六安房地产市场调研报告

六安房地产2014 2015年市场调研报告 目录 Part01六安城市介绍Part02楼市整体走势Part03板块格局特点Part04重点个案分析总结 PART1 六安城市介绍 一 城市概况二 城市规划三 产业分布 一 城市概况 六安又称 皋城 属农业型三线城市 国家园林城市 劳务输出及人口大市 城市化率偏低 城市竞争力有待提升 未来几年加快城市化进程将成为发展主旋律 城市性质 大别山沿淮经济区中心城市 安徽省省会经济圈副中心城市 区域交通枢纽 安徽省加工制造业的重要基地之一 具有滨水园林特色的现代化城市 城市规模 下辖2区5县 2013年户籍人口716 7万人 常住人口568 3万人 外出务工人口将近150万 城镇化率40 2 城市规模规划 近期 至2015年城市人口规模为68万 建设用地规模为70KM2 中期 至2020年城市人口规模为80万 建设用地规模为82KM2 远期 至2030年城市人口规模为120万 建设用地规模为120KM2 城市发展背景 区位交通 高速 阜六高速 合六高速 六武高速 济广高速 沪陕高速 沪汉蓉高速六安段铁路 宁西铁路 合九铁路 合武铁路 六武高铁 合宁铁路 阜六铁路空运 与新桥机场仅50多公里国道 312 105 206国道水运 航运可达京杭运河及长江 六安市位于安徽省西部 大别山北麓 距离合肥直线距离68公里 距淮南78公里 距安庆85公里 六安处在省会经济圈内重要位置 未来发展前景较好 受省会合肥辐射影响较大 地处 长三角 腹地 安徽西部 紧邻合肥 是承东接西的交通要冲和经济辐射区域的交汇点 国家级公路运输枢纽城市之一 5 城市发展背景 城市发展空间 规划建成区辅以周边独立功能组团 城市规模不断扩大 功能不断完善 城市发展框架已经拉开 一环 西环路 长安北路 佛子岭路 两心 城市中心 以球拍广场为核心 城市副中心 以新建规划大道为核心 三轴 大别山路 皖西路老城东西向发展轴 梅山南路 梅山北路南北向发展轴 新城大道东西向发展轴 四区 城中区 城东区 淠河西区 城北区 城市整体规划结构为 一环两心 三轴四区 奠定了中心区商贸和居住价值提升趋势 提供了商贸购物 会务 酒店 餐饮 休闲娱乐等多样开发机会 城市发展背景 城市建设进展速度加快 城市容量仍然不足 人口规模位全省前列 但农村人口占绝对主力 城市化进程将经历一个缓慢的过程 六安市农业人口与非农业人口占比情况 2012年六安市固定资产投资总额为845亿元 比上年增长23 其中房地产开发投资额144 8亿元 比上年增长19 2 固定资产投资增速较快 但绝对值仍然不高 房地产投资未来还有较大发展空间 随着城镇化进程加快 房地产投资仍将是下一阶段的投资热点 六安市总人口约700万人 较大的人口基数是市场扩容的重要支撑 全市非农业人口占比约为15 折射出城市化进程较慢的发展现状 随着全市工业化发展 以及城镇化的推进 房地产市场将有广阔的发展空间 农业人口 城市发展背景 产业发展 产业结构 第一产业发展平稳 占比逐年减小 第二产业高速发展 占比逐年增加 带动城市能级提升 现代工业化程度加深 但第三产业占比逐渐减小 产业结构有待优化 主导产业 六安产业基础较好 发展势头强劲 已形成机械制造及汽车零配件工业 轻纺工业 粮油食品工业 矿山冶金工业 医药化工和新型建材工业等6大支柱产业 产业规划 重点打造钢铁产业特色经济 加工制造配套特色经济 旅游特色经济 农业特色经济等四大特色经济 三产业发展较为均衡 第二产业发展较快 城市能级逐步提高 但服务业占比逐年递减 支柱性产业优势不明显 六安近5年产业发展情况 六安近5年产业结构变化趋势 单位 亿元 社会商品及住宿餐饮业零售额整体偏小 但增速较快 表明居民的消费观念发生了一定的转变 生活消费导向更加注重生活质量的提升 六安社会消费品零售额变化情况 2013年全省商品零售5781 7亿元 增长14 2 餐饮收入699 7亿元 增长12 1 六安社会消费品零售额仅占全省7 5 但六安两者增长速度均高于全省平均水平 六安住宿餐饮零售额在社会消费品零售总额的占比略低于全省平均水平 12 1 