房产经纪人协理考试大纲

上编 房地产基础知识第一章 房地产与房地产业第一节 房地产的相关概念说明：以下字母代表含义：A*:重点掌握A: 掌握B:熟悉C:了解一、 房地产的概念P47（A*）1、房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。2、房地产与不动产(B）：不动产是大概念，房地产是小概念，房地产是狭义上的不动产，只包括土地以及依附于土地的建筑物和构筑物。（去年考点）3、房地产具有两个鲜明特点(B）：一是房和地在物质形态上的不可分性；二是物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。二、 土地的概念P48（C）土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。三、 建筑物的概念P48建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料，建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物主要指房屋。房屋（B）:是指有基础，墙，顶，门，窗，能够遮凤避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物（C）：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如：烟窗，水塔，水井，道路，桥梁，隧道，水坝等。四、 物业的概念（C）P49物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般有四个部分组成：房屋+配套附属设备+配套公共设置+相关场地第二节、 房地产的实物、权益和区位一、 房地产实物P49（A*）房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。分为：有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能三个方面。二、房地产权益（A*）1、房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。2、房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括：A、房地产的各种权利（如所有权，使用权），B、受到其他房地产权利限制的房地产权利（如抵押权、租赁权房屋的所有权或土地使用权），C、受到其他各种限制的房地产权利D、房地产的额外礼仪或收益（屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告等）3、物权法规定的，我国目前的不动产权利主要有：A、所有权B、用益物权C、担保权三、房地产区位（A*）1、房地产区位：指房地产的空间位置。具体的说一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。2、房地产的区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。3、距离可分为空间直线距离，交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离。P51(小区会所属不属于配套设施？属于)第三节、 房地产的特性属于不动产的房地产有如下特性：P51-53（A*）一、不可移动。P52 认识房地产不可移动性的意义在于: 位成为房地产的重要内容 房地产只能就地利用或消费 房地产市场是地区性市场 二、独一无二。认识房地产独一无二的意义在于: 不存在相同房地产的大量供给，从而房地产之前不能出现完全替代 房地产市场不能实现完全竞争 房地产交易难以采取样品交换的方式，只有到实地观察，体验，才能够真正了解房地产三、寿命长久。四、价值量大。五、流动性差。凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好，反之，称为流动性差。房地产的流动性较差。六、供给有限。房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。七、相互影响。八、易受限制。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、充公权来实现的，九、保值增值。 第四节、 房地产的分类一、按用途的分类10类（掌握10个类型的使用年限）P54（A*）1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、旅馆房地产5、餐饮房地产6、娱乐房地产7、工业和仓储房地产8、农业房地产9、特殊用途房地产10、综合房地产二、按开发程度分类5类P55 (B)1、生地2、毛地3、熟地4、在建工程 如：烂尾楼5、现房（含土地）如：二手房三、按是否产生收益的分类(C)按是否产生收益的分类，房地产分为收益性房地产和非收益性房地产2类。四、按经营使用方式的分类4类（B）P561、销售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产第五节、 房地产的供求与均衡一、房地产的需求(A)根据其需求的性质特点，划分为三种类型： （1） 生产性需求（2） 消费性需求（3） 投资性需求概念：投资性需求是指直接把房地产作为一种投资品买卖，从中获利的投资性需求行为。两重性：投资性需求有两重性，一方面作为市场经济的润滑剂有利于活跃房地产市场，要发挥其积极作用；但另一方面，也会炒高房价，不利于房价稳定，要限制其消极作用。P57二、房地产的供给(A)房地产供给具有以下特点：（1） 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。（2） 房地产供给的层次性（3） 房地产供给的滞后性。当市场急需房地产时不能立即投入交易，而当市场需求下降时，也不能立即停止供应。所以房地产投资需要讲究科学预测。（4） 房地产供给的时期性三、房地产市场供求的均衡和非均衡(C) （1）房地产市场供求的均衡即供给和需求状态的状态；（2）房地产市场供求的非均衡即供给和需求的失衡状态；（3）房地产市场供求均衡的实现条件。