7-房地产销售核算账务处理

房地产销售核算账务处理房地产销售核算账务处理日常收款业务审核要点及账务处理一、收取认筹金认筹金又叫诚意金，一般为项目开盘前收取，仅体现客户存在购买意向，收取时未确定购买的房间，如果之后未转为定金须退还客户，区别于定金。（一）审核要点：根据公司销售文件审核认筹协议书及收款凭据的相关内容：1.金额是否正确，大小写是否一致。2.各经办人是否签字。3.客户姓名、身份证信息是否正确，客户是否签字并按手印。4.所有收款如为代付的都需要提供代付声明。5.非客户本人办理的须填写委托书且提供委托人与被委托人身份证复印件。（二）附件要求：1.认筹协议书财务联。2.客户刷卡或转账回单。3.根据实际情况提供代付声明、委托书、委托人与被委托人身份证复印件等资料。（三）账务处理：借：楼盘现金、银行存款、POS机收款 贷：其他应付款-认筹金二、收取定金项目开盘后，客户认购具体某个房间时，收取的款项叫做定金，前期客户缴纳的认筹金也可转为定金，定金收取后一般不予退还。（一）审核要点：根据公司销售文件审核楼宇认购书及收款凭据的相关内容：1.金额是否正确，大小写是否一致。2.各经办人是否签字。3.客户姓名、身份证信息是否正确，客户是否签字并按手印。4.所有收款如为代付的都需要提供代付声明。5.非客户本人办理的须填写委托书且提供委托人与被委托人身份证复印件。6.房号、面积、付款方式、折扣、销售价、成交价、单价、 交款内容、税费、应交楼款是否与执行的销售文件相符。（二）附件要求：1.楼宇认购书财务联（或收据财务联）。2.客户刷卡或转账回单（认筹金转定金无刷卡回单）。3.根据实际情况提供代付声明、委托书、委托人与被委托人身份证复印件等资料。4.若为认筹金转定金的还需收回认筹协议书收据联。（三）账务处理：借：楼盘现金、银行存款、POS机收款、其他应付款-认筹金 贷：预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】三、收取首期款、楼款（一）审核要点：1.金额是否正确，大小写是否一致。2.各经办人是否签字。3.客户姓名、身份证信息是否正确，客户是否签字并按手印。4.所有收款如为代付的都需要提供代付声明。5.非客户本人办理的须填写委托书且提供委托人与被委托人身份证复印件。6.房号、面积、付款方式、折扣、销售价、成交价、单价、交款内容、税费、应交楼款是否与执行的销售文件相符。7.需注意交首付的日期是否逾期，如有逾期是否已按规定的权限审批。（二）附件要求：1.楼宇认购书财务联。2.客户刷卡或转账回单。3.根据实际情况提供代付声明、委托书、委托人与被委托人身份证复印件等资料。4.收据或发票记账联。（三）账务处理：1.收取首付款：借：楼盘现金、银行存款、POS机收款 贷：预收账款楼款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款楼款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】2.定金转收首付款（收楼款、分期还款无需此操作）：借：预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】 贷：预收账款楼款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款楼款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】四、收按揭款（一）审核要点：1.核对营销部门提供的按揭下款清单与下款回单、相关信息是否一致，包括贷款人名称、金额、房号等。2.与出纳确认下款金额、笔数是否一致。（二）附件要求：1.销部门签字确认的按揭下款清单。2.银行按揭下款回单。3.发票或收据记账联（三）账务处理：借：银行存款 贷：预收账款预收按揭款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款预收按揭款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】五、其他收款相关事项POS机收款到账处理（一）审核要点：1.与出纳核对是否已到账，金额是否一致。2.到账金额+手续费是否与对应刷卡当天该银行汇总刷卡金额一致。（二）附件要求：1.银行POS机到账回单。2.当天POS机结算单和刷卡明细单。收取维修基金、代收费用、客户多转楼款、违约金通常为收取首付款/楼款时一并收取（楼款、维修基金、代收费用、违约金需分开开收据，多转楼款不开收据。退款业务审核要点及账务处理一、退认筹金（一）审核要点：1.退款手续是否完备，是否附有具有相应权限负责人签批的资金审批单、退筹清单。2.客户姓名、退款金额是否正确，需扣回的款项是否已扣减，流程各经办是否签字。3.是否收回财务已签章的认筹协议书客户联。（二）附件要求：1.现场营销部负责人签字审批的资金审批单、已审核无误的退筹清单。2.收回客户认筹协议书客户联。3.客户收到现金的手写收条或银行转账凭据。（三）账务处理：贷：其他应付款-认筹金红字贷：银行存款（四）新开盘项目后，未解筹客户大批量退筹注意要点：1.具体退款的起始日期和流程，包括每天销售部门通知客户的户数，客户需携带的具体资料，以及客户到现场后具体退还地点。2.退筹原则上均由银行转账方式退款，极个别特殊情况可以发放现金。3.退款到客户银行卡上的，需请客户提供付款确认书明确打款账户，并交回认筹书原件，由营销人员汇总整理后提交资金审批单交财务部，财务部要认真登记核对客户银行卡号，并协调银行及时转账。4.每日终了要做好退款的核对工作，包括已退客户名单、已退款数，未退款客户名单，做好现金盘点工作。5.协调销售部门对未及时到现场退筹的客户进行另行通知。