工程项目总承包合同范围及分项工程发包方式分析.doc

曾家项目总承包合同招标范围、合同、价格方式（讨论稿一）第一部分、确定总包合同范围及分包范围与方式在项目建造阶段，除了总包单位，还会有许多专业工程由于专业技术与市场供求特点，建设方可通过允许总包方分包与建设方自行发包的方式寻求最佳完成方式。原则为三：一，更低的价格；二、更专业的满足需要；三、现场配合与质量保修服务。通过公司已开发完成的几个项目的经验，我们已完全清楚哪些专业工程适于纳入总包范围，哪些专业工程可能由我司自行发包以获得更低的价格并且不会影响到整个施工现场的管理与竣工后的维护保修，以及哪些专业工程由我司自行发包会有一些配合上与维护上的麻烦，但自行发包确更有利于资金与质量上的保障，那么可通过分析出影响因素通过与总包方签订三方协议的形式加以管理与规避风险来实施更为合理。同时，如果在招标阶段即明确各专业工程的发包方式，有利于公司各业务部门清楚项目实施情况，并有计划地开展自己部门在本项目工作中的工作准备，如项目部可以根据总包网络计划安排准确提出各专业工程需进场时间，材设部可进场计划考虑材料设备加工与供应周期并提出材料设备商确定时间计划，设计部根据进场计划及时提供各专业工程施工图文件，招标部门可根据项目部排出的各专业队伍进场计划安排出各专业工程或材料设备的招标计划， 成本部根据招标资料计划安排建安工程招标价分析工作。在总包合同招标范围内，可将招标确定价格范围再进行分析，将招标时期可确定价格与风险部分内容加以招标确定价格，如基础梁以上主体工程量与工程用量小、价格低以及材料价格基本稳定的材料价格都可在招标中一次包死，合同过程中不作调整，对于每一施工现场肯定有差异，并且可能会对造价有影响的基础工程按约定计价模式进行按实结算，对于用量大、价格高、价格变化频繁的材料实施约定调整价格的方法；施工过程中确要发生，但根据实施人的技能与经验又往往价格不完全确定的普通措施类费用加以包干约定；对于需承包单位实施安装的设备类、装修材料类甲方直接供应以规避合同价格变化太大风险。总包合同招标范围及价格包干范围划分如下：一、总包合同工程范围：1.1、基础工程:含基础土石方的挖填运、砖基础、基础钢筋砼（含桩（柱）芯、地梁、承台、带型基础及独立基础和筏板基础）等。1.2、土建、安装、装修工程：含散水以内的土建、安装、防水、装修工程（但不包括弱电智能化工程、消防工程、电梯安装工程、综合管网工程、公用配电室至住宅单元配电箱的线路敷设以及配电室设备安装工程、灯饰工程、燃气工程、采暖工程、公共部位精装修工程、防盗门、防火门、信报箱、阳台栏杆工程、塑钢门窗及空调百页工程等）。1.3、土建总包工程的安装工程1.3.1室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后（不含水表）接至户内厨房留头设水嘴。屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件（含地漏）的安装，排水主管接至室外第一个雨、污水井（不含雨、污水井），室内卫生间排水立管完成支管在300MM处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装。1.3.2楼栋内住宅每层一户一表电表箱（电表箱为电力局安装）接线到各户内强电配电箱（含户内强电配电箱的安装）的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房（门面）内配电箱、电线电缆（专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆）的安装及相应线管、孔洞的预留预埋。其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具（含应急部分）、开关插座由二次装修施工单位安装1.3.3各建筑物防雷工程的施工及测试。1.3.4室内可视对讲及防盗报警系统，安保系统，闭路监控系统，结构化布线系统的室内线管（盒）的预埋并穿好引丝。1.3.5燃气、自来水、强弱电管线穿楼板、墙、梁孔洞的预留预埋及施工后的后塞修补；各房间空调管线安装孔、厨卫排气管安装孔的预留预埋。1.3.6风井出屋面的百叶风口及土建构造（含设备基础）。1.3.7配合电梯进行电梯的预留预埋。1.4、 其它内容： 二、总包招标标底价与投标报价范围2.1、土建工程（不含开标后的变更），含散水以内的土建、安装、装饰装修、建筑消防工程（不含室外楼梯饰面装饰），从基础顶标高开始计算（含架空层及基础顶标高以上的结构柱）。