经济法第十章房产法ppt课件.ppt

第十章土地与房产管理法第一节土地与建设用地第二节房地产管理法 土地是一切生产和一切存在的源泉 马克思 2 土地 房屋 政府 主体 房地产法律关系 房地产开发商 建筑商 购房者 其他主体 3 李某与刘某签订一房屋租赁合同 根据所学的 合同法 的知识和相关法律规定 回答下列问题 1 假如房屋租赁合同的期限为30年 合同是否有效 为什么 2 假如租赁期间房屋需要维修 承租人也要求维修 但由于没有维修 致使房屋侧墙倒塌 造成承租人财产损失 责任应当由谁承担 为什么 3 为了美观舒适 承租人自己对房屋进行了装修 要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理 为什么 4 承租人经出租人同意将房屋转租 承租人和出租人之间的关系是否解除 为什么 5 在承租期间 出租人将房屋出售 是否需要承租人的同意 为什么 4 1 合同部分有效 部分无效 合同法 第214条规定 租赁期限不得超过20年 超过20年的 超过部分无效 2 责任应当由出租人承担 合同法 第216条规定 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人 并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 合同法 第220条规定 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有约定的除外 3 不合理 合同法 第223条规定 承租人经出租人同意 可以对租赁物进行改善或者增设他物 承租人未经出租人同意 对租赁物进行改善或者增设他物的 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修 违反法律的规定 因此要求出租人支付一半的费用是不合理的 4 没有解除 合同法 第224条规定 承租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 承租人转租的 承租人和出租人之间的租赁合同继续有效 5 不需要承租人的同意 但应当提前通知承租人 合同法 第230条规定 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 一 土地所有权及特征主体的特定性交易的禁止性权属的稳固性容的可分离性 第一节土地与建设用地 6 1 国家土地所有权 城市市区土地 农村和城市郊区中依法没收 征收 征购 收归国有的土地 依据有关法律规定不属于集体所有的林地 草地 荒地 滩涂以及其他土地 国家依法征用的土地 农村集体经济组织全部转为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 国家土地 国家代表全体人民对国有土地依法占有 使用 收益和处分的权利 7 国家土地所有权的行使 国有土地的所有权由国务院代表国家行使 现实生活中由地方各级人民政府实际行使 其他任何单位和个人都不得侵占 买卖或以其他形式非法转让国有土地 国有土地除国家自己使用外 其使用权还可以通过出让 划拨等方式转让给其他单位或个人 8 2 集体土地所有权农村和城市郊区中除法律规定属于国家所有以外的全部土地 农村的宅基地和自留地 自留山乡 镇 或村在集体所有的土地上修建并管理的道路 水利设施用地 9 二 土地使用权1 概念 土地使用人在法律允许的范围内 对国家或集体所有的土地所享有的占有 使用 一定收益和在限定范围内进行处分的权利 2 利用 出租 转让 抵押等权利 3 特征 派生性 独立性 期限性4 土地使用权的取得国有土地使用权 国家依法出让 划拨 或其他土地使用权人依法转让 继承 获取地上建筑物所有权等方式 10 集体土地使用权 农地使用权 土地承包经营权 期限为30年 若要承包给本集体经济成员以外的单位或个人经营的 须经村民会议2 3以上成员或2 3以上村民代表的同意 农村建设用地使用权农民可依法取得宅基地 自留地 自留山的使用权 11 三 建设用地建设用地是指建造建筑物 构筑物的一切非农用土地 它包括土地利用总体规划中已确定的建设用地 以及因经济及社会发展的需要 由规划中非建设用地转成的建设用地 前者称为规划内建设用地 后者称为规划外建设用地 二者均称为建设用地 规划内建设用地分国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地 12 一 乡 镇 村建设的建设用地1 乡 镇 村建设用地 只可用于村民住宅 乡镇企业建设和乡 镇 村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村建设 不得出让 转让或出租给他人用于非农业建设 2 土地使用权的收回为乡 镇 村公共设施和公益事业建设 需要使用土地的 收回农民集体所有土地应对土地使用权人应当给予适当补偿 不按批准用途使用土地的 因撤销 迁移等原因而停止使用土地的 13 二 国有建设用地1 含义 指国家进行各项经济 文化 国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地 包括城市市区的土地 铁路 公路 机场 国有企业 港口等国家所有土地中的建设用地 14 2 国有建设用地使用权的划拨 无偿 15 3 国有建设用地使用权的有偿出让特征 有期限 有偿 土地使用者享有权利的范围不含地下物有偿使用方式 国有土地使用权的出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股土地使用权出让方式 拍卖 招标 协议 16 土地使用权出让最高年限按用途分为 居住用地70年 工业用地50年 教育科技 文化 卫生 体育50年 商业 旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年 续期 申请 批准 签合同 支付出让金 办理登记土地使用权终止 因土地灭失 出让年限届满被国家收回 出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权 17 4 国有土地使用权的收回 由于公共利益需要使用土地的 征收补偿与安置 为实现 城规 而进行旧城区改建 需要调整土地的 土地出让等有偿使用合同到期的 土地使用者又没办续用的或没被批准的 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨国有土地的 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 18 征地补偿 土地法正在修改土地补偿费 