皇岗口岸片区分析.doc

深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 目 录 前言 1 第一部分 现状调研 2 一 现状概况与分析 2 二 现状存在的主要问题及分析 10 第二部分 规划研究 11 一 规划依据与原则 11 二 规划目标及功能定位 11 三 规划规模 12 四 规划结构与布局 13 五 城市设计 14 六 地块划分与控制要求 15 七 公共配套设施规划 15 八 道路交通规划 16 九 给排水工程规划 17 十 电力工程规划 19 十一 通信工程规划 21 十二 燃气工程规划 22 附表 用地地籍现状一览表 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 1 前前 言言 受深圳市规划与国土资源局委托 根据 深圳市城市规划条例 以下简称 条 例 第四章的规定以及深圳市城市规划委员会 以下简称市规划委员会 批准的一 九九九年度法定图则编制计划 深圳市城市规划设计研究院编制与制定了深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 以下简称本图则 1 规划背景 规划背景 皇岗口岸地区位于深圳市福田区东南部 隔深圳河与香港相望 本地区内的皇岗 口岸是深圳市重要的一类公路口岸 在深港合作和交流中发挥着非常重要的作用 2 编制过程 编制过程 1999 年 4 月 受深圳市规划与国土资源局委托开始编制本图则 1999 年 7 月份以后 法定图则项目编制组进行了现状资料核对和补充调研工作 编制了法定图则草案 2000 年 6 月 30 日 7 月 30 日 在深圳市城市规划展厅和福田区政府同时进行了 公众展示 展示期间共收到公众意见 0 份 2001 年 6 月 13 日 深圳市规划与国土资源局规划技术委员会 2001 年第三次会议 对公众意见和局内部意见进行了审议 要求按意见修改完善本图则 2001 年 8 月 10 日 经市规划委员会法定图则委员会 2001 年第四次会议审议 经 表决 参加表决的 14 名委员全票同意本图则原则通过 并提出具体修改意见 2002 年 10 月 16 日 市规划委员会法定图则委员会 2002 年第三次会议原则通过本 图则 2002 年 12 月 21 日 本图则由市规划委员会主任签发 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 2 第一部分 现状调研第一部分 现状调研 一 现状概况与分析一 现状概况与分析 1 规划范围 规划范围 皇岗口岸地区位于福田区的东南部边缘 东临深圳河 与香港隔河而望 本地区东南至福田河 深圳河 西至国花路 广深高速公路 北至滨河大道 是 一个由路与深圳河围合而成的区域 南临福田保税区 西傍金三角地区 北接城市组 团隔离绿化带 总用地面积为 162 30 公顷 2 自然条件 自然条件 皇岗口岸地区地处深圳河的沿河地带 地势较为平坦 略呈西北高东南低 海拔 标高基本在 2 米至 6 米之间 只在渔农村内有一约 6000 平方米的小山包 海拔标高达 15 8 米 为本地区内制高点 3 地区基本概况 地区基本概况 皇岗口岸地区是以口岸设施用地为主的特殊功能区 本地区大规模的建设始于 80 年代末期 经过十余年的建设 皇岗口岸已成为我国目前规模最大的一类公路口岸 口岸的建设带动了整个地区的发展 本地区被道路和围墙分割成南北两片 北片主要是口岸设施用地及其配套设施用 地 南片包括渔农村和皇岗码头区 这两部分在功能 交通诸方面的联系都比较弱 相互独立性很强 1 皇岗口岸区 早在 1982 年 深港两地政府达成开辟 深圳皇岗 香港落马洲 过境通道的协议 准备着手开发皇岗口岸区 正式工程于 1985 年 5 月动工 至 1991 年 8 月客货两部分 全面开通使用 建成的皇岗 落马洲大桥全长 950 米 其中 274 米的螺旋型引桥 较 好地解决了车辆左右行驶换向问题 口岸区域规划占地面积 101 6 万平方米 其中监管区 65 3 万平方米 生活区 6 8 万平方米 商业服务区 29 5 万平方米 口岸总体设计每日出境旅客 5 万人次 汽车 5 万辆次 现今 口岸区内共有 128 条汽车检查通道 包括 60 条小汽车检查通道 60 条货车检查通道和 8 条大型客车检查通道 近年来 市政府仍在逐步改造 更新口岸的一些设施与设备 以进一步提高口岸 的利用效率 据统计 1997 年出入境汽车 497 8 万辆次 比 1992 年增加了 120 日 均 13636 辆次 1997 年出入境旅客 991 7 万人次 比 1992 年增加了 13 33 日均达 27169 人次 2 皇岗码头区 皇岗码头区位于渔农村的西北角 有深圳市航运总公司和福田区交通运输公司两 家单位 现建有两处货运码头 主要运输沙子等建筑材料 年总运量约 200 万吨 市 航运总公司在区内建有综合楼与宿舍楼各一栋 