招商实施方案.doc

。绿意商业广场“A,N2”区项目招商方案第一部分：项目概况A和N2区项目呈长方形，A区长（南北走向）约60米，宽（东西走向）约15米，N2区长(南北走向)约40米,宽(东西走向)约12米,属于绿意商业广场已经售磐完毕的项目,也是正准备招商的两个区.一、主要经济技术指标：总用地面积：900平方米总建筑面积：2000平方米（共三层）容积率：1绿地率：35%注：上述基础数据均来自“建筑施工单位”提供的技术建筑方案。二、物业性质：对外租赁的简易性商业物业。三、使用年限：暂定50年。四、项目功能定位：经营性物业，为连平工业园的纯商业物业设施，是连平县工业区项目的补充与产业链延伸。一楼：满足入驻商业广场内各经营商家的铺面商品摆放、展示、办公等需求；二楼：满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。三楼:满足满足入驻商业广场的经营商家的产品展示、住宿、休闲娱乐等需求。注:一三楼可同时为休闲娱乐性质的商家提供整个套房,以供商家取得更高的效益.第二部分：实施方案一、招商原则：1、分区及业态划分原则：将关联性产业及店面分区统筹，通过良好的分区以及业态规划，避免将相互矛盾或冲突的业态放在一起，如商业商铺房与生活配套用房因使用功能的属性不同而实现分区（无间隔）。促使投资者坚定对本项目的信心避免在日后经营中减少矛盾，从而更好的进行招商及经营管理工作。2、引导消费原则：考虑不同业态之间的否有关联性及互补性，合理引导集中性消费和目的性消费；3、主力先行原则:包括项目内欲引进的主力客户与主力产业，由于主力客户对产业动向的判断具有一定的指导性和权威性，对其它小客户具有一定的号召力和影响力，而项目内的主力产业对其项目内的其它附属产业将产生一定的带动作用，起到聚众联合的关联体，并能在整体上带动项目租金的稳健上涨。4、时机把握原则：淡季招商，旺季经营，以使开业大吉，促进各商家的信心，协助并带动前期商业广场的租赁。二、目标实施对象：1、将要在绿意商业广场内经营的目标客户;2、邻近的零售、餐饮、休闲娱乐、超市等商家; 3、与其企业线上相关的生产厂家和服务于项目的便民的配套附属商家。如五金和一些便民的服务设施,如中国移动通信和中国电信等.注：重点攻略现忠信镇和连平县具有领军性的代表。三、建议价格：建议暂执行的租赁价格为：一楼： 15元/月；二楼：12/月；均价：9元/月。通过调查，连平县和忠信镇商业用房价格大多为20-25元/月（使用面积）。本项目为工业配套性物业，其主要功能是作为工业园附属的经营性物业，是工业园的纯商业物业，但是在工厂入驻不够完全和本物业的起步阶段,租赁水平相应会比周边纯商业物业低，参考忠信镇的物业租赁现状， 四、招商政策：（一）费用优惠：1、租金：大户（实力强，租赁面积一次性达到300以上者）：采取一对一的洽谈沟通，运用较灵活的租金优惠政策，一次性签3年，可享受6-12个月的免租金政策，3个月的半价优惠政策。其它客户：一律免3-6个月的租金，给予3个月的半价租金优惠；2、物业管理费：第一个半年免收，第二个半年收30%，第三个半年收50%，以后视经营情况全额收取，具体额度建议同商家协商后制定。（二）经营支持：1、广告支持：公司将为各商家提供指定广告位，供其免费使用1年；在今后针对市场的各项宣传中，并对本商业区进行附加宣传；2、政策支持：以公司名义出面为项目整体经营争取工商、税务行政等诸方面的支持（具体事项依据公司所能争取到的实际情况确定）。五、租金建议及投资回收预期：项目处于启动阶段，前期有较长时间的免租与半价优惠等。考虑到同类专业市场的租金价格平均处于20-25/月的水平，综合市场的升值潜力、竞争对手价格制约等方面考虑，项目的租赁价格现低于周边市场，同时，考虑项目为新型物业，根据工人的增加,在每年的回报率上会有一定树额的递增系数.