（多选题）P58 深化住房制度改革 完善房地产市场体系 培育商品房的有效需求 以市场需求为导向注重供给与需求的结构协调。第六节 房地产业一、 房地产业概念（一）房地产业概念(A*)房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立部门。房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。（二）房地产业的行业特性(A*)1、先导性和基础性 房地产业的基础产业的地位主要表现在：（掌握）（多选题）(1) 房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证，(2) 房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件(3) 房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础(4) 房地产业是社会财富创造的重要源泉2、综合性和关联性3、资金密集型和高风险性。例如：（炒楼花、炒地皮属于高风险）4、级差收益型和区域性5、权利主导型和制约性二、房地产业的分类（一）房地产开发行业（C）（二）房地产中介服务行业（A）房地产中介服务行业是指围绕房地产商品而进行的一系列咨询，策划，租售代理，价格评估活动的服务行业。房地产中介服务行业可细分为房地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪。房地产咨询：指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估：指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定。房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。(三)物业管理行业 物业管理行业是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。三、房地产业的作用（A）（多选题）（1）房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重（2）有利于产业结构升级（3）为政府提供新财源（4）推动现代城市开发建设（5）促进和带动相关产业的发展（6）促进消费结构升级，改善居民居住条件（7）提供大量就业岗位吗，有助于解决就业问题（8）社会文化发展和精神文明建设，起到积极促进作用第二章房地产基本制度第一节 我国现行土地制度一、 土地所有制（一） 土地所有制的特点（A*）我国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。（重点，注意划线部分）土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地北称为国家所有土地，简称为国有土地。土地的集体所有制具体采取的是弄明集体所有制的形式，改种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体有下列三种形式：（1）村农民集体（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体（3）乡（镇）农民集体（二） 国有土地的范围（B） 国有土地的范围：（1）城市市区的土地（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地（3）国家依法征用的土地（4）依法不属于集体所有的林地，草地，荒地，滩涂及其他土地（5）农村集体经纪人组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地（6）因国家祖师移民，自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地（三）集体土地的范围（B）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。（小产权房属于集体制）（四）土地使用制度（B） 我国土地配置长期保持行政划拨与有偿出让“双轨制”2004年8月31日以后，我国对经营性土地使用权开始实行招标拍卖挂牌出让制度。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，在法律规定的范围内划拨国有土地使用权；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的；或者，乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 国家实行土地用途管制制度。土地分为农用地，建设用地和未利用地 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”原。 国家土地整理制度。 二、国有土地使用权的取得途径主要有四种：（1）行政划拨方式（含征用集体土地）（2）国家出让方式（3）房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）（4）土地或房地产租赁方式（一）、国有土地使用权划拨（C）概念：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该副土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。例如：保障房（二）、国有土地使用权出让（A）概念：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、 国有土地使用权出让的特点（A*） 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只用使用权 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。 集体土地不经征用不得出让。 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等，自愿，有偿，有限期的特点。地下埋藏物归国家所有；集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。