楼梯栏杆、楼梯墙面、天棚抹灰和梯步与平台贴砖等后的收口侧面抹灰；防水工程； 门窗、栏杆、百叶窗安装前的精洞口抹灰，安装后的土建修补及成品保护；所有安装工程穿墙和穿板的孔洞堵塞、混凝土吊补，管线槽的补抹灰或补混凝土，门窗精洞口的抹灰工作及消防箱、信报箱洞口等预留预埋工作。风井出屋面的百叶风口及土建。2.2、安装工程：2.2.1 给排水工程：1） 室内生活给水管道、管件及阀门的安装，给水管道从各楼层水井内水表后（不含水表）接至户内厨房留头设水嘴。2）屋面雨水、室内污水及空调冷凝水等排水管道及管件（含地漏）的安装，排水主管接至室外第一个雨、污水井（不含雨、污水井），室内卫生间排水立管完成支管在300MM处安装堵头。厨房排水支管接至存水弯处。从商业门面总表到各门面给水管道、水表及阀门的安装；2.2.2 电气工程：1）含防雷接地工程（包括基础防雷、避雷带、避雷针、接地扁钢、防雷测试点、户内等电位盒等）的安装、测试；2）楼栋内住宅每层一户一表电表箱（电表箱为电力局安装）接线到各户内强电配电箱（含户内强电配电箱的安装）的电线电缆、预留预埋线管、塑料槽板及桥架的安装。从照明配电箱(含照明配电箱)至各栋公共楼梯间、水电间的电线电缆、开关及相应预留预埋线管及桥架的安装；专用配电房低压出线柜下端头到照明配电箱的电缆及电线的安装；各楼栋内的智能化及弱电综合布线系统线管预留预埋；商业用房（门面）内配电箱、电线电缆（专用配电房低压出线柜下端头到商业用房的电线电缆）的安装及相应线管、孔洞的预留预埋；3）其中涉及二次装修的电梯前室、过道及入户大堂的照明灯具（含应急部分）、开关插座由二次装修施工单位安装；4）其它所有与上述相关的预留预埋、安装、调试、测试工作。2.3、招标报价范围不包含的内容部分但由投标人独立完成的工作内容：2.3.1 基础顶标高以下，含土方回填、车库入口及楼栋间挡土墙2.3.2 护窗栏杆、楼梯栏杆；2.3.3 各种装饰类线条2.3.4 承包范围内所有管沟工程的土石方挖填。2.3.5 配电房（开闭所）、水泵房等的设备基础、电缆沟的砌筑安装。三、总包合同材料价格确定方式：有了几个项目的开发经验，建议以设计牵头组织公司各相关部门（营销、设计、工程、材设、成本）拟订公司各类物业基准交房标准及建筑安装基本材料标准。既有利于前期目标成本的确定和招标价格的稳定性，也不会因此而影响施工进度。有此为基础，在施工图资料(或初设图,但公司必须在初设图阶段即明确交房标准及材料标准)出来后,即可将建设用材明确、合理地区分为不同性质（是否影响装修效果）、不同用量（主要用量与零星用量）、不同变化频率（波动大与相对较稳定），然后分类管理，如甲供类、包干类、可调类等，以减少合同价格的变化范围与影响程度。基本划分原则为：3.1 甲供范围3.1.1 安装工程设备、电缆、电线3.1.2 装修工程：面饰材料、物件类、设备类3.1.3 土建工程：屋面瓦、地砖、面砖3.2 招标文件中一次性给定价格并约定合同期间不做调整类3.2.1 施工水电价格3.2.2 钢模架料类3.2.3 钢丝网、腻子粉、土工布、等零星材料3.2.4 原木、锯材、汽油、柴油等3.2.5 碎石、河砂、片石、条石等地材3.3招标文件中一次性给定价格与品牌并约定合同期间不做调整类3.3.1 安装材料中塑料管、管件类3.3.2 安装工程中普通照明器具3.3.3 安装工程中钢管、钢材等3.4 施工过程中核价调整类3.4.1 水泥、商品砼及砼外加剂3.4.2 钢材3.4.3 各种砖3.4.4 陶粒等填充量大的材料四、分包工程发包方式因为发包方并不希望因招标文件的笼统不明朗信息而误导并寻找到一低于其成本价来投标的施工单位，这结果对双方来说都是非常不利的，所以，在招标阶段既明确分包项目及发包方式,有利于投标方更全面地明确合同成本、利润、及风险所在，也就更利于投标方的准确报价，也就有利于发包人以最合理的低价格寻找到双方权责明确的承包人。建议分包方式如下：4.1由发包人直接发包，涉及的工程费用由发包人支付给相关专业承包单位，不与承包人发生结算，承包人负总包配合责任。4.1.1、弱电工程（即智能化系统、有线电视系统、通讯系统等）；4.1.2、除承包范围以外的供电工程（含一户一表）、室外供水系统、室外排水系统、中水系统、天然气系统工程；4.1.3、暖通（中央空调）系统工程；4.1.4、电梯、扶梯、货梯、发电机组工程；4.1.5、消防工程；4.1.6、园林工程、灯饰工程；4.1.7、室内精装修工程，包括：（1）首层大厅（2）电梯前室（3）楼层公共过道（4）成品精装修房（5）室外楼梯饰面装饰（6）其他：4.2由发包人发包，由发包人、分包单位、承包人签署三方协议，约定承包人负总包管理责任。4.2.1、铝合金(塑钢)门窗工程，4.2.2 外墙空调百叶工程4.2.3阳台、露台、屋面、栏杆工程，4.2.4防盗门4.3 由发包人允许承包人发包，发包人支付承包人税金，承包人负总包管理责任。