房地产开发经营与管理.doc

第一章 概述第一节 房地产的概念一、房地产的基本概念房地产又称不动产,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上附着物。房地产是固定在一定地域之内能移动的房屋建筑和建筑地块合二为一的不动产。二、房地产的特性 房地产是一种特殊的商品，它不同于我们平时所见的商品。因此，它除了具有一般商品所具备的特性之外，还有其特殊的属性。（一）区位特征不可移动性 区位地段差异独一无二性 市场的非完全竞争性寿命长久性 收益的相对长久性数量有限性 独占性（二）外部性特征用途多样性：商业、办公、居住、工业等相互影响性：周围状况、邻近开发利用条件政府管制性：政策变化、市场秩序等（三）价值特征价值高大性：投资大、单价高、总体价值大、销售过程长、变现能力差保值增值性: 经济增长 相对稀缺性增加基础 设施完善 品质提高 市场价值提高三、房地产的类型房地产涉及社会生产、生活的方方面面。根据房地产的不同特性，可以将房地产项目划分成很多类。（一）按用途划分 居住、商业、办公、酒店、餐饮、 娱乐、工业仓储、农业、特殊用地 以及综合等类别（二）按开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)（三）按建筑结构划分（1）主要建筑材料： 钢结构、钢筋混凝土结构、 砌体结构、木结构、塑料结构等（2）结构型式： 墙体结构、框架结构、深梁结构、 筒体结构、拱结构、网架结构等（3）建筑层数和高度： 低层、多层、高层和超高层（四）按照是否产生收益划分 收益性房产:写字楼、商场、酒店 非收益性房产:住宅、办公楼（五）按照房地产项目经营使用方式划分 出售、出租、营业、自用第二节 房地产开发与经营的特点一、房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。二、房地产开发的特点1. 开发活动的复杂性2. 开发位置的固定性3. 开发市场的区域性4. 开发过程的时序性5. 受政策影响的敏感性6. 开发所需投资的巨大性7. 开发投资的高回报和高风险性8. 开发投资具有保值增值性三、房地产开发活动的参与者1.房地产开发商(核心)：投资、决策、组织、管理、实施2.建筑承包商：建筑施工、建筑质量3.金融机构：地产项目融资、消费者抵押贷款4.专业咨询顾问人员： 规划师、建筑师、工程师、会计师、估价师、律师、 经济师和投资咨询工程师、经纪人与市场营销人员5.政府有关部门：制定开发政策、行政管理、监督、协调四、房地产开发的分类1.开发对象土地开发：生地熟地房屋开发：土地使用权房屋房地产综合开发:土地、房屋一体化开发2.开发主体独资开发：独立投资或筹资合资开发：多家房地产企业合作开发个体投资开发：建设私人房地产3.开发区域新区开发：郊区农地或荒地建设用地旧区开发：旧老城区开发、改造4.开发规模单项开发：规模小、占地少、功能单一、 公共配套设施少(相对独立)成片开发：开发范围、面积大，工程项目多 统一规划、分期实施、滚动开发第三节 房地产开发程序与模式一、房地产开发程序（一）投资机会选择与决策分析阶段 （1）投资机会的寻找与选择 （2）可行性研究（二）前期工作阶段 （1）获取土地的使用权 （2）选择设计单位和勘察单位（3）其他工作（三）建设阶段（1）组织施工、进行工程监理（2）竣工阶段（四）租售和物业管理阶段（1）租售阶段（2）物业管理二 房地产开发模式1.多元化开发模式（1）混业开发（2）综合项目开发（3）纵向一体化开发2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发（2）特定业务领域开发（3）服务集成式开发3.网络经济环境下的房地产开发第四节 房地产业的形成与发展一、房地产业的概念 房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产的投资、开发（包括组织建设）、经营、物业管理和房屋中价服务的产业部门的总称。二、房地产业的特点房地产业属于第三产业，具有基础性、关联性、先导性、周期性、对金融业的依赖性的特点。1.基础性 房地产业是国民经济的重要基础性产业， 体现：是社会一切部门不可缺少的物质条件。 一方面，其发展的规模、水平、速度，都直接决定并影响其他行业的规模、结构、发展水平和速度； 一方面，各行业必然要拥有一定数量的房地产，并作业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。2.关联性 房地产业具有很强的前向关联、后向关联、侧向关联作用。3.先导性 进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大。4.周期性 房地产业属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常大。因此，同国民经济的发展具有周期一样，房地产业的发展也具有周期性。