深圳市城中村物业管理模式研究.docx

深圳市城中村物业管理模式研究摘 要随着当前中国城市化的不断加速和深入，城市范围不断扩大，外来务工人员也不断涌入城市，许多城中村在城市的中心区和周边逐渐形成和扩大。城中村卫生条件落后、治安环境差、人员构成复杂、基础设施和公共设施不完善，影响了城市形象面貌和规划发展，此类城中村问题已经成为中国城市发展的焦点问题和最大障碍，引入物业管理模式来解决城中村问题就成了众多城市纷纷探寻的一种有效的出路。本文以深圳市罗湖区、福田区、龙岗区三地城中村引入的各不相同的物业管理模式为例分析，分别命名为“罗湖蔡屋围模式”、“福田模式”、“龙岗模式”，详细介绍了三种模式的组织架构、运行方式、运行效果，从其产生并运行的条件、三者的共性和特性、优点和问题等方面对比研究。最终得出了虽然三种模式各有需要完善的方面，但“福田模式”和“龙岗模式”更具有借鉴意义，可以在完善之后供其他城中村根据自身实际选择并借鉴。关键词：城中村；物业管理模式；比较；推广；深圳市目 录1前言11.1研究背景及意义12深圳市三区城中村物业管理模式介绍22.1罗湖区城中村物业管理模式22.1.1引入物业管理前区域总体情况22.1.2“罗湖蔡屋围模式”介绍32.1.3模式效果42.2福田区城中村物业管理模式52.2.1引入物业管理前区域总体情况52.2.2“福田模式”介绍52.2.3模式效果62.3龙岗区城中村物业管理模式62.3.1引入物业管理前区域总体情况62.3.2“龙岗模式”介绍72.3.3模式效果83深圳市三区城中村物业管理模式分析93.1三种物业管理模式产生的条件93.1.1“罗湖蔡屋围模式”形成条件93.1.2“福田模式”形成条件93.1.3“龙岗模式”形成条件103.2 三种物业管理模式的共性103.2.1三种模式的共性103.2.2“罗湖蔡屋围模式”和“福田模式”的共性103.2.3“罗湖蔡屋围模式”和“龙岗模式”的共性103.2.4“福田模式”和“龙岗模式”的共性103.3三种物业管理模式的特性113.3.1“罗湖蔡屋围模式”特性113.3.2“福田模式”特性113.3.3“龙岗模式”特性113.4三种物业管理模式的优点和存在问题113.4.1“罗湖蔡屋围模式”的优点和问题113.4.2“福田模式”的优点和问题123.4.3“龙岗模式”的优点和问题124.模式选择及优化134.1最适合推广模式选择134.2基于最合适模式的优化135.结论141. 前言1.1 研究背景及意义城中村问题一直是一个十分棘手的问题，受“土地城乡二元制”管理体制和过去“摊大饼”发展的影响，城中村普遍存在“难管理”的现象。而物业管理对于改善居住环境乃至整个城市环境、保障社会治安及业主的财产安全、提高人们的生活质量和促进城市的文明等方面起到了十分重要的作用。在各城市迫切需要改善、提高居住水平和规范管理城中村的大背景下，各城市开始积极尝试引入物业管理模式来解决城中村管理问题。在当前中国，农村人口比重仍高过城市人口，城市化的发展会带动大量农民涌入城市。对于这种情况，城中村怎样接受物业引入，如何管理繁杂的物业，怎样使其与社会发展、城市发展同步，就成为了政府和社会关注的焦点。除了城中村集体和政府的努力外，最可能直接与村民和村集体接触的物业管理公司如果可以用有效的管理方式进入城中村，就能提高城中村居民的生活水平从而使城市紧跟国际大都市发展的速度。由于认识到物业管理的作用，深圳市各区城中村开始尝试引入物业管理模式。