其在码头北面的两处用地已调整用地 性质 开发成居住用地 目前该区已规划为地铁接驳站区 将布置地铁站及相应配套 设施 3 渔农村 渔农村是皇岗口岸地区内唯一的一个自然村 属于渔农村居委会管辖 除其西北 部的裕亨花园经裕亨实业股份有限公司开发有统一规划外 村民自建住宅纷杂差乱 渔农村内原有 7 家工业企业 其中集体企业 2 家 私人企业 5 家 企业规模都较小 全租用裕亨实业股份有限公司的厂房 目前 工业企业已基本搬迁 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 3 4 历次相关规划概况 历次相关规划概况 皇岗口岸地区大规模开发建设始于八十年代中后期 目前仍处于不断的建设与完 善过程中 建筑整体质量相对较高 福田区位于深圳经济特区的中部 是深圳未来国际性城市形象的核心体现区域 已经多次编制过不同层次不同范围的规划 深圳市规划与国土资源局相继于 1989 年 1992 年进行了 深圳市福田区分区规划 的编制与调整 特别是 1997 年开始新编制 的 深圳市福田区分区规划 统一安排了全区的土地利用 公共设施以及市政工程 为皇岗口岸地区法定图则的编制提供了切实可靠的指导依据 本地区内已有的详细规划有 深圳南油工程设计有限公司编制的皇岗商住服务区 规划设计 1998 年 深圳市城市规划设计研究院编制的深圳市渔农村片区用地详细 蓝图 1998 年 这些规划对本地区的建设起到了积极的作用 5 土地利用现状 土地利用现状 皇岗口岸地区是以口岸用地为主的特殊功能区 其中口岸设施用地占总用地的 36 27 居住用地 商业办公用地以及配套设施用地的比重均较低 详见表 1 统 计时间 2002 年 12 月 1 居住用地 本地区内的居住用地主要结合城市道路分布于本地区的边缘地带 包括天泽花园 海悦华诚 裕亨花园 皇城广场 皇岗口岸生活服务区和渔农村六个部分 除渔农村 为乡村居住自留用地以外 其余都是多 高层住宅区 属二类居住用地 本地区居住 用地面积 15 10 公顷 占本地区总用地的 9 30 天泽花园 位于本地区的西南部 紧临广深高速公路 是新建好的中档住宅小区 小区内建筑 以 11 13 层为主 规划总建筑面积 56656 8 平方米 其中住宅建筑面积 48724 9 平方 米 单身公寓建筑面积 7931 9 平方米 规划居住人数 1850 人 目前 该小区已逐步 开始入住 海悦华城 位于本地区的西南部 面临皇岗码头 由一栋 33 层和两栋 35 层的塔楼组成 底 下 2 层裙楼为办公 商业用房 地下一层为停车场 规划总建筑面积 76844 4 平方米 规划居住人数 2110 人 目前一期工程的 2 栋塔楼已进入装修阶段 裕亨花园 位于本地区的西南部 是裕亨实业股份有限公司在渔农村内进行旧村改造中的商 品房开发项目 建有 7 栋 8 层住宅及 1 栋 8 层的办公商业综合楼 总建筑面积 53794 9 平方米 规划居住人数 1260 人 皇城广场 位于本地区西北部 紧邻皇岗立交 总建筑面积 111305 9 平方米 其中单身公寓 建筑面积 41139 9 平方米 商业办公建筑面积 70165 9 平方米 规划居住人数 1330 人 皇岗口岸生活服务区 位于本地区的东北部 紧临滨河路 是海关 检验检疫局和边检站等单位的生活 区 住宅全部为 7 层 是本片区内较具规模的住宅区 总建筑面积 107556 3 平方米 规划居住人数 3630 人 渔农村 位于本地区的南部 落马洲大桥桥头以西 大部分为 5 7 层的独立住宅 为旧村 用地 建筑密度很大 环境较差 总建筑面积 165388 3 平方米 现状常住人口 350 人 暂住人口 1580 人 2 商业性公共设施用地 本地区内独立的商业 办公用地较少 主要在皇城广场内 其他零星的商业办公 分布于各住宅区内 旅馆业用地为 0 40 公顷 本地区商业性公共设施用地共计 3 95 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 4 公顷 占总用地的 2 43 3 政府 团体 社区用地 本地区该类用地占有较大的比重 达 56 66 公顷 占总用地的 34 91 其中口岸 设施用地 55 85 公顷 占总用地的 34 41 皇岗口岸是我国目前最大的陆路口岸 建 有联检大楼 海关报关大楼及消毒库 免税商店等 36 家单位的建筑物 总建筑面积 17 64 万平方米 近年来 市政府调整了入境小车通道 兴建了公交停车场和货运出 境专用通道 开辟了缓冲停车场 3 4 万平方米 提供了 360 个车位 进一步改善了通 关环境 但制约口岸发展的门槛依然是交通 4 对外交通用地 本地区对外交通用地主要为广深高速公路部分 保税区一号专用通道 落马洲大 桥部分用地 共计 12 73 公顷 占总用地的 7 84 5 道路广场用地 本地区道路广场用地总计 24 35 公顷 占总用地的 15 01 6 市政公用设施用地 本地区内市政公用设施用地总计 