房地产的周期性在美国、日本、以及中国香港、中国台湾都很明显。 可以说，房地产业的发展，是国民经济发展的“晴雨表”。国民经济顺利发展时，房地产业率先获得高回报；国民经济萧条时期，房地产业会首先滑坡。5.对金融业的依赖性 房地产业是资金密集型行业，投资数量大，无论是存款、信贷，还是结算，都是金融业的最大客户。 1998年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占12.5%。美国学者研究认为，二战后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。另外，从购(租)房者角度看，交付房款、按揭、信贷等，也与金融活动密不可分。三、房地产的细分行业1.房地产的投资开发2.房地产中介服务3.物业管理四、房地产行业的形成与发展1.房地产行业形成与发展的条件三个条件：城镇住房制度的改革 城市土地制度的改革 房地产综合开发的发展2.房地产行业中存在的问题（1）人均住房水平和城市化水平显著提高，但是与国际水平相比差距还是很大；（2）计划经济体制在房地产行业中仍然存在五、我国房地产业的发展历史（一）第一阶段：1840年-1953年：旧中国房地产业的萌芽和发展（二）第二阶段：1953年-1978年：新中国房地产业的缓慢发展直到消失的时期（三）第三阶段：1978年-1991年：中国房地产业的恢复和重新成为独立行业（四）第四阶段：1992年-今：以南巡讲话为起点，又分为四个阶段六、房地产业在国民经济中的作用（一）房地产业的发展能促进国民经济的增长（二）房地产业的发展能推动相关产业的发展（三）有利于增加就业岗位（四）促进城市经济繁荣，改善城市面貌（五）有利于优化消费结构，提高生活水平七、我国房地产业的发展前景（一）当前我国经济保持高增长、低膨胀的良好势头为房地产业的发展提供了良好的环境（二）房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求（三）我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展（四）我国城镇居民对住宅的需求量大第二章 房地产基本法律制度任何部门、领域都有一定的法律法规，房地产行业因其高利润的诱惑，会使很多人投入到这个行业中，因此，必须有完善的法律、法规，才能促进该行业的健康、迅速的发展。第一节 土地所有权一、土地所有权的定义 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地占有、使用、收益、处分的权利。1.土地所有权的权能主要包括：土地的占有权、使用权、收益权（即依法取得土地所产生的自然或法定孳息的利益的权利）、处分权。2.土地所有权的特征(1)土地所有权的主体是特定的，即国家和农民集体；(2)土地所有权行使的绝对性；(3)土地所有权行使的排他性；(4)土地所有权具有追索性；(5)土地所有权的权能的完整性；(6)土地所有权权能的各组成部分具有可分离性和可复归性。3 土地所有权的发生、变更和确认(1)土地所有权的发生： 原始取得、转让取得(2) 土地所有权的变更： 土地所有权在归属上发生变化(3) 土地所有权的确认： 土地所有权的发生与变更均需经过法律的认可方能生效二 土地所有制我国全部土地为社会主义公有制， 分为:全民所有制、集体所有制国有土地的范围： a.城市市区的土地； b.国家依法征用的土地； c.依法不属于集体所有的土地； d.农村及郊区依法没收、征收、征购为国有的土地； e.农民集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于集体的土地； f.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属集体所有的土地。三 农地征用（一）农地征用的概念 农地征用是指国家为公共利益,依法对集体所有的土地征为国有的措施。 主要特点是：强制性、土地使用权发生转移、补偿性 土地征用补偿费用主要包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费（二）农地征用的原则1 保证国家建设用地的原则、珍惜土地、合理利用的原则；2 依法征地的原则；3 妥善安置被征用的单位和农民的原则。（三）土地征用的程序1.申请用地条件： a. 建设用地申请书； b. 上级部门的立项文件； c. 规划部门核发的建设项目选址意见书和用地规划许可证； d. 设计单位的用地说明书及用地平面图； e. 金融机构的立项资金证明文件； f. 环境部门的环境影响分析报告； g. 农业部门的非菜田保护区及非耕地证明； h. 其他材料2.审查用地文件、拟定征地方案 目的:确定土地征用补偿费用的标准，并拟定拆迁方案以及初步的协议。3.核批用地 必要的文件：建设项目征地呈报表；补偿安置方案；建设用地征求意见书或有关部门证明材料；建设用地的审查意见等。4.