2、 国有土地使用权出让方式（A*）P672002年，国有资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定增加了国有土地使用权挂牌出让方式。同时规定，商业，旅游，娱乐和商业住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。国有土地使用权出让现有以下几种方式： 协议：政府与选定的土地使用者，采用协商的办法有偿出让土地使用权。适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团队、机关单位用地或某些特殊用地（如军队用地） 招标：指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式 拍卖： 挂牌：即使只有一个竞买人，但报价高于底价，挂牌成交。3、国有土地使用权出让期限（A*）国有土地使用权出让最高年限分别如下： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。第二节现行城镇住房制度一、 城镇住房供应体系C对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭可承租廉租房，中低收入家庭可购买经济适用房或限价房，有支付能力的家庭可以购买商品房。二、 廉租房住房保障制度深圳是实施的第一个城市1998年国务院关于进一步深化城镇职工住房制度改革，加快住房建设的通知中，正式提出建立廉租房供应体系。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合（易考），主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承住房的能力。廉租住房保障资金来源包括：(A) 年度财政预算安排的廉租住房保障资金 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 政府的廉租住房租金收入 社会捐赠及其他方式筹集的资金。土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例，不得低于10%四、经济适用住房制度(A)2004年，建设部等部门制定了经济适用住房管理办法；2007年，进行修改。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用房客提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。五、住房公积金制度(B)（一）、概念：住房公积金：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团队（统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。（二）、住房公积金的性质和特点（B） 1、住房公积金的本质：本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。 2、住房公积金的特点：义务性；互助性；保障性。（三）、住房公积金的归集和提取（B） 1、住房公积金的归集概念：指住房公积管中心作为住房公积金管理的法定机构，依据住房公积金管理条例和政府授予的职权，将职工个人按照比例缴存的机器所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中细腻在受委托银行开立住房公积金专户内，存入职工个人账户，并集中管理运作的行为。缴存比例概念：指职工个人缴存住房公积金数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟定，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批转后执行，一般不得低于5%。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。汇缴基数为上年7月1日至当年6月30日。第三节 房地产权属登记制度P80一、房地产产权（C）（一）概念：指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。（二）种类：（理解） 1、房地产所有权 2、房地产占有权 3、房地产用益权(着重理解) （1）房地产使用权（2）房地产开发经营权（3）地上权 （4）地役权：为自己（所有人或使用人）的土地的便益而使用他人（所有人或使用人）土地的权利。（5）房地产典权：是我国特有的物权形式 4、房地产处分权（1）房地产出售权（2）房地产租赁权（3）房地产继承权（4）房地产赠与权（5）房地产抵押权（抵押权和典权的区分）二、房地产权属登记制度（一）概念：（A*）房地产权属登记（又称房地产登记），指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有劝和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发的一系列活动。（二）房地产权属登记管理的原则（B）1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则2、房地产权属登记的属地管理原则房地产的权属登记管理只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产权属登记管理工作。（三）我国房地产权属登记特点（B）1、房屋所有权和房屋所占用的土地使用权时不可分割2、房地产权属登记为房地产权利动态登记3、房地产权属登记采取实质性审查4、房地产权属登记具有公信力; 房地产权利一经登记机关在登记薄上注册登记，该权利对于善意第三人在法律上有绝对效力。5、房地产权属登记实行强制登记制度6、颁发权利证书（四）我国房地产权属登记模式 一是房屋与土地权属分别登记二是房屋与土地权属统一登记（五）我国房地产权属登记种类1、房地产总登记（初始登记）：在一定时点及期限内，对本辖区范围（市或县）内的全部土地或城镇全部房屋进行普遍登记2、房地产变更登记（日常登记）：在总登记基础上，根据房地产产权及使用状况的变更情况，随时办理的登记。