房地产业流程.ppt

房地产经济学 第5章房地产业流程 学习目的与要求本章讲述房地产业的主要流程 包括房地产投融资 房地产开发 房地产流通及其经营与房地产中介服务及物业管理 要求掌握房地产投资的分类 房地产融资的方式 房地产开发的主要参与者及开发程序 了解房地产流通及其经营 房地产中介服务及物业管理的基本知识 主要教学内容房地产投资房地产金融房地产开发房地产流通及其经营房地产中介服务及物业管理 5 1房地产投资 房地产投资的含义 房地产投资的分类 房地产投资的原则 5 1 1房地产投资的含义与分类 房地产投资是指房地产投资者为了获得预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为 房地产投资可从不同的角度进行分类 5 1 1房地产投资的含义与分类 按照投资客体的形态不同 可以分为房地产非金融资产投资 实业投资 和房地产金融资产投资 房地产实业投资是指将资本投入到房地产开发 经营 中介服务及物业管理服务等经济活动上 房地产金融资产投资是指通过购买房地产证券 股票和债券 来达到进行房地产投资活动的目的 按照投资主体不同 可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资 5 1 1房地产投资的含义与分类 按房地产投资的经济内容不同 可以分为以下几类 土地开发投资主要是进行 三通一平 或 七通一平 等土地平整和基础设施建设 包括新区土地开发投资和旧城区土地再开发投资 房屋开发投资是指在已开发好的土地上进行房屋开发建设的投资 包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资 房地产经营投资是指用于房地产出租 出售 信托 互换等经营活动的投资 房地产中介服务投资是指用于房地产咨询 估价 经纪等中介服务的投资 房地产管理和服务投资是指用于房地产管理 维修和保养等服务的投资 5 1 1房地产投资的含义与分类 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程 参与有关的管理工作 包括房地产开发投资和置业投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始 通过在土地上的进一步投资 形成新增房地产 并将其出售或转让给新的投资者或使用者 从而获取开发收益 这种投资风险较大但回报亦丰厚 房屋置业投资是指将购得的房地产 可以是增量的也可是存量的 用于自身生活居住或生产经营的需要 或者出租给最终的使用者 获取较为稳定的经常性收入 或在不愿继续持有时转售给他人获取收益 这种投资同时达到了自用 消费 获取经济性收益 投资保值和增值几个方面的目的 按房地产投资的形式 可以分为直接投资和间接投资 5 1 1房地产投资的含义与分类 房地产间接投资是指将资金投入到与房地产相关的证券市场的行为 投资者不需要直接参与有关的投资管理工作 具体投资形式 购买房地产企业的债券和股票 购买房地产投资信托基金 购买房地产抵押贷款证券等 5 1 2房地产投资的原则 满足市场需求原则充分准备原则适度规模原则背靠大树原则风险收益适当原则利用财务杠杆原则发挥特色优势原则战略重于战术原则 任何投资都必须遵循一定的原则 否则 盲目投资 成败很难预料 以下8条原则是带有普遍意义的房地产投资的基本原则 5 1 2 1满足市场需求原则 房地产投资的目的是获得高额回报 这是以将开发经营的房地产转卖出去为决定条件的 这决定了房地产投资的首要原则是满足市场需求原则 房地产市场需求有近期和远期需求 主动和被动需求之分 房地产近期需求 1 2年内 是回报较低但较稳妥的投资对象 适合于娇嫩型和守业型的投资者 房地产远期需求 2年以上 是回报较高但风险较大的投资对象 适合于成熟型和开拓型的投资者 房地产主动需求 市场已提出的需求 是被动选择的投资对象 适合于稳妥型的投资者 房地产被动需求 投资者提前推出并引导消费的房地产需求 是主动选择的投资对象 适合于开拓型的投资者 5 1 2 2充分准备原则 在进行一项房地产投资之前要进行充分准备 具体包括 充分了解房地产市场行情 进行多次的 详细的实地考察 研究地段区位 即对投资地块的规划条件 周围环境 发展趋势等进行充分研究 清晰了解产权关系 处理好各种可能发生的纠纷 认真研究以下问题 地块形状和承载力等问题 开发土地投资前 设计 施工队伍和商品预售规定等问题 开发房地产投资前 设计图纸 设备新旧程度等问题 房地产投资的准备工作涉及到很多方面 应根据需要有选择性地去做 以保证投资决策正确为标准 5 1 2 