购房合同如何签.doc

购房合同如何签本人重新撰写的购房人收楼全攻略在网上登出后，收到的最棘手的反馈是：“我的合同已约定了的怎么办？”这种约定有两种情况：一种是不违反法律的约定，只能按合同约定办理；另一种情况，违反法律的约定，虽从法理上说是无效条款，但这种无效往往需要法院的判定才能最终落实。购房人经常感到有怨无处诉，只能忍气吞声，就是因为购房合同是房地产商和购房人之间的民事行为，即便在没有贪污腐败和执法非常公正的环境下，作为政府并不能直接通过行政手段进行干预，司法单位也只能遵守不诉不理的民事纠纷的处理原则。购房人要想在购房时减少被动，首先应在签合同时多加小心，避免误入合同陷阱。针对上述情况，笔者根据近年北京最新的政策变化重新撰写了自己对签订购房合同的体会，希望能将自己的实践和研究告诉购房人：购房合同示范文本每一条内容说的是什么？约定的目的是什么？如何约定对购房人更有利？笔者希望通过本文能帮助未签合同的购房人在签订购房合同前先对合同要表达的真实意思有一个基本了解，同时也希望能帮助已签合同的人能够更清楚自己签的合同，哪条对自己有利，哪条对自己无利，避免将来和房地产商发生纠纷时打无准备之仗，把时间和金钱用在能争取到的权利上，避免浪费不必要的精力和时间去争取无法争取到的利益。虽然本文是根据北京国土和房屋管理局最新印制的合同文本内容所写，条款比建设部的范本多两条，但笔者相信对北京以外的购房者也会有一定的参考作用。小心购房第一陷阱 虚假广告、沙盘、样板间 楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难，购房人一定要正确认识广告、沙盘和样板间的作用。看广告要用放大镜设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，北京房地产商在宣传上花的功夫和本钱不仅在中国，恐怕在世界上都能堪称第一。 房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了最高人民法院的“司法解释”，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。 购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”即使没有这类提示，笔者到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容“不可撤消”。由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。 合同法第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由于房屋买卖最终是以书面形式完成交易，购房人还是仅把房地产商的商业广告看作是没有约束力的“要约邀请”，而把房地产商肯写进合同的才看成是“要约”更现实一点。通俗地讲，购房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿写进合同的都是“欺骗”更现实一些。 也许有购房人会说：我们搞不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按广告法规定不能做虚假广告。笔者不否认广告法对虚假广告的限制作用，但更希望购房人能明白以下几个问题： 广告法属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔款。 广告法对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。 看样板间要用心中的尺房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，笔者认为虽从理论上讲“要”，但非常难取证。因此笔者也希望购房人认识到建设部商品房销售管理办法第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。 购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大。您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。 因此，笔者提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部商品房销售管理办法第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。选择适合自己的签约方式由于政府制定合同示范文本，要表现的是对合同双方的不偏不倚，这就难免使弱势的购房人处于不利地位。购房人可以通过选择适合自己的签约方式，争取改变不利地位。目前的签约方式主要有以下3种： 一、聘请律师帮助自己去签合同这就是目前一些人呼吁的所谓的向国外学习：购房合同由双方的代理律师签订，而不是由当事人直接签订。 但这种方法目前在国内实行并不容易。原因是： 1、香港买房通过律师楼，国外则多是通过经纪人。有些国家买卖双方的经纪人费用总共高达房价的7，全部由卖房人支付。但是不管这笔费用由谁支付，肯定会成为买房成本的一部分，这在目前国内房价已和购房人收入大大脱节的情况下，相信大部分购房人宁愿选择买房时吃些亏也不希望房价上调。 2、目前国内房产律师代理谈合同没有统一收费标准，一般是按小时收费；对合同内容也没有一个买卖双方公认的标准。购房人的要求并非由律师出面，房地产商就会接受，这样购房合同谈得越细，律师费用越高，同时又很少有律师肯承诺不成功不收费，这就使一些购房人觉得请律师在经济上并不合算。 3、从目前整个社会法律环境看，购房人签一个满意的合同并不能保证事后若有纠纷会有满意的处理结果，收房后打官司还要另外付费请律师，也不能完全排除个别缺乏职业道德的律师两面吃和不懂房地产的律师滥竽充数的情况。这些因素使一些购房人觉得请律师签合同并不能解决实际问题。 当然，如果您自己签约感到困难，没时间，没精力，但有经济能力请一个专业律师，那么请律师代自己签约是个不错的选择。二、自己签合同 购房人的经济条件决定了更多的购房人还是选择自己签合同。虽然大家都会说时间就是金钱，但对于并不富余的中国购房人来讲，他们宁愿选择花时间自己去学习签约，而不愿意选择花钱请律师。如果自己签约时能小心谨慎，考虑周全，结果也不见得比请律师代为签约差多少。 三、集体签约 面对上述情况，应运而生地出现了具有中国特色的集体签约的现象。集体签约相对前两种情况既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。 但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。有一个网友曾在网上问我：定金可不可以要回，集体购房的代表律师告诉他，等谈好合同再谈要回定金的事。我感到很惊讶：合同达成一致了，还有什么理由退定金呢？为了防范风险，笔者建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。 