中国艺库项目可行报告 (1).docx

中国艺库项目可行性分析报告成都市东盛房屋开发有限责任公司2012年2月13日目录第一部分 龙泉驿区城市概况第二部分 龙泉驿区房地产市场概况第三部分 项目区域概况第四部分 项目概念性定位第五部分 项目投资分析第六部分 项目可行性评估第一部分 龙泉驿区城市概况一、地理位置龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。龙泉驿区是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。二、交通状况龙泉驿区位优势突出，交通四通八达。区政府所在地距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。三、区域规划及人口状况龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东向东发展的主体区域、四川省目前唯一的国家级成都经济技术开发区所在地。幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、7个镇、1个乡，人口57万。2010年，全区共实现GDP收入368.54亿，实际增速19.50%，名义增速37.05%。全区规划以“一主、一区、三片”统一规划。 “一主”：龙泉主城区。以管理、金融、商贸、居住、文化、体育、教育等功能为主的综合性功能区。“一区”：国家级经济技术开发区。成都市最重要的工业集中发展区之一。“三片”：生活、旅游、教育科研片区现代物流基地、休闲型观光旅游、生态农业片区。四、工业发展龙泉驿区工业发展势头强劲，正崛起成为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立邦涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界500强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。五、旅游服务行业龙泉驿区服务业发展态势显著，城市功能日益完善。一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、成都汽配城等国内外重大服务业项目，正着力打造文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之都。六、洛带区域介绍洛带镇俗名镇子场，是成都东山五场之一。位于成都东郊龙泉驿区的浅丘地带。距成都市区约17公里。全镇幅员面积20平方公里，以洛带镇为中心，周围十几个乡镇还聚居着约50万客家人，约占当地人口总数的八成以上。洛带镇以客家文化名扬全国，洛带近五年每年实现游客接待逾400万，近年来，政府大力打造洛带旅游文化，投入巨资进行持续不断改造。整个洛带区域未来规划地铁4号线延伸线，新规划的成安渝高速公路途径洛带区域，新规划的成都第二机场位于金堂县白果镇距离洛带区域约20公里，未来周边发展前景较好。第二部分 龙泉驿区房地产市场概况一、龙泉房地产开发版块特征 龙泉驿现状建成区主要分为六部分：u 大面镇版块：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，依托城市副中心建设，是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。u 老城区版块：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。u 东山版块：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以生态居住为主要开发理念。u 经开区版块：龙泉驿工业发展的基地，初具雏形，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。u 同安版块（阳光城）：早期龙泉大规模圈地的区域之一，以休闲度假、投资置业、第二居所为主，入住率较低，别墅开发占相当比例。 n 洛带板块：无论是住宅、商业开发尚处于初级阶段，近年来开发重点在于古镇的整体开发及经营。