9 35 公顷 占总用地的 5 76 市政公用设施用 地主要是市邮政局福田邮政分局 深大电话皇岗机楼等邮电设施用地以及公交首末站 出租汽车站等交通设施用地 7 绿地 本地区内绿地主要是广深高速公路东侧的绿地 以及皇岗过境车辆缓冲停车场西 侧预留地上的草坪 绿化用地总计 14 52 公顷 占总用地的 8 95 表 1 现状土地利用情况一览表 序号用地性质代码 面积 公顷 比例 居住用地 R15 109 30 二类居住用地R28 345 14 三类居住用地R33 862 38 1 其中 五类居住用地R52 901 78 商业性公共设施用地C3 952 43 商业用地C10 290 18 旅馆业用地C40 400 24 2 其中 商业性办公用地C53 262 01 政府 团体 社区用地G IC56 6634 91 行政办公用地G IC10 540 33 医疗卫生用地G IC40 270 17 3 其中 口岸设施用地G IC855 8534 41 对外交通用地T12 737 84 4 其中公路用地T212 737 84 道路广场用地S24 3515 01 道路用地S120 7512 795 其中 社会停车场库用地S33 602 22 市政公用设施用地U9 355 76 交通设施用地U28 425 196 其中 邮电设施用地U30 930 57 绿地G14 528 95 7 其中公共绿地G114 528 95 特殊用地D0 610 38 8 其中军事用地D10 610 38 水域和其他用地E13 598 37 9 其中水域E113 598 37 10待建地11 447 05 合计162 30100 00 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 5 8 特殊用地 本地区特殊用地为军事用地 广东省边防局第六支队六中队一排 总计 0 61 公 顷 占总用地的 0 38 9 水域和其他用地 皇岗口岸地区南侧和东侧分别有福田河和深圳河所包围 水域面积约 13 59 公顷 占总面积的 8 37 10 待建地 空地 本地区内有尚未建设的空地 11 44 公顷 占总用地的 7 05 6 土地划拨现状 土地划拨现状 1 用地地籍现状 皇岗口岸地区目前已划红线 宗地 29 宗 用地地籍现状情况详见附表 本地区内已经划拨的土地 不包括已建市政道路 109 84 公顷 占总用地的 67 68 现状用地地籍情况详见表 2 统计时间 2002 年 12 月 表 2 现状用地地籍情况表 用地分类 宗数 面积 ha 比例 红线1868 7562 59 宗地1141 0937 41 合计29109 84100 00 2 土地划拨现状 皇岗口岸地区目前已建的城市建设用地 不包括道路用地 101 51 公顷 其中已 划拨已建设的用地 98 40 公顷 未划拨已建设的用地 1 77 公顷 主要是渔农村旧村用 地 皇岗口岸地区目前未建的城市建设用地 不包括道路用地 11 44 公顷 为已划 拨未建设的用地 共计 11 44 公顷 现状土地划拨情况详见表 3 统计时间 2002 年 12 月 表 3 土地划拨建设状况表 序号 土地划拨建设类型 用地面积 ha 比例 已建用地 100 1761 72 已划已建用地 98 4060 63 1 其 中未划已建用地 1 771 09 未建用地 11 447 05 已划未建用地 11 447 05 2 其 中未划未建用地 3 道路用地 含高速公路和道路绿化带 50 6931 23 合计 162 30100 00 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 6 7 人口规模及分布现状 人口规模及分布现状 本片区内只有渔农村居委会一个完整意义上的居委会 加上口岸生活区内居住的 人数 截止 1999 年 12 月 片区内总人口约 4000 人 其中常住人口约 2400 人 暂住 人口约 1600 人 暂住人数占总人数的 40 常暂住人口比为 1 0 67 8 建筑质量评价 建筑质量评价 皇岗口岸地区大规模开发建设始于八十年代中后期 目前仍处于不断的建设与完 善过程中 区内建筑整体质量相对较高 1 建筑总量及分类 本地区内现状总建筑面积 85 57 万平方米 毛容积率为 0 53 其中 居住及居住 配套建筑面积约 50 81 万平方米 占建筑总量的 59 38 商业建筑约 5 60 万平方米 占建筑总量的 6 54 办公建筑约 8 75 万平方米 占建筑总量的 10 23 口岸建筑面 积约 17 64 万平方米 占建筑总量的 20 61 其它建筑 2 77 万平方米 占建筑总量的 3 24 具体情况详见表 4 统计时间 2002 年 12 月 表 4 现状各类建筑情况一览表 建筑物类别建筑面积 万平方米 比例 居住建筑49 41 57 74 居住配套建筑 1 40 1 64 商业建筑 5 60 6 54 办公建筑 8 75 10 23 口岸建筑17 