3适度规模原则 房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系 规模收益递增 规模收益不变 规模收益递减因此 房地产投资规模不应太小或太大 应该适度 5 1 2 4背靠大树原则 背靠大树好乘凉 是房地产投资者常常采用的投资原则 这样可以增强抗风险能力 具体形式如下倚重公共投资 即追随公共投资而进行房地产投资 因为一般而论 公共建设所到之处 往往带动当地房地产大幅度升值 按政治经济信息的要求进行房地产投资 因为政治经济信息是政府政策和变化趋势的反映 追随有经验的大投资者 有经验的大投资者经验丰富 投资对象选择恰当 资金雄厚 抗风险能力强 5 1 2 5风险收益适当原则 最理想的房地产投资对象 就是风险最小而收益最大的房地产项目 但在投资实践中难以遇见 房地产投资的风险和收益是并存的 房地产投资的一项基本原则就是要风险收益的比配关系合理 常见做法一三法则 即如果赔赚可能性各半 那么 当赔为1时 赚应为3 这样的投资才有价值 如果赔赚可能性不等 赔赚比例应该保持在6 4左右 5 1 2 6利用财务杠杆原则 房地产投资具有很大的诱惑力 其原因之一就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大 财务杠杆 是指企业利用负债调节收益的手段 当投资利润率大于负债利息率时 企业盈利 负债创造的收益大于负债的利息 取得财务杠杆收益 反之 则承担财务杠杆风险 房地产投资中利用财务杠杆指的就是利用较少的投资获取较高的银行贷款 从而完成房地产投资过程 房地产投资者应该善于利用财务杠杆 借鸡生蛋 用较小的代价获取较大的收益 为此 要建立良好的企业信誉 搞好与银行的关系 5 1 2 7发挥特色优势原则 房地产投资要体现特色优势 切忌重复别人已经进行过的投资 一是要创新房地产投资项目 增强竞争力 二是要在优质服务 地段选择 物美价廉 附加价值等方面体现特色 增强吸引力 5 1 2 8战略重于战术原则 房地产投资回收期长 投资的效益往往经过相当长的时间体现出来 因此 投资者应以追求中长期收益为目标 重视投资的总体战略 不能仅仅着眼于眼前或近期利益 思考与实践 1 简述房地产投资的含义与分类 2 房地产投资应遵循哪些原则 5 2房地产金融 房地产融资方式 案例分析 房地产金融的概念 利率与房地产市场 汇率与房地产市场 5 2 1房地产金融的概念 房地产金融的特点 房地产金融的含义 房地产金融的职能 5 2 1 1房地产金融的含义 房地产金融是指与房地产开发生产 流通 消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动 房地产金融的具体业务包括以下几个方面 是整个金融业的重要组成部分房地产企业存贷款生产性开发贷款证券 股票 债券 融资住房消费信贷 即购房抵押贷款住房公积金房地产保险 5 2 1 2房地产金融的特点 房地产金融资金融通量的巨大房地产价值量巨大 房地产企业要求金融机构提供巨额信贷资金 消费者要求提供巨额消费信贷资金 房地产金融期限结构长房地产开发周期长 资金回收期长 从而房地产信贷具有偿还期长的特点 房地产金融债权可靠房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款 由于房地产是不动产 其本身具有较强的抵御通货膨胀 保值增值的特点 房地产信贷的可靠性或安全性强 5 2 1 2房地产金融的特点 房地产金融债权缺乏流动性资产的流动性是指资产变现的能力 也指当资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度不同 越易变现或越易保管 资产的流动性越强 房地产作为不动产 在传统的资产形态下 属于一种缺乏流动性的资产 一是房地产只能成套出售或转让 难以变现 二是房地产作为抵押品时 不能移动 不易分割 在一些场合又不易交给债权人保管和处置 5 2 1 2房地产金融的特点 房地产金融债权缺乏流动性房地产缺乏流动性 决定了房地产金融债权在传统运行中的流动性较弱 房地产金融债权的流动性较弱的缺陷呼唤新的变革 于是发达国家从1960年代起出现了房地产证券化的趋势 大大提高了它的流动性 5 2 1 3房地产金融的职能 筹资的职能金融机构通过动员 吸引储蓄 筹集社会资金 以满足房地产业发展所需要的资金支持 融资的职能金融机构通过金融市场 将筹集的社会资金合理灵活地分配 调度到房地产开发建设 生产 流通 消费各领域 各类房地产企业及个人中去 支持房地产开发和消费 调控房地产市场的职能金融机构利用货币政策调控房地产市场 