对商品房买卖合同纠纷审理情况的分析.doc

对商品房买卖合同纠纷审理情况的分析2004年随着城市现代化进程的日益加快，商品房买卖合同纠纷大量出现。由于我国没有完善、统一的关于预售商品房的法律法规，尤其是物权法对此方面规定的不完善，导致侵犯买受人权益的案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。我院结合近两年来审理商品房买卖合同纠纷的情况，对本区房地产开发过程中出生的法律问题及其他相关问题进行了调查，着眼于潜在法律纠纷的预防与解决，并从法律角度对此进行一些分析和探讨。 一、审理情况概述及特点 2001-2003年，我院共受理商品房买卖纠纷16件。其中，诉请要求办理产权证的5件，要求承担延期交付违约金的3件，要求解除房屋买卖合同的7件，因房屋质量问题起诉的1件。该16件案件的审理结果均是法院支持了原告的诉讼请求。2004年1-6月我院共受理商品房买卖纠纷60件，是20012003年三年总和的3.75倍。在该60件商品房买卖纠纷案件中，90%都是商品房权属纠纷。这些案件具有以下特点：（1）案件标的数额大，且多为集团诉讼，社会影响较大。例如，2003年底至2004年初，方孟君等几十名买房者状告德阳市鸿耀房地产开发有限责任公司，以不能办理产权证为由要求退款并补偿利息。至今仍有买受人起诉要求办理产权证或要求解除合同。（2）“一房两卖”、“一房多卖案件较多，这严重损害了购房人的合法权益。此类案件涉及多方当事人，法律关系复杂，房屋被重复预售，处理难度较大。（3）买受人承担的风险较大。大量数字表明，在整个商品房预售过程中，从土地出让到办理产权证，买受人可能遭遇的商品房权属风险随时存在，案件类型也多种多样。比如重复预售或预售后抵押，先抵押后预售。如将土地使用权抵押后再预售，在以商品房抵押贷款方式预购商品房的过程中要涉及三个合同和四方当事人。三个合同是指建设工程承包合同、商品房预售合同和抵押合同，时间跨度大，买受人所面临的风险比一般现房买卖大得多。 二、存在的问题及原因 购房是目前个人消费的最大支出之一，房产业也是国民经济发展的重要支柱。但由于房地产业的发展过程中产生了一些问题，出现了大量的纠纷，引起了社会和司法界的重视。 （一）房地产市场开发混乱 随着城市现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地。由于制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式，即大量的集体土地被征收为国有，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，这导致我国房地产业无法实现真正的市场化。一旦需要土地，国家可以从农民那里征，但给农民补偿却少得可怜，从而形成利益失衡的局面。这就逼迫农民寻找自我救济的方法，他们会绕过国家征地这一环节，直接盖房子出售，或者直接出让土地给开发商，导致了不合法项目的出现。由于规范的缺陷，导致了大量纠纷产生。 （二）房地产市场监管不力 由于我国工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，即只要有相关单位出具的“资产使用证明”和审计、会计部门出具的“验资报告”，申请人就可在工商部门获得法人登记。而且，我国工商登记还实行有条件的注册资金“认缴”制度，即公司法人登记时，可以不出足注册资金，在公司成立之后的一定期限内再缴足。同时我国审计、会计制度的不完善，对审计法、会计法的执行力度小，验资报告、资信证明虚假，抽逃注册资金以及由此导致的我国公司法人注册资金不实的现象相当普遍，在房地产行业尤为突出。如2001年李某等八名买房者诉新都星光工贸有限公司房屋预售纠纷案中，由于星光公司虚假注册，获得开发项目，业主缴纳了全部预购房款，见到的是一片荒地而不是房屋，因而诉至法院要求退赔购房款及违约金。注册资金是法人民事行为履约能力的标志，它是企业信用的物质基础和保障，没有注册资金或注册资金不实，法人就没有承担或完全承担与其注册资金额相当的民事责任的能力，客观上决定了它具有欺诈的非信用本性。所以，出现买房卖空和“一房两卖”现象就不足为怪了。 （三）低价取得土地使用权，换出银行高额贷款 一些房地产公司成立后，以虚假注册顺利申请到一个房地产开发项目，获得一块地皮，其价格是由国土部门的内部评估机构定出，自然不高。