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一条江与一座城的故事 2011年12月2日 江阴市市场调研简报 北纬31 40 34 至31 57 36 东经119 59 至120 34 30 之间 浙江钱塘江大潮 安徽黄山 江西庐山 四川峨眉山 巴比伦 空中花园 约旦 死海 古埃及金字塔及狮身人面像 北非撒哈拉大沙漠 火神火种 壁画 加勒比海百慕大群岛和远古玛雅文明遗址 上海 杭州 武汉 重庆 成都 北纬30 31 集聚了世界和中国太多的历史文明和现代城市文明 江阴 最近连续几年中国百强县首位 长三角城市群中重要的城市单元 拥有号称全国第三村的中国长江村 这是我们听到江阴时的直观印象 那么真实的江阴又是怎样的呢 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 江阴市简称澄 位于江苏省南部 长江三角洲太湖平原北端 拥有7000年人类生息史 5000年文明史 2500年文字记载史 1728年建县史 江阴地处江尾海头 长江咽喉 自古就是江防要塞 兵家必争之地 1983年3月实行市管县体制 改属无锡市 1987年4月经国务院批准撤县建市 县级市 江阴市素有 延陵古邑 春申旧封 忠义之邦 之称 2010年 江阴市在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一 实现了百强县排行榜 八连冠 并且连续十一年名列江苏省县级市第一 城市总体概况 城市简介 城市总体概况 城市区位与人口 江阴 位于长江三角洲中部 北靠长江 南接无锡 西连常州 南京 东邻苏州 上海 是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市 全市总面积987 53平方公里 其中陆地面积811 7平方公里 水域面积175 8平方公里 第六次人口普查数据 江阴市常住总人口159 48万人 年平均增长率1 76 城市总体概况 城市位置 直线距离 距上海 133公里距南京 145公里距杭州 185公里距南通 56公里距苏州 70公里 江阴是长江下游集水 公 铁于一体 江 河 湖 海联运的重要交通枢纽城市 铁路 在建的新长 江苏新沂 浙江长兴 铁路取道江阴 水路 江阴境内的锡澄运河沟通长江 太湖 江阴港可以直通海外 公路 同三 黑龙江同江 海南三亚 和京沪两大国道主干线经过 中国第一 世界第四 的江阴长江公路大桥 连接沪宁高速公路 宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内 航空 江阴没有机场 但半径160公里范围内有六个机场 其中无锡苏南硕放国际机场距江阴市区仅55公里路程 城市总体概况 城市交通 江阴历史悠久 境内有市级以上文物保护单位61处 其中晴山堂石刻 黄山炮台旧址顾山红豆树 江阴文庙 石庄高城墩良渚文化遗址 马桥文化华山遗址 佘城遗址等颇具影响 此外 江阴钟灵毓秀 人才辈出 有明代杰出地理学家 旅行家徐霞客 中国近代图书馆之父 缪荃孙 民族音乐家刘天华 以及 中国现代机器人之父 蒋新松等杰出代表 近年来 随着经济发展 造就了一大批优秀企业家 形成有利于企业文化交流和信息交流的社会氛围 对发展生态文化 创建生态社会 提供了丰实的文化环境 城市总体概况 历史沿革 城市总体概况 行政区划 2010年 江阴市辖6个街道 澄江街道 城东街道 夏港街道 申港街道 南闸街道 云亭街道 11个镇 璜土 利港 月城 青阳 徐霞客 华士 周庄 新桥 长泾 顾山 祝塘 65个社区 4个居委会 305个村委会 1 沪宁产业密集区中具有一定外向性和先导地位的重要加工制造基地 具有较强竞争力的区域 2 江苏省沿江高新技术产业带的重要组成部分 重要的工业港口城市 新兴交通枢纽和对外开放门户 3 苏锡常向苏中苏北地区辐射的中转站 塑造良好区域空间形象的重要地区 区域内物流园区的有机组成部分和某些产业发展的领头羊 城市总体概况 区域功能定位 在区域城市群中的关系 在区域城市群中辐射范围 注 以上人口数均为第六次人口普查数据 江阴市50公里范围内辐射人口大约1000万人 100公里范围内辐射人口大约为3500万人 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 市中心片区55万 市中心片区55万 现代化的工业港口城市 交通枢纽 历史文化名城 规划形成以 三横六纵一环 绿廊为骨架 点 线 面 环相结合的城市绿地系统 保持 山 水 城 林 