风险销售代理合同2007[1][1]0207(修改版).doc

商品房风险销售代理合同（修改建议稿）上海福润房地产开发有限公司（开发商）上海德布天地房地产经纪有限公司（销售代理商）目录第一条 定义与解释第二条 风险代理销售事项第三条 销售代理期限及范围第四条 风险销售代理保证金及支付时间第五条 风险销售单价、实际销售单价及代理费、溢价提成第六条 销售代理指标第七条 成功销售的界定标准第八条 代理费、溢价提成的支付时间及保证金的返还方式第九条 销售推广费用及营销费用第十条 风险销售代理的程序第十一条 甲方的权利和义务第十二条 乙方的权利和义务第十三条 销售代理物业的租赁第十四条 违约责任第十五条 适用的法律第十六条 甲乙双方联系地址第十七条 争议的解决及其他规定第十八条 其他条款商品房风险代理销售合同（修改建议稿）甲方(开发商)：上海福润房地产开发有限公司住所地：法定代表人： 职务： 乙方(风险销售代理商)：上海德布天地房地产经纪有限公司 住所地：法定代表人： 职务：鉴于：1 甲方系依法登记注册于中国境内的国内合资企业，于 年 月 日成立，法定代表人 ，有效期至 年 月 日，现尚在有效续存期间。2 甲方依法拥有位于闵行区沪闵路7940号，地号为闵行区梅陇镇F52街坊4丘，东至 、南至 、西至 、北至 。现根据规划局规划批复：土地批准用途为旅游，房屋类型为旅馆，该物业可销售的建筑面积约为 平方米（最终以测绘部门的测绘结果为准），房地产权证号码： 。3 乙方系依法登记注册于中国境内的国内合资企业，于 年 月 日成立，法定代表人 ，有效期至 年 月 日，现尚在有效续存期间，并依法享有国内房地产销售代理权。根据中华人民共和国有关法律、法规的规定，在平等互利的基础上，经甲乙双方友好协商，就乙方销售代理甲方合法持有的物业等相关事宜特订立本合同，以兹双方共同遵守。第一条 定义与解释除非本合同另有特别约定，否则下列用语应具有以下含义：11 物业：系指本合同“鉴于2”甲方合法拥有的位于闵行区沪闵路7940号由甲方根据本合同交付乙方销售的商品房。12 风险代理销售：系指乙方依照本合同约定的销售代理期间以及范围内以甲方的名义对外销售“物业”。13 风险销售单价：系指乙方承担本合同约定的风险，代理销售“物业”而应向甲方支付的每平方米建筑面积之代理销售 “物业”的单价（即不低于14000元/平方米）。14 风险销售指标：乙方须在完成“物业”建筑面积的80%的房屋销售15 实际销售单价：系指乙方对外销售代理物业的每平方米建筑面积之销售代理物业价格。乙方依据房屋房型、面积、朝向等因素的影响并在甲方的授权和认可的浮动范围内相应调整本条款单价。16 定购协议：系指购房者由于乙方的代理行为而与甲方签订的“物业”购房定金协议。17 商品房出售合同/商品房预售合同：系指购房者通过乙方的代理销售行为而最终与甲方签订的“物业”房屋出售/预售合同。18 风险销售合同价：系指定购协议或商品房出售/预售合同中所约定的商品房建筑面积与风险销售单价的乘积。19 实际销售合同价：系指定购协议或商品房出售/预售合同中所约定的商品房建筑面积与实际销售单价的乘积。110 已售房屋风险销售金额：系指截至本合同约定的时间节点，代理销售物业中已由乙方对外售出的商品房之建筑面积与风险销售单价的乘积。111 已售房屋实际销售金额：系指截至本合同约定的时间节点，销售代理物业中已由乙方对外售出的商品房之建筑面积与实际销售单价的乘积或数个实际销售合同价之和。112 销售溢价：系指已售房屋实际销售金额超出已售房屋风险销售金额的差价。113 营销成本、推广成本：系乙方为有效履行本合同物业的销售，所投入的并经甲方书面认可的营销费、广告费用等，并且在乙方完成本合同指标后的约定期间内有权向甲方据实收取推广费用。