二、龙泉驿区房地产市场总体分析2011年1-12月，全区房地产工程投资约60亿元，增长68%；批准新建商品房开工面积228万，同比下降16.8%；批准新建商品房预售面积（新增供应） 222.25万，同比增长36.7%;新建商品房销售21161套，面积180.5万，增长5.2%;商品房销售金额99.6亿元，同比增长25.3 %。2.1、龙泉驿区2008年2011年商品住宅供应成交情况。数据来源：成都市、龙泉驿区房地产管理局从供应方面来看，08年龙泉房市进入高峰期，供应量出现了猛增，10年突破200万平米关口，2011年虽然下半年市场出现整体的冷淡，但整体供应依然表现出平稳缓增。市场供应出现了连续3年的持续增势；从成交方面来看，08年恰好与供应形成鲜明的对比，市场成交出现了暴跌，于09年市场复苏后，基本稳定在年成交185万左右，2011年受整体市场行情以及市场调控的影响，成交出现了小幅度的下跌。 u 从市场供需来看，市场供应量逐年增加，市场需求也持续递增，除2011年受市场影响外略微下降，同时，市场供需相对处于较为合理的供销比，市场发展处于较为健康的发展状况。2.2 、2008年2011年龙泉驿区商品住宅成交价格走势数据来源：成都市、龙泉驿区房地产管理局从成交价格方面来看，价格持续性走高，同时分别于08年、10年出现了较大幅度的上涨，值得关注的是，08年在需求低迷的情况下，成交价格依然保持了一定程度的提升，出现了量跌价升的市场走势，而10年在市场火热的行情中，量价齐升的状况更为凸显，成交价格也突破了4000元关口。虽然2011年整体市场行情较为严峻，但成交价格却出现了小幅度的增长，也说明了消费者对于区域市场的信心和认可。u 成交价格持续增长，从根本上，主要是以主流开发版块的产品形态、品质、项目所拉动，而从重点开发版块的项目发展态势来看，价格仍然存在一定的上涨空间。龙泉房地产市场处于较为理性的发展状况，即时在20102011年全国、成都房市受宏观经济、政策调控所影响低迷的情况下，龙泉房市仍然保持了小幅度的增长的状况，可见市场需求对于龙泉未来的信心。同时，从产品和价格上看，普通购买群体是目前市场的主流，同样，市场无论从产品、价格上均存在着较大的发展空间和机会，之于本案项目，有着更多的机会点和发展模式。三、区域市场个案调研洛带博客小镇项目地址：成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置占地面积1200亩，文化旅游商业兼容住宅用地总体定位：集博物馆聚落、非遗文化产业园、风情商业街、文化工作室、超五星级艺术酒店及私家森林会馆为一体的复合型文化旅游休闲地产。以古镇文化/客家文化为灵魂，营造古镇客家文化历史场景，整体打造文化旅游休闲区风貌和宜居环境，实现古典与现代、文化与商业的结合，让客家生活艺术化，让文化艺术生活化。项目中的客家土楼以道教珍宝馆和乌木艺术品珍宝馆为核心，大力发展文博艺术产业；客家书院，将成立成都市国学交流、研究中心。 1号地块商业街区总面积8800余平米，以底商为主（4400平米），部分2、3楼，建筑形态为框架结构，商铺分割灵活，从40-1000平米不等。规划的业态为精品购物，餐饮休闲，特色美食，主题文化酒店等。第三部分 本项目区域概况一、区域发展规划项目隶属于龙泉区域的“中国历史文化名镇”、国家AAAA级旅游景区洛带古镇。该片区作为成都近郊会务休闲基地，旅游业发达，是四川省五大旅游开发区之一。资料来源：龙泉驿区规划局龙泉驿区洛带镇以建设“世界现代田园城市示范镇”统领全局，以“西部第一、全国一流”为标准，以建设“中国艺术重镇”为方向，扎实推进文化旅游产业发展，千年古镇洛带焕发出新的生命力。坚持把让人民群众共享改革开放成果作为发展的出发点和落脚点，主导产业文化旅游产业的蓬勃发展,也为洛带镇加强社会建设创新社会管理奠定了坚实的经济基础。按照规划，未来的洛带，将围绕打造“现代田园城镇、中国艺术重镇、客家文化古镇、生态湿地新镇”进行古镇的保护、开发与建设，城镇面积将放大到30平方公里。在城镇南部，形成古镇文化与现代艺术相融合的文化旅游发展主体区域；在北部，形成与南部文化旅游相配套的现代旅游综合服务主体区域。“南洛带”与“北洛带”、洛带古镇旅游景区与金龙长城生态旅游景区交相辉映、相得益彰。