64 20 61 其它配套建筑 2 77 3 24 合计85 57100 00 2 建筑质量评估 根据本地区内建筑质量及周边环境 对区内现状建筑进行质量评价 可分为以下 三类 一类建筑 建筑质量良好 环境较好 配套设施完善的建筑 主要包括近期建成 的天泽花园 海悦华城 皇城广场 部分口岸设施以及九十年代成片开发的皇岗口岸 生活区 裕亨花园等 多为钢筋混凝土结构 造型美观 二类建筑 建筑质量一般 环境较好 配套设施基本完善的建筑 主要包括部分 建设较久的口岸设施及渔农村的部分建筑等 多为钢筋混凝土结构或砖混结构 造型 一般 三类建筑 建筑质量较差或环境较差 配套设施不齐全的建筑 主要包括渔农村 村民自建住房等 多为砖混结构 造型较差或临时建筑 具体建筑质量情况详见表 5 统计时间 2002 年 12 月 表 5 建筑质量情况一览表 建筑质量类别面积 平方米 比例 简单描述 一 类 建 筑445 130 14 52 02 钢筋混凝土结构 造型美观 近期建成或为成片开发的 二 类 建 筑324 327 67 37 90 钢筋混凝土结构或砖混结构 造型一般 建设较久 三 类 建 筑 86 242 19 10 08 砖混结构 造型较差或临时 建筑 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 7 总 计855 700 00100 00 9 公共配套设施 公共配套设施 本地区现状配套设施以生产性配套设施为主 主要为口岸服务 而生活性的公共 配套设施则较少 皇岗口岸地区现状配套设施详见表 6 统计时间 2002 年 12 月 表 6 现状公共配套设施一览表 类别项目 建筑面积 m2 用地面积 m2 数量 个 备注 教育设施托儿所3802无独立用地 医疗卫 生设施 卫生站551无独立用地 文化活动站1001无独立用地文娱体 育设施老年人活动中心1001无独立用地 行政管 理设施 居委会1001无独立用地 公安消 防设施 派出所17361 电信局915044781 邮电支局1066647911 邮电 设施 邮电所5304403 商业 设施 综合市场234019003无独立用地 公共厕所60551 垃圾收集站6505435 市政公 用设施 加油站66028601 1 教育设施 本地区内教育设施只有一所托儿所 深圳市商检局机关托儿所 和一所幼儿园 裕亨 幼儿园 其中裕亨幼儿园为民办幼儿园 无独立用地 户外活动场地也不完善 渔农 村内的儿童上幼儿园与小学大多在区外 有专车接送 2 医疗卫生设施 本地区内仅在皇岗口岸生活服务区设有一所医院 渔农村内只有一门诊部 隔福 民新村有福田医院 但相距较远 3 文娱体育设施 本地区内没有独立占地的文娱体育设施用地 裕亨花园内有老年活动室及图书室 各一个 4 行政管理设施 本地区内行政管理设施较少 只有一个居委会 渔农村居委会 5 公安消防设施 本地区在渔农村内有一处派出所 深湾水上派出所 占地 0 17 公顷 另在福田 邮政分局处设有口岸公安分局一座 6 邮电设施 本地区内有邮政局福田分局和皇岗机楼 此外 口岸生活区内有一所邮政所 渔 农村片范围内有两个邮政所 7 商业设施 本地区内渔农村有一综合市场 无独立用地 口岸生活区内有肉菜市场 2 个 另 外还有口岸肉菜市场在建 8 公厕及垃圾站 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 8 本地区内现有公厕 1 处 渔农村内 垃圾站 5 处 渔农村内 1 处 口岸生活区 内 4 处 10 道路交通现状 道路交通现状 1 道路系统现状 本地区外围道路主要有广深高速公路和滨河路 分别为城市主要的对外通道和城 市快速路 本地区南面的国花路分为封闭的南北两部分 南侧通往保税区 北侧通往 渔农村 出入境交通主要通过落马洲大桥衔接 此外 本地区南部有福田保税区一号 专用通道与福田保税区相连 本地区外围建成通车市政道路总长 2 37 公里 本地区内部的市政道路有裕亨路 同庆路 福田南路和皇岗路 详见表 7 本地区内现状市政道路总长 2 05 公里 区 内道路网密度 1 26 公里 平方公里 另外旧村内部道路质量较差 表 7 皇岗口岸地区外围及区内道路现状一览表 路名走向 路段长度 m 红线宽度 m 说明 广深高速公路南北1489120双向六车道 机动车专用 滨河路东西731105 双向六车道 机动车 非机动车分行 外 围 路 国花路东西14624 双向四车道 机动 非机动车混行 福田南路南北100431 双向四车道 机动 非机动车混行 同庆路南北26034 双向四车道 机动 非机动车混行 皇岗路东西38529 双向四车道 机动 非机动车混行 区 内 路 裕亨路东西40013机动 非机动车混行 合计4415 2 交通现状分析 本地区外围道路交通状况整体良好 但通过皇岗口岸出入境的货柜车给皇岗立交 以南部分的外围道路带来一定的压力 本地区内交通被福田保税区专用通道 围墙 高速公路围合 