深圳城中村的物业产权和业主构成十分复杂，业主和使用人的比例严重失调（使用人极多），人口密度极高，外来人口是当地人口的10到15倍，人口文化素质差距极大，市容市貌“脏乱差”，治安问题严重是深圳城中村的真实写照。目前，300万人以上居住的脏乱差的城中村和深圳准国际大都市的形象不符，引入物业管理模式解决这些问题似乎是深圳市各区的必然选择。深圳市罗湖区、福田区、龙岗区开展了城中村综合整治和实践了引入物业管理，结果表明实施物业管理是城中村治理的有效途径。然而，深圳城中村虽有多种物业管理模式，却没有学者系统地比较分析，各区各村城中村实施物业管理的方式方法并不完全相同，物业管理模式各有优缺点也都有待优化。在深圳市大范围引入物业管理的背景下，哪个区的模式最适合推广，如何对这种模式升级优化，解决现存的管理难题成了本文选题的基点。完成这次的比较分析，不仅可以对深圳的城市升级发展做出贡献，也可以为其他城市城中村物业管理提供切实的参考依据。2. 深圳市三区城中村物业管理模式介绍图1 深圳市行政区划图2.1 罗湖区城中村物业管理模式2.1.1 引入物业管理前区域总体情况罗湖区是深圳市开发最早的城区和处于市中心的城区，是从很多小自然村成长起来的。基于历史原因，很多城中村没有统一布局规划，大部分村子的房屋一直处于无序状态，雨污处理和卫生等基础设施落后，环境管理水平低下。据社科院与罗湖区政府合作完成的一项物业管理结果调查称，罗湖区城中村共31个，共有绿化面积838330，物业总建筑面积为4430837。其中，推行系统物业管理的面积只有324146，仅占城中村物业总面积的7.3%，并且仅蔡屋围、湖贝、田心、水库新村等6个城中村建立了自己的物业管理公司并取得了较为满意的管理效果。罗湖区现存三种物业管理模式，分别是由股份公司成立物业管理公司管理当地物业；本地无物业管理公司管理的城中村将服务项目外包给品牌物业公司管理；既没成立物业管理公司管理，又没将服务项目包给品牌公司的“双无”模式。在这些管理模式中，蔡屋围以其显著的管理成效成为了罗湖区城中村物业管理的佼佼者，其采用的本地村集体股份公司成立物业管理公司并锐意改革的模式值得研究。2.1.2 “罗湖蔡屋围模式”介绍罗湖区蔡屋围股份公司在2000年底成立了蔡屋围物业管理公司，实施推行规范的物业管理模式。城中村的卫生、环境、治安等方面在物业公司的整治之下得到了较好的改善，虽然蔡屋围在2004年之后被政府整体拆迁改造，但其2000年到2004年做的物业管理模式探索仍值得同行业推广及借鉴。蔡屋围坐落于深圳繁华的CBD区附近，素有闹市中的村庄之称。蔡屋围的范围包括了新围（新七、八、九、十坊）、南村、南村西等7个相对集中的居住区，整个地区内住宅建筑限高严格控制在7层以下，现有出租户共21000人，当地居民483户1500人。蔡屋围在没有物业改造前，深圳书城、发展银行大厦等与蔡屋围脏乱差的落后形态形成鲜明对比。村内道路狭窄，污水明排，垃圾乱丢，到处恶臭肮脏不堪，电线犹如蜘蛛网密布，村内外来人口比较多，人员构成复杂，治安案件时有发生，为此，村民意见很大。蔡屋围管理部门在2000年底开始着手推行逐片升级改造蔡屋围的计划。在这个计划中，蔡屋围股份公司不惜斥资3700万，改善了周围7各片区的环境，更新了管网设施，购置了监控设备。据当地居民称，在蔡屋围物业管理公司没有进驻新十坊之前，新十坊的卫生由居委会负责，治安则由派出所管理，其他如租房、乱摆卖、公共设施维护等都处于无人问津的状态，市容乱象非常严重。