将重点打造：文化旅游区、旅游服务综合区、度假休闲服务功能区、唐宋主体文化森林公园，尤其引人注目的是将建成500余亩大湿地公园和长达56公里环绕古镇的湿地景观带，实现“街边见水、巷边见水、水水相连”，与融入古镇街区的水系共同营造出中国西部水乡。根据最新规划，该区将打造上万亩的湿地文化公园。其规划面积约9平方公里，主要围绕“一带一心两片”发展。“一带”即贯穿古镇的黄家河生态湿地带，“一心”即古镇中央湿地文化公园，两片即以玉带湖为核心的山体生态湿地片区和“驿景农庄”现代都市生态农业湿地片区。该公园依托龙泉山优越的生态本底和洛带古镇深厚的文化积淀，融合客家传统文化、现代农业文化、民居建筑文化、汽车文化，着力构建集合旅游休闲、文博艺术、康体娱乐、现代都市农业体验等功能为一体的世界知名、全国一流的国际现代旅游目的地和集散地。 二、项目地块区域情况艺 库（114亩）项目位于洛带镇，处于洛带的核心位置区域。整个洛带区域未来规划用地铁4号线延伸线，新规划的成安渝高速公路途径洛带区域，新规划的成都第二机场位于金堂县白果镇距离洛带区域约20公里，未来周边发展前景较好。三、项目相关指标情况指标艺库地理位置位于成都市龙泉驿区洛带镇双兴中街以东，其中北面临粮仓用地及洛带古街部分，东南面临五凤广场及停车场，西南侧临市政绿化公园（政府拟定规划），西侧临市政规划道路。用地面积7.6万平米（114亩）建筑面积15万平用地性质商业兼容住宅用地建筑容积率2.0四、项目地块分析地块大致呈不规则矩形状，总体南偏东约30度。其中临古街面受原住民建筑影响，地形边界线不规则。地块地势平坦，周边自然环境条件良好。，地块西南长约680m，东西长约660m。总体看，地块朝向、位置较佳，未来规划道路给项目带来的交通便捷。第四部分 项目概念性定位一、项目优劣势分析根据以上分析，项目优劣势分析（SWOT）如下1、项目优势分析n 地处大成都中心旅游区域，良好的区位及发展条件；n 可进入性强， 并且与周边资源形成强势组团；n 依托古镇，得益于现有旅游资源、知名度及产品；n 古镇+艺术的基调为旅游产品做整体提升，并可形成差异化；n 产品功能组合，促进“旅游+商业”模式的成熟；2、项目劣势分析n 水景、植被等景观资源一定程度的欠缺；n 项目区域及周边商业氛围及发展滞后；n 缺乏创新及适合于旅游、商业、艺术的文化包装体系； 3、项目机会分析n 整体商业业态提升打造洛带会客厅、以点带面提升整体形象；n 休闲度假居所、创意Loft、高端旅游商业地产市场需求旺盛；n 创新型旅游产品对市场巨大的新引力；n 打造联动周边资源、提升现有旅游产品的新增长极；4、项目威胁分析n 同质类旅游资源、产品带来的冲击；n 区域性市场的占领和争夺，所面临的竞争压力；n 商家资源以及消费客群的抢夺和占有； 综合以上分析可见，虽然存在竞争威胁与部分劣势，但是项目优势与市场机会明显，具有非常大开发价值与发展潜力。二、项目概念性定位根据项目的区位发展规划优势、开发商文化地产运作资源优势以及项目地块条件，我们对项目的概念性定位为：“成都主义的高端艺术中心-艺术商业的代表作”。依托古镇的旅游经济体，融合旅游、艺术展演、及商业业态、旅游度假地产的综合经济体，以艺术主题旅游为核心功能，艺术化及旅游商品贸易为主题产品，艺术交流展演等活动为特色吸引物，创新艺术传播媒介为独特吸引物(USP)，旅游度假地产为价值提升。u 最繁华成都主义的艺术旅游核心艺术旅游的限量品（独有、时尚、传奇）u 最高端成都主义的最高端艺术休闲中心艺术休闲的奢侈品（庭院、尊贵、品质）u 最纯粹成都主义的高端艺术生活坐标艺术品住宅（住宅、奢品、艺居）三、 项目市场形象定位以洛带古镇、现有艺术粮仓的知名度为吸引物，以现有古镇游客为市场基础，将其引入项目区域，通过邀请知名艺术家等活动，发挥名人效应，扩大产品知名度，有意将古镇游人通过若干通廊引入项目区域，形成大量游人的分流，扩大艺术区在艺术相关人群中的知名度，增加市场纵深。 将项目区打造成为知名的艺术旅游经济体，以艺术区反哺古镇、以高端艺术人群为主要目标群体，成为大众向往的知名游览地。