划拨用地 经过县级以上人民政府依法批准，土地管理部门签发的建设用地批准书，建设单位支付各种税费后，就可以办理划拨用地。（四）审批1.农用地转用审批 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；国务院批准的建设项目占用土地；涉及农用地转为建设用地的,这些项目须由国务院批准。 总体规划确定的用地规模内的，按年度计划分批次由原批准规划的单位批准的,具体由市、县人民政府批准。 除了上述两种情况的农用地转用，其他项目由当地人民政府批准。2.农用地征用审批 与农用地转用审批情况一样，即，在审批机关的权限范围内可办理征用手续3.农地征用批准权限 （1）需由国务院批准： a.基本农田保护区 b.基本农田保护区以外的耕地超过35公顷 c.其他土地超过70公顷 （2）由当地人民政府批准，并报国务院备案。（五）补偿1.土地补偿 征用耕地的补偿，一般为耕地征用前3年平均产量的6-10倍； 征用其他用地的补偿标准参照耕地的标准。2.安置补偿(以需安置农业人口为基础) 需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量 每个需安置农业人口的安置补助费标准=(4-6倍)该耕地被征用前三年平均年产值（每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。）3.地上附着物和青苗补偿费 由省、自治区、直辖市人民政府制定。4.新菜地开发建设基金开发企业占用菜地进行开发时，需要按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。第二节 房地产开发土地使用权的获取一、土地使用权出让1.定义： 国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，再由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称为“批租”。2.特征： a.土地所有权与使用权分离 b.受让主体的多样性 c.有偿、有期限性 d.计划性3.出让的基本原则 国家主权不可侵犯 平等、自愿、有偿 所有权与使用权分离 合理利用土地4.土地使用权出让方式和程序 方式：协议、招标、拍卖、挂牌出让（1）协议出让 出让土地的出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权的方式。 主要程序包括： 申请。申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请，土地所有者向预期受让者在规定时间内提供出让土地的有关资料和文件，受让者在规定时间内提供出土地开发方案、出让金额以及付款方式等文件。 登记。出让方在规定时间内给予答复，双方协商达成协议，签订合同，受让方在支付全部出让金额后，向土地管理机关办理土地使用登记，并领取土地使用证。（2）招标出让由土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请或者向社会公布招标条件，通过合法招标向经择优确定的中标者出让土地使用权。 主要程序： 发布招标公告或通知 领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证（3）拍卖出让 由土地管理部门或者所委托的核发拍卖机构,在指定的时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞标并以竞标的最高报价向该出价者出让土地使用权的活动。 主要程序： 发布拍卖公告 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证（4）挂牌出让 由土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。主要程序： 发布挂牌公告 竞买人提出申请，提交有关文件 竞买 文件移交 签订合同领证登记5.土地使用权出让合同 土地的出让方与受让方之间就出让土地使用权及如何行使土地使用权等问题所达成的, 明确双方的权利和义务的协议。合同的主要内容包括： 出让方和受让方的姓名或者名称、地址； 土地的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； 土地使用年限及起止日期，土地使用条件； 交付土地使用金的数额、期限及付款方式； 交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件规划设计要点，项目建设进度及竣工时间；市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制；违约责任、合同适用的法律范围及合同争议的解决方式等6.土地使用权出让金 通过定期有偿出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租，土地使用权出让前国家对土地的开发成本以及有关的土地安置补偿费用，其金额一般通过房地产价格评估进行。