大规模整治后，蔡屋围董事会迅速成立了蔡屋围物业管理有限公司，并于2000年12月15日接管新十坊，成立了新十坊物业管理处。 新十坊物业管理处接管新十坊后着重解决了四大问题。其一是出租屋、外来人口的管理问题，管理处联合了罗湖区公安分局把新十坊做为外来人口规范管理的试点，将外来人口规范管理纳入物业管理体系，并制定了相应的新十坊外来人口规范管理制度。此外，物业管理处还同公安部门合力建立了业主租户的档案管理系统。第二个问题是环境问题，物业管理处请了专业的卫生和绿化公司维护环境卫生，组织人员拓宽片区巷道，规范楼间距，半年后，小区生活环境得到大大改善。第三个问题是治安问题，公司投资110万购置并安装了监控设备，招聘四十多个保安人员全天候轮流值班看守，联合诸多方面如居委会、小区治安积极分子、管理处保安人员、责任区民警等成立治保委员会。第四个问题是物业收费问题，新十坊物业管理处每月向业主收取0.8元/平方米的物业管理费。刚开始收费时，很多业主不理解，因为长期来所谓的物业费用都是由集体包，没有缴纳这些费用的意识，在这种情况下，蔡屋围董事会召开业主大会，动之以情晓之以理，并且给业主展示物业管理后切实的实惠，最终顺利完成费用收缴工作。总体来说，深圳采取这种“蔡屋围模式”的城中村并不多，有些城中村可以全面推倒重建，像渔民村、老屋村不复存在，新成立的物业管理公司在新屋村统一收费实行统一管理。但是，罗湖区目前有二十多个城中村，而且都身在闹市中心，推倒重建短期内不可行的（最终在2007年还是实现了全部推倒重建），因此多数只能在原有的城中村基础上进行整治，采用规范化、专业化的物业管理提高其管理水平。当然，物业管理公司接管这样的片区也需要很高的条件，由于城中村各项公用基础设施都不齐全，实行物业管理前期投入很大，需要股份公司有足够实力。类似于蔡屋围投入的3700万前期整治费用，就不是每个城中村都有实力拿得出来，而且管理公司每月仅收取十分微薄的管理费，很可能出现物业公司收支不平衡现象，管理公司很多时候甚至需要股份公司的补贴才能维持运行。2.1.3 模式效果推行规范物业管理后，蔡屋围物业管理公司在2003年9月10日同时接管了新七、八、九坊。根据调查，这些片区的环境有了根本的变化，物业的出租率几乎达到了百分百，比原来提高了十个百分点以上，每平方米的租金也比以前提高了至少5元。其中，八、九、十坊的出租屋月出租收益提升明显，每年收益比以前至少提高了780万左右，这还没有把环境变化给蔡屋围带来的市场优势、形象提升等方面的无形收益算在内。通过这些片区的成功运作，此种物业管理模式的科学性得到了很好的验证，并且据称这种物业管理模式还会在罗湖区继续得到推广。2.2 福田区城中村物业管理模式2.2.1 引入物业管理前区域总体情况深圳市福田区辖区共计15个城中村，总面积约390.6公顷，占全区面积的4.96%，其中外来人口近80万人。随着社会城市发展的深入，许多居民把原村民住宅改变作为消费娱乐场所，截止2005年底，福田区15个城中村的休闲娱乐场所数量至少达到了900多家，而且仍然保持着增长势头。这些娱乐场因为消费门槛低而吸引了来深打工的低薪群体为主的消费者，带动了村民房屋的出租经济。但是，这些娱乐场所也给城中村带来了一系列问题。场所大多由民宅改变而成，大多存在严重火灾隐患；城中村娱乐场所中不同地域冲突日益凸显，容易引发矛盾与纠纷；城中村娱乐场所存在违法性交易招揽顾客，且许多地方暴力犯罪活动频发，严重损害了城市形象。