在此还要提醒准备签约购房的朋友，一个购房人要搞懂自己完全没有接触过的房地产并不容易，这就要学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字，不要把简单的问题复杂化。签合同不必面面俱到 对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。 因此，笔者认为，对一个普通购房人来讲，更实际的是从合同范本本身入手，就对自己权益影响最大和自己最关心的问题争取和房地产商协商达成一致，面面俱到或过高要求往往会影响谈判气氛和谈判结果。 避免签约前先把自己置于不利地位 购房人在正式合同谈判前经常会轻信售楼人员，轻易付出“定金”，到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走。不要轻信售楼人员 售楼处的那些能把死人说活的帅哥靓姐们即使不是相面大师，也基本练就了阿庆嫂察言观色的本事，购房人可要小心别为了面子丢了金子。 售楼人员磨破嘴皮子让您掏出的哪怕是几百元的“诚意金”，目的可不是真让您表示诚意，而是希望常人不愿白扔钱的心理能在您身上发挥作用，当有人拼命恭维您是“大款”，还在乎这点小钱时，您可想想清楚，不知多少购房人就是这样栽在了售楼人员手里。 给钱容易要钱难，现在不少商店买件小东西退货都那么难，别说目前房地产市场并不景气的情况下，房地产商卖套房了，购房人交出去的钱想再要回来首先过售楼人员这一关就不容易。别看那些卖房的帅哥靓姐们衣着光鲜入时，说不定他们正等着购房人的买房提成买米下锅呢！不少购房人反映为数不少的售楼人员翻脸不认人，这也不能完全埋怨售楼人员残酷无情，他们大多没有基本工资、靠提成生活，商场如战场，退了您的钱可能就意味着他们生活没有着落。 房地产商临时请来的售楼人员流动性很大，只要没有写进合同里，他们不会考虑为自己说过的话负责任。房地产商对没写进合同的售楼人员的承诺通常也会推得一干二净。有些朋友出主意“把售楼人员的承诺录音下来”，也许会起到一定作用，但笔者要提醒购房人注意的是：现在虽然高法在司法解释中同意把录音作为证据，可购房人如果找不到被录音的人，如何证明录的是谁的音呢？更何况有了书面合同，法官判案一般都会以书面合同约定为准。“定金”难退 售楼人员过去会用建设部的商品房销售管理办法游说购房人付出定金，今后售楼人员还会用北京市城市房地产转让管理办法对购房人进行缴纳定金的游说。但笔者提醒购房人注意的是，北京市城市房地产转让管理办法第三十七条虽没像建设部的商品房销售管理办法那样在“房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用”后写上：“当事人之间另有约定的，从其约定。”但还是在用词上回避了“定金”二字，原因是地方法规和主管部门规范性文件都无法逾越中华人民共和国担保法第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法律条文规定。而房地产商的认购书几乎一致的将认购款写成“定金”。 关于“定金”问题如何处理，笔者建议购房人更应关注最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房人要想主张退回定金并得到法院支持，首先要能证明不能签约“是因不可归责于当事人双方的事由”，做到这一点，显然并不容易。 购房人一定要清楚，钱放在自己口袋时，您在售楼人员眼里是“爷”，是“奶”，签认购书前一定要充分利用自己这时的有利地位，先向售楼人员要正式合同和补充协议看看里面的条款您是否基本接受，并要求房地产商一定在认购书上白纸黑字写明：“买方在支付_金（叫什么金都行，但一定不要写“定金”）后与卖方不能就所购房屋合同或补充协议条款达成一致时，买方随时可以要求卖方退还已交款项，卖方应在接到买方要求_日内（法定节假日顺延）将上述全款退还买方。”否则，购房人如果不肯放弃已吐出的血，就只有被售楼人员继续牵着鼻子走了。正确认识“标准”合同 合同是当事人对双方意愿的表达，作为政府，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，就不会加以干预。政府出台商品房买卖合同示范文本，印制统一合同，并非是要搞格式合同，限制当事人的自主决定，而是希望能对大部分从来没有签订过合同的人不知如何下手提供帮助和保护。示范文本对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，对购房人不利的是房地产商做过手脚后（填好空和写好补充协议）的合同。 别被“标准合同”唬住 房地产商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己写的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要被唬住。印有“北京市国土资源和房屋管理局制”字样的合同是政府统一编号、印制，但仅是在本市取得商品房（包括经济适用房）预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。 合同文本中有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同 中的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。 购房人如果看到合同中的空白处已经填写好，那是房地产商自己填写的，房地产商提供的印制好的补充协议也是房地产商自己写的，这些仅代表房地产商一方的意愿，购房人可以接受，也可以不接受。 房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减，房地产商可以在合同中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。 分清合同版本 2000年12月1日，北京开始使用建设部、国家工商局发布的商品房买卖合同示范文本作为北京商品房预售的“标准”合同，2003年12月北京国土房管局根据北京新出台的北京市城市房地产转让管理办法对合同进行了第二次修改，合同条款增至26条。 笔者要提醒购房者注意的是，从20世纪90年代初北京开始商品房销售至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房预售契约和销售契约不少于10种，国家也出过两次示范文本，北京市对国家新的示范文本也进行过两次修改。因此，购房人在签购房合同前最好先查清现在使用的“标准”合同并复印一份，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。 购买现房，房地产商可以不使用北京市统一合同样本，购房人也可以用统一合同样本进行比较，让房地产商解释清楚区别在哪儿？学会用合同保护自己 我们经常会听到有人抱怨：“这不合理！”可是房地产商的行为不合理怎么办呢？政府主管部门官员处理问题不合理和法官判案不合理又怎么办呢？其实合理不合理是人们认识的道德标准，站在不同立场的人有不同的理，即所谓的“公说公有理、婆说婆有理”，房地产商不也一样经常抱怨说这不合理那不合理吗？ 