114 风险销售代理保证金：系指乙方为保障按期完成物业销售工作而支付给甲方的保证金人民币500万元。115 风险代理销售基本内容：乙方在本合同销售代理期间届满时，按风险销售单价出售销售物业并完成本合同约定销售代理指标，承担一定风险的销售形式，即风险销售代理期间届满，若乙方未完成风险代理销售指标（包括阶段指标），则乙方自行承担因此次销售代理而产生的营销费用，推广费用，并以风险销售代理期间届满时按本合同约定留存甲方处的风险销售代理保证金为限额，按风险销售单价向甲方购买销售代理物业中未售出的商品房。第二条 风险代理销售事项21 甲方授权乙方作为甲方合法拥有的“物业”的销售代理商，并在甲方认可的范围内负责“物业”的全案策划、招商、推广、销售代理、带领客户与甲方签订定购协议、商品房出售/预售合同包括售后交房等服务工作，目的在于在本合同约定的销售期限内完成不低于物业总建筑面积80%的房屋销售任务。22 甲方为充分协助乙方顺利完成销售指标特承诺如下：221 在2007年3月31日前将该销售代理物业的土地批准用途变更为商业用途，房屋类型变更为办公楼，并就该销售代理物业的改建得到相关部门审批通过的批文和相关许可证件。售楼处、样板房完成装饰装潢，并符合“接待条件”。222 在2007年6月30日前保证该销售代理物业符合“开盘要求”（即“物业”具有预售许可证），使之符合与购房人签订定购协议的条件。223 在2007年11月30日前该“物业”符合国家规定可出售商品房的“销售条件”（即出让土地性质完成变更、“物业”工程竣工验收，内外部建筑结构改建后的大产证、持证抵押的注销）。224 在2007年12月31日前销售代理物业能够交房，能够办理购房客户所购商品房的小产证，保证工程按确定的施工进度及质量、装修标准进行。销售代理物业交房时应符合下列标准： 第三条 销售代理期限及范围31 本合同风险代理销售期限自本合同签订之日起至“物业”符合本合同第 条约定的_条件后的12个月，若本合同相关期限延后的，本条款之代理销售期限也作相应顺延。32 在本合同3.1条约定风险代理销售期限内，任何一方不得擅自单方面解除本合同。若一方擅自解除本合同的，另一方有权依据本合同之约定要求解除方承担相应的违约责任。33 本合同3.1条约定的风险销售代理期限内，甲方不得再行指定或委托其他代理销售商为其销售“物业”进行代理。34 本合同3.1条约定的风险销售代理期限届满后，因乙方销售代理而售出的“物业”房屋，乙方仍有义务协助甲方办理交房手续等售后服务。第四条 风险销售代理保证金及支付时间41 双方确认风险代理销售保证金为人民币500万元。其中人民币300万元乙方须于本合同签订的同时支付给甲方作为首期风险销售代理保证金。若因乙方的原因致使本合同生效后至“物业”符合国家规定的销售条件前的期间内被解除的，则甲方无须向乙方返还首期风险销售代理保证金；如因甲方原因致使本合同在前述期间内被解除的，则甲方应双倍返还乙方已支付的首期风险销售代理保证金。42 乙方须在“物业”符合本合同第2.2.1条约定的接待要求的同时向甲方支付剩余风险销售代理保证金人民币200万元。第五条 风险销售单价、实际销售单价及代理费、溢价提成51 甲乙双方经协商一致，“物业”房屋的风险销售单价，为14000元/平方米。52 乙方根据甲方的授权范围及许可有权自行制定的销售策略、销售进度，分房号、分栋号提出书面销售策略和销售单价方案等，甲方应予配合执行。乙方制定的实际销售单价可结合单套销售代理房屋的朝向、楼层、景观等因素制定销售代理房屋的一房一价表。在销售过程中，乙方可根据市场需求情况制定对外公示的销售单价，但承诺最终实现的平均销售单价不低于双方确认的风险销售单价。