深圳市福田区对城中村物业管理进行大规模的整治始于本世纪初，主要模式是其由政府牵线搭桥，引入品牌物业公司为福田15个城中村股份公司成立的物业公司作管理顾问定向帮扶促进其成长。这种模式介于股份企业自己成立物管公司和直接外包给物业管理公司之间，是一种良性的顾问帮扶模式，且称之为“福田模式”。2.2.2 “福田模式”介绍具体详解“福田模式”，需要分析其如何与品牌物业公司合作的。福田区建设局在2006年12月26日召开了股份公司物业管理顾问选聘会，在区政府建立的平台上，15个城中村的原股份物业公司同与会的30家品牌物业管理公司洽谈配对，商讨顾问合作事宜。其中，沙嘴股份公司与天安物业管理公司谈判较为顺利，当场就签订协议书确定了了顾问帮扶关系。会议结束后，15家股份公司也都基本与品牌物业管理公司确定了合作意向。由于诸多历史原因，在工商注册登记和物管人员资质申报方面，原有股份公司自身缺乏资源难以达到申报要求。福田区选择正视困难，决定合作引进物业管理人才。顾问协议生效后，顾问公司可以主动加紧实施合同的具体工作，帮助各股份公司早日完成规范管理、专业服务的转变。物管顾问和股份公司的责任和义务方面，两者通过签署合约规定。物业公司主要负责以辅助顾问的身份为各股份公司培养有专业技术能力的管理人才梯队，并且做好物业管理的规划计划，最终促使各股份公司的物业公司可以独立地规范地专业地运营。各股份公司则需要主动配合，动员本公司员工并开展座谈会和村民统一思想，协调好顾问公司和本公司和村民三者之间的关系，为专业化的物业管理提供保障，加快提升公司和管理人员的资质条件以达到申报标准，保证早日满足规范物业公司成立的前提条件。福田区政府在这个合作过程中扮演了极其重要的角色，一方面政府出台各种配套政策，顺应了双方的现实需求，做好了“牵线搭桥”的工作。在此过程中，福田区建设局负责具体操作，比如组织了本次物业管理顾问的选聘活动，并且跟踪监督双方合作开展和实施情况。另一方面，福田区政府还对片区内城中村物业管理给予资金支持。福田区政府投入专项资金，全面改造了几个试点村内的水、电、路等基础设施，争取城中村创建成为宜居的生态居住中心，这些建设全部由政府来承担，不需要股份公司和村民掏钱。2.2.3 模式效果2007年10月，福田区城中村引入物业管理工作经验交流会上，据与会人员介绍目前福田区大部分股份物业公司已经成立规范的物业公司，其中，上步股份公司组建的上城物业管理公司已具备国家二级物业管理资质。 区长李平在经验交流会上指出，城中村引进物业管理是福田区“基层基础年”和“城市管理年”的重要组成，是建设和谐福田的重要举措，对城中村的社会治安和人居环境都有不可磨灭的作用。目前，城中村引进物业管理工作已取得阶段性胜利，各股份公司有条不紊地推进工作。据介绍，在试点沙嘴股份公司，健全的内部管理制度已经建立起来，不仅设置了规范化“六部一中心”物业公司架构，完善了企业VI和CI形象识别系统，还启动了无纸办公系统。在物业管理技术人才方面，引进了20多名本地生源的应届大中专毕业生，丰富了管理队伍。（邱晶晶，2007）2.3 龙岗区城中村物业管理模式2.3.1 引入物业管理前区域总体情况龙岗区与福田区和罗湖区都不同，后两者都是市中心的区，龙岗区则较为偏离市中心，以“村”为组织形态出现在城市中的地区也更加多。全共有8个街道，切实实现了社区物业管理百分百全覆盖，引入物业管理的住宅区数327个，引入物业管理的住宅区总建筑面积5125万平方米，覆盖人口数量250万人（廖小斌 刘双乐，2013）。