4.3.1 涂料4.3.2 保温4.3.3 防水4.3.4 成品烟道4.3.4 其它第二部分 明确评标方法，并且建立招标信誉尽管国家招投标法律、规范并不缺失，社会招标控制方法也比较多样，如清单招标、招标限价、一标两算等，但社会招投标信誉确实令人不敢盲信。我公司去年也成立了招投标管理部，但至今实施情况不容乐观，公司上下也难免迷茫：民营企业真不适合招标方式，直接议标更合适？我是不认同此观点的。国家项目招标，形式上已非常繁复，招标成本上也较多，但不管是招标结果还是履约结果都不理想，这是事实，但并不代表招投标工作真无法做好，目前仍是管理难题。我认为：目前社会招标不理想的原因更多是国家对国有资产的监管失位，我公司招标不理想的原因是全公司对招标工作的不规范与准备不足。其一：我公司为民营资本，产权归属清析，严肃招投标纪律比国家工程可操作性高，这一点是能发挥好招投标作用的根本保证。其二，如果全公司能上下一心，认同招投标理念，制定规范可操作的招投标制度与操作流程，并且，为招投标的实施做好充分的信息准备工作，招投标方法找施工单位是最合理的一种方式；其三，建立企业招标信誉，在公司积累并认知了相当数量的合作伙伴基础上，本企业的招标信誉、履约信誉是合作伙伴真诚、低价投标的保证。我一直认为：我接收到的公司的信息是本公司确是一家有理想有抱负的开发企业，愿意诚实履约，并且也一直自信地将这一理念传达给合作的施工企业。但是，从现实情况来看，在履约方面，由于合同条款的笼统性，已比较严重地影响了履约的效率与效果；在招投标方面，应该说还鲜有一次投标即将其投标底线亮给我们的投标单位，其原因我想是我公司的招标信誉还不足以使其放心地亮底牌吧，第一，陌生单位不敢参加投标，第二，对公司有一定了解的单位，绝不会一次亮出底牌，因为，他也知道，我们的招标实在还做不到较真，那么不管他亮牌情况如何，最终双方之间都会像玩侦察游戏似地进行多次价格猜测与谈判。我认为，这样的结果，第一会严重影响我们的工作效率；第二，严重影响公司的招标信誉；第三，无法真正扩大我们的合作范围与找到更理想的合作伙伴；第四，又真能保证我们谈判的人员能火眼金睛每次都挖出合作方的合作低价吗？我想答案是否定的。所以，我建议：公司可以在一些小的分包工程招标中，采用秦变法时大奖搬木头的决心，第一，每次招标除了已合作对象，每次都增加一名（保密）陌生投标者；第二，明确评标方法，并完全实施，以建立信誉。如此以来，应可给合作伙伴传递出公司更准确的招标信誉，投标人也可放心大胆地一次亮牌了。本次总包合同招标，评标方法如下：2.1.评标小组与评标2.1.1评标小组由招标人组成，负责评标活动。2.1.2开标结束后，开始评标，评标采用保密方式进行。2.2.评标过程的保密2.2.1开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均严格保密。2.2.2在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标小组施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。2.2.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因做出任何解释。未中标人不得向评标小组成员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。2.3.投标文件的澄清2.3.1为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标小组可以以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。凡属于评标小组在评标中发现的计算错误并进行核实的修改不在此列。2.4.投标文件计算错误的修正2.4.1评标小组将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：2.4.1.1如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；2.4.1.2商务标评标小组认为投标报价有明显的小数点错误或有明显的漏项和多项，评标人将予修正;2.4.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则视其为自动放弃中标资格，但其投标报价仍可参与评标工作。2.5.投标文件的评审、比较和否决2.5.1评标小组将按照本招标文书规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。