当需求过旺过热时 收紧房地产信贷 当需求不足时 则扩大房地产信贷 引导和促进房地产业健康发展 5 2 1 3房地产金融的职能 房地产金融的具体职能体现在以下几个方面 为房地产业发展积极筹集资金合理有效地分配和引导资金 促进房地产业发展有力支持住房制度改革 住房公积金制度 住房信贷和保险制度 实现对房地产经济的宏观调控 5 2 2房地产融资方式 证券融资 银行贷款融资 房地产投资信托 购房抵押贷款证券化 房地产保险 房地产融资是一个比较广泛的概念 既包括对房地产企业融资 也包括对居民购买住房的融资 住房公积金 5 2 2 1银行贷款融资 由银行向房地产企业和购房居民发放贷款 是解决房地产资金需求中最传统 也是最普遍 最重要的一种融资形式 银行是贷方 是债权人 借方即债务人是房地产企业或居民 借贷双方事前签订书面借款合同 到期还本付息或分期还款 房地产银行贷款因借款人向银行提供的保证依据不同 或划分为三种类型 信誉贷款保证贷款房地产抵押贷款 5 2 2 1银行贷款融资 信誉贷款是以借款人的品德 信誉 财务状况和预期收益为依据取得的房地产贷款 这种贷款的比重日益缩小 保证贷款是以第三方的信誉作为担保的房地产贷款 保证人承担连带偿还本息的责任 房地产抵押贷款是以土地或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款 这种贷款以房地产抵押为条件 以融通资金为目的 如果债务人不能按期偿还贷款本息 债权人有权处置抵押的房地产 从中收回贷款的本息 5 2 2 2证券融资 证券融资是指通过房地产债券 股票等证券的发行和流通来融通房地产资金 是房地产企业融资的重要形式 具体分为三种形式 房地产企业直接发行证券 短期内房地产企业争取直接上市的机会不大 房地产企业收购 兼并 控股上市公司 从而进入证券市场 是房地产企业证券融资的极佳渠道 也可能是今后房地产企业上市的主要方式 上市公司收购 兼并 控股房地产企业 达到上市公司与房地产企业融合的目的 这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和房地产行业的大背景有关 5 2 2 3房地产投资信托 房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托金融机构代理购 建 租赁 经营房地产及其证券 从而达到投资目的一种形式 房地产投资信托的产生和发展有其必然性 社会上的财产拥有人 都期望自己的财产能妥善管理和充分增值 但在市场经济条件下经营充满着风险 特别是房地产领域绝不是人人可以插足的 于是财产所有人就产生了由信托专门机构来建 购 租房等需求 进而又产生了由信托专门机构来发行和买卖房地产证券的需求 于是房地产信托便应运而生了 5 2 2 3房地产投资信托 房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类 前者根据公司的性质及其经营内容来认定 后者则根据契约的状况来判断 经验表明 房地产的投资宜采用契约型的投资信托 房地产投资信托涉及三方 投资人 收益人 房地产投资信托机构 委托人 保管银行 受托人 三方的权益通过契约的形式确定 房地产投资信托机构作为委托人 汇集投资者的资金 并成立基金 基金的保管银行为受托人 受托人利用基金投资于房地产 所得利润在扣出必要的费用之后 再分发给委托人 依据契约的规定 投资收益在扣除有关费用后分配给投资者 5 2 2 4购房抵押贷款证券化 购房抵押贷款证券化 又称房地产按揭证券化是将金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为担保 依此发行证券转卖给投资者的金融活动 从本质上讲 购房抵押贷款证券化是一种抵押贷款发放机构的债权转让行为 是一种资产证券化形式 5 2 2 4购房抵押贷款证券化 购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场具有十分重要的作用 拓宽房地产金融渠道 购房抵押贷款证券化使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款 而个人购房得到更有力的金融支持 提高抵押贷款的流动性 规避和转移银行风险 购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性 使得银行在需要时能及时将抵押贷款变现 降低了银行的风险 增加投资者的投资渠道 购房抵押贷款证券化 将为投资者提供新的投资方向 使得投资者在承受较小风险的情况下获得高于银行存款利息的收益 