2011仓库租赁合同分析报告.doc

2011仓库租赁合同分析报告合同背景：我方：1、我公司与XXXX的租赁合同已将到期，迫切急需租赁新的XX储备仓库。2、XX的储备在仓库的规模和硬件条件上要求较高，一般的仓库都不能满足要求。3、地理位置能满足条件的也少之又少。对方：1、正好有4间库房闲置堆放杂物，出租后可取得一定收益。2、仓库规模与我们的需求基本相符。3、地理位置相对可以接受。4、同属XX单位感觉上会便于沟通，在各方面会给予很多方便。分析原因、过程及结果： 首先，甲乙双方就房屋租赁事宜达成共识，但房屋本身不完全符合我方XX仓库的要求，对方负责房屋的主要改造工程。此工程是做为租赁前的首要工作，因此维修和租赁是构成合同主要内容的两个重点部分。关于此项维修工程的选择可以是双向的，即我方执行对方付费和对方执行自行付费。我们双方共同选择的是租赁方执行。因为对方执行的维修工程最终的使用人是我方，因此我方应在事前将相关事宜与对方做好约定。合同签订的实际过程中只对图纸和项目明细表做了简单的约定，未明确在合同文本中体现，而且所做的约定中也缺少了十分重要的关于工程质量的约束。此项漏洞造成的主要后果：地面硬度不达标，造成室内粉尘污染严重，影响药品贮存和人员健康。直接经济损失：10万元以上。深入分析：此合同中，我方无法追究对方责任的原因就是在合同中工程维修一项未做明确约定。合同文本中本应是以维护自身最大利益为前提，但双方的主客场位置还会因为受到继续合作可能性；双方实力；此项合作对我们自身重要性；人力、物力、财力和时间等方面相关因素的影响和制约，而分为以下三种类型。即：1、让步型谈判：目标：达成协议、扩大合作。态度：避免双方冲突、强调双方信任；提议、让步、信任对方；对人和问题态度温和、作出让步维系关系；相信对方、容易变换立场。2、立场型谈判：目标：取得胜利。态度：视对方为对手，各有实力、各提条件；强调各方意愿、观点、立场不能改变；要求对方让步作为建立关系前提条件；对人和问题都态度强硬；决不相信对方、坚持立场。3、原则型谈判：目标：圆满有效解决问题。态度：把人与问题分开,对人软对事硬；信任于否与谈判无关； 着眼利益而不是立场,共同探究共同性利益；根据客观标准达成对双方有利协议。由于同等规模和地理位置的库房对于我们来说选择不是很多，甚至几乎没有，再加上前一个库房租期即将结束，已没有时间再找新的库房。所以在此项合作中我方所采取的是让步型谈判方式。而对方所采取的是立场型谈判方式。浅谈对方采取此种方式的原因：1、对方所提供的合同文本是经过相关部门集体会议研究一致通过的，对于谈判代表来说，是不应或不能轻易改变的。2、谈判是双方为满足各自经济利益的需要，对涉及各方面切身利益的分歧进行意见交换和磋商，谋求取得一致和达成协议的经济交往活动。换句话来说，是双方在合法范围内，利用法律武器争取自己最大权益的，没有硝烟的战争。从开战到结束，任何信息的透露都将决定结果的成败。在此合同中我方的重要信息，我个人分析有两点：a、同类库房的市场稀缺性；b、我方租赁新库房的迫切性。只要对方掌握这两点信息，基本就决定了我方在此次谈判中的背动处境。3、对方所出租的库房属闲置资产利用收益，能不能租得出去不会影响对方的主营业务。上述原因造成对方对谈判一事态度明确。对方所持的谈判态度和我方的被动局面对结果的形成起到了一定程度的作用。解决：上述1、3两项都是我方无法改变的。对于提到的重要信息第2项，有些信息也许是做不到绝对保密的，但在谈判中的你来我往，甚至谈判之余的闲谈都应受到重视，不能涉及关于暴露自身弱点的重要信息。这就要求谈判人在谈判过程乃至与对方接触的整个过程中保持头脑的高度清醒，知道哪些话是可以说的，哪些是绝对不能提的。即使是在对方清楚的了解到我方的弱点后，也应不露声色、不卑不亢，合理的利用谈判中的唇枪舌剑来力挽狂澜是最佳的谈判结果。在这项合同中，虽然处于被动局面，地面出现问题的风险也是可以想办法从文本上规避的。因为我公司租赁库房是做为XX贮备，相对条件要求较高，在用途上来说有一定特殊性。在合同文本订立时即将维修整改工程做为合同的一项重要内容列入到合同文本中。以维修整改工程满足我方需求为前提，库房租赁的租赁日期从我方验收合格之日起算起。在使用过程中出现问题，如因对方工程质量问题，对方应负全责，并返给我方从问题出现至问题解决期间的租金（或可做出其他约定）。从文本表面看这些是不直接影响对方收益的，即不属过分的要求，又无形中约束的对方的工程质量。只要态度正确，目标明确，将人与事分开，对人温和，对事坚决，最终是一定能够与对方达成共识，并实现我们自己的谈判目的的。 “生存，就是与社会、自然进行的一场长期谈判，获取你自己的利益