物业管理法律责任、纠纷的处理及综合案例分析.ppt

核心能力培养 能使学生从实体和程序上灵活处理物业服务的综合性物业纠纷 具体教学目的 能熟悉物业管理相关法律责任 掌握物业管理纠纷的处理原则和方法 教学重点 运用法律知识处理物业管理纠纷 教学难点 灵活处理物业管理纠纷 第九章物业管理法律责任 纠纷的处理及综合案例分析 一 纠纷的起因二 纠纷的处理三 民事侵权案例分析四 物业综合案例分析 第九章物业管理法律责任综合案例分析及纠纷的处理 一 纠纷的起因1 起因于合同的纠纷2 起因于侵权的纠纷3 起因于行政的纠纷行政责任4 刑事纠纷刑事责任 民事责任 第九章物业管理法律责任 纠纷的处理及综合案例分析 二 纠纷的处理 1 协商2 调解 民间 行政 司法调解 3 行政裁决和行政复议4 仲裁5 诉讼要注重调解 在重视证据和举证责任 三 物业管理民事侵权案例 案例一 1998年12月13日下午 某工业区405栋发生了一起严重的电梯伤人事故 那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为进货需要使用电梯 但因电梯的楼层显示装置坏了 无法判明电梯位置 两个人只好在各楼层找 找到五楼 走在前面的崔弟看见电梯门开着 里面黑洞洞的 于是便地脚迈了进去 坠入电梯井死亡 事发后 物业管理公司检查了电梯 发现五楼的电梯门锁有 外力破坏 的新鲜痕迹 怀疑是事主急于使用电梯强秆推开电梯厅门 因用力过猛失去重心从而导致事故的发生 而事主方面则宣称 他们从今年上半年开始在那里开公司 迄今为止没收到过一份物业管理单位关于电梯使用方面的文件或通知 出事时他并不知道电梯停在哪里 怎么可能无缘无枚地去五楼搞坏电梯门呢 双方争执不下 案例一提示 民法通则 第126条 建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物 悬挂物发生倒塌 脱落 坠落造成他人损害的 它的所有人或管理人应当承担民事责任 但能够证明自己没有过错的除外 电梯属于建筑物必须的附属设施 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权责任 案例二 某大厦一次突然停电 电梯停在中间楼层 困在电梯里的业主焦急万分 闻讯起来维修的电梯工 找开另外一层的电梯外门 此时 一女业主来往里探望 突然滑进了电梯井 提示 施工人的责任 案例三 在风雨天气中 李太在住宅楼下的大堂滑倒摔伤 事后 李太向其住宅的物业管理公司提出索赔医疗费 误工费 精神损失等要求 案例四 2000年9月5日清晨 深圳市某物业管理公司清洁工袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时 见一废弃的桌板便从阳台处扔了下去 击中正在楼下玩耍的男童张某额头 张当场倒地 经抢救无效死亡 雇主责任 雇工在受雇期间从事雇佣活动造成他人损害的 应当由雇主承担民事责任 如果雇工在从事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的 雇主承担民事责任后有权向该雇工追偿 案例五 一栋高层楼宇刚刚竣工 某物业公司派出保安等相关人员进行前期介入和接管验收 为防止意外事故发生 公司将电梯的钥匙交由保安部长直接掌管 属下的保安员周某在工作期间接到女友的传呼 得知已在楼下等候 周某为迅速与女友见面 向保安部长借用电梯使用 部长当即把钥匙交给周某 周某把钥匙插进最近的一扇电梯门的匙孔 门随之振动了一下 周某误认为就是开这扇电梯门的 强行用手将门拉开 未看清电梯是否停在该楼层一脚踏入 从23层坠落身亡 案例六 某住宅小区 西侧规划为一商场 靠商场附近一幢住宅楼一层的三户业主在购置房屋时即与物业建设单位口头达成协议 将西向房屋外墙拆除作门店使用 该三户业主入住后 分别向小区管理处提出装文告牌 由于该小区房屋销售情况不好 入住户不多 管理处为了小区以后的规范管理 要求三户业主管理处的广告牌统一制作 并与业主一起确定了广告牌位置及面积 三户业主严格按小区管理处的要求装好了广告牌 三个月后 某单位一次购买了该小区住房50套 分配给职工居住 部分住房发现 一层的广告牌刚好在自己的窗下 堆满了楼上扔下的垃圾 而且下雨天 噪音严重影响休息 为此 上述住户要求管理处拆除广告牌 一 推定过错责任 1 建筑物所有人的责任 2 施工人的责任 二 无过错责任 1 产品瑕疵责任 我国 民法通则 第122条规定产品制造者 销售者因质量不合格而致人损害的 应负无过错责任 我国的产品瑕疵责任有如下特点 第一 产品瑕疵责任是由法律直接规定的责任 是一种特殊侵权责任 当事人无权协商 第二 产品制造者 销售者对产品瑕疵造成的损害负连带责任 如果产品瑕疵属于产品运输者 仓储者的责任 由产品制造者 销售者追偿 第三 受害者即是因产品瑕疵而遭受人身或财产损害的消费者 