此处举其中一个城中村为例介绍引入物业管理前的情况，可由此窥斑见豹。这是位于深圳市龙岗区布吉街道中部的一个社区，辖三个居民小组，占地面积约3.3平方公里。其中作为试点禾沙坑居民小组有住户楼966栋，居住人员3.8万人，其中常住人口2.5万人，辖区有党政机关、企事业单位30多个，个体工商户近100户，商铺、餐饮等近1000个，此外还有一个学校、一个公交车站（廖小斌 刘双乐，2013）。居民小组人口组成十分复杂，整体人口素质相对较低，物业管理很有难度。2.3.2 “龙岗模式”介绍此社区在引入物业管理的过程中采用了“一个主体，两种模式，三方参与”的合作模式，称之为全面合作的“龙岗模式”“一个主体”就是由村集体和物业服务公司共同组成物业管理办公室。从经理到物业管理员和秩序维护员都是物业管理办公室中的一员，办公室彻底融合了村民和物业管理人员，达到了优势互补的作用。 “公共需求服务”和“授权管理”就是所谓的两种模式。“公共需求服务”是最一般的、最基础的、最普遍的公众需求。物业管理办公室则采用“公共需求”为服务核心，以满足这种需求为服务宗旨，立足社区城中村，做到以人为本、立体的多层次的各种服务。总而言之，公共需求服务是一种十分贴心的，想民之所想急民之所急服务。“授权管理”则是成立可以立体化多方位管理社区的综合事务部。物业管理办公室在原先卫生、治安、车辆管理等职能的基础上，增设综合事务部。此部门将原来的市场、消防、城管、计生、文化等服务纳入管理范畴，通过物业管理渗透基层工作，最终同步有效展开。经过政府授权，物业管理办公室获得了行政事务管理的权利，并且精简了社区行政管理机构，节约了社区开支，使得物业管理人员和基层工作人员有更多精力、物力投入到社区的建设、规划中去。“授权管理”第二大作用便是规范了社区管理。物业管理办公室通过管理对社区全方位了解，把大量棘手复杂的工作集中，方便统一集中解决，节约了管理和服务的成本。社区事务协调员、社区事务管理员和社区文化事务员组成了综合事务管理部，主要负责规范街道商业行为，建立住户档案，规范租入租出程序，监管装修，登记计生信息，组织开展各种社区文化活动等，起到融洽物业服务公司与业主关系的效果，从而提高物业管理综合水平。“三方参与”是指村集体、物业公司、居委会三者共同参与物业管理。在物业管理办公室中，居委会的基层领导、物业服务公司专业人员、村民代表共同合作，为服务社区的物业事业做贡献。龙岗区引入的物业管理模式则与前文叙述的蔡屋围的自己成立物业公司模式和福田的引入顾问帮扶模式都有不同，这是一种管理体系上的大融合，人员参与上的大融合，是物业管理公司和村集体的真正合作。2.3.3 模式效果龙岗模式的效果尤其值得一谈，因为在模式施行初期，曾经取得了不错的成绩和变化。上文分析的社区引入物业管理模式不到三个月时间就有了显著的变化。该社区坐落于龙岗工业区附近，打工人员多聚居于此，商铺密集杂乱，人流多。物业管理引入3个月后，出现了有条不紊的施工工地，整洁而宽阔的道路，人流摩肩接踵的购物商场，让居民和过往人群刮目相看。并且此时，村民和租户面对良好的环境，已经逐渐形成维护环境和遵守物业制度的风气。村民对物业管理的参与程度和参与意识都有了提升，每个人都可以是社区的管理者。普通的物业管理界限鲜明地把社区划分为物业管理人员和业主两种群体，但在龙岗社区中，村民既是物业服务人员，又是业主，极大地调动了管理积极性。但是目前龙岗城中村物业管理却遭遇了危机。