 朱建平 天津市建苑房地产开发有限公司摘 要：本文作者结合自身接触的实际案例阐述了关于创意产业园改造项目在预算管理与成本控制方面应该注意的一些问题。主要从改造思路和过程中应注意的各分项成本包括园区配套工程与房屋改造工程几方面进行了论述，本文作者围绕低成本低租金本色经营的改造思路，阐述了自己总结的一些观点，意在与同行交流探讨。 关键词：创意产业园、改造思路、预算、成本预算管理与成本控制一直是企业管理的重点，本人一直从事房地产开发的预结算工作，对房地产项目开发预算管理与成本控制有了一定了解，业内人士也总结出好多关于房地产项目预算管理与成本控制的经验，这方面的文章在各类书刊杂志上也看到许多，这里我就不再多叙，在这里我要说的是一个近几年兴起的一个行业创意产业园改造项目。07年我们公司做了一个创意产业园改造项目，经过一年来的改造，园区已改造完毕，因为由我负责该项目的预算管理与成本控制，项目结束后，发现创意产业园项目与以往的房地产开发项目在成本控制与管理上还是有很大不同的，觉得有一些体会应该和大家共同分享与探讨。一、改造思路：1、低成本与低租金的本色经营模式：创意产业园就是利用工业旧厂房和旧仓库开阔、宽敞的空间，来打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地，把文化创意整合到城市规划当中，既可保留好文化建筑，又能给城市旅游增添新景点，同时可加快推进都市型经济的发展，为城市发展带来源源不断的新增财税收入。因为创意产业园低廉的建设成本，使其租金相对低廉，并且享有多种优惠政策，因此与有着高额的建设和运营成本的传统商务区相比，更具竞争力。 可以看出，创意产业园的优势，是它低廉的建设成本，因此创意产业园改造项目的赢利点，就是要保证建设成本的低廉。而决定建设成本的主要条件，就是园区定位。园区定位的模糊曾经成为一些创意产业园区面临出租情况不好的困境。在改造过程中，受房地产新建项目的开发模式影响，过分追求美好，使园区投资商的钱袋子越来越空，为这样美好的工作环境所要付出的代价已不知不觉中超过了园区租金的承受能力，大量的改造资金致使房租不断上涨。在回收成本的压力以及市场的作用下，创意产业园的发展开始因高房租而止步不前。市场和房租水平的限定使保持本色以节约成本成为创意产业园区能够生存发展的最好方式。二、项目成本预测应注意的问题 ：创意产业园与房地产新建商品房不同，由于是新兴事物，没有一套完善的章法可以遵循，也没有一套健全的监管体系，所以，好多工作需要在摸索中进行，好多不确定性使预算管理与成本控制难度加大。好多改造费用并不能在图纸里完全反映，更没有案例可以参考，而是需要一项项考察现场实际情况方可作出定论。尤其在项目谈判阶段，能否较准确的作好成本测算，成为项目是否顺利获得并且实现赢利的关键。（一）、配套工程：1、电力：旧厂房电力配套应该是最完备的，尤其是电的容量由于是从事工业生产一般都很大，足以满足办公要求。但为了便于日后的维修和确保线路负荷的安全，应该对线路位置走向、线缆材质直径等详细了解存档备查，最好能够有一张地下管网图，但由于一些厂子闲置时间太长无人管理造成基础资料缺失，所以只能现场了解。了解了以上情况，才能确定电力配套工程费用的具体数额。2、采暖：旧厂房暖气大多是自己烧锅炉，而且大部分房屋没有采暖设施，即使有也大多锈蚀不能使用，锅炉房也随着厂子的废弃而停止，所以采暖系统地下管网需要重新铺设，这部分的费用应在预算之内，而且增容费用也需要与供热部门协商一并考虑在预算之内。