第四节 土地登记和房屋登记一、 土地登记（A）2007年12月，国有资源部在总结土地登记规则实践经验的基础上，修订出台了土地登记办法，该办法于2008年2月1日起施行。 概念：指将国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利及记载于土地登记簿公示的行为。（一） 土地登记原则 土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区各县级以上人民政府分别办理土地登记。（二）土地登记的一般规定 土地以宗地为单位进行登记。土地权利证书包括：1、国有土地使用证；2、集体土地所有证、3、集体土地使用证，4、土地他项权利证明书 有以下情形之一的，不予登记：(易考) 土地权属有争议的 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费 申请登记的土地权利超过规定期限 其他依法不予登记的。（三）土地登记类型 土地总登记 初始登记 变更登记。国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材 料，申请国有建设用地使用权变更登记。 注销登记。因土地权利的消灭等而进行的登记。二、 房屋登记（B）2008年2月，建设部发布了房屋登记办法，改办法于2008年7月1日起实施。房屋登记概念：指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构：指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。（一）原则：房屋所在地的房屋登记机构办理 遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则（二）一般规定（B） 房屋登记机构不予登记：（熟悉掌握）P871. 未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记2. 申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的3. 申请登记事项与房屋登记薄记载冲突4. 申请登记房屋不能特定或不具独立利用价值5. 房屋已被依法征收、没收、原权利人申请登记6. 房屋被依法查封期间，权利人申请登记的7. 法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形 时限：1、 国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日2、 抵押权、地役权登记10个工作日3、 预告登记、更正登记10个工作日4、 异议登记1个工作日（三） 国有土地范围内房屋登记1、 所有权登记（A）（1） 房屋所有权初始登记（2） 房屋所有权转移登记（考点）P89 发生如下情形，可申请房屋所有权转移登记：(A*) 买卖 互换 赠与 继承、受遗赠 房屋分割，合并，导致所有权发生转移的 以房屋出资入股， 法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移 法律法规规定的其他情形 （3） 房屋所有权变更登记(B) 发生如下情形，可申请房屋所有权变更登记。： 房屋所有权人的姓名或者名称变更的。 房屋坐落的街道，门牌号或者房屋名称变更的。 房屋面积增加或者减少的。 同一所有权人分割，合并房屋的。 法律、法规规定的其他情形。 （4） 房屋所有权注销登记第三章 房地产交易第一节房地产市场一、 房地产市场的概念（A）概念：指房地产商品（包括房地产权益）交易的场所和领域，是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和具备条件：P95（1） 有稳定、明确、长远的房地产政策（2） 完善的法制基础（3） 统一、简明、灵活有效的现代会管理制度（4） 完善的房地产市场运作体系二、 房地产市场的特点（B）为何说房地产市场是不完全竞争市场？(一) 房地产市场是房地产权益交易市场。(二) 房地产市场是区域行市场。(三) 房地产市场是不完全竞争市场。一个完全竞争的市场必须具备三个条件：（为何说房地产市场是不完全竞争市场？）1、商品同质、可以相互替代；2、某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场，3、信息充分，传播畅通。但是房地产市场不具备上述三个条件，所以是不完全竞争市场(四) 房地产市场信息不充分(五) 房地产市场的变化具有周期性房地产市场的变化具有周期性：繁荣调整衰退复苏繁荣。房地产周期一般为7-10年，日本约为10年，我国台湾地区为7年。（考点）(六) 国家适度干预三、 房地产市场的分类（B）(一)、按房地产市场的运行层次划分 根据土地使用权让度关系，可分为一、二、三级市场。 一级市场：是指国家作为国有土地所有者，采取协议，招标，拍卖，挂牌等方式将一定期限的国有土地使用权出让给用地者。 二级市场：指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行对土地使用权进行转让，出租，抵押等经营活动。 三级市场：指存量房交易市场。(二)、按房地产市场的运行层次划分 根据要素特点和性质，可分为实体房地产市场和服务类房地产市场。(三)、按房地产市场交易方式划分 可分为房屋买卖市场和租赁市场第二节 房地产交易有关概念一、 房地产交易A*概念：房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。二、 房地产转让房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。房地产转让包括：（一）、房地产买卖（二）、房地产互换（三）、房地产赠与（四）其它合法转让方式三、 房地产租赁概念：指房屋所有权人作为出租人将 房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途，租赁价格，修缮责任等条款，以及双方的其它权利和义务，并向房产管理部门登记备案。