在三方参与模式中的物业管理公司缺乏利润已经急于撤身的背景下，政府有关部门已经研究部署应急机制，一旦有物管公司退出，各街道将启动应急机制，实行属地社区股份公司“兜底”管理。当然，导致这种结果并不能说都是模式不科学导致的，笔者了解到，缺乏政府财政和政策的长期有效支撑，物管费和停车费难收、基础欠账多、服务质量低是导致龙岗模式无法顺利存活的主因。总结来看，三种模式各具特色，其施行效果都曾经取得了成功，都是有可取之处的，虽然“龙岗模式”最终走向瘫痪，但这些瘫痪原因属于具体的当地的历史原因和缺乏政府支持导致的，并不能因此断定此种模式一定是失败的。3. 深圳市三区城中村物业管理模式分析3.1 三种物业管理模式产生的条件众所周知，每种物业管理模式的产生或者是需要具备一定的条件的，分析清楚这些条件才能明白为何这种模式在这里成功或失败了，移植到其他条件下是否同样适用。3.1.1 “罗湖蔡屋围模式”形成条件首先，罗湖区位于深圳市中心，此处的城中村显然是政府和民众关注的焦点，如果此处的城中村物业管理没有做好，势必会影响深圳市的形象，因此，无论是政府还是村集体都有强烈的现实动机和欲望去用物业管理模式规范城中村。其次，在资金方面，我们可以看出，蔡屋围股份公司在资金上相当充足，2000年仅前期治阶段就投资3700万左右对蔡屋围7个小区进行环境整治，如此大手笔只有一线城市中心的城中村集体股份公司能操作。这点从后来蔡屋围物业公司接管了新七、八、九坊也可以看出，其扩张速度和扩散规模都令人咋舌。另外，这种模式也要求村集体股份公司最好需要有足够多的物业管理经验和物业管理人才，并且取得物业管理资质。由此可以得出，如果村集体股份公司不具备强大的经济实力，不是位于关注点高的地区，自身物业管理资质不够，不适宜这种自己成立物业公司大规模大力度的改造、投资和管理。3.1.2 “福田模式”形成条件首先，与罗湖区相同的是，福田区也位于城市中心，同样具备物业管理规范的推力。其次，如同上文提到的，物业管理规范前，当地存在很严重的社会问题如住宅改娱乐场所和犯罪滋生，规范物业势在必行。另外一点非常重要的是，这种顾问合作模式需要政府的积极牵头搭桥，如果不是政府以其强大的威信和号召力，召集尚无物管经验或资质的村集体成立的公司和品牌物管公司，促使两者合作，这种顾问帮扶模式也无法成型。这种模式比较适合有地理优势和资金，但是自身物业管理资质不过成熟，需要求助于成熟的品牌物业管理公司帮助的村集体。3.1.3 “龙岗模式”形成条件首先，龙岗区地理位置较为偏离市中心，村集体和政府都没有足够的动力去推行物业管理，但其脏乱差的现状又不得不推行物业管理。其次，其城中村多为原农村城市化后的社区，村集体没有足够的资金自己成立物业管理公司自行管理，需要采用比较经济的模式。另外，在已经有现成的物业管理模式参照的前提下，龙岗区有条件采用比较综合的合作机制，让村集体和引入的物业管理公司合二为一，多方参与集体管理。总体来说这种模式更综合对村集体的要求更低，适应性更广，适合各种城中村类型。3.2 三种物业管理模式的共性总结以上三种物业管理模式，不管是独自成立物业管理公司管理，还是顾问帮扶模式，还是双方合作模式，都两两之间或三者之间存在相似性。得出这些相似性，有利于城中村选择模式时明晰最重要的、基础的条件。3.2.1 三种模式的共性三种模式都少不了城中村集体股份公司的积极参与，不管是合作还是独自成立物业公司，村集体都是物业管理的主体，是主要参与者。如果村集体失去物业管理的动力，不管政府如何鼓励，物业公司如何帮助都是不会成功的。