的城市特色 三横 分别为沿江绿带 澄南大道绿带 新长铁路绿带 六纵 分别为新沟河绿带 新夏港河绿带 预留过江通道绿带 锡澄运河绿带 锡澄高速绿带 白屈港绿带 一环为黄山 长山 香山 蟠龙山 寿山 稷山 耙齿山 定山 羊头山 崎山 花山 白石山为主体的山林 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 江阴与其他城市经济对比 江阴市与其他百强县相比 几乎所有经济指标都遥遥领先 甚至与地级市泰州市相比 各项经济指标都较为相近 结论 城市宏观经济 地区生产总值与增长率 2006 2010年 江阴市gdp经济总量呈平稳增长态势 年平均增长率保持在10 以上 均高出同年全国平均增长水平 城市宏观经济 人均生产总值与社会消费品零售总额 2006 2010年 德州市人均gdp呈平稳增长态势 增长速度较快 2010年已达到166010元 在全国居于领先地位 江阴市消费市场稳步增长 2010年全市实现社会消费品零售总额381 38亿元 比上年增长18 6 其中 批发零售贸易业357 82亿元 增长18 6 住宿餐饮业23 56亿元 增长17 9 城市宏观经济 三产比例 江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业 总体看 江阴的第三产业发展较为缓慢 与发达城市 北京 上海 广州等 的70 比重相比相差较远 城市宏观经济 财政收入与固定资产投资 江阴市固定资产投资规模不断扩大 全年完成全社会固定资产投资额626 52亿元 比上年增长25 1 其中城镇投资283 36亿元 农村投资236 65亿元 固定资产投资增长会促进城市的建设与发展 江阴市财政实力进一步增强 全年财政收入382 02亿元 比上年增长40 8 其中一般预算收入130 72亿元 增长18 0 财政收入占地区生产总值的比重为19 09 比上年提高3 26个百分点 在全国县域经济基本竞争力排名中再次名列第一 实现了 八连冠 城市宏观经济 居民收入情况 城镇居民人均可支配收入30184元 增长11 3 农民人均纯收入14898元 增长13 1 连续十一年名列全省县级市第一 人均住房面积是未来城市发展 居民居住刚性需求的宏观数据 具有重要参考价值 从2008年到2010年 江阴市的城镇居民人均居住面积不增反降 说明江阴市城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足 重要企业 华西村 兴澄特钢 阳光集团 三房巷集团 海澜集团 澄星实业集团 新长江实业等七家企业集团营业收入超200亿元 法尔胜集团 双良集团 西城钢铁有限公司 江苏扬子船厂有限公司等四家企业集团营业收入超100亿元 7家企业超50亿元 6家企业超30亿元 7家企业超20亿元 29家企业超10亿元 46家工业企业利税总额超亿元 其中超20亿元1家 超10亿元的7家 百强企业贡献继续增大 全市工业百强企业全年完成产品销售收入2973 30亿元 实现利税286 90亿元 分别占全市工业总量的64 21 和69 28 年内新增省名牌产品13只 参与制定国际 国内行业标准增加到153项 全市拥有各类市场89个 其中生产资料市场23个 消费品市场66个 全年贸易市场成交总额1063 35亿元 比上年下降0 46 江阴市金属材料市场 江阴长江港口综合物流交易中心 江阴景澄物流交易市场和华东石化物资交易市场成交额超100亿元 截止2011年3月 江阴市上市企业总数已达29家 累计募集资金超过220亿元 规模在全国县级市中保持第一 目前江阴市酝酿有100家拟上市 预备队 预计 十二五 期间 该市上市公司总数可突破50家 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 2010年江阴共出让55幅土地 总出让面积1227135平方米 总建面积2132902 1平方米 总出让金额30711 4万元 平均楼面价为144元 平方米 平均成交溢价13 7 土地出让情况 房地产市场概况 房地产投资情况 江阴市房地产投资额逐年增长 2010年江阴市房地产投资额达到106 51亿元 增长幅度达到34 9 但2009年增长仅为1 50 房地产市场概况 开发建设总体情况 江阴房地产市场波动较大 2006年至2009年 商品房销售面积稳步提升 2009年增长77 28 但2010年出现负增长 为 7 32 江阴房产市场可以分为城中 城北 城南 城西 城东五大区域 房地产市场概况 房产板块划分 