诚毅学院09财政 资产评估期末提纲4—6.doc

第四章 机器设备评估一、机器设备的分类P701、按固定资产分类标准分类2、按现行会计制度规定分类3、按机器设备的组合程度分类4、按机器设备的来源分类通常将作为固定资产组成部分的设备类资产在汇总时归集成：机器设备、运输车辆及电子设备三类。二、机器设备评估的基本程序P711、评估准备阶段2、现场工作阶段3、评定估算阶段三、机器设备评估方法的适用性P73现行市价法的适用范围：主要适用于单项机器设备变现价格的估测（估测机器设备的购买价也可以用现行市价法）。前提：市场、可比性。四、成本法是机器设备评中的运用P74成本法是机器设备评估中最基本的方法。基本公式为：评估值=重置成本成新率功能性损耗经济性损耗（一）重置成本的测算1、重置成本方法的选择（1）自制设备：一般可采用重置核算法、综合估价法、重量估价法等来测算重置成本。（2）外购设备：若该设备目前仍在生产和销售，应以市场价为基础，再加上运杂费和安装调试费，即采用直接法计算其重置成本。（3）无法直接取得闲情购置价或制造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，采用功能成本法计算。（4）对于无法直接取得设备现行购置价或建造成本，也无法获得同类设备的购置价或建造成本，可采用物价指数调整法。对于技术进步速度快，且进步对设备价格影响较大的设备，不宜采用物价指数法。2、自制设备重置成本测算P76（1）自制设备重置成本的构成：制造成本和相配比的期间费用（如应分摊的管理费用和财务费用）；大型设备的合理制造利润；其他必要的合理费用（如设计、论证等前期费用）；安装调试费用等。（2）重置核算法自制设备可分为标准设备与非标准设备。标准设备的重置成本可参考专业生产企业的标准设备价格，非标准自制设备的市场价格资料一般难以获得，故常采用核算法来计算。P76【例】、 P77【例】（3）综合估价法该方法是根据设备的主材费和主要外构件费与设备成本费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和外构件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定重置成本。公式：P78【例】（4）重量估价法该方法用设备的重量乘以综合费率，并考虑利润和税金，确定设备的重置成本。公式：适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备重置成本估算。3、国产外购设备重置成本速算P79（1）国产外国单台（件）设备重置成本测算P79【例】（2）国外几组（成套）设备重置成本测算P80【例】4、进口设备重置成本测算P83【例】、P84【例】（二）实体性贬值（有形损耗）与成新率的测算P85成新率=1有形损耗率有形损耗率=1成新率通常采用三种方法：使用年限法、观测分析法、修复费用法。（1） 使用年限法P87【例】（2） 观测分析法（3） 修复费用法P89【例】（三）功能性贬值及测算1、功能性贬值的表现形式：超额投资成本、超额运营成本2、功能性贬值的测算（1）有超额投资成本所致设备超额投资成本=设备复原重置成本设备更新重置成本（2）有超额运营成本所致P91【例】（四）经济性贬值及其测算1、因设备利用率降低导致2、因收益减少导致P93【例】经济性贬值额=设备年收益损失额（1所得税税率）（P/A,r,n）3、因设备使用寿命缩短导致P93【例】（五）运用成本法测算机器设备评估值举例P94【例】五、市场法在机器设备评估中的运用 市场折扣法 P98【例】第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。P101二、房地产的特性P102房地产的特性决定着房地产的价格、市场特征以及房地产价值评估的特殊规律性。1、土地的自然特性2、土地的人文特性3、建筑物的特点4、房地产的特性三、房地产评估的原则P1051、合法原则2、最高最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则四、房地产评估的程序P1071、接受委托，明确评估的基本事项2、制定评估作业计划及评估技术方案3、现场勘查及手机数据资料4、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节 房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类P111 1、土地价格、建筑物价格和房地产价格 2、总价格、单位价格和楼面价格3、所有权价格、使用价格和其他权益价格4、市场交易价格和评估价格二、房地产价格的构成P113一般由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润。三、房地产价格影响因素P1151、一般因素（1）社会因素：人口数量、人口素质、家庭规模、政治安定状况、社会治安状况、城市化程度以及公共设施的建设状况等。（2）经济因素：经济发展状况、储蓄及投资水平、财政收支及金融状况、物价、工资以及就业水平、利率水平等。（3）行政因素：影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面因素。主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。2、区域因素商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度和环境质量状况等。3、个别因素（1）土地的个别因素：A位置、面积、地势。B形状、宽度、深度。C临街状况。D规划用途、容积率、使用年限。E生熟程度。（2）建筑物的个别因素：A面积、结构、材料等。B设计、设备。C施工质量。D楼层朝向。E新旧程度。第三节 成本法一、 建筑物贬值的估算方法P126建筑物贬值一般用贬值率或成新率表示，其测试主要采用年限法、观察法、成新率折扣法以及销售资料法等。1、 年限法（直线法）、假设是：所有建筑的整个使用寿命是是可以预测的。寿命指经济寿命：不动产开发项目对房地产做出贡献的期间。公式：建筑物贬值率=建筑物已使用的年限/建筑物总经济寿面100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%2、 观察法（评分法）它根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度分为五个等级：完好房（成新率80%）、基本完好房（6079%）、一般损坏房（4059%）、严重损坏房（4059%）、危房。公式：成新率=结构部分合计得分G 装修部分合计得分S 设备部分合计得分B3、 成新率折扣法4、 销售资料或市场法。根据原价是价值损失是由市场买方和卖方决定的。步骤为：A-C=D（贬值）A估算每笔可比销售中建筑物的当前重新构建价格B如果可能使用空的市场销售资料估算每笔可比销售的土地价值C从销售价格中减去土地价值从而从销价中提取建筑部分的价值D从每笔销售当前的重新构建价格中减去提取的建筑物价值，其差额就是每笔可比销售的贬值的估算值。5、 资本化收益法或租金损失法这种方法是用的是净收益而不是总收益。第一部时将那些扣减土地收益后属于建筑物净收益资本化。这是对建筑物的价值的估算，从建造同一建筑的成本估算值充减去该价值后，就可以得到建筑物总的贬值额。6、 应用举例P129【例】、130【例】第四节 收益法一、 各参数的估算1、 净收益的估算：净收益=潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用=有效毛收入营运费用2、 资本化率的估算：资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率（1）市场提取法 P133 例（2）累加法 资本化率=无风险报酬率分风险报酬率（3）排序插入法3、收益法的派生方法（1）土地残余法 （2）建筑物残余法（3）收益倍数法4、应用举例 P135【例】、P136【例】第五节 市场法P144【例】第六节 假设开发法一、 假设开发法也称为剩余法，其基本思路是在求取待开发房地产价值时，将待开发房地产预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以到退出剩余价值作为待估房地产价值。二、现金流折现法和传统法P147三、应用举例P149【例】第七节 基准地价修正法P150一、 基准地价修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估宗地市场价值的一种方法。第八节 路线价法一、 路线价法P152是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，此单价成为路线价；然后据此路线价，再配合深度指数表示和其他价格修正率，来估算出临该街道的各宗地价格的一种评估方法。二、操作步骤P153（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）调查评估路线价（4）制作深度质数表（四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则）（5）计算宗地价