3.2.2 “罗湖蔡屋围模式”和“福田模式”的共性两者都可以说是以村集体自己成立的物业公司为主体的，都是处于城市中心地段迫切需要物业管理来改善环境的，都需要政府的支持。由于两张适用的城中村都位于市中心，改造之后面对的外来人口也都多为中高收入阶层。3.2.3 “罗湖蔡屋围模式”和“龙岗模式”的共性这两者除了都需要村集体的参与之外相似性最低，除了都需要村集体积极参与，一个是比较彻底的依靠村集体的物业企业单独经营的模式，一个是比较彻底的融合居委会物业企业和村集体的合作模式。在适用范围上，如果村集体对于管理者是不是本集体人员没有要求的话，两种模式都可以推行至靠近市中心的城中村，但是“蔡屋围模式”很难在城市外围城中村开展。3.2.4 “福田模式”和“龙岗模式”的共性两者都寻求经验丰富的物业管理公司的帮助，只不过一个仍然保持以自己管理为主，对物业管理公司的态度只是咨询和求助，另一个则是让物业管理公司参与到管理之中合两个主体为一个主体。在物业管理开展过程中政府也都有参与，“福田模式”中政府是牵头人，而在“龙岗模式”中政府是以基层居委会的形式参加管理。3.3 三种物业管理模式的特性理解各种物业管理模式的特性，有助于城中村结合自身特点，选择最合适的管理模式。3.3.1 “罗湖蔡屋围模式”特性“罗湖蔡屋围模式”最大的特点是投资大且基本不借助外力，自己成立公司完成物业管理，管理范围较广，包括人口管理、治安、环境等。如前文提到过，虽然其物业管理效果显著，但其盈利效果不理想，很多时候需要股份公司补贴。这种模式对村集体股份公司要求极高，因而深圳市开展这种模式的城中村也并不多。3.3.2 “福田模式”特性“福田模式”最大的特点在于政府十分积极地参与其中，牵线搭桥，不管在政策还是财政支持上都毫不吝啬，当然这也来源于市中心急需改造的现状压力。另外，独特的帮扶顾问模式也很新颖，既保存了村集体股份公司的主体地位，又吸收了先进的物业管理经验，实现了政府、股份公司、顾问公司的三者共赢局面。3.3.3 “龙岗模式”特性“龙岗模式”最大的特点在于其融合式的合作和普适性。这种模式中，很多村民既是业主又是管理者，管理方面除了融合了村集体和物业管理企业，甚至把政府基层部分行政权利也融合进来，精简了机构，节省了开支。这种模式也不需要政府过分地投入精力，只需要居委会、村集体和物业公司做好沟通协调，共同管理城中村物业即可。3.4 三种物业管理模式的优点和存在问题毫无疑问不管什么管理模式，都没有十全十美的，都是适应当地情况的，都有提升空间的，因此探究三种模式各种有什么优势和问题十分必要。3.4.1 “罗湖蔡屋围模式”的优点和问题“罗湖蔡屋围模式”的优点是保留了村集体的自主性，对于管理层而言，自己管理自己的物业更有积极性，而且本集体成员对本村物业情况更了解，可以有针对性地开展工作。村集体成立物业管理公司可以较好的解决当地的就业问题，锻炼和培养了当地居民的物业管理能力，管理中遇到现实的特殊的问题时也容易解决。另外，其投资大，管理范围宽，管理效果往往很好。但是，村集体自己成立物业管理公司进行管理，不借助物业管理公司的帮助和经验，管理过程中可能会遇到行业中常见的专业问题，由于缺乏专业指导而处理不好甚至事倍功半。同时，由于物业管理公司大都是当地人，在公司人事和公司内部建设方面很容易出现问题，一是当职员工作失误或未能按时按量完成工作时，公司领导碍于同村情面等人际问题，可能对这些员网开一面或睁一只眼闭一只眼；二是本村人员多数已经有了出租房屋得来的大量收入，物业管理带来的微薄收入可能无法调动其主观能动性。