3、给水：厂区给水系统一般都比较完备，容量基本都能够满足使用，对于闲置时间不太长的厂区，可以继续利用原有管道，只要做一些检测维护工作就可以了，对于闲置时间太长的厂区，如果管道年久失修，就需重新铺设了，所以先期预算一定要认真考察现场实际情况，根据实际情况决定预算投入。4、消防：厂房的消防标准因为年代较早与现行消防标准相差很大，大都不能满足要求，尤其对于一些木结构的厂房，消防一定要考虑到位，不仅仅是为了单纯满足消防验收的要求，在使用安全上也确实应该予以重视。所以这部分费用要考虑全面。5、排水：旧厂房排水系统一般都比较简单，考虑的主要是雨水排放，基本不能满足办公的使用要求，尤其大都没有卫生间，包括化粪井在内的整个排水系统基本都需要重做，这部分费用与房地产项目区别不大，费用一定要考虑进去。6、弱电：旧厂房的弱电系统也属薄弱环节，即便有电话，也集中在办公区，大部分厂房还是没有的，现在经过改造要满足办公的要求，电话网络必须齐备，这也是预算要考虑一部分。（二）、房屋改造工程：厂房因年代和使用情况不同完好程度各异，归结起来大概要从以下几方面考虑： 1、门窗：厂房大多是钢窗，根据其完好程度决定是否需要更换，如果由于多年闲置的原因发现已锈蚀严重，密闭性不好，那就需要考虑更换，因为没有图纸审查与节能的强制要求，如没有特殊使用要求，单从节省造价方面考虑，应尽量采用推拉窗、上悬窗，单玻。2、屋顶：因厂房层高一般都很高，且多为屋架或无梁楼盖形式，所以对于保存较好的屋顶，应尽量保持原有形式，对于比较破旧的屋顶，在修复后可喷涂深色涂料，对于木屋架，可以采取必要的防火措施后保持原始状态，既形成特色，又节省费用。 租户入住后，租户可以根据自己企业要求决定顶棚形式再进行二次装修。3、外墙面：厂房大多是清水砖墙面，对于一些返碱现象严重的砖，就需要进行掏碱处理，由于处理面积按平米核算，所以要认真考察现场情况，仔细核算工程量。墙面修复完毕，可以根据园区设计风格考虑墙面处理方式，一般采用涂料、面砖，也可打磨清洗后保持本色。4、内墙面：内墙面改造的原则应该是整洁，可以根据具体情况保持原有风格，可以旧，但不可以破。如果象新房的交工标准，既增加了投入又失去了创意园特有的魅力。5、地面：厂房的地面多以水泥地面或磨石地面为主，改造中尽量作好保护，对于破损部分进行修复，没有必要重新做地面面层。6、暖气空调：由于层高大的原因，采暖空间加大，采暖工程费用较高，应事先确定租户入住后是否需要吊顶，确定吊顶高度后采暖设计结合吊顶后层高进行配置暖气片数。对于空调，由于层高大的原因，采用空调制冷效率极低，既增加初始投入，又增加日后使用费用，因为层高大室内比较凉爽，可以采用吊扇，效果很好，有特色又经济适用。7、空间分隔：由于厂房多为大空间，所以除上下水多考虑一些预留外，分隔墙应根据招租情况和租户要求分阶段进行。这样可以使招租更灵活，也避免了重复拆改，节省了费用。（三）、景观道路工程： 1、景观工程：为了节约成本，景观工程也不应过多投入，简单、自然、整洁但要有特色，应该根据园区特点进行改造，比如一些工业废弃设备、器具可以加以处理作为雕塑，墙面进行涂鸦、做一些特色指示标牌等。2、道路工程：厂区道路在保证无土路面、平整的前提下，可以分区分材质铺设，砖路面、水泥路面、石材路面、木地板路面、沥青路面等均可考虑，在保证交通能正常通行的前提下，尽量利用原有路面，再加以局部修复、点缀，完成整个园区路面工程。创意产业园的改造因兴起时间不长，而且每个园区情况各不相同，所以没有统一的规律可寻，我仅根据我们改造的园区写了个人的一点体会，