5 2 2 5住房公积金 住房公积金是指国家机关 城镇企事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金 职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金 单位缴存的公积金是单位对职工住房分配由实物分配向货币分配的转化 两者都归职工个人所有 我国实行的住房公积金制度是指有关住房公积金的缴存 归集 管理 使用 偿还等诸环节有机构成的整个运作机制和管理制度 是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策 5 2 2 5住房公积金 住房公积金的缴存缴存对象企业 事业 行政单位及其在职职工 缴存基数 职工基本工资的5 即职工和单位都按职工工资的5 缴存公积金 这一基数是国家照顾到各单位和职工个人承受能力而确定的 在实践中 一些效益好的单位 缴交比例已提高到8 10 住房公积金的归集在职职工和单位按月缴存的住房公积金都须归集到职工个人公积账户 为职工个人所有 属于职工个人的私有财产 任何人不得侵犯 归集的比例 国家只确定一个基数 各单位可据自身的经济发展水平 职工工资的提高水平 提高职工个人和单位缴存的比例 5 2 2 5住房公积金 住房公积金的管理缴存的职工住房公积金由地方政府设立的住房公积金管理机构进行统一管理 也可委托金融机构代办相关业务 住房公积金的使用职工住房公积金只能用于建 购 大修住房 不能挪作他用 如果职工 包括家庭成员和直系亲属 积累的公积金不足以支付建 购 大修住房费用 可申请公积金贷款 还可申请商业性贷款 由以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还 为了使公积金保值增值 公积金管理机构可以将公积金余额的适当比例 贷款给从事经济适用房建设的房地产开发商 促进住宅业的加速发展 住房公积金的偿还职工住房公积金在职工离退休时 一次结清本息 退还职工本人 5 2 2 6房地产保险 房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的的一种特定保险 注 土地不存在灭失的危险 不能作为保险标的 因此 房地产保险是习惯用语 实指房产保险 我国国内开办的房地产保险的主要险种购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款保证保险房地产工程保险工程合同保证保险 5 2 2 6房地产保险 购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款安全 而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险 其保险期为整个贷款期 保险金额则据抵押房屋的价值确定 抵押房屋一旦发生保险责任范围内的意外事故 贷款银行可获得保险公司的赔付 从而免除了贷款风险 此种保险是目前我国消费信贷市场上最常见的险种 银行在发放抵押贷款时 一般都要求借款人投此保险 5 2 2 6房地产保险 购房抵押贷款人寿保险购买此种保险 如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力 则由保险公司代替借款家庭偿还购房者所欠的贷款余额 而房产仍归家属所有 这种保险大大提高了买房家庭的抗风险能力 购房抵押贷款人寿保险的新模式 近年来 有关专家学者积极探讨购房抵押贷款人寿保险的新模式 提倡寿险与住房抵押贷款 联姻 即购房人购买人寿养老保险 以此保险作为抵押申请购房贷款 期满时以寿险资金偿还贷款本金 购房人只以较低的首付价即可购房 每月仅需支付利息 人寿保险期满后以保险金清偿购房贷款 这种联姻在国外已行之多年 有多种好处 一是减轻购房者负担 二是保证贷款提供者的债权 三是寿险公司多了一条投资渠道 5 2 2 6房地产保险 购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种 指作为借款购房人的被保险人因意外等原因无法继续归还购房贷款时 由保险公司向贷款银行偿还贷款 此种保险仍处于探索之中 房地产工程保险是一个综合性险种 保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故损失 工程合同保证保险工程合同保证保险属于信用保险 是以信用风险为标的的保险 它承保的是无形的经济利益 思考与实践 1 房地产融资的形式有哪些 2 何谓房地产抵押贷款证券化 