而且，开发商与国土部门签订的“国有土地使用权出让合同”约定的是先办理使用权证，付款则是分期付款。于是，开发商以较低的价格获得使用权证，然后就用这块地皮作为抵押向银行申请贷款。土地使用权评估是通过与开发商有关系的部门的评估机构进行的，土地价格自然大幅上升，开发商以此向银行获得了大笔贷款，偿还土地出让费后还大大有余。这样，开发商就获得了从事房地产开发的一定资金。 （四）行政规章与现行法律相矛盾 我国房地产管理法律法规及部门规章都规定，房产和地产的出售或转让应当向行政机关办理权属变更登记手续。而我国民法通则第五十八条规定，违反法律和社会公共利益的民事行为（合同）无效。所以，在司法实务中，凡属没有到房地产行政管理部门办理权属变更登记手续的房地产买卖合同都可以认定为无效。在一房两卖或多卖的纠纷中，即使房屋买卖合同签订在后的合同，如果合同双方已到行政管理部门办理了产权变更登记手续，也会被法院认定为有效而受到司法保护，其它合同则因为没有办理产权行政变更登记而无效。 （五）现行立法不完善 由于目前我国房地产立法集分散性、地方性、单一性、冲突性、落后性为一体，全国范围内没有完善统一的相关法律法规，尤其是物权法在此方面的规定不完善，各地有关的条例非常简单而且大多相互矛盾，加之行政管理职能薄弱，导致司法实践中商品房预售纠纷大量发生。1999年10月1日实施的合同法彰显了民事意思自治的现代法治理念，旨在大量减少国家行政公权对民事私权领域的干预，但意想不到的是合同法的实施对房地产转让、买卖所带来的变化不是朝着遏制“一房两卖或多卖”行为的方向发展，而是反而导致了“一房两卖或多卖”行为的增多。其原因包括：（1）现行法律缺乏强制性规定。合同法第五十一条规定，违反法律、行政法规的“强制性”规定的合同无效，这就意味着违反法律、行政法规的非强制性规定的合同有效。因为我国房地产行政管理法律和法规并没有直接强制规定签订房地产转让合同前必须办理所有权、使用权变更登记手续，更没有规定签订合同必须到房地产行政管理机关办理批准、登记手续才能生效，而只是规定（房地产转让合同签订并履行后）房地产的所有权和使用权发生事实上的变更后，要到房地产行政管理机关办理房地产的所有权和使用权变更登记手续。所以，没有到房地产行政管理机关进行所有权、使用权变更登记并不必然导致房地产转让合同无效。（2）合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高院关于合同的解释（一）对此条的解释为：“.法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移”。这样一来，进一步明确了这样一个概念：房地产所有权人“一房两卖或多卖”所签订的两个或多个房地产转让合同，不管是否到房地产行政管理机关办理了房地产的所有权和使用权变更登记手续，只要没有发生合同法第五十二条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”、“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”及“损害社会公共利益”的导致合同无效的其他四种情形（与民法通则第五十八条的规定不同），就都是有效合同。这样，“一房两卖或多卖”房地产买卖合同纠纷案件诉至法院后，法院不知道将房屋判归谁，买受房屋的一方都是善意取得，只有出售房屋的一方是恶意，即没有串通行为发生，所有合同都是有效的。 （六）土地使用权抵押后再预售 我国目前对于土地使用权抵押后能否预售没有禁止性规定。实践中很多情况是房屋管理部门不审查是否已抵押这一事实，只要符合相关条件，均颁发预售许可证。银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地新增房屋一起拍卖，买受人将面临有房无地的处境。 （七）重复预售纠纷给法院裁决增加了难度 此类案件大都系集体诉讼，法规关系复杂，在商品房预售过程中要涉及多个合同及多个当事人，涉及面大，矛盾尖锐，相对于一般的房屋买卖纠纷，人民法院处理的难度要大些，对于弱势群体的保护难以真正体现。如我院受理的几十户买房者诉德阳鸿耀房地产开发有限责任公司商品房买卖纠纷一案。此案系集体诉讼，大多数房屋都存在一房多卖现象，且买主全额支付了购房款。其中，有的业主办了购房登记，有的未办。