城北区域在售住宅价格主要集中在10000 12000元 平方米 目标地块就位于城北区域 房地产市场概况 城北区域 房地产市场概况 城中区域 城中区域中暂无商品住宅出售 仅有部分写字楼 但价格相差较大 从10600到18000元 平方米不等 房地产市场概况 城东区域 城东区域高层住宅价格多集中在8000 10000元 平方米 低层住宅价格在12000 17000元 平方米不等 写字楼10000元 m2 房地产市场概况 城西区域 城西区域在售商品住宅价格主要集中在7000 9000元 平方米 2011年 前十月 成交套数9188套 同比减少3482套 跌幅约为27 成交面积约1378376 同比减少约413283 跌幅约为23 全市均价约6883元 同比增加约832元 涨幅14个百分点 成交总额高达94 87亿元 较去年同期 108 41亿元 减少约13 55亿元 跌幅约13 房地产市场概况 2010年 2011年前十月成交情况 2011年1 10月共计200余个楼盘实现成交 其中26个楼盘超过100套 万达广场 641 御峰花园 337 绿海香洲 301 申裕苑 295 一方城 239 东方王府 239 佳兆业可园 228 超辰国际花园 219 弘建公园国际 192 和锦绣天成 191 等楼盘排列前十 2011年1 10月 住宅地产共成交7621套 109 38万 成交均价为6900元 其中1 5月成交3893套 57 60万 成交均价6990元 6 10月共成交3728套 51 78万 均价6800元 2011年1 10月商业地产共成交1566套 28 42万 成交均价6813元 其中1 5月成交975套 14 88万 成交单价6511元 6 10月成交591套 13 55万 成交单价7144元 房地产市场概况 各业态成交情况 房地产市场概况 单月成交情况对比 2010年与2011年1 10月逐月对比可以发现 2011年单月成交量与成交面积除个别月份高于2010年外 大部分都低于2010年 而2011年1 9月成交单价均高于2010年 但2011年10月份成交单价有所回落 且低于2010年10月成交单价 江阴市城区 澄江街道 住宅市场10月份共有11个楼盘有成交记录 主要集中老楼盘的尾房促销 其中阳光国际花园签约20套低层和3套多层 低层均价仅为9970元 属于典型的内部去化 人气楼盘万达广场也有23套成交 均价保持在8800元 上下 御峰花园 融科朝宗原筑 水岸新都 长江国际 金色水岸 苏龙苑 港城名邸 金宸国际花园也有零星成交 房地产市场概况 城区单月成交情况 二手房市场 租赁市场 住宅小结 1 江阴房地产市场投资额逐年增长 市区内在建项目较多 总体体量较大 且市场对环境较为敏感 波动性大 2 江阴市区 澄江街道 2011年前十月成交均价在9300元 平米左右 城中区域与城东区域相对较高 城西区域价格稍低 3 江阴市已有万达 佳兆业 金科等知名企业入驻 但各区域发展 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 城市典型楼盘 君临世家 君临世家位于城北片区 距离市中心步行街约两公里 周边配套齐全 项目占地约62亩 建筑面积约8 3万平方米 包括高层住宅和商铺 君临世家采用现代欧式建筑风格 小区精致的庭院式绿化景观 融合了 主题性园林 和 参与性园林 的特色 使景观内德建筑肌理渗透至各个角落 形成完整的景观体系 城市典型楼盘 君临世家 城市典型楼盘 君临世家户型图 城市典型楼盘 君临世家户型图 城市典型楼盘 君临世家 效果图 实景图 效果图 城市典型楼盘 水墨江南 水墨江南占地面积31亩 总建筑面积1 90万平方米 为纯低层低密度住宅 项目距离市中心仅2 5公里 是城南现代中式代表楼盘 也是江阴目前唯一的苏式风格建筑 项目地下室和平面一层形成 双一层 概念 户户临水而居 下沉式庭院 前庭 天井和露台邮寄组合四度空间 并且配有私家专享双车位 三面堆坡造景 宜居生活享受 城市典型楼盘 水墨江南 城市典型楼盘 水墨江南效果图 城市典型楼盘 水岸新都 水岸新都位于城北 距离市中心步行街约4公里 项目占地约337亩 建筑面积约33万平方米 建造有低层低密度住宅 多层 小高层 高层以及商铺 水岸新都融合了地中海风情 结合景观 庭院 广场 塑造现代情景城市生活方式 小区配有五星会所 设有桌球室 室内恒温泳池 棋牌室 瑜伽房等 城市典型楼盘 水岸新都 城市典型楼盘 水岸新都效果图 城市典型楼盘 长晟豪生环球公寓 长晟豪生环球公寓位于城西组团 与失去一河之隔 距市中心步行街约2公里 