它对于发展房地产金融市场有何作用 5 2 3利率与房地产市场的关系 房地产业是资金密集型产业 其供给和需求都离不开银行贷款 具有第二金融的称号 因此 银行利率与房地产市场有着非常密切的关系 房地产开发商与消费者的借款能力如何 与利率有直接的关系 利率水平直接影响房地产市场供求双方的成本 继而影响房地产市场供给 需求与价格 5 2 3 1利率与房地产供给 利率上升一般会抑制房地产供给利率上升直接影响房地产公司的经营性现金流 由于现金流可能由正转负 最终可能导致资金链的断裂 在资金紧张的情况下 利率上调对房地产公司的影响在于经营风险急剧上升的恐惧 这种恐惧会迅速导致房地产开发的全线收缩 直接表现为新房开工率的下滑 利率上升也可能不会影响房地产供给一是房地产商资金充裕 二是房地产商因资金紧张而降价 5 2 3 1利率与房地产供给 利率下降使房地产商的贷款成本下降 刺激房地产商扩大投资规模 从而一般会引起房地产供给增加 5 2 3 2利率与房地产需求 利率上升使消费者购房的贷款成本上升 房地产需求下降 利率下降使消费者购房的贷款成本下降 房地产需求上升 利率 购房者贷款成本 购房者购房需求 房地产需求 5 2 3 3利率与房地产价格 利率 房地产需求 房地产供给 价格 利率 房地产需求 房地产供给 价格 多数实证结果表明 利率与房地产价格呈负相关关系 5 2 3 4利率与中国房地产价格 证券市场周刊 一般说来 利率上升必然会抑制房价 股价和投资冲动 但在现实生活中 调高利率的经济后果往往适得其反 利率上升对中国现阶段购房需求影响较小 但会抑制住房供给 加之大众举债投资房地产 在未来房价未必下跌 案例分析 美国次贷危机产生的原因及传导 几个概念 次级借款者次级抵押贷款虚拟经济实体经济 次级借款者 信用等级不达标的借款者 即信用程度较差和收入不高的借款人 次级抵押贷款 次贷 指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 即次级借款者 提供贷款 虚拟经济是近年来出现的一个新词语 其释义尚无定论 最为普遍的解释 指与虚拟资本的循环运动有关的经济活动 简单地说就是直接以钱生钱的活动 虚拟资本 的概念是马克思首先提出的 马克思在 资本论 第3卷第5篇中 对此进行了详尽的分析 马克思指出 虚拟资本是在借贷资本 生息资本 和银行信用制度的基础上产生的 包括股票 债券 不动产抵押单等 虚拟资本本身并不具有价值 但它却可以通过循环运动产生利润 这是它与实际资本的共同之处 虚拟经济 实体经济是指物质的和精神的产品和服务的生产 流通等经济活动 包括农业 工业 交通通信业 商业服务业 建筑业等物质生产和服务部门 也包括教育 文化 知识 信息 艺术 体育等精神产品的生产和服务部门 实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础 实体经济 虚拟经济与实体经济之间 存在着极其密切的相互依存 相互促进的关系 它们谁也离不开谁 至少在相当长的一段时期内会是这样的 当然 对于不同的国家或地区来说 或者对于一个国家或地区的不同时期而言 虚拟经济与经济所占比重是有所不同的 虚拟经济与实体经济的关系 美国次贷危机及其表现 美国 次贷危机 又称次级房贷危机 也译为次债危机 是指一场发生在美国 因次级抵押贷款机构破产 投资基金被迫关闭 股市激烈震荡引起的风暴 它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足的危机 5 2 1 2主要表现为 为房价和股市大跌 民众普遍亏钱 无法偿还房贷的民众不断增多 美国次贷危机及其表现 美国 次贷危机 是从2006年春季开始显现的 2007年8月席卷美国 欧盟和日本等世界主要金融市场 美国的次贷危机产生的原因 直接原因深层次的原因 美国的次贷危机产生的直接原因 美国的利率上升和住房市场持续降温 2000年下半年 2004年6月30日 经过连续13次降息 美联邦利率从6 5 1 目的在于刺激经济 2004年6月美国的低利率政策开始逆转 为防止市场消费过热 2005年到2006年 美联储先后加息17次 利率从1 提高到5 25 2004年6月以来美联邦利率的17次上调 美国的次贷危机产生的直接原因 利息上升 还款压力增大 次级借款者出现违约的可能 影响银行贷款回收 贷款银行卖房回收贷款 这又导致住房价格下跌 住房市场持续降温 加息效应逐渐显现 房地产泡沫开始破灭 贷款机构无法收回贷款 而房价又不断贬值 出现资金周转困难 新世纪金融公司首当其冲因频临破产被纽约证交所停牌 美联邦加息的效应 美国的次贷危机产生的深层次原因 