此案使承办法官最感头痛的是鸿耀公司法人下落不明，且公司机构也晖间消失。这样，大多数买受人的合法权益难以通过法律途径得到充分保护。买受人即便胜诉，也可能会出现“裁判文书只是一张空文，客观上无法实际执行”的现象。 （八）房地产市场机制不成熟 我国房地产市场受供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于开发商、特别是财雄势大的房地产出卖人来讲，广大商品房消费者明显处于弱势地位买受人大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖人是否违法销售的能力；同时，大部分商品房消费者不具备风险防范意识和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害。在不断增加的欺诈索赔投诉中，不难发现大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为。可见，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买受人的主观局限性制约了买受人合法权益的行使，使其在进入商品房预售过程之初就与处于与出卖人不平等的法律地位上。 （九）现行登记制度不完善 我国尚未制订专门的不动产登记法，登记的不合法、不规范甚至相互矛盾甚多，形成多部门登记、分级登记的局面，且各自依据的法律各不相同，从而造成登记的混乱，同一标的重复登记现象极易出现。加之查询制度不完备，登记机关审查不力，导致登记内容常常失真，从而影响了买受人的正确选择。在审判实践中发现的登记错误层出不穷，五花八门，现实的矛盾迫切需要制定一套完善统一的房地产登记制度。 三、审判难点及应对 从近两年发生的商品房买卖纠纷看，房地产交易市场相当混乱，且无相适应的配套制度，案件中存在着大量物权领域的法律问题难以解决，而现行法律只侧重从合同及管理的角度集中规范商品房交易关系，物权领域中的一些法律问题在审判实践中难以得到解决，为此也难免会出现判决结果不一致的现象。如果在审理中连最基本的权属问题都确定不了，受害的只能是处于弱势地位的买受人。为此，如何构建适应我国国情的商品房买卖制度物权法保护体系，已成为亟待解决的问题。笔者提出以下几点建议： （一）完善房地产行政管理立法 目前我国房地产行政管理没有关于“签订房地产买卖合同必须到房地产行政管理机关办理登记手续才能生效”的强制性规定，而只是规定签订了房地产买卖合同并实际履行，甚至履行完毕、发生实际房地产转让后，应当到房地产行政管理机关办理所有权和使用权变更手续。这样一来，这种规定并没有起到有效防止“一房两卖或多卖”民事合同行为发生的作用，而仅仅是为发生纠纷诉至法院后起了确定合同有效的证据作用。民法上根据合同成立是否需要采取特定的方式，可分为要式和非要式合同，法律可以规定某些合同必须采取某种特定的方式，如履行行政登记手续，即法定要式合同。理论上，房地产买卖合同就应是法定要式合同。从民事立法原则讲，民商私法允许行政权力介入民商事行为的目的是为了国家公权提前调整和规范民商事行为，起到有效防范民商事纠纷发生和促进社会民商事行为及时、良性运作的作用，应规定房地产买卖合同必须到有关房地产行政管理部门办理登记手续才能成立和生效，其目的就是为了防止房地产所有权人持房地产所有权进行“一房两卖或多卖”。这样一来，房地产所有权人就失去了将自己的房屋两卖或多卖以获取不正当利益的可能。比如有些恶意出卖人利用一房两卖获取两份房屋转让价款，有些出卖人通过签订一房两卖或多卖合同后，再自由选择一个合同受让方办理房地产过户手续，从而损害了其他房屋受让方的利益。 （二）进一步健全制度，规范房地产市场 要全面规范我国房地产市场，应建立相适应的法律机制。具体包括以下：（1）全面建立国有土地使用权出让、转让公开拍卖机制和建筑工程公开招投标机制;（2）建立法人工商注册资金实体行政审查机制，彻底“揭开法人面纱”；（3）建立现代化会计制度及完备的企业财务、注册资金审计、监察制度；（4）建立公司和自然人的市场退出（破产）机制，从根本上规范我国房地产开发市场，这有利于建立真正意义上的社会主义市场经济。 （三）商品房合同效力认定问题 审判实践中，因商品房合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。