房地产开发与经营的风险与防范.doc

。房地产开发与经营的风险与防范作者：蓝海摘要：房地产是国民经济的一个重要投资领域，也是一个高回报与高风险同在的投资领域。外部环境的复杂多变性与房地产经营管理的特殊性以及房地产企业自身的特点等多种原因，决定了在房地产开发与经营的过程中存在着的潜在的风险。而对于各种风险，只要对其有一定的分析与了解，我们都可以采取各种方法将其损失降到最小。关键词：房地产开发与经营的风险与防范；房地产开发与经营；房地产1.房地产开发与经营存在的风险1.1 社会风险（1）政策因素由于国家或地方政府的政策变化而给房地产企业带来的风险。政府政策的出台，其目的都是积极的，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定、合理、有序地发展。但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，如有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策等，均对房地产投资带来巨大的风险。频繁的出台的政策会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变,带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,会导致房地产项目达不到预期目标或偏离本来的意图,从而导致亏损。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。（2）政局安定因素若政局正处于不稳定时期，如战争、社会动荡、工人罢工等政治因素都会对房地产企业带来风险。（3）社会治安因素社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。1.2 经济风险（1）市场因素市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险 。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。土地的自然地理位置是固定不变的，但是，其社会经济位置却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当位置由劣变为优时，地价会上升；相反，则地价下跌。且房地产价值量大也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程。房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢。这些都影响了房地产的流动性和变现性，使得房地产开发与经营在市场供求关系的变化中具有巨大的风险。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。当供给短缺而价格上升时，房地产纷纷在建，但由于建设周期长，可能等到楼宇相继建成时，楼价随供应的增加而下降。这样一来，房地产市场情况更难把握，风险更大。（2）通货膨胀因素当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。在国家有关房地产开发与经营的有关政策中规定了房地产从取得房产开发资格到房产开始开发的期限，这使得通货膨胀期间在建房产处于两难选择。（3）利率与汇率因素银行利率的变动可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。汇率的变化可能使与外币发生联系的房地产企业带来损失。对涉外房地产经营来说，汇率的浮动与国际发展状况都会对投资项目产生很大的影响。1.3 自然风险自然灾害的发生往往是不可预测的，且不可控制的，如地震、台风、海啸、风暴、洪水等，这些灾害一旦发生，势必对房地产造成巨大的损失。由于房地产属于不动产、周期长且露天作业，易受自然风险的影响。1.4经营性风险由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。（1）投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。（2）因开发者对房地产交易涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等法律法规不太了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。（4）由于开发者在开发与经营过程中未能建立起良好的口碑，给消费者留下了不好的形象也会给房地产产业带来风险。1.5人事意外风险（1）企业的重要人员发生意外事故或变动，或企业人员素质低下，给企业不利影响的可能性。（2）因施工过程中出现各种事故而造成人的伤亡、房地产破坏、机械设备损坏等损失风险。2.房地产开发与经营风险的规避措施2.1风险预测在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。（1）通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。（2）通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，尽可能地顺着国家或政府的政策来进行房地产的开发与经营，从而更好地得到国家或政府的支持。（3）对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了解和分析，以减少风险，增加投资收益。2.2风险控制投资者对风险进行预测与分析后，结合风险的程度进行决策。各种不同的投资项目和投资方式各有不同大小的风险。选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失，是一种最有效的方法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。2.3风险转移房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。（1）保险转移。世界上许多国家都开办了政治风险保险，开发商可通过购买政治风险保险将政治风险加以转移。对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿。还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司。（2）契约合同转移。房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。（3）财务责任转移。如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。这是一种非保险形式的风险转移。2.4风险分散（1）不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。（2）各区域房地产市场和经济周期的波动都存在差异，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。各种投资地区或投资地段其风险的程度都不相同，即便是同一地区的不同地段也其差异之处，选择不同投资区域的房地产项目组合可降低投资风险。（3）房地产的不同项目各有其不同的生产周期，周期越长，其风险越大，反之，则风险越小，将长期、短期、中期投资结合起来可分散投资风险，达到一个较为理想的长远投资策略。2.5风险分摊房地产开发企业可与其他多个房地产开发企业联合，共同开发，使得同一风险的承担主体增多，从而将风险分摊给了各个共同开发的房地产企业。联合时，各个企业均各有其优势之处，可形成优势的互补，从而更好地做好房地产项目。房地产企业还可同非房地产的其他相关企业进行跨行业联合，如建设施工单位、房屋装修单位、物业服务等进行联合，从而将风险分摊到各种不同的行业当中。2.6提高经营方自身能力要想在激烈的市场竞争中处于主动的地位，房地产开发企业必须不断的壮大自己。提高企业管理人员和决策者自身的素质、增强管理技能、吸收先进经验、引进优秀人才、加强财务管理、减少决策失误、调动员工积极性等可是得房地产开发企业在激烈的竞争中处于有利地位。提高产品质量，质量是企业的生命，应以优质产品赢得市场。建立企业的品牌意识，品牌是企业的信誉，是活的广告，良好的品牌在市场上比单纯的低价更具有吸引力。参考文献1简德三，王洪卫.房地产经济学M.上海：上海财经大学出版社，2003.148-154.2冯彬.房地产经济导论M.上海：上海财经大学出版社，2009.335-345,358-366. 3谭术魁.房地产开发与经营M.上海：复旦大学出版社