二、土地使用权转让 经过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过出售、交换或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。1.土地使用权转让的前提 以出让方式取得的土地使用权转让, 必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；一划拨方式取得的土地使用权转让，需要向政府报批，在获得准予转让的基础上，土地受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金，而且转让方将收益上缴国家或作其他处理。 土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记。2.转让活动的限制在土地转让过程中，土地使用权终止和建设完成时间不得超过出让合同规定的时间，使用年限为出让合同剩余的年限，可续期，但不可改变土地规定的用途与方式。 转让后，土地使用权的权利和义务全部转移，地上建筑物和其他附着物所有权也随之转让。土地转让价格明显低于市场价格时, 政府有权优先购买，转让价格过高不合理时, 政府可以采取必要的措施。 土地转让过程中，如果改变原有的规划用途，需要提出申请，经主管部门批准并审核同意后，在调整土地使用权出让金的基础上，再进行土地转让。3.土地使用权转让的程序 土地使用权的转让，一般由出让方提出申请，土地管理部门进行审批后，双方签订转让合同，并进行公证和登记，然后土地受让方凭转让合同、公证、认证到城市土地管理部门办理登记过户手续，并领取土地使用证和房屋产权证。三、土地使用权的出租土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权及地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人交付租金。1.土地使用权出租的条件 通过出让方式或转让方式取得的土地使用权均可出租； 划拨土地符合一定的条件也可以出租； 土地出租必须签订租赁合同，并办理租赁手续； 未按规定期限和用途开发、利用的土地，不得出租。2.土地使用权出租的程序 首先由土地使用权出租方向土地管理部门提出申请，土地管理部门进行审批，在审核合格的基础上，发放土地使用权的出租许可证。 土地使用权出租双方签订合同，并根据租赁合同和出租许可证，办理租赁登记。3.土地使用权租赁合同 主要内容： 租金标准； 土地租赁期限； 土地用途； 出租双方的权利和义务四、土地使用权抵押 通过出让或转让方式取得土地使用权的单位, 为借贷或偿还债务，将其土地及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。1.不得设定抵押的土地使用权权属有争议的土地使用权；具有公共福利性质的土地使用权；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其土地使用权；列入拆迁、被限制的房产。2 抵押程序 首先，双方签订抵押合同，并进行公正； 然后，根据合同、公证、认证等向土地管理部门办理抵押登记，抵押终止后抵押权人办理抵押登记的注销手续。五、土地使用权的划拨 县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴付补偿、安置等费用后, 将该幅土地交付其使用者或者将土地使用权无偿交付土地使用者的行为。行政划拨的特点 没有明确的土地使用年限； 无需支付土地使用权出让金； 不得随意转让、出租和抵押六 土地使用权的终止和回收 1.土地使用权的终止 非人力或自然的力量导致土地的灭失，使得使用人实际不再享有土地使用权，或者是土地所有者抛弃使用权而终止。2.土地使用权的回收l 土地出让合同规定的使用期届满；l 使用权期满之前，国家因公共利益的需要提前收回土地使用权；l 土地使用者不履行土地使用权合同；l 司法机关决定收回土地使用权。第三节 城市房屋拆迁制度一、城市房屋拆迁 取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿安置的行为。房屋拆迁程序 房屋拆迁申请 房屋拆迁审批 签订房屋拆迁协议 实施房屋拆迁二、房屋拆迁补偿 1.房屋拆迁的补偿对象与形式 补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人 补偿形式：房屋产权调换、货币补偿2.特殊情况的房屋拆迁补偿 出租房屋的拆迁 产权不明确房屋的拆迁 设有抵押权房屋的拆迁 公益事业房屋及其附属物的补偿 临时建筑、违章建筑的拆迁三、房屋拆迁安置1 安置对象 被拆除房屋的使用人2 安置方法拆迁人提供标准住房，对被拆迁人支付搬迁补助费；过渡期内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应支付临时安置补助费；被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。