根据城市土地管理法第四十四条的规定，商品房预售须具备四个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这些条件反映出了商品房出卖人与行政管理部门之间存在一定的行政关系。为避免司法权与行政权的冲突，法院在认定商品房买卖合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明而签订的预售合同应认定无效；出卖人取得商品房预售许可证证明的，可认定预售合同有效。从实体上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政复议或行政诉讼的方式解决，这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限，有利于各司其职，也可避免大量无效合同的出现，有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。 （四）惩罚性赔偿责任的认同 审判实务界中关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要反映在能否适用中华人民共和国消费者权益保护法（以下简称消法）第四十九条的问题上。从适用条件看，消法的规定仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定。笔者认为，根据我国实际情况，不能直接适用消法第四十九条。但在商品房买卖中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下：（1）出卖人的恶意违约和欺诈行为完全悖离了诚实信用原则，损及市场交易的安全和秩序，它同因客观原因导致合同不能履行有本质区别。对此类行为仅仅依靠补偿性赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效制裁和遏制出卖人的欺诈行为。（2）消法第四十九条的“合同责任”中明确规定了惩罚性赔偿制度，合同法第一百一十三条的“合同责任”中也明确了惩罚性赔偿制度。同时，实务中对商品销售管理办法第二十条关于“两千次误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍追还”规定的执行效果也好。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。 （五）“一房多卖”纠纷的处理 2003年以来，我院受理房屋买卖纠纷60件，其中涉及一房多卖的案件58件，占96%。，这使得商品房买卖在法律层面上产生了诸多隐患，尤其是给权属的认定带来了极大的麻烦。对此，笔者认为，应根据买受人是否办理登记的不同情况，制定相应的审理思路。具体考虑如下： 1、在“一房多卖”中买受人均未办理登记情况下买受人权属的认定。基于债的不分先后顺序性，前买受人与次买受人在出卖人履行不能时均有权请求损害赔偿。法院可判决出卖人向任一买受人履行合同，而对另一买受人负不履行的损害赔偿责任。在审判实践中，我们如果一律支持前买受人履行合同的请求，在许多情况下，即使判决了也难以执行，更不利于交易的安全。为此，在一般情况下，可以支持前买受人要求履行合同的请求。但在具有以下情形时，应支持后买受人要求履行合同的请求：一是后买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理了商品房抵押贷款登记手续，而前买受人尚未交纳房款；二是后买受人已入住，并已对该房屋完成了装修等改善行为；三是后买受人产权登记手续正在办理过程中，未办理登记非基于其本人的原因。同时，后买受人以上行为均为善意，并且对以上事实负有举证责任，否则承担举证不能的后果。 2、在“一房多卖”中后买受人办理了登记的情况下买受人权属的认定。在这种情况下，应优先保护哪一方的利益，应分两种情况进行处理：一是后买受人出于善意，即后买受人对于前一买受合同不知情，支付了合理房款且没有违法行为，并办理了商品房预售合同登记，此时前买受人可以要求出卖人承担赔偿损失的责任，也符合我国立法以登记为预售商品房物权变动的生效要件的要求。二是后买受人出于恶意，即明知或应知前买受人商品房预售合同的存在，仍然就同一商品房与出卖人签订预售合同，并办理了预售合同登记或产权登记，前买受人可对后买卖行为行使