英德市房地产市场调研报告.ppt

英德市房地产市场调研报告 报告框架 英德市经济环境分析 英德市房地产市场分析 本案审视 1 2 3 项目发展建议 4 英德市经济环境分析 1 城市概况宏观经济发展产业结构城市规划 part1英德市经济环境分析 城市概况 英德市是广东省国土面积最大的县级行政区 英德市位于广东省中北部 北江中上游 是珠江三角洲与粤北山区的结合部 南距广州138公里 到广州白云机场89公里 北距韶关90公里 全市总面积5671平方公里 是广东省国土面积最大的县级行政区 市政府驻英城镇 城区面积19平方公里 城区总人口15 3万人 part1英德市经济环境分析 城市概况 近年来城市化发展不断加速 2015年城市人口超过40万人 2010年英德市24个镇 区总人口为94 2万人 其中城市人口19 96万人 且近两年随着城市化进程加快 城市人口增长迅速 涨幅均在14 18 之间 2015年英德城市人口规划将超40万 未来5年将有超20万的人口进入英德城区 数据来源 英德市统计公报 part1英德市经济环境分析 宏观经济发展 经济高速发展 成为清远市首个财政收入突破11亿元的市 2010年全市实现生产总值210 67亿元 同比增长25 实现人均生产总值21090元 增长22 4 实现地方财政一般预算收入11 8亿元 增长41 07 成为清远市首个突破11亿元大关的县 市 区 总量在全省山区县 市 中排名第一 数据来源 英德市统计公报 part1英德市经济环境分析 产业结构 英德市大力推进工业园建设 形成产业集群 英德市按照 工业园区化 园区产业化 产业集聚化 的要求大力推进工业园建设 以清远华侨工业园 英红工业园 浙商展业基地 青塘 白沙陶瓷工业园等为重点 着力引进装备制造 电子信息 电器 精细化工 陶瓷等业内知名企业 逐步形成规模优势突出 产业特色鲜明的产业集群 2010年新签约项目126宗 合同投资金额271 5亿元 其中投资额超亿元的项目40个 产业结构向深加工型及精细化工方向发展 part1英德市经济环境分析 产业结构 顺德产业园gdp贡献达200亿 提供20万个工作岗位 为英德带来大量产业人口 顺德 英德 产业园总投资300亿元 规划总面积约36平方公里 启动区面积1200亩 主要为顺德制造企业服务 其中包括家电 机械装备 电子信息等优势产业以及未来重点发展的新兴产业 到2020年基本完成产业园建设 目标实现工业总产值超过800亿元 gdp达到200亿元 基本建成一个宜商宜居的产业新城 可以提供约20万个工作岗位 顺德产业园 市政府 part1英德市经济环境分析 城市规划 英德定位 一江两岸山水中城市 打造宜居水城 根据 一江两岸山水中城市 的发展定位 该市大力实施市区东连 南改 西接和北拓 着力打造休闲 生态 宜居的水城英德 力争到2015年市区人口达40万以上 建成区面积超过40平方公里 part1英德市经济环境分析 城市规划 未来十年将围绕中心城区向西和向北发展城市cld和cbd cbd cld 根据城市规划 英州大道以西 金山大道以北将是英德未来十年城市发展的新区域 中心城区 part1英德市经济环境分析 小结 英德市房地产市场分析 2 房地产发展情况区域房地产市场分析后续供应情况 part2英德市房地产市场分析 房地产发展情况 英德市固定资产投资情况良好 房地产投资额稳步提高 07年至今 英德市的固定资产投资总额不断增长 保持较好的增长率 其中 房地产投资的比例约占35 2010年的金额约为66亿元 part2英德市房地产市场分析 房地产发展情况 英德11年楼盘均价突破3500元 方 但成交量受政策影响大幅下滑 英德市场得利于政策利好 08年后开始快速发展 商品房成交连续三年量价齐升 年均销售量约24万方 2011年城区优质楼盘均价已突破3500元 但成交量出现大幅下跌 持币观望态度明显 碧峰华府 山水龙城 盛世豪园 英德碧桂园 英德新天地 城市广场 维多利广场 盛华豪苑 花样年华 鸿达花园 湖景花园 星湖花园 翡翠银湾 英德新政府 富域城 星河国际 龙山庄 金丰名苑 麒麟豪庭 城市豪庭 凤凰城 仁兴项目 在售 待售 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 英德市场呈井喷式发展 开发项目达21个 目前英德市正在开发的项目多达21个 包括12个在售项目和9个待售项目 其中比较有影响的有碧峰华府 山水龙城 盛世豪园 鸿达花园 英德新天地 盛华豪苑 富域城 星河国际等 碧峰华府 山水龙城 盛世豪园 英德碧桂园 英德新天地 城市广场 维多利广场 盛华豪苑 花样年华 鸿达花园 湖景花园 星湖花园 翡翠银湾 富域城 星河国际 龙山庄 金丰名苑 麒麟豪庭 城市豪庭 凤凰城 仁兴项目 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 项目集中在城央板块和城西板块 板块的价格差异不大 城北板块 城北板块价格 3600 3900元 方代表楼盘 星河国际 城央板块价格 3600 4000元 方代表楼盘 维多利广场 龙山庄 凤凰城 城西板块价格 3600 4200元 方代表楼盘 碧桂园 翡翠银湾 新天地 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 代表性楼盘情况 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 代表性楼盘情况 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 代表性楼盘总结项目规模以中小型为主 本地开发商居多 供应产品包含住宅和公寓 中大面积的三房和四房货量最大 目前的销售价格区间基本为3700 4200元 方 各盘的销售情况差异较大 新盘的收筹情况不算理想 折扣方面比较保守 让利空间较少 产品 92 两房 113 130 三房 138 145 四房 200 以上复式单位 均价 