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文档简介

青岛远翔神思经济信息咨询有限公司出品青岛项目建议书相关行业案例;青岛道路工程项目建议书案例,青岛农贸市场项目建议书,青岛农村公路项目建议书范文,青岛软件项目建议书,青岛文化产业项目建议书,青岛农业项目建议书范文,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类青岛项目建议书等。一、青岛项目建议书项目概况XXXXX项目由浙江XXXX房地产开发有限公司开发建设的。项目地块位于青岛市XXXXXX。紧接武林商圈中心地段,具有浓厚的商业氛围。项目占地13.6亩,总建筑面积为58055。,由南北两幢17层与27层的塔楼及三层裙房组成。南侧27层塔楼为精装修的酒店式公寓,建筑面积约23000;北侧17层塔楼为创业版写字楼,建筑面积约为11000。本项目于2003年11月取得土地证,2004年10月取得规划许可证及施工许可证,2005年1月21日正式开工建设,目前已完成基础施工,进行主体工程建设阶段。预计2007年3月完工。本项目开发建设具有一定规模,引入超前的运作理念,共同打造武林商圈CBD,必将成为该区域内标志性建筑,同时给开发商带来了良好的社会效益和经济效益。二、青岛项目建议书市场分析宏观政策控制房价稳步发展2005年虽是政府对房地产市场调控的一年,但从整体情况分析经过前期的各项措施的执行,基本达到了“中国房地产市场软着陆”的目标,稳定了市场“缓步增长”的发展目标,市场开始进入新的理性发展阶段。从长远看,房地产业作为国民经济的重要的支柱产业,作为地方政府尤其是青岛市经营城市的重要法宝,同时作为政府的终极市场目标,即“市场逐渐规范”与“保持与GDP一定的增长率”,在较长时间内房地产业仍将是政府和政策扶持的对象。青岛房产青岛投资者的理想选择近期数据显示:硬需求浮出水面项目周边楼盘销售势头良好与项目类似的两大楼盘销售尤佳三、青岛项目建议书项目定位及优劣势分析1青岛项目建议书项目定位 中心地段、中心价值是成功商务人士、创业者工作室和投资者的明智选择在产品品质方面我们将其定位为“次深蓝广场项目”,追求高品质高附加值。在产品价值方面我们还是坚持以“中心地段,中心价值”为诉求点。在产品属性方面以商务和居住为一体的复合型高端物业为整体形象。在客户定位方面,针对周边区域办公人群特点,还是偏向于商务性质,加大SOHO人群的购买热情,所以在目标客户群方面我们的目标是成功商务人士、成长型公司、创业者工作室、追求新都市生活方式的白领和投资者。2、产品规划锲合市场 务实做派产品规划采取了完全锲合市场需求、适度超前的务实思路。朝晖路本项目附近800米内的其他楼盘的商业用房由于规划设计局限,经营餐饮有诸多限制,而附近5座大型写字楼和4个大型住宅小区集聚的人群餐饮消费市场非常可观包括。3价格定位 低开高走、趁势而上青岛项目建议书根据周边项目的市场情况,参考可类别楼盘的销售情况,结合本项目的特点,本项目价格策略准备采取以低开高走的方式,预计开盘商铺均价15000元/,酒店式公寓及写字楼均价为11000元/。4项目优势分析 黄金地段处于青岛武林商圈中心地段朝晖路与上塘路交叉口,区位优势十分明显。 交通便捷项目周边道路网络密集,四通八达,交通出行十分便捷。 成熟商圈项目位于成熟繁华的武林商务圈黄金地段,高档商务区、居住区的认知度较好。 大配套完善项目周边武林商业中心、青岛游泳馆、在建的西湖文化广场等青岛高档、时尚娱乐消费汇聚,周边配套十分完善。 小户型公寓潜力巨大周边大量写字楼物业已经投入运营,聚集了大批的白领人士和知识精英,其中有不少年轻人,形成了小户型公寓的巨大潜在市场。 火热预订 商业空间规划合理项目裙楼单层面积仅2600,且有单独的排烟排污管道,独具周边项目所无可比拟的优势,是此区域内餐饮业的客户的唯一选择。