次贷危机产生的深层次的原因如下 1 房地产市场异常活跃诱发危机 2 金融创新 违规操作放大危机 3 高杠杆运作将危机由虚转实 1 房地产市场异常活跃诱发危机 2000年下半年 2004年6月30日 美联储的连续13次降息 利率从6 5 1 很好地刺激了经济 包括房地产经济 房价一路攀升 1 房地产市场异常活跃诱发危机 同时 从上世纪80年代开始 美国一些从事房屋信贷的机构 开始了降低贷款门槛的行动 不仅将贷款人的收入标准调低 甚至没有资产抵押也可以得到贷款买房 进而形成了比以往信用标准低的购房贷款 在美国 贷款是非常普遍的现象 从房子到汽车 从信用卡到电话帐单 贷款无处不在 美国人很少全款买房 通常都是长时间贷款 在美国 失业和再就业也是很常见的现象 收入不稳定甚至根本没有收入的人 他们怎么买房呢 因为信用等级不达标 他们就被定义为次级信用借款者 简称次级借款者 大约从10年前开始 贷款公司的漫天广告就出现在电视 报纸上 大街小巷 甚至在人们的信箱里塞满了诱人的传单 你想过中产阶级的生活吗 买房吧 积蓄不够吗 贷款吧 没有收入吗 找阿牛贷款公司吧 首付也付不起 我们提供零首付 担心利息太高 头两年我们提供3 的优惠利率 每个月还是付不起 没关系 头24个月你只需要支付利息 贷款的本金可以两年后再付 想想看 两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了 到时候还怕付不起 1 房地产市场异常活跃诱发危机 进入21世纪后 次贷风行美国 宽松的货币政策给消费市场的活跃推波助澜 美联储利率低到了1 贷款买房又无需担保 无需首付 且房价一路攀升 编织出一幅美好的前景 巨大的诱惑驱使着次贷和房地产市场在美国的欣欣向荣 1 房地产市场异常活跃诱发危机 景气的美国经济掩盖了次贷的风险 次贷的收益建立在一个借款人信用低的基础平台上 一旦借款人无力如期付息还本 放贷机构将蒙受巨大损失 风险甚大 但20世纪末至21世纪初 景气的美国经济掩盖了这一风险 2 金融创新 违规操作放大危机 进入21世纪 世界经济金融的全球化趋势加大 全球范围利率长期下降 激发金融创新及追求高回报 忽视风险的金融衍生品和投资行为的流行 2 金融创新 违规操作放大危机 不少金融机构 为一己之利 利用购房抵押贷款证券化 又称房地产按揭证券化 可将风险转移到投资者身上的机会 有意 无意地降低贷款信用门槛 故意向投资者推销有问题的高风险的房地产按揭贷款证券 突出的表现是 在发行房地产按揭证券时 不向投资者披露房主不仅难以支付高额可调息按揭贷款 而且购房者按揭贷款是零首付的情况 2 金融创新 违规操作放大危机 对于高风险金融衍生产品进入投资市场 评级机构没有把好关 评级市场的不透明和评级机构的利益冲突 使得这些严重的高风险金融产品得以顺利进入投资市场 2 金融创新 违规操作放大危机 低利率的环境使按揭贷款证券等金融衍生产品对投资者有巨大的吸引力 在一个低利率的环境中 按揭贷款证券作为次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间 能使投资者获得较高的回报率 对投资者有巨大的吸引力 2 金融创新 违规操作放大危机 美国金融市场的影响力和投资市场的开放性 吸引了来自全世界的投资者对房地产按揭贷款证券等高风险的金融衍生产品的旺盛需求 事实上 不仅是美国 包括欧亚乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行 均参与了美国次级房贷衍生产品的投资 金额巨大 使得危机发生后影响波及全球金融系统 2 金融创新 违规操作放大危机 贷款买房人 阿牛贷款公司 投行 发行CDO债务抵押债券 高级CDO 风险和利率低 普通CDO 对冲基金 把买来的普通CDO抵押给银行换得10倍的低息贷款 继续买投行的CDO 赚CDO利率与贷款利率的差价 买对冲基金 发行新产品CDS 信用违约交换 向保险公司投保 保险公司 基于CDS的新产品三毛基金 美国经济界的带头大哥 美林 高盛 摩根 让债券持有人来分担购房抵押贷款的风险 世界金融界呼风唤雨的角色 2006年前日本央行的贷款利率低到1 5 而普通CDO的利率高达12 养老基金 教育基金甚至其他国家的银行纷纷买入 3 高杠杆运作将危机由虚转实 财务杠杆 是指企业利用负债调节收益的手段 当投资利润率大于负债利息率时 企业盈利 负债创造的收益大于负债的利息 取得财务杠杆收益 反之 则承担财务杠杆风险 投资中特别是房地产投资中普遍存在利用财务杠杆的现象 杠杆率 是指机构的资产对其自有资本金的倍数 对于给定资本金 杠杆率越高 