2.5.2在评审过程中，评标小组可以以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。2.5.3评标小组依据本招标书规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，写出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标小组提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。2.6.评标工作一般分为清标和评标，本次招标工作采用以下方式进行评标2.6.1清标：主要是把各投标人的报价进行汇总分析，依据招标文件进行审查，其主要内容有：2.6.1.1对投标文件的符合性和完整性审查：是否按照招标文件规定的格式、内容打印或填写，字迹清晰可辩；投标文件上单位公章、法定代表人的印鉴或者签字是否齐全；如有投标人授权的，法定代表人或授权代理人印鉴或者签字是否齐全；并应提供合法、有效的法定代表人授权委托书原件；标明的投标人与通过资格审查的投标申请人未发生实质性改变；唱标时弄虚作假或更改投标书内容的；是否按要求填报了投标书；是否按招标文件要求缴纳了投标保证金；2.6.1.2偏差审查：对照招标文件，查看投标文件是否完全响应招标文件要求；分析、判断出细微偏差和重大偏差并对细微偏差按照招标文件的要求进行调整；2.6.1.3计算错误审查：对投标文件的报价是否存在算术性错误进行审查；2.6.1.4合理性分析：对重点项目的工程量计算是否准确、单价的组成是否合理进行审查；2.6.1.5对措施费用分析：对照施工方案的可行性，对措施费用的合理性以及计费方式进行审查；2.6.1.6对计费费率的合理性进行分析、测算。2.6.1.7对投标人所采用的报价技巧，要辩证地分析、判断其合理性。2.6.1.8在清标过程中要发现报价不严谨的表现所在，妥善处理。 2.6.1.9评标委员会负责清标工作，并将清标结果形成书面报告提交评标委员会，其清标结果应对评标委员会负责。2.6.2评标：评标委员会根据清标报告和招标文书上规定的评标原则以标段为单位进行评标。投标报价合理，不低于其个别成本；未提出与招标文件条款相悖的要求；评分办法、定标依据、方法及中标价格:2.6.2.1：评分办法：以评审的标底价为评标价。有效报价为标底价格的+3%-10%之间，超过此范围为无效报价。1) 投标报价在评标标底(-10%-+3%)范围内的报价为有效报价,有效报价得基本分75分，各投标单位所报比例与评标标底相比较，每上浮1%扣2分，扣完为止；每下浮1%加2分。具体得分采用插入法进行计算。（其中包含-10%和+3%的投标报价）2) 评标小组随机抽取5项工程量与标底量进行分析,工程量在标底量的-10%-0%范围以内得1分,0%-+3%范围以内得0.5分,超过此范围得0分。3) 施工组织设计：不参与评分，只评是否合格，若评为不合格，该投标为无效标。2.6.2. 2按照开标记录计算的综合得分 (保留小数点2位)由高至低的顺序排列名次,排名第一的中标候选人为中标人。若出现得分并列第一时,低报价者优先中,其次采用抽签方式,确定中标候选人为中标人。2.6.2.3中标价的确定：若排名第一的投标人报价高于标底价，以标底价为中标价；若排名第一的投标人的报价低于标底价，以排名第一名的投标人的投标报价作为中标价格。2.6.2.4评标小组评标后将推荐的中标单位报公司相关领导批准确认后生效。2.6.2.5评标小组经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决后，招标人应重新招标。第三部分 招标时明确合同全部合作条款内容在建设工程领域，国家出台有标准通用建设工程施工合同文本，一直以来，通用条款内容是我公司施工合同的组成部分，并且在专用条款内容中将一些内容、权、责具体细化或是另作约定。跟其它业内前些年的合同样式基本保持一致。但随着社会开发工程建设经验的是益成熟，对此类合同履约中的争议问题也越来越清楚，所以更具备了将以前更多的定性划分双方权责的条款定量约定的基础。对于定性约定类合同条款来看，非常依赖于双方主管业务人员的业务技能与从业品德，但既或是本公司有这方面非常优秀的人才，依然不能保证问题处理的效率与纠纷。所以，更新合同条款，让合同条款将双方权、责更具体化、明朗化，那么，对从业人员个人素质的要求可有一定程度的降低，因为从业人员处理的结果是否合理有更明确的判断依据。随着项目开发数量的增加，对职员技能要求的弱化与管理的精细化。更具体的合同条款是有效的保证。3.1新合同条款应细化内容：3.1.1 成本部