具体如下：1、租金：建议一楼15元，二楼12元，三楼9元,起步均价一年内12元/月，以后根据经营情况递增。2、投资回收预测项目投入成本若：以一个铺面为标准,本项目综合成本按100元/计，那么整个投资需要投入的综合成本为：160100元/=16000元。回收预测：（总面积160，均价12元/月，据给予大户的优惠政策以计），则，回收期预计如下：16000万（1212160）0.69（年），约7个月。7(月)+15（月）=22（月） 考虑到优惠期后，还将收取部分物业管理费，若工业项目带动效应明显，经营成功的话，实际回收期应低于2.2年。2.风险评析：该项目是工业园的纯商业物业设施，其成功经营前景多依赖于整个工业园的员工多少，良好经营的大前提是，工业园达到一定入住率并有较为饱和的从业人员从事生产和消费。若工业园的入住率得不到一定的保证，整个项目的投资回收期将有可能达到甚至超过0.6年。 3、对经营户的制约方式：无论是大户还是小户，签约后均一次性交2个月租金的额度作为保证金，在约定期内，如对方无损害市场的行为，期满不再经营则退还，继续经营，则可转为后续租金。六、招商策略：多策略组合，依托服装城的大市场背景，采用广告宣传、实地招商、会议招商、树立样板等方式搭配的形式开展招商。七、招商工作实施流程：确定招商条件寻找目标客户客户洽谈条件谈判招商定位、业态分布、商铺面积、租金确定、年期确定寻找方式、圈定范围客户接触、客户意向谈判手段、谈判技巧合同细则签署时间、定金数额客户进驻进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间试业、开业营业成功以上工作实施，依据项目的设计以及公司对项目的具体推动情况，并根据公司最终下达的决策目标再预以调整。第三部分：推广策略及执行计划一、推广思路：根据招商工作开展的需要，面向目标市场，采用会议、广宣等方式，组合推广，使项目在短时间即被目标客户认知和接受。 二、重点宣传内容：1、项目的优惠力度及价格竞争力；2、项目对整个工业园的配套及服务性。3、针对餐饮、零售、美容美发等小经营户，重点宣传项目所处的工业园的未来消费潜力；4、招商电话、项目地点、企业相关信息等。三、广告语：“聚富”成就“巨富”。四、推广思路：主要针对有目标性的地方进行招商.先与业主进行沟通，同时获得各项优惠政策的确定,然后再跟商家进行细致的谈论,从而确定商家的入驻并对优惠政策进行保证.并因项目地理位置原因，一期招商暂不作大批量外地招商，主要针对河源市各商家进行招商，等商业广场有一定的人流量及消费能力再进行引进外地商家进驻。具体的推广,可分为以下三个阶段1、第一阶段筹备期（时间：2008年3月15日-4月15日）2、第二阶段进行期（2008年4月16日-6月31日）3、第三阶段开业期（2008年7月1日-2008年8月底）五、诉求方式：以理性诉求为主，感性诉求为辅。 六、媒介选择及组合策略：1、媒体选择：招商手册、DM单、展板、户外、横幅、海报、报纸、网络等。2、组合策略：以招商手册为主，户外、DM单、横幅、海报等辅助宣传。3、招商手册针对目标客户可人手发一份，DM单作补充。4、 户外、报媒可整体推广绿意商业广场形象并发布商业广场相关招商信息。5、展板、海报、横幅用于在具体的招商点使用，如市场内的招商办公室、忠信连平和河源市等目标市场的招商点等。6、网络媒体，可作为专门的渠道针对专业的目标对象发布招商信息。七、推广计划第一阶段 工程启动，开始招商阶段：推出项目，宣传项目启动信息、功能定位、招商目标等内容。 招商手册、DM单、展板、海报、横幅、户外、媒体、灯箱、T型牌、网络等。 根据项目总体进度而确定 第二阶段 全面招商，吸引参观阶段：重点推介代价优势、 第