二 无过错责任 2 危险业务责任 我国 民法通则 第123条明确规定了从事对周围环境有高度危险作业的民事责任 该条规定的民事责任有以下特点 第一 高度危险作业 包括有高空 高压 易燃 易爆 剧毒 放射性 高速运输工具七种情形 在法律无特别规定的情况下 其他事故损害不适用这一规定 第二 高度危险作业在现有技术水平的条件下 虽然以极为慎重态度经营管理 仍然可能对他人造成损害 行为人即使无过错也要承担赔偿责任 第三 高度危险作业造成的特殊损害是受害人难以警惕和无法预防的 因此受害人有权请求赔偿 但是由受害人故意造成的损害 则构成免责事由 行为人不负责赔偿 3 环境损害责任我国 民法通则 第124条规定 违反国家保护环境防止污染的规定 污染环境造成他人损害的 应当依法承担民事责任 致害者的民事责任不得以其主观上无过错而免除 但根据 海洋环境保护法 水污染防治法 等法规的规定 环境损害的发生系由 1 战争行为 2 不可抗拒的自然灾害 3 第三人的故意和过失等造成的 致害者的行为与环境损害之间不存在因果关系 可以免予承担赔偿责任 二 无过错责任 4 饲养动物致人损害的责任 我国 民法通则 第127条规定 饲养的动物造成他人损害的 动物饲养人或者管理人应当承担民事责任 这即是一种无过错责任 如果损害系由受害人的过错造成的 动物饲养入或者管理人不承担民事责任 由于第三人的过错造成的 应由第三人承担民事责任 二 无过错责任 5 无行为能力人 限制行为能力人致人损害的责任 我国 民法通则 第133条规定无行为能力人 限制行为能力人致人损害的 由监护人承担无过错责任 但同时又规定减轻情节 即 监护人尽了监护责任的 可以适当减轻他的民事责任 二 无过错责任 我国 民法通则 第123条规定 当事人对造成损害都没有过错的 可以根据实际情况 由当事人分担民事责任 三 公平责任 补 雇主责任 雇工在受雇期间从事雇佣活动造成他人损害的责任承担 雇工在受雇期间从事雇佣活动造成他人损害的 应当由雇主承担民事责任 如果雇工在从事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的 雇主承担民事责任后有权向该雇工追偿 义务帮工中 因意外事故或帮工人的过失造成他人损害 或者帮工人本人受到损害的 由谁承担责任 义务帮工中 因意外事故或帮工人的过失造成他人损害 或者帮工人本人受到损害的 被帮工人应当承担适当的民事责任 如果损害是由被帮工人的过错造成的 则应当由被帮工人承担全部民事责任 在工作期间和工作场所内 因工作原因受到事故伤害 在工作期间和工作场所内 从事与工作有关的预备性或收尾性工作受到事故伤害的 在工作期间和工作场所内 因履行工作职责受到暴力等意外伤害的 患职业病的 因工作外出期间 由于工作原因 受到伤害或发生事故下落不明的 在上下班途中 受到机动车事故伤害的 法律 法规规定应当认定为工伤的其他情形 一 在工作时间和工作岗位 突发疾病死亡或者在 小时之内经抢救无效死亡的 二 在抢险救灾等维护国家利益 公共利益活动中受到伤害的 三 职工原在军队服役 因战 因公负伤致残 已取得革命伤残军人证 到用人单位后旧伤复发的 四 物业综合案例分析 案例一 某市海湾区一住宅小区内有一幢楼名叫某楼 该楼共有30户业主 其中一顶层业主张某因经营需要在该楼屋面长期堆放物品 造成该楼屋面渗雨 落水管道堵塞 致使其他顶层业主屋内渗水 天棚及部分墙面面层装饰污损 剥落 某日大雨过后 因渗水使某业主电器短路被烧毁 众业主要求张某对渗水屋面进行修理 疏通落水管道 并对屋内被毁面层装饰及被毁电器予以赔偿 张某则以屋面属大家共有 人人都可以使用不由 拒绝修缮和赔偿 经房屋质量管理部门鉴定 该楼屋面渗雨 确属张某在屋面长期堆放重物 造成屋面产生裂缝和落水管道堵塞所致 于是 众业主将张某告到人民法院 请求法院保护合法权益 法案如何处理 案例二 方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理 做到了环境清洁卫生 公共场地每天清扫 无乱堆乱放 下水道通畅 公共用水池定期清洗 保安人员24小时值班 巡逻 公共配套设施维护良好 水 电 消防设施保障有效 经过方圆物业管理公司一年的努力 小区内绿地覆盖由原来的20 提高到26 园林绿化维护良好 增加了社区活动场所 开展了正常的社区文体活动 因此 方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出 物业管理费由原来的每平方米0 4元提高到每平方米0 6元 但遭到业主委员会的拒绝 请问 方圆物业管理公司的要求是否合理你有什么建议 案例三 为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程 经政府主管部门的批准 物业管理公司在其所管理的大厦的三楼平台上 