此外，这种模式对村集体的资金和位置等方面要求过高，不适合普遍推行。3.4.2 “福田模式”的优点和问题“福田模式”的优点在于采用物业管理顾问帮扶模式，这种半自主模式灵活度很高，有利于在保留村集体主体地位的同时推动其股份公司规范化改革，政府、股份公司与物管顾问单位将形成三方共进共赢的模式。在这种模式下，政府可以快速完成到城中村物业转型的目标，优化城中村产业结构和人口结构，给自己的治理考核交上满意的答卷。原物业公司在学习城中村传授管理经验和管理模式的同时也培养了自身管理团队和专业队伍，壮大了股份经济的影响。物管顾问公司通过输出经验和成熟的模式，扩大了市场影响力，也保留了和政府良好的沟通合作，有利于进一步开拓业务。但是这种模式需要政府在资金和政策上的双重支持，物业公司作为顾问可图之利十分有限，主观能动性有限，如果没有政府的牵线，很难想象会有很多物业公司情愿做这个顾问。如果没有很规范的顾问条约，进行管理时若物业公司的解决建议引发矛盾，会带来村集体和物业公司互相推脱的权责不清晰现象。村集体自己成立公司也存在“罗湖模式”的公司人员管理上的问题。3.4.3 “龙岗模式”的优点和问题物业管理公司、村集体、居委会三方合作管理的“龙岗模式”有很多优势。首先，这种模式体系先进，真正包含物业管理中的三个主题并且通过物业管理办公室把它们合一，适用于各种情况，有利于推而广之。第二，三方参与合作成立物业管理办公室还有利于及各种关系、矛盾、纠纷的处理和协调，能够更好地为居民服务。第三，三方参与合作成立物业管理办公室可以充分发挥品牌物业公司专业化水平高的优势，既能有效提高城中村物业管理的质量和水平，也能利用本村人自我管理来处理当地特色的特殊纠纷，能得到各方面一致认可。第四，这种模式对社区进行全方位多角度管理，借助物业管理渗透基层行政工作，精简社区行政机构，节约社区开支，简化了物业和行政工组流程，节约了管理及服务成本。但是很明显，“龙岗模式”在缺少了政府的积极参与，没了财政补贴，紧靠物业管理收费难以为继巨大的管理费用，“龙岗模式”的失败除了当地的一些特殊问题外，没有财政补贴也是重要原因。无利可图的话，物业管理公司最终只能纷纷退出龙岗地区。如果有政府的支持，“龙岗模式”作为一种体系较为先进的模式不至于这么快落幕，但是作为较为偏远的地区，政府自然不会把管理重心放在这里，而是会优先照顾解决市中心城中村的物业问题。4. 模式选择及优化4.1 最适合推广模式选择综上所述，笔者个人认为三者各有优劣，但是其中比较值得推广和选择的是“福田模式”和“龙岗模式”。“罗湖蔡屋围模式”虽然效果十分显著，但因为其对当地村集体要求很高，需要具体情况具体对待，如果其他城市中心地区的城中村也满足这些要求，不妨尝试“罗湖蔡屋围模式”，但事实上绝大多数城中村因经济实力差和政府不够关注而无缘这种模式。“福田模式”可以实现政府、村集体、物业公司的三方共赢，在能引起政府足够重视的前提下可以推广至很多较为靠近市中心的焦点城中村。“龙岗模式”体系健全、效率高、节约成本、适用性强，适合推广到较为偏远的城中村，当然如果政府能够长期投资补贴，也可以在村集体同意的情况下把这种模式引入较为靠近市中心的城中村，广州的城中村已经在探索这种“一个主体，两种模式，三方参与”的模式。当然，后两种适合推广的模式都还需要进一步的优化才能更好地推广和完善。4.2 基于最合适模式的优化“福田模式”的优化：“福田模式”的优点很多，足够具有吸引力，但