以上各项方案均须双方会签，并置甲方处备案。53 本合同约定的代理销售期限内乙方每成功销售一套房屋的，则甲方须向乙方支付代理费，该代理费为已售房屋风险销售金额的1.2%收取。对于超出甲、乙双方商定的风险销售单价以上的溢价部分，即销售代理物业实际销售单价达到14000元/平方米以上时乙方可分取溢价提成，提成比例为：甲方按溢价部分的 作为溢价提成支付给乙方。例如：在某一结算周期内，乙方共计成功销售两套房屋，其中A定购协议中约定的实际销售单价为16000元/平方米，建筑面积为200平方米；B定购协议中约定的实际销售单价为15000元/平方米，建筑面积为300平方米；那么，A定购协议的风险销售合同价为280万元，实际销售合同价为320万元，B定购协议的风险销售合同价为420万元，实际销售合同价为450万元。在此结算周期内，乙方已售房屋风险销售金额为700万元，已售房屋实际销售金额为770万元。据此甲方在此结算周期应支付乙方的费用为： 代理费=700万1.2%=8.4万元 溢价提成=（770万700万） %= 万元第六条 销售代理指标61 销售代理指标：l 自本合同签订之日至该销售代理物业符合本合同 条约定的_条件前，乙方应完成本合同双方确定的可销售建筑面积的 %的销售业绩。l 自“物业”符合合同第 条约定的_条件之日起每个双数月（即每两个月）为一个考核期（与本合同约定的双月结算周期同步），每个考核期内乙方须完成 ，并且于整个销售代理周期截止前完成不低于“物业”总建筑面积80%的房屋成功销售。成功销售标准以本合同第7条的约定为准。l 若乙方在第一阶段未能完成该期销售代理指标的，甲方同意给乙方30天的宽展期，该30天宽展期将不计算入后12个月的代理销售期间内。若乙方未完成每阶段约定的销售指标，则该阶段未完成的销售代理指标将计算入下一个阶段销售代理指标，一次类推。62 乙方完成上述销售代理指标后，经双方书面约定后可以对剩余销售代理物业继续进行销售代理，产生的代理费用以及溢价提成以届时双方达成的书面约定为准。第七条 成功销售的界定标准71 成功销售的界定标准为单套房屋的销售须完成下列全部事项：225 购房者签定了定购协议并已移交给甲方盖章签收。226 同时客户已按所购房屋总价的10%向支付甲方全额定金后。第八条 代理费、溢价提成的支付时间及方式以及保证金的返还方式81 甲、乙双方确认，以双数月的30日为代理费、溢价提成以及退还保证金的结算日，由乙方按照实际成交的情况制作结算清单，甲、乙双方各指派财务于次月5日前完成销售代理指标、代理费、溢价提成金额的确认工作，甲方应于前述确认工作完成并经双方代表认可会签后的5个工作日内向乙方支付。82 甲方支付前款两项费用的具体方式如下：831 若乙方已符合第7条约定单套成功销售界定标准的，甲方按应付代理费的50%向乙方结算，此时乙方无权主张溢价提成；待甲方与购房客户签订商品房出售合同，并且购房客户支付了首期房款之日，甲方应将剩余50%的代理费及全额溢价提成结算给乙方。832 本条前述条款中的费用结算周期，同时是乙方代理销售“物业”的业绩考核周期。即提成溢价按本合同6.1条约定的阶段指标完成情况的销售房屋总价进行提取，若该阶段销售总额核算的单价不足或等于人民币14000万元/平方米，则该无可提成溢价。83 如因乙方原因造成风险销售代理房屋发生退房的或购房客户与甲方所签协议无法履行的，乙方应在下一清算截止日将该套房屋已结的代理费和溢价提成全部退还给甲方，并在本合同履行期内由乙方继续销售该房屋，甲方应按新成交价格向乙方支付代理费及溢价提成。在风险销售代理期限届满时，如该套房屋仍未实现成功销售的，该套房屋不计入销售代理以完成的指标内。84 风险销售代理保证金的返还：人民币500万元保证金中的300万元将在逐步销售“物业”的过程中由甲方按照乙方销售进度情况向乙方返还。