机构所能运作的资产越多 机构的盈利就越高 3 高杠杆运作将危机由虚转实 高杠杆率是当今资本市场金融交易的重要特点 金融机构均采用了杠杆经营模式 即金融机构资产规模远高于自有资本规模 高杠杆运作过程 金融机构纷纷发行商业票据或者以持有的证券作为抵押向货币市场借贷资金 将这些低利率获得的资金投向高收益的投资品种 从而获得两者之间的利差 3 高杠杆运作将危机由虚转实 然而高杠杆率也是把双刃剑 高收益的同时承受着高风险 由于2005年到2006年美联邦利率从1 提高到5 25 贷款的金融机构无法收回贷款 而房价又不断贬值 终于出现资金周转困难 流动性不足 由于参与次贷的各个金融机构资产迅速缩水 有的清盘破产 有的紧缩银根 银行之间的拆借几乎不可能 由此 美国虚拟经济崩溃 3 高杠杆运作将危机由虚转实 美国虚拟经济崩溃引起实体经济下滑虽然美国和各国政府采取了一些措施 国有化这些机构 向银行机构注资金 试图增加资金的流动性 由于担心还有漏洞未揭开及对信用的严重担心 金融机构给实体企业的放贷大幅减少 甚至不予贷款 这就影响了实体经济的发展 引起失业率增加 更为重要的是 由于次贷危机导致股市暴跌 人们资产不断缩水 失业率不断攀升 及大家对未来的信心直接影响到各国的消费 从而使世界的消费水平不断下降 美国的次贷危机的传导 对于新兴市场国家而言 危机首先来自于欧美市场进口需求的放缓 而非银行体系的崩溃 美国的经济危机是从虚拟经济扩散到实体经济 而新兴市场国家在经济危机中所要面临的考验 则很可能是实体经济不景气因而拖垮本国的金融部门 1 阐述利率与房地产市场的关系2 美国的次贷危机产生的直接原因和深层次原因分别是什么 5 2 4汇率与房地产市场的关系 汇率的概念汇率传导到房价的两个主要动因汇率的现实变化对房价的影响汇率的预期变化对房价的影响 5 2 4 1汇率的概念 汇率即不同币种的兑换比率 如人民币对美元汇率 两种标价法间接标价法 如1人民币 多少美元 用外国货币间接表示 直接标价法 如1美元 多少人民币 直接用本币表示 通常用间接标价法 汇率提高即人民币升值 5 2 4 2汇率传导到房价的两个主要动因 随着房地产投资行为的日益国际化 不同币种的兑换即汇率问题已得到越来越多的重视 汇率与房价的关系也有了较为密切的关系汇率传导到房价有两个主要动因汇率的现实变化 带来国内货币供应量的变化而影响到房价 汇率的预期变化 通过国际资本的流动而影响房价 5 2 4 3汇率的现实变化对房价的影响 汇率的现实变化对包括房价在内的资产价格的影响有两个渠道 第一个渠道 汇率上升 本币升值 第二个渠道 汇率下降 本币贬值 本币升值对房价的影响 本币升值 中央银行不干预 房地产价格下跌本币升值 出口减少 引起需求下降 物价下跌 本币升值 进口产品价格下降 通过降低国内生产成本而引起物价下跌 本币升值对房价的影响 本币升值 中央银行的 消毒干预 货币供应量主动增加 房地产价格上涨当汇率上升 本币升值 出口需求受到影响 为了避免经济受到影响 中央银行就会采取扩张的货币政策 增加货币供应量 一部分货币流向房地产市场 形成房地产开发与需求的资金 引起房地产价格上涨 本币贬值对房地产价格的影响 本币贬值 货币供应量增加 房地产价格上涨本币贬值 出口扩大 引起需求上升 拉动物价上涨 本币贬值 进口产品价格提高 通过提高国内生产成本而推动物价上涨 本币贬值的根源 一国的货币供应量增加 市场上外币相对变得稀缺 本币贬值 一国贸易逆差过大 意味进口明显大于出口 对外国产品需求旺盛 国家的外汇储备减少 本币相对贬值 一国贸易顺差过大 意味出口明显大于进口 国家的外汇储备增加 人民币必然相对升值 国家外管局用人民币向出口企业换外汇 因为我们是外汇管制国家 5 2 4 4汇率的预期变化对房地产价格的影响 汇率预期变化 预期本币升值或贬值 的影响因素本币升值预期对房地产价格的影响本币贬值预期对房地产价格的影响 汇率预期变化的影响因素 现实中有许多因素会影响到汇率预期变化 预期本币升值或贬值 汇率改革取向 会引起本币升值或贬值的预期国内经济增长 包括出口产品竞争力提高 会引起本币升值的预期 因为国内经济增长可能通过出口增加 贸易顺差 创汇增加 而引起本币升值 外币利率上升 本币就存在升值的预期或压力 本币升值预期对房地产价格的影响 预期本币升值 会引起外资套利流入 外资套利流入会通过以下两种方式影响房地产价格市场上的外汇增加 本国为维持汇率稳定 会以本币购买外汇 本国的货币供应量被动增加 导致房地产价格上涨国内房地产市场繁荣 外汇兑换成本币直接进入本国房地产市场 形成房地产需求 引起房地产价格上涨 汇率改革取向国内经济增长外币利率上升 