该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍 安置补偿费 按照需要安置的农业人口数计算 每人安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍 新菜地开发建设基金 征收城市郊区的菜地 用地单位按规定缴纳 地上附着物和青苗补偿费 由省 自治区 直辖市规定 19 农民城市化同步土地城市化 2012年11月28日召开的国务院常务会议上 讨论通过 中华人民共和国土地管理法修正案 草案 对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改 20 1 删除按土地原有用途补偿和30倍补偿上限2 增加社会保障补偿内容3 补偿资金不落实不得批准和实施征地4 授权国务院制定征地补偿安置具体办法5 各省可自定具体补偿标准为 农村集体土地征收补偿条例 的尽快出台铺平了道路 21 第二节房地产管理法 1986年颁布了 中华人民共和国土地管理法 1998年修改对用地的规定 1988年4月宪法修正案确立了 土地的使用权可以依法律的规定转让 1995年7月颁布 中华人民共和国城市房地产管理法 是第一部房地产系统规定的法 另有城市规划法 建筑法等为补允 物权法 合同法 国有土地上房屋征收与补偿条例 22 一 房地产综合开发管理 一 房地产综合开发计划管理 二 房地产综合开发项目的管理房地产开发企业开发建设的房地产项目 应当符合有关法律 法规的规定和建筑工程质量 安全标准 符合建设工程勘察 设计 施工的技术规范以及合同的约定 应对其开发建设的房地产项目的质量承担责任 三 房地产综合开发的资金管理 23 城市房地产开发经营管理条例 第13条规定 房地产开发项目应建立项目资本金制度 资本金与项目总投资比例不得低于20 四 房地产综合开发公司资质管理二 国有土地上房屋征收与补偿条例2011年1月19日国务院第141次常务会议通过取代2001年6月13日国务院公布的 城市房屋拆迁管理条例 强拆条例 国土资源部制定的 农村集体土地征收补偿条例 已上报国务院 24 三 房地产交易 一 商品房预售1 含义 房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 2 预售条件 四证 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 25 3 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期 4 已办理预售登记 取得商品房预售许可证明 二 商品房现售 竣工验收合格的商品房出售 1 应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 26 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 电 热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 27 三 商品房销售的禁止性行为1 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 返本销售 指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为 2 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 售后包租 是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为 28 3 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 分割拆零销售 是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为 四 商品房买卖合同1 合同的内容当事人名称或者姓名和住所 商品房基本状况 商品房的销售方式 29 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 交付使用条件及日期 产权证的办理在没有另行约定的情况下 预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 现售房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 质量保修责任 30 协助房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 并提供必要的证明文件 2 违约责任由于出卖人的原因 买受人未能取得房屋权属证书的 出卖人应当承担违约责任 有约定的按约定 没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房款总额 参照银行计收逾期贷款利息的标准计算 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 31 双倍返还已付房款 1 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 2 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明 4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 32 3 合同的解除 1 面积误差比绝对值超出 2 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在3个月的合理期限内仍未履行 3 办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 4 合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 33 5 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除合同 出卖人应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人 6 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人可请求解除合同和赔偿损失 7 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可请求解除合同和赔偿损失 34 五 房地产权属登记与抵押1 不动产登记的作用产权确认 