在市场经济的社会里，人们往往为追求自己的利益而不按“理”办事，当我们说房地产商是“奸商”时，房地产商也许正在说购房人是“奸人”。处理这种纠纷只能靠“法”而不能靠“理”，人们只要不违反法律的事情都可以做，对房地产商如此，对购房人也如此。因此购房人要想在和房地产商的博弈中争取更多利益，只能争取在合同中更多地约束对方的行为，并且在合同中尽可能明确对方如果违约应对自己进行什么样的赔偿。 购房人一定要明白房地产商如果违法或违约，并不等于可以想当然能达到自己的要求。房地产商违法会受到政府处罚，并不等于购房人就可以得到相应的法律救济，这就像刑法可以判处强奸犯徒刑，但不等于被强奸的人可以根据刑法得到经济补偿。房地产商违约，如果不在合同中具体约定如何赔偿，如果法律没有规定，违约赔偿的大小只能交给法官自由裁量，购房人再觉得不合理，也只能认了。不要忽视“当事人”在合同条款之前，我们首先看到的是关于当事人的约定，对此很多购房人都不太重视，事后遇到了一些不必要的麻烦。 购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪，不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中。避免已出现过的购房人付了钱，房地产商却说没收到钱而不肯交房的案件再次重演。 如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。 购房人在合同中被称作买受人，购房人在填写合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。虽然合同备案前，购房人和房地产商可自行商议更改，但碰上销售代理嫌麻烦，以房地产商不同意为理由拒绝修改，购房人也没有什么好招可以对付。合同备案后，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。购房人如果是贷款买房，银行手续一开始办理，房地产商通常都不愿意配合购房人更名，就算购房人已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。 所以在这里提出这个问题，是国内人通常认为房子是夫妻共同财产，写谁名无所谓。但由于房产实行登记制度，如果仅写一方名字，将来可能会遇到不必要的麻烦。国土房管局去年11月曾发过一个1024号通知，通知中说：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”由此提醒购房人应注意到我国正在制定的民法第二篇物权法草案（全国人大法工委发）中有一条：“记载了不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人”。根据这种情况，笔者认为合同上还是把夫妻双方的名字都写上更保险一些。 目前，也有不少人由于担心今后会征收遗产税而用子女名字买房的，这在国际上并不常见，虽然我国文化和西方文化存在着差异，但如果用发展的眼光看，这种做法有很多潜在的风险和不利，孰重孰轻，还望购房人三思而后行。 明确产权和名称合同第一条首先表述的是购房人要购买房屋的建设依据，包括土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。 土地使用证反映了房屋所在小区的土地占有面积、使用年限和使用性质，而且也能反映出房屋的产权情况和使用性质。 我们购房人经常听到的容积率即是指小区房屋建筑总面积和该小区土地使用证上的土地面积之比，我国目前土地出让金按容积率缴纳，直接影响购房人居住的舒适度，同时决定了地价成本在房屋中占的比例，购房人不应忽视。 房屋用途是由土地用途决定的，购房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途，将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使一些不注意土地用途买房的人陷入尴尬。 土地使用年限影响着购房人的买房成本，虽然土地使用年限到期后，政府通常不会收回土地，但再缴纳土地出让金则是无可避免的。 北京目前的商品房已取消“内销房”和“外销房”之分、“内销外租房”也不复存在，外地人买房的限制也已取消，但市场上在销售的新房并非统一成了一种形式，购房人不要轻信房地产商说的什么“大产权”和“小产权”，而应通过和房地产商约定合同第一条，了解土地是“划拨”还是“出让”取得，确认自己所买房屋的性质。 分清大产权、小产权 房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。 第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。 最近笔者又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是出售使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月按政府规定的公房出租价格交纳房租（现在是3元平方米）业内管这种房也叫小产权房。对这种情况，笔者提醒购房者买这种房只是买了使用权，完全谈不到产权，当然这种合同和商品房的标准合同也没什么关系了。 因此购房人签合同时，对土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号应该三选一，不能糊里糊涂都保留。如果一个都选不出来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到国家发的房产证。 “现定名”“暂定名”非真名 购房人要注意对合同第一条的现定名和暂定名二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销，经常会给自己开发的项目冠以各种各样千奇百怪的名字，购房人千万不要凭喜欢某个名字而决定买某个项目，因为房地产商宣传的名字，政府不是一定要同意的。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。到目前为止，对房地产买卖，笔者还没听说有知错买错可以作为打假案处理的。 “五证”最好看“正本”合同第一条中提到的土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证和合同第二条提到的预售许可证加上合同未提及的建设用地规划许可证，就是通常媒体宣传的五证。购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。 购房人看“五证”最好能够要求看“正本”，留意一下土地许可证上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。期房和现房 合同第二条主要是关于商品房的销售依据，购房人要注意根据房地产商提供的相关证明先确定自己所买的房子是现房还是预售商品房。 别被所谓“现房”蒙了 在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢？不一定！ 按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。 按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。 没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。 还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。 购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市城市房地产转让管理办法实施意见的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。 预售许可证最重要 人们通常都讲购买预售商品房要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，其它“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的，有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可，房子就可以卖。没有预售许可证房子能不能卖的，按规定不能，但现实中有一些房地产商会变换形式，比如以“内部认购”的形式进行预售，这种情况下，购房人买不买，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大，如果房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按北京市城市房地产转让管理办法第五十二条规定：“房地产受让人（指购房人，笔者注）知道或者应当知道转让人（指房地产商，笔者注）没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”。购房人还需要注意的是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这一条告诉购房人两个问题：1购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房并不成为购房人要求退房的充足理由。2购房人千万不要以为房地产商没有取得预售许可证销售商品房就可以随便付定金，仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同才能达到目的。因此，为了保险起见，购房人最好在合同第二条空白行中约定本合同成立的前提条件是房地产商在签订合同时已取得【五证】，如果购房人在合同签订后发现房地产商在预售房屋时实际并未取得【五证】中的任何其中一项证明，购房人可无条件要求房地产商在_日内退回全部所付房款及赔偿因购买此房而产生的一切费用和损失。买房警惕数字游戏购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。 8号楼变成4号楼如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？ 现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢（座）号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的建设工程规划许可证和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢（座）号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。 如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢（座）号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。 图纸尺寸、用途、净高要标明合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。 在这里需要提醒购房人注意的有两点： 1有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。 2层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。 容积率和绿地率购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。 购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清： 1建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。 2房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙15米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。怎样对付面积猫腻在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大，某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻，一方面让购房人补缴的购房款，另一方面让购房人少得套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。面积概念要搞清已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中产权登记选项，保留合同约定选项，购房人为了保护自己，务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积（相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便），并明确阳台是封闭式，还是非封闭式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%75%之间，高层板楼住宅约在在78%80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：1由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。2即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。3套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。4按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？