项目占地27 6亩 总建筑面积10 5万平方米 项目7 20楼为酒店式公寓 同时与五星级酒店无缝对接 项目酒店商业裙楼业态丰富 包括西餐自助餐厅 精品商店 商务中心 健身房 游泳池等设施 项目将被打造成城西标杆楼盘 城市典型楼盘 长晟豪生环球公寓 城市典型楼盘 长晟豪生环球公寓 60m2 60m2 120m2 120m2 城市典型楼盘 长晟豪生环球公寓效果图 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 05年江阴商业市场容量较小 06年开始市场不断扩容 供求价均出现明显上扬 06年成交量接近9万平米 07年随着一批专业市场的入市 市场供求再度放大 08年受宏观调控等因素的影响 供求均出现回落 09 10年是江阴商业市场开始步入迅速发展的阶段 大型商业项目开始不断涌现 成交量价亦随之上扬 商业市场扩容不可避免 商业市场概况 商业市场概况 2005年 2010年 江阴市商业供应量均明显大于成交量 成交量除2008年以外 均稳步增长 成交价格也逐年提升 江阴主城区人民路核心商圈分布呈现出 一轴二片三线 的商业格局 一轴 是指以人民路商圈为轴 二片 则是华联商厦广场周边集中商业片区 华地百货广场周边集中商业片区 三线 体现在沿中山路南南北沿线组成的商业一条街 沿虹桥路沿线组成的商业街 沿青果路沿线组成的商业街 商业市场格局 从2010年城区商业成交占比来看 城东 城中 城西商业是城区的主力成交区域 城北市场目前尚无大型购物中心等商业 所占市场份额最小 存在一定的需求 城北区域除专业市场外 居民消费主要依靠住宅配套商业 目前市场中住宅底商价格多集中在8000 10000元 平米之间 商业成交分析 目前江阴市场中商业业态主要有四类 单一主体性店铺 百货商场 超级卖场 其他类型商业 商业业态 目前主要商业集中在城市中心 其余仅有超市 无大型购物中心及百货商场之类 商业项目现状 购买人群主要是江阴本地人 以中小企业主 公务员 企事业单位中高层 银行中高层为主 商业投资氛围浓厚 江阴本地人投资意识较强 喜欢购买临街小面积 门面 商铺收取租金 因此成熟商业地段的商铺销售情况良好 例如位于人民路步行街的 澄江福地 09年9月底开盘 两个月不到的时间就销售了100多套 商业客户分析 百货市场分析 步行街 银泰百货 华联商厦 华地百货 精品商城 江阴中高端百货商场 大多集中于以人民路步行街为中心的老城区 商圈内主要百货有 华地商厦 国际购物中心 华联商厦 八商场 银泰百货 精品商厦 人民商厦 优衣库休闲广场等 从商业定位上看 定位为中高端的是华地商厦 国际购物中心 华联商厦三家 其它商场多走大众化 特色化路线 定位为中档 大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5 7层建筑 单层营业面积集中在2000 5000平方米 百货市场分析 江阴卖场业态已相当成熟 城市东 南 西 中等各区域都有品牌卖场布局 主要卖场的经营面积集中2005年前后开业 目前已发展相当成熟 江阴品牌卖场的营业面积一般在5000平方米以上 其中最大的时代超市营业面积达到18000平方米 超市卖场分析 时代超级购物中心 希望广场 集购物 餐饮 娱乐 休闲为一体的购物中心正成为江阴商业发展的最新形态 江阴目前品牌购物中心主要有 希望广场 澄江福地 时代超级购物中心 购物中心市场分析 澄江福地 澄江福地 目前形成规模的商业街有人民路 澄江福地 青果路美食一条街 未来将会打造汇智广场 珠江路步行街 汇智广场 美食一条街 人民路 注 澄江福地步行街为围合式的 街长仅取了一边 商业步行街市场分析 商业小结 1 商业市场呈现加速扩张态势 江阴近年商业市场平稳发展 但近期呈现为加快扩张态势 相对快速增加的供应 需求增长较为缓慢 2 高端商业物业存在大量空间 未来江阴的各类型商业供应量较大 市场竞争将相当激烈 但高端商业物业的竞争则相对缓和 3 百货商厦相对集中 品牌百货商厦集中分布于人民路商圈 市场竞争激烈 以华联 华地为代表 传统百货发展相当成熟 4 商业步行街相对欠缺 目前江阴市场中除澄江福地外 其余的人民路 青果路均是老步行街区 市场中欠缺新兴的商业步行街区 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 江阴的城市经济结构比较特殊 工业特别发达 而商业与旅游业较为落后 导致酒店业结构经济型酒店 2 3星 和高端5星级酒店两部分市场的缺失 中高端酒店 4星 酒店扎推竞争激烈 但随着喜来登 