四、 房地产抵押概念：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押可以分为以下几类：1、个人住房抵押贷款2、 在建工程抵押（如：开发贷款）3、 现有产权房抵押贷款P994、 以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押P99第三节 房地产交易基本流程P100一、 房地产买卖的基本流程（C）（一） 现售的基本流程（注意顺序）1. 客户接待2. 签订房屋认购书3. 签订正式买卖合同4. 付款或办理个人住房贷款5. 缴纳税费6. 开发商办理相关验房入住手续7. 办理物业管理手续8. 登记，获得房地产权证（二） 预售的基本流程（注意顺序）（三） 二手房买卖的基本流程（重点掌握）1. 通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘2. 实地看房3. 签订购房协议4. 勘验估价5. 缴纳税费6. 申请权属登记备件7. 办理产权过户领取产权证书二、 房地产租赁的基本流程（C）P1011、 房屋出租基本流程1) 出租方或承租方直接或通过中介等渠道寻找合适的租赁承租人或出租房源2) 签订房屋租赁合同3) 将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记申请办理房屋租赁合同登记备案4) 领取房屋租赁证，缴纳相关税费2、房屋转租基本流程（重点掌握）1) 原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租2) 原承租人与承租人签订房屋转租合同3) 将转租合同好原房屋租赁证到房地产登记机关办理发布房屋转租合同登记备案4) 领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费三、 房地产抵押的基本流程（C）1. 贷款申请2. 银行受理申请3. 银行贷前审查4. 签订抵押合同5. 抵押双方到房地产管理部门办理抵押登记6. 银行发放贷款7. 贷款归还8. 抵押双方到房地产管理部门办理注销抵押登记第四节 房地产价格、租金和税费（重点）一、 房地产价格（A*）（一） 房地产价格的特性：P1021、 明显的权利价格特征2、 作为房地产价格基础的价值具有特殊性3、 具有特殊的形成机制4、 具有显著的个别性5、 具有多种表现形式6、 房地产价格总水平具有上升趋势（二） 主要类型P102（A*）1、 成交价格：（成交价）实际的2、 市场价格：抽象的，“有市无价”指的是市场价3、 理论价格：成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格围绕着理论价格而上下波动4、 评估价格：评估价一般低于成交价5、 市场调节价、政府指导价、政府定价（重点） 市场调节价如：开发商定价政府指导价如：经济适用房政府定价如：廉租房6、 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格单纯地价建筑物价格不含建筑物所占用的土地价格房地价格（房价）建筑物连同其占用的土地价格7、 成本价、标准价国家规定，如果以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。标准价：是城镇低收入职工购买住房时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位承担一定的配套、设施费及开发费用。只包括：住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。（三） 影响房地产价格的主要因素（A*）1. 经济因素2. 社会因素3. 行政与政治因素4. 房地产内在因素和周边环境因素（四） 房地产价格构成（A*）1. 房地产价格构成是由其价值构成决定的。房地产价格构成可以分为成本和利润两大部分。2. 中国城市房地产价格的基本构成要素主要包括：1) 土地取得费用2) 前期工程费3) 配套费4) 建筑安装工程费5) 管理费：房地产开发公司办公费和人员工资福利费用6) 销售费：佣金属销售费7) 利息8) 税费9) 利润（五） 房地产价格评估的基本方法（C）P1061. 市场比较法2. 成本积算法3. 收益资本化法二、 房地产租金（B）概念：房地产租金包括房屋租金和土地租金，主要是房屋租金。(一) 房屋租金房屋租金是就是房屋租赁价格，有成本租金、商品租金、市场租金三种。(二) 土地租金土地出让金折算到折算到一年缴纳。三、 房地产税p107-109（一） 营业税(5%)、城市维护建设税(城市市区7%，县城城镇5%，其他1%)和教育费附加（营业税的3%）即两税一费2011年1月27日，由财政部，国家税务总局下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定： 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额后的差额征收营业税； 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。大于等于5年：普宅权免 非普债差额小于5年：全额征收（二） 契税（购买商品房销售额的3%-5%）（三） 印花税（1，买卖双方各负担0.5）（四） 个人所得税（20%）1、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2、个人转让住房：以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，使用比例税率为20%。3、房屋原值具体为：（掌握）P1091、商品房 2、自建住房 3、经济适用房4、已购公有住房 5、城镇拆迁安置住房（五） 土地增值税（重点）P110增值额税率未超过扣除项目金额50%部分30%超过50%，未超过100%40%超过100%，未超过200%50%超过扣除项目金额200%以上的60%（六） 房产税 按房产原值计征的，税率为1.2%，按房产租金收入计征的，税率为12%（七） 城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。四、 房地产费（一） 房地产权属管理收费房屋产权管理收费包括登记费，勘丈费、权证费和手续费。（二） 房地产交易管理收费房地产交易管理收费主要包括：房屋买卖管理收费和房屋租赁管理收费。