第四节 房地产产权产籍管理一、房地产产权 房屋的所有权及其所占用的土地使用权，即：产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、处分、收益的权利。1.房地产产权的内容 ： 占有权、使用权、收益权、处分权2.房地产产权的发生和灭失 发生：原始取得、继受取得 灭失：绝对灭失、相对灭失二、房地产产权管理 对房地产权属关系的管理，是一种行政管理。通过对房地产产权管理可以保护房地产权利人的合法权益，也是各项房地产管理工作的基础，同时，也为城市规划、建设、管理提供必要的资料。1.房地产产权管理的内容 房地产产权管理的主要体现：实施房屋所有权和土地使用权登记发证制度2.房地产权属登记发证制度 房地产权属登记发证管理机构与分工 在国家级中，建设部负责房屋所有权登记发证工作，国土资源部负责土地使用权的登记发证；在省级，根据不同省的具体情况确定；县级，有两种情况，即房地分管和统管。权属登记的种类 分为七种：总登记；土地使用权初始登记；房屋使用权初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。3 房地产权属登记程序 登记申请 房地产产权人申请权属登记必须包括4个条件： a) 具有申请资格 b) 明确具体的申请请求 c) 房地产产权的来源清楚、合法、证件齐全，没有纠纷,不属于被限制转移或被依法查封以及违章建筑； d) 属于受理登记的登记机关管辖。 勘丈绘图 产权审查和确认 绘制权证 收费发证三、房地产产籍管理 房地产产籍：记载房地产产权权属关系现状和历史情况的各种簿册资料。1 房地产产籍的组成 图，房地产平面图，包括地籍图和房产图，反映房屋和土地的实况； 档，记载房屋和土地产权情况和产业情况； 卡，房屋卡片和土地卡片； 册，房地产登记簿册。2 房地产产籍管理 主要是对产籍档案资料的管理产籍管理与产权管理的比较：不同之处：产权管理是政府的行政行为, 政策性、社会性、群众性强，直接与房地产权人发生关系；产籍管理则是政府的内部行政工作，技术性、专业性强，不与产权人直接发生关系。联系：产权管理是产籍管理的基础，产籍管理是产权管理的依据, 产籍管理来源于产权管理, 并服务于产权管理。3 产籍管理的内容和要求内容：收集、整理、保管、使用 前三步是基础；最后一步是工作目的和方向工作要求：必须做到准确、完整、即时， 产籍资料真实、无误地记录所有人的产权关系，表册项目无缺项，证件资料无遗漏，手续完备，并能够及时反映产权关系的变化。第三章 房地产市场调研与预测第一节 房地产市场一.房地产市场的概念广义的房地产市场： 全社会房地产商品交换关系的总和狭义的房地产市场： 房地产买卖、租赁、抵押、典当等 交易活动的场所房地产市场的主体： 进行交换的个人或组织，分为需求主体和供给主体，还有协调主体；房地产市场的客体： 进行交易的各种房地产商品；房地产市场的环境： 交换赖以进行的社会制度和各种相关的政策法规、规章文件、市场监督者和管理者以及其他环境。二、房地产市场的特征1.系统性和开放性房地产市场具有系统的要素、结构、功能、环境等特点，它是市场的主体、客体、资金、运行机制等因素相互作用、相互联系而构成的一个系统，并且它还是个开放的系统，需要不断与其他要素市场，如金融市场、信息市场等进行物质、能量及信息等的交流与交换。2. 不完全竞争性完整的竞争市场具备四个条件： （1）市场上有足够的生产者和消费者 （2）市场上的产品是同质的 （3）资源完全自由流动 （4）市场信息是完全畅通的房地产市场不满足以上四个条件： （1）主体的数量不多 （2）商品不是一样的 （3）资源进出市场受到限制 （4）生产者和消费者的信息是不对称的3. 地区性房地产市场是个地区性市场，一般是以一个城市为特定范围，在遵循房地产市场一般规律的同时,表现出各自不同的状况。例如：北京的房地产市场与石家庄的房地产市场，在市场发育程度、影响范围、投资量、开发量、价格、供求状况等方面差别非常大，因此房地产市场必须界定时间和地区。4. 供求特殊性需求方面表现为： （1）房地产是人们生活、学习、工作的基本条件，因而需求具有广泛性； （2）房地产随社会进步需要更新换代，并且可以保值、增值，因而需求具有稳定性； （3）房地产用来满足不同购房者的不同目的和愿望,因而需求具有多样性。5. 交易特殊性 交易特殊性的表现： （1）是房地产权益的交易 （2）是需要专业服务的交易 （3）是一般人非经常参与的交易 （4）是耗时的交易 （5）往往需要金融机构的信贷支持6. 投机性房地产市场具有地区性，短期供应缺乏弹性及相当的垄断性等特征，导致房地产市场容易出现投机，市场具有一定的投机性，另外，由于房地产产品具有保值增值的功能，使得投机变得更普遍和强烈。