分割成三个相对独立的部分 包括天泽花园 渔农村和皇岗口岸区 其中福田保税区的一号专用通道将渔农村片单独隔离出来 仅在裕亨路上留有一出入 口 形成袋形交通 天泽花园也被围墙与口岸区分开 其开口面向国花路 同时与渔 农村的联系又被一号专用通道阻断 口岸区内的道路则自成一体 天泽花园和渔农村交通现状分析 天泽花园和渔农村内的裕亨花园经过规划 路网较合理 但旧村内几乎没有正式 路面 目前 天泽花园刚建成 海悦华城尚未完工 居民还没入住 国花路作为本片 区的唯一出入口目前仍能满足渔农村及皇岗码头的交通需求 本片区没有正式的停车场地 仅在一号专用通道下留有一小片空地作为公交车的 回车场 一到晚间有很多货柜车在裕亨路上沿路停放 该部分的交通主要通过国花路 彩田路 福强路与城市相联系 皇岗口岸区内交通现状分析 皇岗口岸区内交通分为四个部分 货运交通部分 客运交通部分 私车交通部分 和内部交通部分 货运交通货运交通 出境的货车经过皇岗立交 穿过广深高速公路底部进入口岸区内 由 皇岗路进入检查通道 然后出境 入境的货车由福田南路拐到皇岗路 然后上广深高 速公路驶往各地 货检能力虽在近年有所提高 但仍满足不了与日俱增的货车流量的 需求 候检的货车常常占用皇岗立交 影响皇岗立交上的城市交通 另外 由于高速 公路的收费管理等原因 使从口岸出入境的车辆只有 20 左右走高速公路 与原先设 想的 80 相去甚远 其余车辆都从城市道路上分散出去 致使口岸周边的城市道路的 压力增大 常有堵车现象 给城市交通 居民日常生活 城市环境带来不利影响 虽 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 9 然近期修建了过境交通缓冲停车场 但问题似乎并未得到解决 公共客运交通公共客运交通 出入境的客车主要是利用广深高速公路 在旅客出入境的联检大 楼前设有公交车站 的士停车场 目前 旅客通行量没有达到原先设计规模 私车交通私车交通 深圳车港位于皇岗口岸边境监管区内 是为香港无两地车牌的私家车 兴建的过境停车设施 香港私家车由落马洲大桥入境 进入北引桥通过北侧的高架桥 进入 1 号 2 号停车库 返港时由落马洲环形引桥进入落马洲大桥出境 拟建的 4 号 停车库主要为国内的私家车服务 车辆由东侧高架桥进入车库 经西侧高架桥驶出车 库 由福田南路进入市区 深圳车港目前只建成了规划的三个停车库中的 1 号停车库 由于政策原因 一直未使用 根据最新了解的情况 口岸办反馈 另外两个规划停车 库可能不考虑建设 区内交通区内交通 区内主要由福田南路和同庆路完成南北的交通 由滨河路进入市区 入境货柜车出了检查通道后在福田南路上左拐 由皇岗路进入城市道路网 这与福田 南路上由南向北的口岸内部交通发生冲突 3 交通设施现状 公共交通 裕亨路尽端设有 203 路大巴 401 路中巴站点 渔农村站 皇岗口岸联检大楼前设有 9 路 26 路 357 路大巴及 401 路 427 路中巴首末站 点 停车场 库 本地区的停车场主要集中在口岸区内 有公交停车场 的士停车场 社会停车场 以及为过境货车服务的缓冲停车场各一处 此外 还有在建的小车停车库一处 加油站 目前 在落马洲大桥环形引桥北侧有一皇岗口岸内部的加油站 建筑面积为 660 平方米 能基本满足出入境车辆的需求 但皇岗口岸外缺乏加油设施 尚不能满足发 展需要 11 市政公用设施 市政公用设施 1 给排水工程系统 本地区内现状给水管道较好 但不能满足规划供水要求 供水来源于滨河大道 广深高速公路 DN400 DN600 市政环网 来至笔架山水厂 本地区内排水管道大部分 仍可使用 但无法满足总体需要 2 电力工程系统 电源 本地区的 10KV 电源主要由位于本地区北面的岗厦 110KV 变电站提供 岗 厦变电站现装机容量为 3 50MVA 10KV 系统 本地区内 10KV 线路采用架空线和电缆敷设两种方式 已有的架空 线正在逐步改造为电缆 市政电缆沟 目前本地区内部分道路上没有市政电缆沟 现有的市政电缆沟缺 乏系统化 很难满足以后负荷增长和架空线电缆化的要求 存在问题 部分道路上的市政电缆沟容量无法满足日益增长的负荷需求 部分 道路上需新增市政电缆沟 本地区内无 110KV 以上变电站 电力负荷的增长难以满足 3 通信工程系统 市话及数据来源 本地区现状市话及数据业务由片区内现状皇岗目标局提供 邮政支局 本地区有一座现状邮政支局 居民用邮由其提供 电信管孔 本地区内部分道路已敷设有市政通信管道 存在问题 本地区内大部分市政道路未敷设市政通信管道 需增设市政通信管 道以满足通信线路电缆化和通信需求日益增长的需求 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 10 4 燃气工程系统 本地区外围北侧的滨河大道 西南侧的国花路均有现状 DN200 的市政燃气干管 本地区内部的主要道路及小区路也已敷设了燃气管道 管径为 DN100 DN200 管材为 无缝钢管 二 