住房转让手续费按住房建筑面积收取，收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元，新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收，存量住房转让手续费由转让双方各承担50%，住房租赁手续费按套收取，收费标准为每套100元，由出租人承担。（三） 物业费第四节 房地产交易中涉及的法律文件一、房地产销售、预售的法律文件（A）（一）商品房销售管理办法（建设部2001年发布）1. 规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为2. 为解决抵押权纠纷，一房多售等问题提供了依据。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责任限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。3. 强化了商品房买卖合同管理，放置“合同欺诈”4. 明确了面积纠纷的处理原则3%之内的部分多退少补，超过3%部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分房价款。5. 明确了规划、设计变更的处理原则 房地产开发企业应当在通知到达之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接收规划，设计变更以及由此引起的房价款变更。6. 明确了“定金”问题的解决办法7. 明确了延期交房的解决办法8. 明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。9. 闺房了房地产中介服务机构的代理行为10. 明确了“虚假广告”引发问题的处理原则11. 规定了商品房销售条件，放置不合格，不合法的商品房进入销售市场。12. 明确了之类保修的责任及保修期限房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。(二)城市商品房预售管理办法（建设部1994年发布）（A*）1. 确立了商品房预售许可制度开发商需取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。2. 明确了商品房的预售条件（A*）1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期3. 规定了办理预售许可的要件（C）1) 商品房预售许可申请表2) 开发企业营业执照和资质证书3) 土地使用权证，建设工程规划许可证、施工许可证4) 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明5) 工程施工合同及关于施工进度的说明6) 商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置，面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图4. 明确了预售许可审批程序1) 受理2) 审核3) 许可：房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定。4) 公示5. 规定了开发企业预售时须出示预售许可证6. 规定了商品房预售合同备案制度商品房预售，开发企业应当于承购 签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。7. 明确了开发商未能及时办理权属登记的违约责任。(三)城市房地产转让管理规定1. 概念： 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2. 房地产不得转让的几种情形：1) 以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定条件的。2) 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3) 依法收回土地使用权的 4) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5) 权属有争议的6) 为依法登记领取权属证书的7) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3. 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书， 当事人的合同证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。4. 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。(四)城市商品房抵押管理办法（建设部1997年发布）抵押登记：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（2003年6月1日起施行）（重点）1. 关于商品房买卖合同司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。 要约：房地产开发企业对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 邀请：买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。2. 关于建筑面积缩水商品房买卖合同中，面积误差比绝对值在3%（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。3. 关于恶意欺诈A、司法解释第8条规定，具有下列情形之一：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：1) 商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人2) 商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋卖给第三人 B、导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款1倍的赔偿责任：1) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实3) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。