7. 政策法规影响性房地产和房地产市场对国民经济发展具有重要作用，并且能产生巨大的经济效益、社会效益和环境效益，所以，无论是社会主义国家还是资本主义国家，都会对房地产市场进行监督、管理、调整和控制，使市场正常运行。房地产市场还是一个具有周期性的市场；还是一个风险性的市场等。四、房地产市场的运行机制包括：动力机制、价格机制、供求机制、竞争机制动力机制：是房地产市场运行机制的首要内容，是指房地产的利益与动力之间发生相互制约和相互协调的内在联系的市场运行形式和手段；价格机制：是指在竞争过程中，与供求相互联系、相互制约的市场价格的形成和运行机制；供求机制：是指商品的供求关系与价格、竞争等因素之间相互制约和联系而发挥作用的机制；竞争机制：是商品经济活动中优胜劣太的手段和方法, 是促进企业改善经营管理，提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。综上所述，房地产市场是房地产商品交换的场所或领域，反映了房地产商品交换关系的总和。房地产市场具有传递市场信息，优化房地产资源配置，提高房地产使用效益等功能，是社会主义市场经济的重要组成部分。第二节 房地产市场调研一、房地产市场调研的概念房地产市场调研是指运用科学的方法，有目的有计划、系统的收集房地产市场营销状况的各种情报、信息和资料，通过分析研究为房地产经营者预测未来发展和制定决策提供可靠依据的信息管理活动。房地产市场调研的三个层次： 1. 房地产商品的消费者 2. 市场上的营销活动 3. 宏观经济环境房地产市场调研的重要意义：（1）有利于确定正确的投资方向；（2）有利于房地产商品更新换代；（3）有利于确定正确的价格策略、宣传推广策略等；（4）有利于制定科学的开发计划和销售计划等；（5）有利于提高经营管理水平和效益。二、房地产市场调研的原则1.客观性 2. 针对性 3. 科学性 4. 系统性 5. 效益性 6. 求教性三、市场调研应注意的问题1. 调查的准确性2. 辩证的对待调研结论3. 调研结论不能替代决策四、房地产市场调研的内容1. 房地产投资环境2. 房地产市场需求3. 房地产市场供应4. 房地产市场营销活动5. 项目自身五、房地产市场调研方法基本方法有两大类：1. 普查、重点调查、典型调查和抽样调查 2. 询问法、观察法和实验法六、房地产市场调研程序1. 确定调研目的2. 初步分析3. 制定市场调研计划4. 初步调查5. 确定市场调研方案6. 市场调研执行7. 整理分析与研究8. 撰写市场调研报告第三节 房地产经营预测一、房地产经营预测的概念根据房地产行业的过去和现状及企业经营的以往发展规律来预计或推测企业的未来经营环境和经营方法的科学方法。二、房地产经营预测的作用1. 是房地产开发企业制定经营决策的前提2. 是房地产经营企业制定营销策略的依据3. 有利于提高房地产经营企业的竞争能力三、房地产经营预测的内容1.房地产行业的未来前景2. 未来一个时期内房地产各细分市场需求的变化趋势3. 对个别房地产开发项目的预测4. 对房地产项目价格走势的预测5. 各类房屋供给的增长和市场占有率的变化6. 房地产金融市场的发展动向四、房地产经营预测的影响因素1.各类房地产的存量及现状2. 人口状况 人口的绝对量 人口的增长速度 家庭结构 人口流动3. 房地产价格变化4. 国家的经济发展水平五、房地产经营预测的方法1. 定性预测： 个人经验判断法、专家预测法、相互影响分析法 2. 定量预测： 移动平均数法、指数平滑法、趋势外推法、回归分析法3. 综合预测法 兼有定性和定量预测的长处，克服了单个方法只能适用一定的范围，有一定局限性的缺点。预测精度和可靠性较高 六、房地产经营预测的基本程序（一）准备阶段1. 确定经营预测目标和要求2. 收集资料 历史资料 当期资料 实际调查资料3. 分析判断（二）实施阶段1. 预测实施 选择预测方法 建立预测模型 预测计算2. 预测结果分析 结果分析 预测误差（三）提交预测报告阶段1.提出预测报告 预测结果得以确认后，便可以提出经营预测报告供有关人员参阅，该报告至少应包括预测结论和建议两项内容。2.追踪与反馈 提出预测报告后并不意味着经营预测工作的最后完成，还应追踪预测报告的结论和建议是否被采用、采用的程度如何、实际的效果怎样等。对追踪的结果进行反馈, 以便在下一次预测时纠正偏差, 改进工作。第四章 房地产项目可行性研究第一节 房地产项目可行性研究概述 一、可行性研究的概念 对于房地产项目来说，可行性研究就是在投资决策前，对拟开发的房地产项目进行全面、体统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，计算一系列经济评价指标，最终确定该项目是否可行的综合研究。 二、可行性研究的基本任务通过广泛的调查研究，综合论证一个建设项目，在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时，可行性研究还能为银行贷款、合作者签约等提供依据和基础资料。