现状存在的主要问题及分析二 现状存在的主要问题及分析 1 1 上层次规划控制人口容量与发展现状之间的矛盾 上层次规划控制人口容量与发展现状之间的矛盾 上层次福田区分区规划确定本地区人口容量为 1 8 万人 从现状建设情况来看 居住建筑 包括已封顶未交付使用的居住建筑 已达 49 41 万平方米 约可容纳 16000 人 已经接近分区规划所确定的 1 8 万人 此外 已批规划设计要点的住宅建筑面积 35 0 万平方米 加上市规划委员会会议批准的住宅建筑面积 5 8 万平方米 共计住宅 建筑面积 40 8 万平方米 通过对已批规划设计要点 已批准的住宅建筑量估算 居住 人口约增加 15000 人 因此以现状已建 已批居住建筑总量来看 本地区人口规模将 达到 31000 人 大大突破分区规划所确定的 1 8 万人 2 交通问题交通问题 由于交通管理方面的原因 出入境的货车较少使用广深高速公路 而从皇岗立交 进入城市道路网 这与原先设计绝大部分车辆使用高速公路的目标相去甚远 从而影响 城市交通 目前出入境检验通道的通行能力有限 加上缓冲停车场容量不足 常使等候出境 的货车堵塞至皇岗立交 干扰正常的城市交通和附近居民的生活 出入境货车与口岸区内部的交通在福田南路上存有冲突 3 3 环境问题 环境问题 广深高速公路为深圳市主要的对外交通干线 滨河大道是贯穿深圳市东西的重要 干道 车流量较大 加之沿线没有必要的高强度工程隔音设施 导致沿线居住区的临 街段噪音严重超标 由于车流量较大 机动车所排放的尾气使空气中 NOX 氮氧化物 的含量偏高 并 且随着车流量的增加 污染将会变的更为严重 由于福田区的市政管线仍处于完善之中 本地区内生活污水处理率不是很高 较 多的居住生活污水直接进入附近河流 最终导致深圳河与福田河的有机污染严重 4 4 旧村问题 旧村问题 渔农村旧村居住密度大 环境差 配套设施不齐全 同时 大量的外来人口居住 于村内 给区内治安 社区管理 计划生育 儿童就学等带来问题 5 5 口岸形象问题 口岸形象问题 渔农村片区未来作为香港由落马洲进入内地的门户 其现有景观不但与大都市的 形象不相符 同时也严重降低了口岸的形象 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 11 第二部分 规划研究第二部分 规划研究 一 规划依据与原则一 规划依据与原则 1 规划依据 规划依据 本图则遵守 中华人民共和国城市规划法 深圳市城市规划条例 有关规定 以以下几方面内容为规划依据及参考 1 深圳市城市总体规划 1996 2010 2000 年 2 深圳市城市规划标准与准则 1997 年 3 深圳市福田区分区规划 1998 2010 2002 年 4 市规划与国土资源局信息中心提供的地形图电子数据 2003 年更新 5 各地块建设用地规划许可证和深圳经济特区土地使用权出让合同书 截止至 2002 年 12 月 6 深圳市渔农村片区用地详细蓝图 1998 年 深圳市城市规划设计研究院 7 皇岗商住服务区规划设计 1998 年 深圳南油工程设计有限公司 8 深圳市车港设计 1996 年 上海市林李工程咨询公司 9 深圳皇岗口岸联检站总平面设计 1988 年 中国城市规划设计院深圳咨询 中心 香港胡应湘建筑工程师事务所 10 深圳市皇岗路过境交通专用通道及改造工程 1999 年 北京市市政设计研 究院 11 皇岗口岸交通枢纽工程 1996 年 北京市市政设计研究院 12 深圳市皇岗立交道路工程 1991 年 北京市市政设计研究院 13 深圳市地铁 4 号线及其皇岗口岸线路方案研究 1995 年 铁道部第三勘测 设计院深圳分院 14 深圳皇岗 落马洲口岸旅客过境轨道接驳工程接驳方案的建议 1996 年 深圳市地铁办 15 皇岗口岸交通改善规划 1996 年 深圳市城市交通规划研究中心 16 本地区道路 滨河大道 福田路 市政设计 17 规划设计合同书 2 规划原则 规划原则 1 优先处理口岸内外交通组织和内部道路与城市道路网的衔接 以保证口岸的高 效运行 2 大力改善口岸的环境景观 塑造良好的对外和城市门户形象 3 注重上层次规划的指导和延续性 并结合实际情况合理布局 适度开发 促进 本地区的可持续健康发展 二 规划目标及功能定位二 规划目标及功能定位 1 上层次及相关规划要求 上层次及相关规划要求 1 深圳市城市总体规划 1996 2010 该规划确定本地区为深圳市中部重要的对外口岸特殊功能区 其中商业服务集中 于东北部的皇岗口岸生活服务区 2 深圳市福田分区规划 1998 2010 该规划确定本地区以生活居住及配套服务设施为主 居住人口容量为 1 8 万人 建筑总量为 171 73 万平方米 毛容积率 1 10 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 12 3 深圳市渔农村片用地详细蓝图 该规划编制于 1998 年 规划结合渔农村片用地特有的地形 地貌及周边条件 根 