国五条导致房屋买卖合同纠纷救济方法.doc

国五条导致房屋买卖合同纠纷救济方法从今天开始，北京楼市恢复网签，因限购标准、二手房过户个税缴纳规定有了变化，多位业内人士预测，四类房产纠纷或将随着北京楼市网签系统的重启而激增。昨天，本报记者采访了两位资深法官，请他们对可能集中出现的四类房产纠纷进行分析，指点解决途径。纠纷1：多出的20%个税或引“解约潮”卖方非唯一住宅，买卖双方已签订购房合同但尚未办理网签及过户手续，且合同中尚未约定如政策变化而多出的税费如何缴纳。京版“国五条”实施后，该类卖房人要多缴差价20%的个税，卖方可以以政策调整为由解除买卖合同吗？法官说法：房山法院民庭法官卢涛表示，正常情况下卖房人的要求是可以得到法律支持的。因为国家政策作出重大调整，属于法律上的情势变更，即双方在签订买卖合同时不能预料到卖房人在办理过户手续时会突然要多承担20%的税费，国家政策调整对卖房人的预期收益产生重大影响，所以一般情况下卖房人以此要求解除买卖合同，会得到法律支持。对此，市一中院的郭嘉法官表示，法院在审理此类案件时还会根据政策变化对卖房人收益影响的大小考虑是否解除买卖合同，如果对卖房人的预期收益影响很大，会考虑支持解除买卖合同；如果对卖房人的收益影响并不大，也可能会要求双方继续履行合同。纠纷2：买房人拒绝承担多出税费房屋买卖合同里约定，“所有税费都由买房人承担”，包不包括因政策变化而多出来的税费？买房人可不可以不承担新政实施后多出来的税费？法官说法：郭嘉法官对此表示，原则上，买卖双方在“国五条”出台之前签订的“所有税费由买房人承担”的约定是有效的。但该约定并不应当包括因政策调整而新增的“卖房人需交纳转让所得20%的个人所得税”，所以这部分税费由谁来承担，应该由买卖双方重新进行协商以确定，甚至可赋予一方当事人变更合同的救济权利。协商不成，但新增税款对房屋买卖合同的履行影响较小的，法院可判决合同继续履行，但依据当事人变更合同条款的诉讼请求或公平原则来直接分担或变相分担双方承担的税费。纠纷3：失去购房资格能否退房解除合同签订了房屋买卖合同，甚至预付了部分购房款，但新政实施后，本来可以购买两套房的京籍单身买房人失去了购买第二套住房的资格。这类购房人是否可以要求退房？退房是否算违约？法官说法：卢涛法官表示，京版“国五条”明确规定京籍单身人士在北京拥有一套住房不能再购房。这类购房人是由于国家政策发生重大变化，导致无法再购买第二套住房，房屋买卖合同已经无法继续履行，所以完全可以要求退房。买卖双方都不承担违约责任。至于购房人向房主缴纳的定金是否应该全额退还？卢涛法官认为，这要看购房人在房屋买卖过程中是否有违约的行为，比如，是否按照合同约定支付所有房款、及时办理过户手续。如果因为购房人本身的原因，没有及时办理房屋过户手续，由于国家政策调整，则购房人要承担一定的违约责任，定金要适当扣除。如果没有违约行为，则房主应全额返还购房人的定金。此外，卢涛法官还表示，如果买房人已经支付了全额购房款而又没有违约行为，而且房款已经在卖房人手里放置了一段时间，卖房人还应按照活期存款退还买房人的房款利息。纠纷4：买房无果是否退还部分中介费买卖双方通过中介成交，买房人向中介公司支付了中介费，但京版“国五条”实施，买房人因购房资格等原因导致购房合同无法继续履行。买房人能否要回部分中介费？法官说法：郭嘉法官表示，中介费实际包括了中介人员带领客户看房的劳务费、居间介绍费、代书费、贷款费、信息费等，本身构成较为复杂。在因新政原因导致买卖合同被法院判令解除的情况下，买卖双方的合