三、可行性研究的根本目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。四、可行性研究的作用 项目投资决策的依据； 筹措资金及向银行、政府部门申请贷款的依据； 同有关部门、企业签订协议或合同的依据； 初步设计，向当地政府及环保部门申请建设施工及施工准备的依据； 编制项目建设基础资料、申请执照的依据。五、可行性研究的阶段划分1. 投资机会研究阶段主要任务：对投资项目或投资方向提出建议。主要内容：研究地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、 市场情况、项目建成后对社会的影响等时间：一般为1-3个月2. 初步可行性研究阶段应解决的问题是：分析机会研究的结论。应审查的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况；项目所在地的社会经济状况、项目地址及其周围环境；项目规划设计方案、项目进度；销售收入与投资估算；项目财务分析等时间：约为4-6个月3. 详细可行性研究阶段 该阶段是项目投资决策的基础，是在对市场、选址、建设方案等深入研究的基础上，深入细致的分析项目在技术上、财务上及经济上的可行性，减少项目的不确定性，对可能出现的风险制定防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准，其成果是作为投资决策依据的可行性研究报告。时间：8-12个月4. 项目评价与决策阶段主要内容包括： 全面审核报告中反映的各项情况是否属实； 各项指标计算、参数选择是否正确； 从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益； 判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目最终做出投资决策。第二节 可行性研究步骤和内容一、可行性研究步骤1.签订协议2. 自建工作小组3. 制定工作计划4. 市场调研与预测5. 方案优化与设计6. 项目评价7. 编写可行性研究报告二、可行性研究内容1. 总论2. 开发项目用地的现状与建设条件分析3. 市场调查和需求分析4. 规划设计方案及评选5. 环境影响及消防6. 开发进度安排7. 投资估算8. 资金筹集与资源供应9. 财务评价10.不确定性分析11. 综合评价12. 结论三、 提高房地产可行性研究准确性的方法 1. 专业化 2. 提高人员素质 3. 建立可行性研究数据库 第三节 房地产项目经济评价的基本知识一、现金流量1. 现金流量的概念及构成在工程经济分析中，要考察项目在一定时期内的资金流入或流出，如投资、成本、收益等，这种在各个时间点上实际发生的资金流入或者流出成为现金流量。流出项目的资金成为现金流出（CO）流入项目的资金成为现金流入（CI）同一点上的现金流入与现金流出之差成为净现金流量（NCF）二、资金的时间价值1. 资金时间价值的概念如果把资金投入到生产和流通领域，随着时间的推移，会发生增值现象。我们把增值的部分称为资金的时间价值。2. 利息和利率利息是时间价值的体现，它是资金在某一固定时间间隔后所得到的增值。利率是指一段时间间隔内所收支的利息与存贷本金之比，是利息的度量。3. 计息方法（1）单利法（simple interest） 单利:按照固定的本金计算的利息。 仅对最初的本金在各个计息期中计算利息, 而上期利息在下一计息期中不产生利息，即“利不生利”。 特点：对已过计息日而不提取的利息不计利息。 计算公式： C=Prn S=P(1+ rn)注：C为利息额，P为本金，r为利息率，n为借贷期限，S为本金和利息之和（简称本利和） （2）复利法（compound interest ） 复利:对本金及其产生的利息一并计算。 不仅对最初的本金在各个计息期计算利息, 而且上一期利息在下一计息期中也产生利息，也就是说当期的本金和利息之和作为下期的本金来计算利息，又称“利滚利”。 特点：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。 计算公式：SP(1i)n 注：P=本金；i=利率；n=持有期限三、资金等值计算1. 资金等值的概念资金等值是指在考虑资金时间价值的情况下，发生在不同时间点上的两笔或两笔以上的数额不等的资金，可能具有相同的价值。举例来说，现在的100元与2年后的121元在数额上并不相等，但是在年利率为10%的复利计算下，二者是等值的。2. 资金等值计算公式 按照资金的支付方式的不同， 等值计算公式分两类：一次支付、多次支付（1）一次支付 又称整付类型，这种类型性所分析的现金流量，无论是流入还是流出，均在一个时间点上一次发生，如图：PinP-现值，指现在的资金值或本金， 即资金发生在某一特定时间序列起点的价值F-终值，指第n期末的资金值或本利和， 即资金发生在某一特定时间序列终点的价值 i-计息期利率 n-计息的期数 一次支付终值公式 F = P(1+i)n 一次支付现值公式（2）多次支付类型 所分析的系统中,现金流入或流出在多个时间点上发生,用At来表示每期末发生的现金流量大小,可以用逐个折现或逐个求终值的方法来计算系列现金流量的现值或终值。