按套内建筑面积计价更不能忽视公摊面积 由于北京市城市房地产转让管理办法第三十四条作出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”，购买非商品住宅、别墅或购买现房的购房人则依然可在按建筑面积、按套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和房地产商进行约定，也可在空行中和房地产商约定按使用面积等其它方式进行计价。笔者在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按北京市城市房地产转让管理办法第三十五条规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位”全部写清楚。误差处理方法怎样约定由于合同示范文本第五条写明：根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。新的范本特别在第五条中增加了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。相信房地产商一般都会同意购房人在填写第五条时填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。笔者在前面已经提到，按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积，如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法，是无法杜绝某些房地产商面对新规定，在缩小建筑面积上打主意，如果公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例，显然购房人是要吃亏的。因此笔者强烈建议购房人参照北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法，争取和房地产商补充约定：“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取到和房地产商约定“房地产商应保证建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的误差等比增长，发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的误差结算房价款，如果建筑面积和套内建筑面积其中任一面积误差绝对值超过3，购房人均有权利解除合同”更为理想。购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”这句话，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率，宁愿交房时可能会吃点亏，也最好在合同上写上一个明确的百分比（比如签合同时人民币的商业贷款利率），以免事后不必要的争拗。争取约定层高出现误差的处理方法另外：购房人最好在和房地产商约定面积出现误差的处理方法的同时，能够约定层高出现误差的具体处理方法，层高很可能成为房地产商另一个钻空子的问题，购房人绝不能单凭房地产商不会缩小公摊面积和层高影响声誉的美好愿望，忽视可能会出现的新纠纷。按套计价如何约定如果购房人购买的是现房或别墅，自愿约定按套计价，示范文本第五条没有给出面积出现误差的具体处理方法，购房人应按建设部商品房销售管理办法第十九条规定，购买现房的，在对现售房屋实地勘察后直接在合同中约定总价款。购买别墅类预售房屋的，在合同中附所售房屋的平面图上标明详细尺寸和约定误差范围，同时在合同中明确房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以决定退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。如果购房人选择退房的，由房地产商承担违约责任（最好约定具体承担什么责任）。哪种付款方式适合您 合同第六条是关于“付款方式及期限”的约定，这一条的约定对购房人相当重要。不同的付款方式 付款方式分为一次性付款和分期付款。分期付款有两种情况：一种是购房人自己将房款分期付给房地产商；另一种情况是首期购房人直接付给房地产商，余款通过贷款由银行付给房地产商，购房人分期向银行还贷，在这种情况下，对房地产商来讲，付款是分两期，购房人办下贷款，实际等于向房地产商已付清全款。 搞清这个问题，购房人和房地产商发生争议时就可搞清在不同分期付款情况下，要求房地产商赔偿的金额基数是不同的：前一种情况下，是购房人已付给房地产商的房款，后一种情况是全部房款，而不是首期和已向银行还的贷款。付款期限的学问 付款期限与购房人利益直接相关，笔者建议购房人不论是一次性付款还是分期付款，最好在该条中将第一次付款的时间约定为“合同在政府做完备案登记后_天内”。这样做的好处是：1.借助备案查证房地产商提供的“五证”真伪；2.借助备案查证自己所买的房子有没有被抵押；3.为贷款创造前提条件，避免房地产商拖着不备案影响办理贷款；4. 避免合同无法备案情况下退款的麻烦。 分期付款的期限也有多种形式： 购房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱，分三期的，第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳，这种做法，购房人交的总房款通常会比一次性付款交的多，但同时可以减少期房可能发生的损失，比如房子“烂尾”，再如房价下跌幅度超过首付及购房人自己经济状况发生变化等等。 贷款分期付款的通常都是若干年才付清，这里的关键是除了首付，分期付款从何时开始，换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商，这个时间可以是从贷款手续一办好就开始，也可以是在房屋交付时开始，笔者认为后者对购房人更有利。 当然，如何付款不是购房人一厢情愿的事，如果房地产商自己没有实力，一定要靠购房人的钱盖房子，他们通常不会同意购房人第二期付款的时间拖到交房时的，在这种情况下，购房人除了争取，只能自己决定是否买这个房地产商的房子。不同贷款的选择 由于购房金额庞大，购房人买房，通常没有能力靠已有的存款支付房款，只能通过向银行贷款来完成，即使有能力的购房人，也经常会出于对期房的风险和资金利用的考量而向银行贷款。 房屋贷款主要分为公积金贷款、商业住房贷款和组合贷款。 公积金贷款由于是政策性贷款，相对来讲利息最低，由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至会暂停，对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商，有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。 商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对来讲利息最高，由于钱来自银行，在银行能接受的风险范围内，贷款额度通常不会受到什么限制。当然没人愿做赔本的买卖，如果银行不愿提供足额贷款，一定是银行认为贷