二期预期价格 3800 4000元 毛坯 优势 地处新行政中心 临近市府可享用市政资源 本地品牌企业 口碑较好 小区规划有会所 幼儿园 商业街 配套较集全 私家山顶公园 设有入户花园 赠送面积较大劣势 容积率高达4 3 影响居住舒适度 户型以中大面积段为主 购房者压力较大 广告主题 城就非凡 祥云 碧峰华府 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 准备入市项目情况 产品 124 三房 141 四房 156 五房 均价 二期预期 3700 3900元 毛坯 优势 地处新行政中心 临近市府可享用市政资源 靠月桂湖及莲花山公园 景观资源丰富 户型双阳台设计 采光通透性较好 劣势 容积率较高 户型产品单一 且以大面积段为主 购房者压力较大 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 嘉和 山水龙城 准备入市项目情况 产品 101 121 三房 146 170 四房 均价 三期预期 3600 3800元 毛坯 优势 地处新行政中心 临近市府可享用市政资源 两梯四户设计 皇家英伦古典建筑风格劣势 产品单一 生活配套缺乏 包装推广不到位 盛世豪园 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 准备入市项目情况 产品 86 两房 105 125 三房 均价 二期预期 3600 3800元 毛坯 优势 地处新行政中心 临近市府可享用市政资源 属cld核心位置 物业升值潜力较大 品牌物业管理 劣势 容积率较高 建筑密度大 影响居住舒适度 产品比较单一 广告主题 鸿儒博学达通天下 鸿运花园 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 准备入市项目情况 产品 134 156三房 151 159四房均价 二期预期 3800 4000元 毛坯 优势 地处新行政中心 临近市府可享用市政资源 交通便利 配套完善 大型城市综合体 物业类型包括住宅 商业 写字楼 中央公园 酒店及会所配套 劣势 一期多层及小高层纯中大户 产品选择性断链 广告主题 让城市生活更精彩 英德 新天地 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 准备入市项目情况 产品 98 125 三房 142 四房 均价 二期预期 3700 3900元 毛坯 优势 项目位于和平北路 传统商业街 周边配套成熟 交通便利 劣势 容积率较高 影响居住舒适度 小区内园林规划有限 绿化率较低 物业管理不够成熟 广告主题 都市中心新生活心感受 盛华豪苑 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 准备入市项目情况 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 在售项目的开发水平和展示水平参差不齐 较好 较差 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 市场供应的主力户型为110方以上的中大面积单位 从各面积段看 市场主力户型集中在110 160 占60 170 以上户型多为复式单位 约18 7 而70 以下的户型 比例仅占0 6 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 120以上的大面积单位需求最旺 但小户型单位需求开始增加 从过去两年成交面积分布可知 小户型产品占市场份额最小 市场需求不大 但10年开始小幅上升 刚性需求人群体增加 市场需求最旺的产品集中在120 160平米及160平米的大户型 二者占总成交量七成以上 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 成交客户主要来自城区 周边镇富裕人群开始入城置业 对广州客的吸引力偏小 英德全市共辖23个乡镇和一个街道行政区 近年来周边大站 黄岗 连江口 望埠 云峰 大站等镇区富裕家庭涌入城市置业 加快了英德市城化进程 城区 part2英德市房地产市场分析 区域房地产市场分析 主力成交客户来自市区精英阶层 投资客数量较少 英德属于三四级城市 且受区位制约交通较不便 因此主要以市区客户为主 他们来自各企业的主导者或各行业的精英 辅助客户主要以周边镇区乡镇领导 公务员或在外工作者 投资客主要以经清远 广州客户为主 数量非常少 part2英德市房地产市场分析 后续供应情况 2011年的供应量高达46 8万方 库存压力和竞争压力剧增 2011年供应18 6万方 但上半年仅成交7 2万方 库存高达11 4万方 加上未来2年市场供应接近60万方 市场的竞争将非常剧烈 part2英德市房地产市场分析 小结 本案审视 3 项目区位分析项目本体分析 part3本案审视 项目区位分析 项目处于中心城区核心地段 城市北向发展轴上 项目北临城市道路富强路 西侧为建设路 东为迎春巷 生活配套成熟 交通便捷 未来英德向北发展中央商务区 项目正处发展轴上 发展前景非常好 万峰广场 中心城区 未来cbd 未来cbd 发展轴 part3本案审视 项目区位分析 周边生活 休闲 商务和交通配套齐全 宜居宜商 商业街 步行街 休闲广场 百货 购物中心 游艺城 part3本案审视 项目本体分析 本案的规模小 容积率超高 居住的舒适度欠佳 项目效果图 part3本案审视 项目本体分析 地块现状仍为破旧村屋 四至的环境较差 市场形象需要重塑 part3本案审视 项目总结 项目属性 中心城区核心商业地段小规模高密度商住项目 项目发展建议 4 part4项目发展建议 住宅 选取标准 规模接近区域相近 part4项目发展建议 本案竞争项目建筑类型均以高层为主 作为城央核心商圈物业 本案可以站在更高的高度规划设计 拔高形象 竞争项目的产品同质化严重 中大面积户型为主