表明六安餐饮住宿行业不兴旺 单位 亿元 城市发展背景 居民消费习惯 二 城市规划 近期集中建设开发南部 东部开发区以及西南城区 以市政公用设施为先导 完善城市功能 增强城市自我凝聚 自我发展的能力 为城市今后的可持续发展提供坚实的基础 六安市城市总体规划 六安城市发展方向 南拓 西延 东进南部和西南部是近期六安城市拓展的重点 一个新城区正在形成 南部城区定位 城市中央行政文化中心 城市中央居住区 南部区位优势逐步体现 向东主动推进 向北积极延伸 向西跨河拓展 向南逐步完善 是城市规划主导 城市不断外扩 南部和西南部将是是近期六安城市建设的重点 经开片区 政务片区 西南片区 中心片区 东部新城 城北板块 近接中心板块 区域内教育资源较为丰富 市政配套设施正在逐步完善 生态资源较为优越 区域内开发楼盘较少 但多为中等偏大规模 中心片区 城市核心区域 配套成熟 居住 商业氛围浓厚 房地产开发时间较长 属开发高价值区 土地供应衰竭 后续供应主要依靠旧城改造 经开片区 属国家级经济开发区 产业支撑区域 政府规划前景区域内企业较多 产业人口数量较突出 区域内配套一般 交通网络发达 属房地产开发热区 东部新城 皖江城市带产业转移示范园区专业示范区 典型的产业集中区 向东发展的桥头堡 综合价值突出 发展潜力明显 区域内房地产项目较多 为低密度物业集中区 政务片区 城市新兴板块 市政资源资源突出 依托政务及交通配套向南拓展 为规划居住区 目前开发的热点区域 六安城区中心土地供应有限 发展受限 城市建设开始由中心化向外围扩展 城市外拓带来多极化发展 城市外围价值不断提升 城市发展背景 城市发展板块 六安至2012年总人口561万人 居全省第二 市区及霍邱县 寿县人口最多 第一产业 第二产业从业者最多 人口分布 市区人口集中分布区 三 城区产业分布 城东及部分城北片区产业主要以工业 制造业 汽车及4S店 专业市场为主 政务板块主要以火车站 汽车站等运输 物料 人流为主 配合商业等三产人群 市中心片区主要以服务业为主 商业繁华 城北及河西片区主要为城市居住新区 环境优美 目前制造业较少 商业欠发达 工业为支柱产业六安产业基础较好 发展势头强劲 已形成机械制造及汽车零配件工业 轻纺工业 粮油食品工业 矿山冶金工业 医药化工和新型建材工业等6大支柱产业 全市规模以上工业企业600多家 亿元以上企业100多家 有利因素 区位优势 交通便捷省会经济圈成员 受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区 产业转移带来城市发展新高点城市化进程较快 外出务工人口庞大消费需求较强 居民消费力具一定的可挖掘潜力 消费结构向发展型 享受型升级 不利因素 经济总体实力不高 人均收入水平较低三产发展均衡 经济外向度不高 产业结构有待优化 主导产业优势不明显经济自主增长能力不足 居民消费力不足 六安城市发展研判 城市概况总结 六安整体经济发展速度较快 后劲较足 但经济基础较薄弱 城市容量较低 发展水平有限 农村人口占比高 城市整体经济实力不强 但由于六安离省会较近 且交通发达 故六安对下级县城 乡镇的辐射能力较弱 PART2 楼市整体走势 一 土地市场二 整体走势三 产品情况四 客群特点 一 土地市场 2014年六安城区土地市场有点冷 步入调整期2014年全年六安城区土地出让82 1070万方环比2013年出让总面积390 7万方呈大幅下降的趋势 总收益额281490 28 149亿 万元 2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响 上半年城区商住用地仅成交三幅 各大房企在经历疯狂拿地之后 六安土地市场已步入调整期 1 供求情况 截止2014年12月31日 六安楼市可售住宅房源累计还有38274套 比11月底增加近800套 按照2014年最后一个季度10 12月的平均去化速度计算 当前六安楼市剩余库存房源尚需逾25个月的时间来消化 从走势图上看到 六安楼市库存量从4月份呈现持续攀升的趋势 虽然上半年去化速度较快 但是下半年去化速度大幅放缓 