据现状用地和建筑的情况 裕亨花园用地保留现状 其余用地彻底改造 分期实施 在细致考虑规划实施的可操作性的同时 重点是以规划手法极力扩展小游园 街头绿 地 广场等公共空间 并保证公共配套设施的完备 在建筑群和空间处理上力求统一 中富于变化 以主体建筑的组合关系形成完整的生活空间 2 已批设计要点情况 已批设计要点情况 本地区已批用地中 大部分为居住用地 已批规划设计要点的住宅建筑面积 35 0 万平方米 加上市规划委员会会议批准的住宅建筑面积 5 8 万平方米 共计住宅建筑 面积 40 8 万平方米 通过对已批规划设计要点的和已批准的住宅建筑量估算 居住人 口约增加 15000 人 3 规划目标及功能定位 规划目标及功能定位 随着罗湖口岸通行能力的日趋饱和 深圳市中心的日趋西移 以及深圳地铁的实 施 皇岗口岸未来不仅仍为深圳市主要的货运口岸 而且还将成为重要的客运口岸 在深港两地客货交流中继续发挥重要作用 根据这一发展趋势 该片区应规划建设成 为运行高效 出入通畅 设施配套 环境优美 能适应交通持续发展的口岸功能片区 并形成良好的城市门户景观形象 本次规划根据 深圳市城市总体规划 及 深圳市 福田区分区规划 以及发展需要 将该片区功能定位为深圳市中部重要的客货运口 岸 以口岸设施用地为主的城市特殊功能区 三 规划规模三 规划规模 1 人口规模 人口规模 根据对现状已建和正在建设的住宅建筑量进行估算 可容纳约 16000 人 根据对 规划设计要点中已批准的住宅建筑量和市规划委员会会议批准的住宅建筑量进行估算 可容纳约 15000 人 考虑到本地区现状和已批准的住宅建筑量可容纳人口约 31000 人 的现实情况 以及公共配套设施的负荷情况 本次规划金三角地区的总居住人口规模 按 30000 人进行控制 2 用地规模 用地规模 本地区总用地面积 162 30 公顷 除去水域 13 59 公顷外 其余 148 71 公顷为城 市可建设用地 其中主要为口岸设施用地及其相应配套设施用地 3 开发强度与容量 开发强度与容量 皇岗口岸地区规划总建筑面积 163 24 万平方米 毛容积率为 1 01 比福田分区规 划规定的建筑总量 171 73 万平方米略少 主要是位于皇岗口岸边境监管区内的深圳车 港 是为香港无两地车牌的私家车兴建的过境停车设施 目前只建成了规划的三个停 车库中的一个 由于政策原因 一直未使用 根据最新了解的情况 口岸办反馈 另 外两个规划停车库可能不考虑建设 鉴于其建设目标不明确 牵涉的建筑面积非常大 本次规划只反映了其现状已建成部分的建筑量 规划后的各类建筑面积详见表 8 表 8 规划各类建筑面积一览表 建筑物类别建筑面积 万平方米 比例 居住建筑118 5372 61 居住配套建筑 3 50 2 14 商业建筑 8 55 5 24 办公建筑 8 85 5 42 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 13 口岸建筑17 64 10 81 其它配套建筑 6 17 3 78 合计163 24100 00 四 规划结构与布局四 规划结构与布局 1 规划结构 规划结构 根据现状和有关规划 本地区将划分为六个功能区 口岸监管区 口岸配套设施 功能区 皇岗商住服务区 口岸配套住宅区 渔农村片生活区及地铁接驳站区 口岸监管区以现状为主 总用地 54 3 公顷 并进一步优化交通组织 口岸配套设 施功能区 总用地 11 8 公顷 将扩大现有缓冲停车场 增加社会停车场地 皇岗商住 服务区总用地 13 6 公顷 口岸配套住宅区总用地约 7 8 公顷 以保持现状为主 渔农 村片生活区总用地 12 6 公顷 将完成海悦华城二期工程 分期改造渔农村 完善设施 配套 地铁接驳站区总用地 6 8 公顷 现为市航运公司码头用地 将布置地铁站及相 应配套设施 2 用地布局 用地布局 本地区规划用地分类统计详见表 9 1 居住用地 R 本地区居住用地主要分布在东北部和南部 以二类居住用地为主 少量为商住混 合的三类居住用地 它们是根据现状及有关规划设计要点加以确定的 居住用地总面 积为 26 62 公顷 占片区总用地的 16 41 2 商业性公共设施用地 C 商业性公共设施用地主要结合福田南路及裕亨路配套 为本片区提供商业 服务 业 金融 商业性办公及其他设施服务 规划本地区商业性公共设施用地 3 46 公顷 占规划总用地的 2 14 3 政府 团体 社区用地 G IC 规划本地区政府 团体 社区用地 55 06 公顷 占规划总用地的 33 92 其中包括口岸设施用地 54 44 公顷 医疗卫生用地 0 21 公顷 行政办公用地 0 41 公顷 4 对外交通用地 T 广深高速公路在片区西侧通过 高速公路用地 14 73 公顷 不含道路绿化带 占片区总用地的 9 08 5 道路广场用地 S 规划道路广场用地 22 22 公顷 占规划建设总用地的 13 68 其中包括本地区规 划范围内的滨河大道 国花路等外围道路部分用地 本地区除道路用地外 