A1A3A2A4An终值计算公式就是：F=F1+F2+F3+.+Fn现值计算公式类似 若现金流量是连续的, 而且各个时点数额相等, 则又涉及到一些公式。 年金终值 偿债基金 年金现值 资金回收 年金终值 年金：在一段时间内, 相同的时间间隔内获得等额的现金流量。年金终值可以用来表示年金在期末的价值，公式如下： A为年金例1：某房地产公司，拟以分期付款的方式投资一房地产项目，投资期限为10年，每年投资100万, 假设该项目的投资回报率是10%，在10年后，该项目的实际价值是多少？解：= 100(1+10%)10-110%= 1593.74万元 偿债基金 偿债基金是年金的一种用来表示与投资项目终值相对应的等额年金 计算公式：例2：某房地产公司, 通过银行贷款投资已房地产项目，借款期限为10年，10年之后需要归还银行1000万元，假设存款利率为10%。则该公司在10年中需要每年存入多少资金，才能够归还银行的借款？= 62.75万元解： 年金现值 一般用来表示投资项目在将来获得的一组年金的起初价值计算公式：例3：某房地产开发公司, 通过市场调查预测了解到某个房地产项目在将来10年中的净租金收入将达到每年10万元，预期施畅的平均投资回报率为10%，则该房地产项目现在的价值是多少？= 61.45万元 资金回收用来计算投资人在投资某个项目后，在给定的预期回报率条件下，其在相等时期内应从项目投资中获得的等额现金序列。计算公式：例4: 某房地产公司，通过市场调查预测，拟投资一房地产项目, 其使用时间为10年, 投资额为1000万元, 预期现市场品均回报率为10%。则: 该公司投资该房地产项目应获得的最低平均投资回报率是多少？ = 162.75万元第四节 房地产项目投资与成本费用估算一、 房地产项目投资与成本费用估算1. 房地产投资总项目2. 开发产品成本和经营成本二、房地产项目资金使用计划为了合理使用资金，房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。资金使用计划表按期编制，同时也要考虑一些影响因素。第五节 房地产项目收入估算和资金筹措一、房地产项目收入估算收入估算主要是根据租售计划来完成租售计划主要分为以下几部分：1. 可供租售的房地产类型及数量2. 租售价格3. 收款方式4. 收入估算（1）空置期（2）空置率（3）上涨率（4） 其他5. 收入估算表估算表主要有以下几种类型 销售总收入预测表 销售收入分期预测表 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表二、 房地产项目经营税费主要包括：开发期间税费、经营期间税费经营期间税费主要包括：1. 两税一费：营业税、城市维护建设税、教育费附加2. 印花税 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税；3. 土地增值税 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的单位和个人征收的一种税。 计税依据：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 税率与应纳税额 a. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30% 应纳税额=土地增值额30% b. 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分, 税率为40% 应纳税额=土地增值额40% - 扣除项目5%c. 增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50% 应纳税额=土地增值额50%-扣除项目15% d. 增值额超过扣除项目金额200%以上,税率为60% 应纳税额=土地增值额60%-扣除项目35% 增值额的计算增值额: 转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额的余额 转让房地产收入: 包括：转让的全部地价款及相关的经济利益。具体有，货币收入、实物收入和其他收入；扣除项目：(1)取得土地使用权时所支付的收入；(2)开发土地和新建房屋及配套设施的成本；(3)开发土地和新建房屋及配套设施的费用；(4)旧房及建筑物的评估价格；(5)与转让房地产有关的税金；(6)财政部规定的其他扣除项目。 免税规定 有下列情形之一的，可免征土地增值税： a.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； b.因国家建设需要依法征用、收回的房地产4. 其他相关税费 企业所得税、契税、房产税、城镇土地使用税、