设置了一座大型的灯光广告招牌出租 在处理广告招牌的租金中 物业管理公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷 为此业主委员会向人民法院起诉物业管理公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益 要求拆除招牌 问 1 该广告招牌的出租租金属于什么性质 应如何分配 2 物业管理公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益 案例四 上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树 每年九 十月份 醉人的芳香四处飘溢 但去年秋天 丹桂满枝的景象却突然间消失了 住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了 经调查得知 桂花树已被物业管理单位私下迁移了 此举引发了众怒 小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施 毁坏绿化 面对居民的指责 物业管理单位以重新设计小区园林 调整绿化结构为由 拒不迁回桂树 试问物业管理公司有权改变小区内的园林 绿化设计吗 为什么 案例五 2000年9月的一天早上 某物业管理公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼打扫卫生时 见垃圾桶旁有一废弃的重达7 35公斤的方型木板 长 宽77厘米 厚2厘米 因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下 恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某 张当场倒地 后经抢救无效死亡 试问 1 本案可以依法追究哪些法律责任 由谁来承担 法律依据是什么 2 物业管理公司依法应该承担哪些法律责任 案例六 王军喜欢养花 经常把花盆放置在其外窗台上 一天 天气预报称今日台风来临 让市民做好防台风准备 王军因赶时间上班 未将放在窗台上的花盆搬进屋内 中午台风来临 住在同楼的黄佳放学回家 恰好走到王军家的楼下 被台风刮落的花盆砸中头部 当即昏倒在地 物业管理公司的巡逻保安员见状 忙把其送往医院抢救 经医院抢救治疗痊愈 但花费数万元 见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的 另一位邻居也证实 自己前几天去王军家玩 王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵 于是 黄佳父母找到王军要求其赔偿损失 王军则称花盆不是他的 即使是他的 也是台风刮下来的 属不可抗力 不同意赔偿 为此 黄佳的父母向人民法院起诉 要求王军赔偿损失 并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭 试问 1 本案可以依法应由谁来承担赔偿责任 法律依据是什么 2 台风将花盆刮落是否属于不可抗力 为什么 3 物业管理公司依法是否应承担赔偿责任 案例七 深圳某小区红线范围内 小区围墙外 原发展商建设了装饰性路灯 路灯的灯罩是玻璃 球状 通过底部的拖架和螺钉 垫片进行固定 一天大学生A从路灯下经过 灯罩破碎坠落至A脸部受伤送医院治疗 经过鉴定构成十级伤残 A起诉至法院 请求赔偿医药费 伤残补助费 精神赔偿费等合计人民币30万元 案例八 某小区管理处因维修房屋需要 将一堆沙子临时堆放在道路边 当天夜晚 业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤 若赵老太起诉到法院 管理处是否应承担责任 为什么 案例九 一天清晨 某车主找到某物业管理公司大厦停车场 称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了 停车场的值班人员查阅了车辆登记本 没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录 于是就让车主自行去公安机关报案 10个多月之后 物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本 称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权 车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费 车主与停车场构成保管合同关系 要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任 试问 1 