二、退定金、楼款（一）审核要点：1.由客户提出退回定金或楼款，销售部需对该房是否享受了息差，返租，提佣，等各种销售奖励进行列明，财务部审核后按公司最新的审批权限提请审批流程。2.销售部经办根据走完的“退房审批表”和经过客户签字的认购书解除协议（未签约）或解除商品房买卖合同及认购书的协议（已签约），填写资金审批表。3.财务审核退定或楼款时，对享受了息差，返租，提佣， 等各种销售奖励从客户已收款中予以扣除。4.退楼款应由客户本人领取，或通过汇款直接支付到客户本人银行卡上。如果客户为两人以上，双方均在复印件上签字确认。如由他人代领，必须有办理收款业务的公证处公证的委托书（或授权书）和客户身份证复印件，而且必须是一个户口本上的委托人才能代领。5.财务对客户提供的收款收据、楼宇认购书、认购书解除协议（未签约）或解除商品房买卖合同及认购书的协议（已签约）以及发票原件的真实性、完整性、准确性的进行审核；出纳应审核客户身份证原件并将其复印留底，要求客户在资金审批表、身份证复印件上签收并注明收款金额，同时备注楼款已经全部退清并承诺法律后果自负。6.收款收据、楼宇认购书收据联等收款凭证遗失的， 客户须签具结书声明，因此带来的法律后果自负：若发票客户联遗失，客户必须在法律认可的媒体报刊上发表声明作废，并由客户在财务留存的收款凭证复印件上签收并承诺法律后果自负。7.办妥上述手续后，出纳根据付款凭证退还客户定金或楼款。（二）附件要求：1.经相关审批的资金审批单。2.已按权限完成的退房流程。3.收回客户定金、楼款发票或收据。4.客户收到现金的手写收条或银行转账凭据。5.楼宇认购书解除协议（未签约）原件或解除商品房买卖合同及认购书的协议（已签约）原件。6.客户身份证复印件、具结书声明等其他附件。（三）账务处理：贷：预收账款楼款（定金）【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】（红字） 预收账款楼款（定金）【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】（红字）贷：库存现金、银行存款其他业务审核要点及账务处理一、更名、增名、减名更名、增名、减名的有关规定按相关销售管理制度执行，附件要求：1.权限审批人审批通过的更名审批表和具结书原件。2.更名前后的楼宇认购书财务联。3.新开收据、发票财务联。4.收回原已开具给客户的收据、发票联次或红冲发票的记账联不涉及价格变动及收付款情况的账面不做处理。二、换房换房有关规定按相关销售管理制度执行，附件要求：1.权限审批人审批通过的更名审批表及具结书原件。2.换房前后的楼宇认购书财务联。3.新开收据、发票财务联。4.收回原已开具给客户的收据、发票联次或红冲发票的记账联。账务处理：贷：预收账款（房地产项目辅助核算为换房前楼栋）（红字）贷：预收账款（房地产项目辅助核算为换房后楼栋）三、工程款抵房款（一）审核要点：1.工程款抵房款的房号必须交纳定金后，才能办理抵房款手续。工程款抵房款视同两笔业务，即支付工程款、收取房款。2.财务必须核对认购协议、资金审批单上各项审批手续已齐备，抵房款申请方提供的申请函、委托付款函 是否齐全，财务在收到的抵款资料并确认工程款、广告款发票已收到，成本费用项目可入账。注意通过工程款抵房款方式抵付款部分需向对方开具收据或发票。（二）附件要求：申请函、委托付款函、认购协议、资金审批单。（三）账务处理：支付工程款的公司借：开发成本（营销费用） 贷：银行存款收到房款的单位借：银行存款 贷：预收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】四、挞定未按照认购协议书上约定的时间缴纳房款，并经催告后仍未缴纳房款的情况下，开发商可按照协议约定没收客户已交定金，即挞定。账务处理：借：预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款定金【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】 贷：营业外收入五、交楼结转账务处理：借：预收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 预收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】 应收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 应收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】 贷：主营业务收入 应交税费-待转销项税额【房地产项目辅助核算】收到应收房款借：现金、银行存款、其他货币资金-POS收款 贷：应收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（价款）】 应收账款【房地产项目辅助核算】【款项类别（税款）】六、补退面积差（一）审核要点：1.退款前，应主动取得据以退款的依据已经各级领导审核批准的退款明细表，以及相应的资金审批表；2.退面积差款，必须是业主本人到场办理，审核其身份证原件及房屋销售合同，核对收据是否与实收款一致等。若本人无法到场办理，可以由直系亲属代办，但必须提供户口本等可以证明直系亲属关系的文件，同时，审核客户出示的首期楼款收据或发票是否真实；3.上述资料审核无误后，在客户提供的楼款收据或发票及身份证复印件上盖退款专用章，填上退款金额、退款日期；4.现金或转账予以退款，转账需直接支付到客户本人银行卡上，开具相应金额的红字发票，并由业主签收；5.将红字发票客户联、客户身份证原件、房产证原件、首期楼款收据或发票交客户；将身份证复