戴斯酒店等一批五星级酒店的面世 未来高端酒店市场竞争将会愈发激烈 酒店市场概况 中高端酒店 4星 扎推竞争激烈 经济型酒店市场缺失 结论 江阴市场中五星级酒店共有三家 江阴黄嘉喜来登酒店 江阴长盛戴斯酒店 泓昇苑酒店 四星级酒店市场竞争较为激烈 市区现有8家四星酒店 现行主力市场行情 标准间400 500元 喜来登酒店价格较高 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑 各大酒店入住率情况较为接近 基本处于6 7成范围内 五星级酒店概况 注 以上为五星级酒店和部分四星级酒店 五星级酒店客群分析 未来几年内江阴市场中五星级酒店上市量明显较大 目前已经确定的有长晟豪生酒店 桃源山庄 新长江雅阁 皇冠假日等 高端酒店市场竞争压力降加剧 未来五星级酒店潜在供应 酒店小结 目前市场高星级酒店较多 并且主要集中于城中及城东区域 并有固定的政商客群 竞争压力较大 未来有五家潜在五星级酒店出现 并且长晟豪生将于2012年开始运营 未来高星级酒店竞争将更加激烈 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 09 10年办公供应量明显放大 09年至10年10月办公成交量仅为5 44万方 市场竞争加剧 10年9月市场成交明显放量 主要是新中心成交拉升 07 08年市场成交虽有所放大 但市场容量仍较小 市场办公项目由市中心开始向城东 城西两大区域发展 2005 2006年江阴办公市场年均成交不足0 8万方 成交均价亦低于6000元 市场正处于缓慢起步阶段 写字楼市场概况 写字楼市场概况 2005年 2010年 江阴市写字楼供应量明显增大 尤其是2010年 但成交量逐年缓慢上升 写字楼市场竞争越来越激烈 写字楼市场入驻公司分析 制造业 贸易 物流 装修设计 房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户 结论 2010年写字楼租赁主力客群分析 偶得客群 游离客群 重点客群 核心客群 周边县 市 区与江阴有密切业务往来的中 小型企业 项目周边公司 大型企业总部 工商局注册登记的中小型企业 各地商会 工商联合会 全市现有办公楼租用客户 广告公司 会计事务所 外地办事机构 律师事务所 金融 教育等服务类机构 软件设计企业 动画企业 服务外包企业 经营客群 写字楼客户分析 办公目标客户由三个层面组成 即投资客群 企业经营者 终极消费客群 结论 写字楼小结 写字楼市场供大于求 一方面大面积的已建写字楼空置 另一方面写字楼供给总量不断增加 特别是2011 2013年期间将有大量的写字楼项目面市 给市场更大的去化压力 写字楼需求不足 江阴市第三产业相对于第二产业比例过小 导致集中式办公楼的总需求不足 开发重硬件 轻软件 写字楼的营销尚处在初级阶段 对大成本投入的硬件建设比较重视 但对于轻成本高回报的软件建设 如品牌 服务 增值方案等 相当忽视 区域发展不均 江阴写字楼多集中在城中 城东区域 其余区域写字楼项目仍不多 一 城市总体概况二 城市发展规划三 城市宏观经济四 房地产市场概况五 城市典型楼盘六 商业市场概况七 酒店市场概况八 写字楼市场概况九 酒店式公寓市场十 地块基本情况 目前江阴酒店式公寓市场正处于发展期 在售项目较少 但未来有相当一批的高品质酒店式公寓入市 市场竞争压力加剧 仅名人国际公寓 丽都公寓等类酒店式公寓项目面市 市场中尚无酒店式公寓的概念 酒店式公寓项目仍不多 但戴斯国际 长晟豪生环球公寓等一批高端酒店式公寓的动工预示着江阴市场酒店式公寓的真正开始 随着长晟豪生环球公寓的销售 真正的酒店式公寓开始展现在消费者面前 而万达广场等一批高档酒店式公寓出现 整个酒店式公寓市场将出现激烈的竞争 江阴酒店式公寓发展历程 酒店式公寓主要集中在城西和城东 城中区域未来也有项目入市 城北区域市场上尚未出现酒店式公寓 酒店式公寓市场格局 从供应来看 江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49 90平米间 主力户型的面积多集中在55 70平米内 在售项目中仅戴斯国际 85套 总部壹号 126套 会有部分挑高式酒店式公寓 挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致 酒店式公寓供应面积分布 在售 即将入市的酒店式公寓分布 未来2 3年 江阴市场酒店式公寓项目上市量明显增多 项目多集中在城东区域和城西区域 城中也有部分供应 并且高端酒店式公寓竞争将会变得