四、 项目客户群定位根据项目市场形象定位，以及项目区位特性，项目客户群定位如下：（1）以艺术气质吸引有品味、有文化、年龄30+的中高端艺术消费市场；（2）以高端定制商品吸引青年中高端消费群体；（3）以高端定制服务及休闲度假产品吸引中高端消费群体；（4）配以大众商业休闲业态和综合性文化产业服务吸引大众市场各阶段消费者。五、项目物业形态规划与定位（三块地总规划）根据项目用地指标情况，以及依托项目的总体定位思路，项目进行如下规划：1、艺术粮仓与艺库（ 艺锦坊 . 艺术思巢 . 艺术园宿） 依托古镇的旅游经济体，融合旅游、艺术展演、及商业业态、旅游度假地产的综合经济体 以艺术主题旅游为核心功能，艺术化及旅游商品贸易为主题产品，艺术交流展演等活动为特色吸引物，创新艺术传播媒介为独特吸引物(USP)，旅游度假地产为价值提升 2、砖厂（艺术原乡） 纯艺术领地，高端艺术家群落 以老砖厂的艺术气息和氛围营造纯粹的艺术化创作、交流、生活区 工作室 . 艺术生活空间 . 艺术家餐厅 . 艺术会员沙龙 . 无限制艺术创作区 5.1、总体鸟瞰图5.2、功能分区5.3、文化包装5.4、产品策划5.4.1有故事的艺术旅游区，用艺术的故事串联成所见所想 创新性旅游产品 绘画艺术 金石艺术 家居艺术 音乐艺术 饮食艺术 影像艺术 陶瓷艺术 纺织品及服饰艺术 艺术家loft街区5.4.2艺术游思的归巢、艺术创想的聚集、艺术化的休憩园 高端艺术品拍卖 创业商铺 艺术品牌店 艺术展示区 石门会所 私家艺术馆 创意酒店 艺术沙龙会所 高端餐饮5.4.3以园林的精髓成就艺术化的栖居 、以园林的景致呈现艺术化的生活 以园林艺术为主题，打造居于宁静庭园中的私家院落。两处水潭倒映翠色，通过现代概念园林的设计将传统的江南园林、北方园林、蜀中园林、皇家园林等艺术意向铺展在建筑的内外，生活的各个角度。 重视创意概念园林在庭院内外、建筑内外的展现，细心打造每一个细节。 第五部分 项目投资分析项目金额（万元）一、项目基本情况金额(万元)备注说明 土地面积（平方米）10,700 114亩 容积率1.5规划2.5 建筑密度50%二、经济指标总建筑面积()110,081 地上总建筑面积()102,481 一层商业29,726 二层商业()23,548 三、四层商住34,837 五六七层商住14,370 地下建筑面积（停车场）()7,600每个车位约38 总户数(户)1100每户约100平米 车位总数200个三、经营成本53,4031、土地成本10,919 土地出让金10,611 契税及手续费3082、前期工程费1503、勘察、设计费1,266 建筑设计1,101100元/ 景观设计16515元/4、项目报建费1,05796元/5、建筑安装工程19,488 基础工程77170元/ 地面建筑土建安装16,3971600元/（含窗户、防水、保温、栏杆） 地下建筑1,5202000元/ 电梯8006、总平及其配套工程8,908 光纤工程1321200元/户 安防弱电工程55500元/户 天然气安装2202000元/户 生活用水1321200元/户 生活用电（接入）7707000元/户（一户一表） 景观工程7,174700元/ 污雨水工程220 人防工程20520元/平方米7、工程监理费666元/8、管理成本3,612销售总产值2.5%9、销售费用4,334 营销广告费2,167销售产值1.5% 销售代理费2,167销售产值1.5%招商代理费及租金贴补10、财务费用2,400 贷款利息2,400贷款0.8亿，期限2年，年利率15%11、不可预见费390估算工程建安成本造价的2%12、维修基金30828元/13、产权费用506 0.35%四、销售产值144,462 一层商业59,45220000元/（根据区域价格预估） 二层商业()37,67716000元/（根据区域价格预估） 三、四层商住34,83710000元/（根据区域价格预估） 五、六、七层商住11,4966000元/（根据区域价格预估） 3、车位1,000全产权：50000元/个五、销售税金11,702 营业税8,090销售产值的5.6% 土地增值税3,612销售产值的2.5%六、投资回报测算 税前利润额79,357 所得税19,839税后利润的25% 税后利润额59,518 税后投资回报率91%第六部分 项目可行性评估本部分将从社会效益、环境效益及经济效益三个方