同时,办公区域可自由分割,户型均较小,可以吸引众多中产阶级和创业者。4青岛项目建议书项目劣势及对策 近高架、噪音大 对策:高品质的中空双层玻璃隔音上塘高架南来北往的车流,形成大量的噪音、空气污染,对居住、办公环境造成一定的不利影响。针对上塘路高架,在外墙及门窗大量采用隔音、保温材料,使高架桥的噪声影响能降到最低,其中中空双层玻璃的使用标准与深蓝广场的标准基本一致。 不易构造景观 对策:国际知名景观公司强力打造项目本身体量较小,内部难以形成完善的配套,小区景观环境体现难度大。在景观设计中我们邀请了澳洲BBC景观设计机构担纲,多采用立体景观,在各个层面构设了商务、运动、景观平台,如屋顶游泳池、网球场,室内乒乓球室、咖啡室等。 品牌效应不足 对策:价格策略与推广策略并行5项目机会点分析 政策利好、产品稀缺、受市场追捧目前,由于2003年12月开始政策规定,已不再审批酒店式公寓项目,故市场此类产品将供不应求,酒店式公寓受到市场的大力追捧,将会填补目前单纯小户型公寓的一些缺陷,例如无厨房、配套设施较缺乏、入驻客户类型分散等。因此,青岛的酒店式服务公寓市场存在相当好的发展契机,恰当的客户定位和高质量生活需求的满足将是未来赢得市场的关键。 市中心可开发土地紧缺商圈内可开发的地块已极少,且中小面积的办公间供不应求。 政策控制住宅市场的同时,促进了写字楼市场的良好发展当前宏观调控对于住宅市场,特别是给抑制投资性住宅消费市场带来了一定影响,但对于写字楼市场却是一个利好。 地铁版块项目,出行便捷、商业集聚国务院刚刚批准的青岛地铁规划中,武林广场区域是一个比较的换乘站。四、青岛项目建议书项目建设指标项目单位数量总用地面积9056总建筑面积58055商铺面积约7800酒店式公寓面积约23000写字楼面积约11000地下面积14855停车位个322(包括立体车库150个)五、项目投资估算及盈利分析1、编制依据1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;2)、各种费率依据国家相关文件。2、青岛项目建议书投资估算表项目金额(万元)备注土地成本8500625万元/亩前期规费880150元/前期开办费200建安成本130002200元/配套成本580100元/精装修费用1500按套内面积每平米1000元的装修标准计,套内面积得房率为65%计,仅限酒店式公寓不可预见费800管理费用24010万元/月*24个月销售费用1600按销售收入3%财务费用800总投资281003、青岛项目建议书销售收入表项目单位数量价格金额(万元)商铺元/ m278001500011700写字楼及酒店式公寓元/ m2340001100037400合计491004、青岛项目建议书营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税,综上本项目的综合税率为5.8%,共应交纳税金及附加2847.8万元。5、青岛项目建议书盈利能力分析财务现金流量表项目合计现金流入49100销售收入49100其它收入0现金流出30947.8成本投资28100营业税及附加2847.8税前利润额18152.2税前利润率37%六、青岛项目建议书结论本项目预计在2006年1月开始销售,在开盘六个月内,销售率将达到50%以上。【青岛项目建议书项目服务案例介绍】2011年5月,公司完成湖北襄阳文化艺术品创意产业城项目可行性研究报告 2010年6月,公司为北京客户完成旅游网商业计划书 年产1000万套太阳能模组接线盒、太阳能电动船和新材料开发项目可行性研究报告【项目编制案例/1112】 汽车后产业一体化服务商业计划书【项目编制案例/1111】2011年7月,公司完成山东大型洗煤厂

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