例如：乙方完成总销售指标的10%，那么甲方应退还乙方保证金人民币300万元中的10%风险销售代理保证金，以此类推。该退还保证金将与代理费及溢价提成同时由甲方向乙方支付，具体支付方式时间依照本条前款之约定与代理费、溢价提成同时结算支付。另人民币200万元留存于甲方处，并在本次代理期间届满时按照乙方完成指标的情况确定是否退还。第九条 销售推广费用及营销费用91 销售推广费用是指因推广和销售本合同约定销售代理物业为目的而发生的市场推广费用，包括楼书、DM、海报制作、销售道具、广告媒体制作、发布费用、房展会参展、异地促销推广费等费用，该笔费用的支出和运作须经甲方的书面认可，并且甲方有权随时监督乙方的上述工作情况并提出建议，乙方对于甲方提出的建议须于2个工作日内给予回复并且做出修改意见，并在的到甲方确认后的3个工作日内进行纠正。若乙方完成本合同约定的履行期内销售总指标的，则甲方将在本合同履行完毕的同时统一按实际发生的销售推广费结算给乙方，反之则由乙方自行负担。92 营销费用是指售楼场所派驻销售人员的工资、奖金、福利，售楼处日常发生的水、电、通讯等相关费用。该部分费用由乙方负担。第十条 风险销售代理的程序101 在销售开始前，甲方与乙方共同制定对购房客户的承诺标准，并明确定购协议、商品房出售合同中各空项的填写标准及补充条款内容。102 乙方负责向客户宣传、讲解销售代理物业、与客户的谈判，并于购房者确定定购协议或商品房出售/预售合同具体内容后，负责让购房者与甲方指派的专员签署定购协议或商品房出售/预售合同。103 定金及房款均由甲方负责收取，乙方不得代替。第十一条 甲方的权利和义务111 甲方有权随时了解销售进展情况，并对乙方工作进行监督。甲方负责提供售楼场所、样板间的装修装饰及售楼处办公室设备。112 在履行本合同期间，甲方有义务向乙方提供销售活动中必需的项目设计图纸、平面图、户型图和效果图、装修标准、销售代理物业周围环境及土地使用情况、建设情况及交通状况等资料及有关批文（包括物业名称证明、立项批复、土地使用证、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、公摊面积测绘报告、工程竣工验收备案表、商品房销售许可证、该销售代理物业大产证等文件的复印件），并负责网上合同备案的开通，以便乙方销售工作的顺利进行。甲方保证向乙方提供的各项资料具有真实性、合法性、有效性，对因甲方提供的资料而引起的纠纷责任由甲方承担。113 因乙方对外销售该销售代理物业所涉及的一切手续，包括但不限于房地产各项登记申请、房地产权证（大、小产证）等各项手续均由甲方负责办理，并承担因售房而产生的各项税费。114 甲方负责落实商业贷款及公积金贷款的机构，同时甲方保证联络的贷款机构提供给买受人贷款应不低于买卖房屋总价的 。115 甲方保证为乙方完成该销售代理物业的宣传和销售工作提供有利支持与帮助，合理协助与各职能部门的协调工作。116 在销售过程中，甲方所收取的购房客户定金及房款，应存入甲乙双方共同委托的银行监管帐户，若因客户退房或逾期不签署购房合同及未按时交纳房款等违约行为时，甲方有权没收客户之定金，并将此套房屋交与乙方重新出售。定购协议以及商品房出售/预售合同之权益处本合同特别约定以外均由甲方承担。117 甲方若对该销售代理物业之设计方案作调整，应及时以通知乙方。118 对于在销售代理期限内甲方或其指定成交的客户（甲方应保证实际销售单价不得低于本合同约定的风险销售单价），应计入乙方销售代理指标，且甲方应照本合同约定代理费的50%向乙方支付，但无可提成溢价。