物业管理公司应车辆丢失的承担责任吗 法律依据是什么 2 依据 中华人民共和国合同法 的规定 如何具备保管合同关系 案例十 一天 某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号 值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口 值勤保安听到住户家中有响动的人声 但却敲不开门 于是值勤保安就用工具将门强行破开 门破开后 发现家中只有一位白发苍苍的老人 而报警信号则属于报警器误报 该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉 并负责修理好损坏的房门 后来业主就向该物业管理公司提出了要求赔偿的要求 试问 1 接到住户家中报警信号后 物业管理公司是否可以破门而入 2 在什么情况下 物业管理公司可以破门而入 案例十一 妇女因与丈夫争吵赌气 将自家阳台上一块大石头推到楼下 砸死了一个小女孩 被追究法律责任 问 1 该妇女应承担哪几种法律责任2 受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔偿法律依据是什么 案例十二 李先生购买了某小区的一套住宅 购买时发展商承诺物业管理费为1元 平方米 并有管道煤气 24小时热水供应等配套设施 且写进了购房合同中 但李先生称入住已有半年 非但相关的配套设施没有落实 物业管理费反而涨到了2元 平方米 物业公司说 发展商说的不算数 收费是依据有关标准 而发展商则称物业管理已移交 自己无权过问 谈谈你的看法 案例十三 河某小区的业主王某家中被盗 财产损失达二万多人民币 王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容 因此其家中被盗 物业公司应承担赔偿责任 谈谈你对此事的看法 案例十四 业主李某经过其所住的商住楼大堂时 因潮湿地滑而摔倒在地 造成骨折住院一个多月 花费医药费数千元 李某认为其摔倒主要是因为地滑 因此物业公司应负担一定责任 物业公司应当补偿其医药费 误工费和精神损失费 请问此事物业公司是否需承担责任谈谈你的看法 案例十五 某业主投诉 我买的房子虽然已入住半年 可我却高兴不起来 因为房子存在质量问题 卫生间渗水 墙面有裂缝 门窗歪斜 找物业公司和开发商后 他们只是把裂缝补了补 渗水和门窗歪斜还存在 这严重影响我的使用 因此 我准备不支付物业公司的物业管理费了 不知这种做法是否合理请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见 案例十六 大厦入伙时 由于个别业主对 业主公约 中的部分条款有意见 并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署 该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问 该物业公司的做法有何不妥你会如何处理 案例十七 先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室 老两口在澳大利亚女儿家住了半年 最近回到自己家 物业管理员上门收取物业管理费 黄先生讲 我们半年都不在家 不应该交物业管理费 请问 物业管理公司应如何处理 案例十八 大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中 发现A公司的门未关 叫了几次里面也没回应 于是他马上走进A公司查看有无财物失窃 请问 小朱的做法有无不妥你有什么建议 案例十九 先生 即业主 投诉大堂管理员 原因是大堂管理员没有代其保管物品 刚到该公司的几位实习生有不同看法 小李认为管理员做得对 因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定 小陈认为管理员做得不对 因为他违反了顾客至上的服务宗旨 没有想业主之所想 急业主之所急 请问 你有什么看法 案例二十 某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况 在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站 要求业主把车辆停放在保管站内 除自行车免费保管外 物业公司每月向摩托车 汽车的车主收缴一定的费用 由于部分业主认为乱停乱放虽然不好 但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上 且业主每月向物业公司缴交管理费 物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益 要求物业公司停止收取机动车辆的保管费 请问 该物业公司