致使库存房源不断筑高 对于后期楼市的健康发展而言 已经构成巨大威胁 二 六安楼市走势 库存依旧高居不下楼市健康发展受威胁 2 成交走势 量价齐跌 下半年整体去化速度缓慢 库存激增 楼市潜在危险高全年以9月为分水岭 1 9月突破20000套 9 12月仅仅5000套 2014年全年六安新建商品房成交26233套 同比2013年上涨4 4 其中新建商品住宅成交23083套 同比2013年上涨4 5 价格方面 2014年1 12月六安新建住宅成交价格平均在4612元 m 左右 2014年成交主力区域已经转移至金安区结合年度销售榜 2012 2013年两年的销售排行榜上 裕安区楼盘一直占据了半壁江山 但是今年已经易主 分析原因 一方面 今年六安碧桂园的强势入驻 全年3600套冠绝历史 相当于六安一般3年年度销冠的总合 另一方面 近年来 金安区楼盘逐渐开始呈现繁荣发展的景象 特别是城北区域 碧桂园 发能海心沙 柏庄春暖花开 万兴明月港湾等品质楼盘大大吸引了刚需购买力 一中的学区优势 配套的逐渐健全 使得这一片区已经成为六安最热的板块 3 各区成交比例 2014年六安楼市销售套数排行 从片区上看 2014年 六安房地产市场分布在城北以及淠河边的部分楼盘受关注度较高 前十之中这两个区域的楼盘成交占据四个席位 碧桂园更是以3600套震惊楼市 城北楼盘凭借着独特的市中心衔接地段 占据着黄金位置 而淠河边楼盘则是以河景 宜居为主的住宅 物业类型丰富多样 高层逐渐成为市场主流 公寓 洋房成市场稀缺产品 三 产品情况 在售商品住宅的户型种类丰富 基本涵盖了各种居住需求 消费者户型选择余地较大 在户型比重上 80 90平方米的小二房占到30 的比列 而100 120平方米的小三房则占到了25 的比列 这两种户型是目前六安市场上的主力房型 从销售上来说 这两种户型也比较热销 比较适合当地的住房需求 值得注意的是 60平方米以下的小户型占到市场总比的15 市场主流户型为80 100平米两房 100 120三房 紧凑型两房 三房较热销 四 客群特点 本地客群是主体 且以自住型需求为主要特点 投资客比重较少 由于六安离合肥不到100km 因此六安对周边县城 乡镇的辐射能力较弱 大量务工 生意人 孩子求学类的客户均前往合肥置业 六安客群主要为进城孩子上学 外出务工返乡置业者 在六安市区工作的六安人 生意人及部分企事业单位职员等 小结 1 六安整体楼市仍呈供大于求的局面 库存压力越来越大 各楼盘推货越来越谨慎 2 市场消化能力保持在月均2300套左右 无较大增量 不属于增量市场 后期供销情况不可盲目乐观 应深挖客户资源 3 六安普通购房者偏好90 120 的二 三房户型 是市场接受度最高的面积段 而改善性客户对120 以上的户型较为青睐 4 主城区仍是本地块的主力购买客户 且以追求生活品质 改善性需求为主 PART3 板块格局特点 一 板块概况二 客户特点三 板块均价 一 板块概况 城北板块 近接中心板块 区域内教育资源较为丰富 市政配套设施正在逐步完善 生态资源较为优越 区域内开发楼盘较少 但多为中等偏大规模档次偏高 中心板块 城市核心区域 配套成熟 居住 商业氛围浓厚 房地产开发时间较长 整体楼盘表现档次一般 但属开发高价值区 楼盘数量较多 但多是小规模项目 城东板块 属国家级经济开发区 区域内企业较多 产业人口数量较突出 区域内配套一般 交通网络发达 属房地产开发热区 楼盘数量较多 城南板块 城市新兴板块 依托政务及交通配套向南拓展 为规划居住区 目前开发的热点区域 楼盘较多 物业多样化 整体品质较高 二 板块客户特点 城北客户来源于市区及城北诸镇 霍邱 金寨 寿县日均来访约8 15组 城东及新区客户主要来源于城东乡镇 霍邱 金寨等下集县城 乡镇 少量市区客户日均来访约2 8组 城中客户主要来源于市区外迁 以及霍邱 金寨 寿县等县城 乡镇日均来访约5 10组 城南客户主要来源于霍邱 金寨等县城 下级乡镇 小部分市区外溢客户日均来访约2 5组 三 各板块均价 城北4700 5800元 城东4200 4500元 东部新城3400 3800元 城中市中心5500 