119 因在履行定购协议或商品房出售合同过程中与买受人发生纠纷的，根据甲、乙双方的具体责任情况按归责原则进行处理，应由甲方负责，乙方予以协助，应有乙方负责的，甲方亦可予以协助。1110 甲方有权随时对乙方的工作进行全面监督，并提出意见。第十二条 乙方的权利和义务121 乙方须严格按照本合同5.2条的规定，并在甲方的授权范围内有权决定该销售代理物业的最终销售政策包括销售价格、付款方式等。122 乙方有权按照本合同的规定代理销售本物业，有权按照本合同规定收取相应代理费、销售推广费用及溢价部分的提成。123 乙方全面负责该销售代理物业的行销企划、销售策略和推广方案的制定和执行，包括售楼处现场的包装、销售工具（楼书、户型图、宣传折页、海报、展版）、报纸广告、户外广告（灯箱广告、路旗广告）、网络广告、广播广告的制作运用等。124 乙方负责进行市场调研、市场分析与定位、整体策划的全案企划，负责广告创意，负责客户的全程看房，介绍项目及制定销售所需的文件。125 乙方负责宣传销售推广策划方案中发布的广告和楼书必须符合国家法律、法规和本市的有关规定，广告、海报和楼书等对外发布的内容应征得甲方的书面确认，但是广告的选用和推广过程中规范操作由乙方负责。126 乙方负责对该销售代理物业的外立面设计，环境绿化设计、整体房型方案提供市场信息和营销意见。127 乙方必须积极为甲方提供信息，介绍客户，并前期接洽及时向甲方通报情况。128 乙方代表甲方进行销售谈判，并带领客户与甲方直接签订定购协议或商品房出售合同，乙方需带领客户直接向甲方支付购房款。129 乙方对于销售代理物业中在销售代理期届满之日仍未售出的商品房，乙方以销售代理期间届满时按本合同约定留存甲方处的风险销售代理保证金为限额，按风险销售单价向甲方购买销售代理物业中等值未售出的商品房。1210 乙方对于甲方提出的意见须及时回复并纠正，且以上所有的策划、方案以及可能存在的文件资料等均须报甲方确认并置甲方处备案。1211 本合同履行期间乙方不得转包任何第三方销售“物业”。第十三条 销售代理物业的租赁131 为确保该销售代理物业的顺利推广，甲方同意在本合同履行期内由乙方代理物业的租赁事宜。若甲方自行出租其自留部分或购房客户欲出租所购商品房的，均应由乙方代为出租或由乙方决定自行承租。甲方应在商品房出售合同中约定购房客户若出租该所购房屋的，应交由乙方代为出租，代为出租具体事宜由双方另行约定。第十四条 违约责任141 本合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件）而一方不能履行本合同的在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约，善后细节由甲乙双方协商解决。142 由于国家房地产宏观政策重大调整，如物业税，导致该销售代理物业市场环境发生重大变化，致使乙方无法完成销售指标，由此引起的相关善后事宜由甲乙双方协商解决。143 对外责任，乙方承担在代理销售该销售代理物业过程中，因乙方代理行为不当而引起的投诉、诉讼纠纷以及相关经济责任均由乙方承担。144 本合同任何一方履行义务不符合合同约定或不履行义务，且在收到对方的纠正通知后的5个工作日内仍未纠正的，应向对方支付 元的违约金。由于任一方不履行合同的义务，或履行义务不符合合同约定，造成本合同不能履行、或不能完全履行时，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担全部违约责任。若守约方因此遭受损失，而违约金又不足以弥补该损失的，则违约方还应就不足部分向对方承担赔偿责任。145 若乙方在销售代理期限届满未能完成销售代理指标的，则本合同第9条所列已发生的费用最终由乙方自行承担，且乙方以风险销售代理期间届满时按本合同约定留存甲方处的