未经登记 不发生物权效力公示职能 标示房地产流转 维护房地产交易安全管理职能 产籍管理 审查监督2 登记的类型初始登记 转移登记预告登记 异议登记变更登记 更正登记 35 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的 债权人为限制债务人处分该不动产 保障将来取得物权 可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 或者债权消灭的 预告登记失效 当事人在异议登记之日起15日内不起诉 登记失效 36 3 禁止抵押的房地产权属有争议的房地产 用于教育 医疗 市政等公用福利事业的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封 扣押 监管或以其他形式限制的房地产 依法不得抵押的其他房地产 4 房地产抵押登记 抵押合同签订之日起30日内 37 王某与某房地产开发商于2006年4月15日签订了商品房预售合同 并支付定金1万元 合同约定房屋建筑面积为168平方米 每平方米2000元 开发商于2007年3月15日前交房 王某于4月20日前支付首付 为房款总额的20 其余采取银行抵押贷款的方式付款 于2006年6月15日前付清 1 如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实就擅自进行销售 此合同是否有效 2 此时正值国家宏观政策调控 将大户型的商品房首付提高至40 王某无力支付 开发商以王某违约为由 拒绝退还定金 开发商的理由是否合法 3 如果双方协商后继续履行合同 王某付清了所有款项 但开发商于2007年5月15日才交房 此时房地产市场价格波动 房价下跌 王某是否可以因此解除合同 38 六 房屋租赁与添附1 房屋租赁合同当事人姓名或者名称及住所 房屋的坐落 面积 装修及设施状况 租赁用途租赁期限20年为限对租赁期限没有约定或者约定不明确 依法仍不能确定的 视为不定期租赁 39 租金及交付方式房屋修缮责任转租的约定合同的变更与解除条件2 不可租房屋范围未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封以及其他形式限制房主权利的 40 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违法建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 41 3 承租人的优先购买权具有下列情形之一 承租人不能主张优先权 1 房屋共有人行使优先购买权的 2 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 3 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 4 第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的 42 4 房屋的添附概念 指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物 添附的法律后果 由于添附而形成新物的 两个物有价值大小之分的 新物之所有权归价值大的一方 由取得所有权的一方对另一方提供补偿 若不能分出价值大小的归两人共有 一般是按份共有 经出租人同意装饰装修 合同解除时 双方对已形成附合处理没有约定的 按照下列情形处理 43 一 因出租人违约导致合同解除 承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 二 因承租人违约导致合同解除 承租人不可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 三 因双方违约导致合同解除 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方根据各自的过错承担相应的责任 44 四 因不可归责于双方的事由导致合同解除的 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方按照公平原则分担 法律另有规定的 适用其规定 承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满时 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的 不予支持 但当事人另有约定的除外 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用 由承租人负担 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 45 案例一 2004年 东南沿海某地房地产开发迅猛发展 甲集团公司是内地一大型国有企业 准备投资房地产 乙房地产开发公司主动与甲公司接洽 双方商定联合进行房地产开发 约定利润甲乙6 4分成 2004年底 乙公司落实了一块 黄金地段 用于建设 祥和商住楼 遂通知甲共同与丙村委会签订土地转让合同 合同约定 将丙村集体所有土地50亩转让甲乙公司 每亩价格40万元 合同订立后 甲公司按与乙的约定 拨付了2000万元给丙 经多方疏通关系 获取许可证和建设工程开工证 甲公司于2005年2月向乙拨付3800 46 万元开始项目建设 在建设过程中 乙方多次向甲方要建设款 双方发生矛盾 后查明乙公司为一皮包公司 甲决定解除与乙方合同 要求退还工程款和地价款 问 该案应如何解决 案例二 赵某将其位于某市东启街55号的祖上私房 面积36 4平方米 出租给王某个体经营使用 月租400元 该市土地管理局在清理整顿城镇土地市场中发现赵某擅自出租土地 向赵某下发通知限其于同年12月17日前办理使用权出租手续并补交土地使用权出让金 赵某以补交土地权出让金无法律依据为由不予缴纳 故土地使用权出租手续也未办 47 理 该市土地管理部门对赵某作出行政处罚决定 1 处以罚款 按所得总额20 的标准执行 2 补交土地使用权出让金 并办理转让登记 赵某不服 称补交土地出让金无依据 属滥收费 滥罚款 向法院提起行政诉讼 请求法院撤销处罚决定 问 应否支持赵某诉讼请求 案例三 2007年 朱某欲将自己位于某住宅小区内的一套三房一厅房屋出卖 同一住宅小区的贾某知道后向朱某提出买房 双方签订房屋转让合同 约定贾某于2007年5月和10月前分两次向朱某支付 48 20万元房价 房款全部支付后 办理房屋过户手续 2007年5月 贾某如约向朱某支付了10万元 2007年9月 何某向朱某