6500元 南部板块4700 4900元 城南政务4700 5500元 板块小结 1 目前六安市区城南政务板块 城北板块是置业最为热门的区域 来访及成交均高于其他区域 2 各板块客户群体差异较大 城中板块及北城板块多为市区客户购房 其他区域下级县城与乡镇客户较多 3 各板块均价中以城南河西板块最低 约2500 3500元 最高以市中心板块的5500元 以上领跑六安市区 PART4 重点个案分析 一 城东板块二 城南板块三 城中板块四 城北板块 一 城东板块 文一云河湾 六合城 三元山庄 高速御景天地 公园悦府 案例一 文一云河湾 户型设计 方正 户户加一房 经济紧凑 推售频次 去化结构 绘画小天才才艺大比拼 电商活动 10月文一集团演唱会 活动 案例二 高速御景天地 户型设计 方正 赠送面积较多 较为经济实用 86 二房 89 2 1房 107 2 1房 92 2 1房 推售频次 去化结构 5月28日隆重举行二期开工典礼 活动 案例三 公园悦府 户型设计 方正 功能紧凑 103 2 1房 110 2 1房 案例四 六和城 户型设计 方正 但户型利用率不高 案例五 三元山庄 户型设计 别墅户型无明显优点 大进深短面宽 二 城南板块 万嘉 学府春天 恒生 阳光城 恒生 南山郡 长安城 高速龙湖天地 淮矿东方蓝海 华邦锦绣华府 案例一 万嘉 学府春天 户型设计 方正 户户加一房 经济紧凑 88 2 1房 100 三房 106 3 1房 106 三房 推售频次 马克杯 冰激淋 T恤现场DIY 活动 案例二 长安城 户型设计 大多两房朝北 空间利用率不高 100 2 1房 105 2 1房 106 2 1房 123 2 1房 赠送同心锁 电影票 微信打印照片 旅游奖 苹果产品奖励 案例三 高速龙湖天地 91 2 1房 115 3 1房 118 3 1房 124 3 1房 户型设计 空间增值性大 利用率高 推售频次 去化结构 迎新春业主联谊会 龙湖天地首期团购 活动 案例四 恒生南山郡 案例五 华邦锦绣华府 户型设计 空间利用率较大 但也有若干户型面积浪费严重 124 3 1房 124 三房 124 三房 124 四房 推售频次 案例六 淮矿东方蓝海 87 二房 97 2 1房 108 三房 127 三房 117 三房 户型设计 户型设计较为合理 利用率高 2014年6月第六届大别山歌会 活动 案例七 恒生阳光城 90 二房 99 二房 116 三房 户型设计 户型增值空间不大 格局一般 爱心助学情暖恒生活动即将浓情启幕 六安职工首届安全生产知识技能竞赛举行 推售频次 去化结构 活动 三 城中板块 丽水康城 凯旋观邸 海亮官邸 振兴城 案例一 海亮官邸 户型设计 户型增值空间不大 格局较差 115 2 1房 89 二房 118 三房 海亮官邸一周回顾七夕节活动爱意满满 25周年庆上门即送500元现金 抢 去化结构 活动 案例二 丽水康城 户型设计 格局方正 无面积浪费 91 二房 125 3 1房 117 三房 2014年7月六安市女书法家协会成立 推售频次 去化结构 活动 案例三 振兴城 户型设计 格局较为方正 基本无面积浪费 104 2 1房 117 三房 109 2 1 房 推售情况 活动 案例四 正东凯旋观邸 户型设计 格局较为方正 但不出面积 118 三房 115 三房 115 2 1 房 推售频次 正东凯旋公馆推出 出六安 游世界 游巴黎的活动 活动 四 城北板块 恒大御景湾 发能海心沙 卡地亚湾 柏庄春暖花开 明月港湾 案例一 恒大御景湾 139 103 120 85 85 112 132 91 92 92 111 户型设计 方正 面积选择空间大 赠送率不足 推售频次 去化结构 活动 6月21日城北小学签约仪式 案例二 柏庄春暖花开 106 二加一房 116 二加一房 105 三房 122 三房 户型设计 方正 但高层公摊较大 多两房朝北 推售频次 去化结构 活动 7月底大黄鸭活动 7月微信大转盘 案例三 丰泰卡地亚湾 93 二房 110 三房 83 二房 120 三房 户型设计 方正 符合市场主力需求面积 推售频次