4. 关于房屋质量问题房屋质量有问题，开发商要负责按期修复5. 关于包销商包销商也要参加合同纠纷诉讼6. 关于拆迁补偿拆迁户有权优先取得补偿安置房7. 关于合同无效可解除“按揭”贷款问题在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、接触时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。二、住宅质量保证书和住宅使用说明书（两书）最低保修项目和保修期限P130：1. 屋面防水5年2. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3. 墙面订票抹灰层脱落1年4. 低迷那空管开裂，大面积起砂5. 门窗翘裂、五金件损坏1年6. 管道堵塞2个月7. 供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期8. 卫生洁具1年9. 灯具、电器开关6个月第四章 建筑和城乡规划基本知识第一节 建筑基本面积一、 建筑物的主要种类（A*）（一） 按建筑物使用性质分 按建筑物使用性质不同，建筑物通常可分为生产性建筑和非生产性建筑。1. 生产性建筑：工业建筑和农业建筑2. 非生产性建筑（民用建筑）：分为居住建筑（宿舍属于居住建筑）和公共建筑。居住建筑：如：普通住宅、公寓、别墅和宿舍等。公共建筑分为：10大类：生活服务性建筑、托幼建筑、科研建筑、医疗建筑、商业建筑、文娱建筑、交通邮电建筑、其他建筑（如园林建筑、加油站、消防站等）（二） 按建筑物层数或总高度分类（A*）1. 按层数分：（小高层7-13层）低层住宅1-3层，多层住宅4-6层，中高层住宅7-9层，高层住宅（10层及10层以上）2. 公共及综合性建筑，总高度超过24米的为高层（除单层建筑）。3. 超过100米的居住建筑，公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑（三） 按建筑物结构和材料分类（区分2、3）P1331. 砖木结构2. 砖混结构3. 钢筋混凝土结构4. 钢结构。例如鸟巢、体育馆、大剧院等（四） 按建筑物耐久等级分类（重点）P134等级建筑物耐久年限一级建筑重要建筑，高层建筑超过100年二级建筑一般性建筑50-100年三级建筑次要建筑25-50年四级建筑临时性建筑小于15年二、 建筑物的组成与构造（A*）(一) 建筑物组成:竖向建筑构件（基础、墙、柱等），水平构件（地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。(二) 建筑物构造1. 基础：基础按照其构造特点可分为条形基础，单独基础，联合基础，箱形基础和桩基础等。2. 墙。墙是竖向构件。1) 按位置不同：分为外墙和内墙。2) 按方向不同：分为纵墙和横墙3) 按受力情况不同：分为承重墙和非承重墙3. 柱、梁、板柱是独立支撑结构的竖向构件。楼板是份额建筑物上下层空间的水平承重构件。4. 楼，地面楼，地面构造一般有五个层次：基层垫层填充层平层面层5. 楼梯，电梯一般来说：住宅层数在7层及以上的；最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在16CM以上的均应设置电梯楼梯间不属于楼梯构造。6. 屋顶平屋顶坡度3%以下，上人屋顶坡度2%左右，坡屋顶的坡度10%以上7. 门、窗门一般由门框、门扇、五金等组成。8. 变形缝(A*)包括：1)伸缩缝（温度缝）2)沉降缝、3)防震缝（宽度不小于50mm）三、 建筑设备的种类（C）建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智化等设施设备（一） 给水系统种类P138(C)1) 给水系统可分为生活给水系统，生产给水系统和消防给水系统。2) 基本的供水方式由直接供水方式、设置水箱的供水方式、水泵水箱的供水方式和分区分压供水方式等四种。（二） 排水系统的种类按其排放的性质，分为生活污水、生活废水和雨水三类排水系统。（三） 采暖系统的类型一般分为：热水采暖系统和蒸汽采暖系统。（四） 建筑通风和空调系统1. 通风的任务是将室内的污浊空气排出，并将经过处理的新鲜空气送入。2. 空调分类：1) 空气处理设置情况分：集中式、分布式、半集中式2) 负担室内负荷所用的介质分：全空气系统、全水系统、空气水系统、冷剂系统 3) 集中式空调系统处理的空气来源分：封闭式，直流式、混合式(五) 建筑气电(六) 燃气供应系统(七) 电梯1. 按使用性质，电梯分为客梯、货梯、消防电梯和观光电梯2. 按行使速度，电梯分为高速电梯、中速电梯、低速电梯(八) 总和布线系统（九）楼宇智能化等级：一星级（普及型）二星级（提高型）三星级（超前型）四、 常用建筑材料（B） 建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。（一）按用途分类1) 结构材料2) 墙体材料 3) 功能材料（掌握）：绝热材料，吸声材料，防水材料，装饰材料五、建筑识图p142-143（B）一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图，各工种的施工图分为：基本图和详图(一) 建筑施工图中的常见表格和符号1) 比例尺：图纸上尺寸于实际尺寸的比例。结构施工图一般不注比例尺。2) 轴线3) 尺寸。总图以米为单位，其余均以毫米为单位。4) 标高。标高分绝对标高和相对标高。（二） 建筑总平面图（C）P142（三） 建筑平面图（C）P142它可反映出建筑物的平面形状、大小和布置，墙柱的位置，尺寸和材料，门窗的类型和位置等。（四） 建筑立面图（C）P143建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，用来表示建筑体型和外貌，并表明外墙面装饰要求的图样。根据立面图的位置不同，分为正立面，背立面和侧立面；按照朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面（五） 建筑剖面图（C）P143：用来表示建筑物的 内部结构形式和空间关系第