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开发流程讲义 三 开发流程 三 开发流程 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 一 二 三 四 五 三 开发流程 证件解释 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 三 开发流程 开发商选址 立项 三 开发流程 证件解释 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 建筑工程施工许可证 建筑工程开工证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 三 开发流程 证件解释 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 三 开发流程 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 本阶段 如果需要寻找合作伙伴 则需要签定合作意向 协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断 仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 建设用地规划许可证 需准备文件如下 立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图 一式五份 附图为 钉桩图或审计设计方案通知书附图 原土地方国有土地使用证附图 加盖双方公章 建设用地规划许可证 及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件 建设用地批准书 或原用地单位的 国有土地使用证 房屋所有权证 国有土地权属来源证明文件 原件 与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议 联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 建设工程规划许可证 需准备文件如下 供电 给水 市政 燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 国有土地使用证 需准备文件如下 建筑工程施工许可申请表一式两份 建设用地规划许可证 及附件 建设工程规划许可证 及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知 三 开发流程 立项 开工建设 规划设计 取得土地 选址 竣工验收 办理 商品房销售 预售 许可证 需准备文件如下 年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证 国有土地使用权出让合同 出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售 预售 房价监管协议书 投资总额达35 以上的证明材料销售 预售 商品房面积测量报告和分摊部位的说明 各层平面图市政府征地的批复销售 预售 商品房图 装修标准和设备简介等 三 开发流程 总结 1 房地产开发过程中所涉及的部门有 计委 规划局 国土局 建设局 环保局 人防办 气象局 房管局等 2 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工