预期本币升值 外资套利流入 房地产价格上升 本国货币供应增加 直接进入房市 汇率升值预期到房地产价格的传导机制 国际资本的大量流入在一定程度上助长了我国房地产市场的火爆 据央行公布的数据显示 2004中国外汇储备净增2070亿美元 其中贸易顺差为319亿美元 引进外资606亿美元 还有1100亿美元无法与经济数据挂钩 分析人士认为 这1100亿美元大部分为预期人民币升值而以汇率投机为目的的热钱涌入 大量涌入的国际游资使得中国房地产价格出现大幅度飙升 国际资本的大量流入房地产市场也蕴藏着金融风险 如果央行决定人民币汇率较大幅度升值 大量外资套利回流 房地产价格会较大幅度下跌 会波及整个国民经济的健康发展 房地产业资金断链 价格下跌金融业呆坏账增加农民工失业 城市居民财产缩水 继而国内需求大落 本币大幅度升值 外资撤离 房地产价格下降 一旦 如果过快或过猛 会波及整个国民经济 包括 金融机构呆坏账增加 金融业受损 房地产业资金断链 价格下跌 农民工失业 城市居民财产缩水 继而国内需求大落 获取汇率升值与资产升值双重收益 思考与练习 1 什么是汇率 其传导到房价的两个主要动因是什么 2 汇率的现实变化对房地产价格有什么影响 3 汇率的预期变化对房地产价格有什么影响 5 3房地产开发 房地产开发的主要参与者 房地产开发程序 房地产开发的含义 5 3 1房地产开发的含义 房地产开发有广义和狭义之分广义的房地产开发跨越生产和流通两个领域 其活动内容包括规划设计 征地拆迁 土地开发 各类房屋建造 工程验收 经营销售 交付使用 售后管理和维修服务等 狭义的房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资 建设和管理 形成房地产产品的物质生产过程 5 3 2房地产开发的主要参与者 房地产开发是一项庞大的系统工作 尽管从策划到建成出售都是由房地产开发企业来组织操作的 但是这个过程并非由房地产开发企业独自完成 还必须有其他的参与者 房地产开发企业政府有关部门建筑承包商金融机构房地产中介机构 5 3 2 1房地产开发企业或房地产开发商 首要参与者 是房地产开发项目的设想者和组织者 需要多方面的素质 要有敏锐的市场分析和判断能力 能够在竞争激烈的房地产市场中找到成功的投资开发机会 要有优秀的组织能力 一个房地产项目需要许多人参与其中 只有依靠开发商的统一组织 才能保证整个项目的顺利进行 要有良好的公关技巧 房地产开发项目涉及诸多部门和单位 需要开发商处理好各方面的关系 5 3 2 2政府有关部门 政府有关部门主要是以法规 政策和经济手段等对房地产开发活动进行宏观调控与管理 国土资源部门 主要负责房地产开发用地的审批和供应 城市规划部门 主要负责审查房地产开发是否符合城市规划 建设部门 主要负责建筑活动的监督管理 房地产管理部门 主要进行房地产市场管理 环境保护 市政部门 文物部门等也要在一定程度上参与房地产开发管理 5 3 2 2政府有关部门 政府部门有时也以开发商的身份参与房地产的开发 包括进行安居房建设 基础设施及其他一些公益项目的建设 政府部门直接开发是出于改善人民的居住条件 提高环境质量 满足公众的整体需求等目的 5 3 2 3建筑承包商 建筑承包商是房地产开发项目建设的主体 建筑承包商按照合同的要求 组织人员 设备 技术进行施工 是建筑产品质量的直接负责人 我国建筑承包商分为以下三类 施工总承包企业专业承包企业劳务分包企业 5 3 2 3建筑承包商 施工总承包企业 可实行工程的施工总承包 或对主体工程的施工承包 可全部自行施工 也可分包 将非主体工程或劳务作业 给分包给专业承包企业和劳务分包企业 专业承包企业 可以承包施工总承包企业分包的工程或建设单位按规定发包的专业工程 可全部自行施工 也可分包 将劳务作业分包给劳务分包企业 劳务分包企业 可以承接施工总承包企业和专业承包企业分包的劳务作业 5 3 2 4金融机构 金融机构是房地产开发项目的重要参与者 没有金融机构的参与 绝大多数房地产项目都无法进行 需要提供资金的金融机构 也需要保险公司的参与在房地产开发项目启动时需要金融机构提供资金 在房地产市场交易过程中也需要金融机构对房地产消费者提供金融支持 5 3 2 5房地产中介机构 房地产中介机构包括房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等中介机构 房地产咨询机构 房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律 法规 政策 信息和技术等方面服务的经营活动 房地产价格评估机构 房地产价格评估是指