还有较大片的社会停车场用地 面积 4 44 公顷 占规划建 设总用地的 2 73 6 市政公用设施用地 U 规划市政公用设施用地 10 43 公顷 占规划建设总用地的 6 42 市政公用设施主要为地铁站 公交首末站 出租汽车站等交通设施用地以及邮政 设施用地 7 绿地 G 本地区规划绿地 15 66 公顷 占规划建设总用地的 9 65 规划绿地包括街头绿地和道路防护绿地 街头绿地主要为深圳河滨河绿地 道路防 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 14 护绿地主要沿广深高速公路 滨河大道 表 9 规划用地汇总表 序号用地性质代码 面积 公顷 比例 居住用地R26 6216 41 二类居住用地R220 2512 481 其中 三类居住用地R3 6 37 3 93 商业性公共设施用地C 3 46 2 14 服务业用地C3 0 13 0 08 旅馆业用地C4 0 40 0 25 2 其中 商业性办公用地C5 2 93 1 81 政府 团体 社区用地G IC55 0633 92 行政办公用地G IC1 0 41 0 25 医疗卫生用地G IC4 0 21 0 13 3 其中 口岸设施用地G IC854 4433 54 对外交通用地T14 73 9 08 4 其中公路用地T214 73 9 08 道路广场用地S22 2213 68 道路用地S117 7810 955 其中 社会停车场库用地S3 4 44 2 73 市政公用设施用地U10 43 6 42 供应设施用地U1 0 40 0 24 交通设施用地U2 9 10 5 61 6 其中 邮电设施用地U3 0 93 0 57 绿地G15 66 9 65 7 其中公共绿地G115 66 9 65 特殊用地D 0 53 0 33 8 其中军事用地D1 0 53 0 33 水域和其他用地E13 59 8 37 9 其中水域E113 59 8 37 合计162 30100 00 五 城市设计五 城市设计 1 设计原则 设计原则 1 贯彻从区域整体环境着手的原则 妥善处理本地区与城市周边地区环境的协调 保证城市景观的延续性和完整性 2 贯彻便于规划管理操作性的原则 使城市设计导引中的控制性和引导性要求能 在规划管理和实施中得到落实 2 本地区空间结构 本地区空间结构 根据本地区的内部空间构成及其周边城市空间组合 皇岗口岸地区可确定以下四 条轴线 1 广深高速公路是城市主要的交通绿化通廊 它是城市组团隔离绿带的延伸 同 时也是城市大中尺度景观轴线 2 滨河大道是城市重要的交通发展轴线 也是城市大中尺度的景观轴线 3 福田南路是本地区内部交通和功能组织轴线 一些重要的口岸对外和管理设施 以及相应配套服务设施都集中分布在其两侧 是展示本地区内部形象和景观的 重要轴线 4 滨河绿化轴线是深圳河城市滨河绿带的重要组成部分 是展示沿河城市景观的 重要轴线 目前渔农村片区段尚未形成 今后应结合其改造加以实施 3 建筑高度分区 建筑高度分区 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 15 根据本地区的内部功能构成和用地布局 规划确定三大建筑高度控制发展区 1 有控制的高层发展区 主要分布在皇岗商住服务区 该区以发展高层低密度的 住宅为主 2 中高层混合发展区 主要分布在本地区南部的生活居住区 该区将建成多层和 中高层住宅混合的居住区 3 中低层混合发展区 主要分布在口岸监管区及口岸配套设施区等 该区内建筑 主要为中低层 4 主要节点和地标 主要节点和地标 本地区作为城市对外门户 其皇岗口岸联检大楼及未来皇岗地铁站将成为重要的 节点和景观标志物 这两处节点应集中布置相应的城市公共开放空间 以展示城市的 良好形象 落马洲大桥桥头雕塑是香港进入深圳市的第一个景观标志物 应作为本地区的地 标 由于落马洲大桥与渔农村紧邻 目前渔农村的面貌与城市门户的形象极不相称 应加以改造 并形成高低错落 富有层次的城市轮廓线 与未来地铁站周边环境相协 调 六 地块划分与控制要求六 地块划分与控制要求 1 街坊及地块划分 街坊及地块划分 依据 深圳市城市规划标准与准则 地块的划分以保持用地性质的完整性和唯 一性并有利于详细蓝图的编制和土地出让为原则 地块界线一般依据宗地和红线来确 定 以宗地优先 临近道路一侧一般依据道路红线确定 本地区共划分为 4 个街坊 共 43 个地块 详见 图表 2 地块控制指标 地块控制指标 控制指标分为规定性和指导性两类 前者是必须遵照执行的 后者是参照执行的 规定性指标包括用地性质 用地面积 容积率 绿地率及配套公共设施 指导性指标包括建筑密度 建筑限高 建筑退线 禁止开口路段 配建车位 居 住人口等 容积率与建筑面积一般依据土地使用权出让合同书 建设用地规划许可证 规划 设计要点 及现状确定 以土地使用权出让合同书优先 如果规划的地块线与已批宗 地 红线 有变化 容积率与建筑面积依据土地使用权出让合同书或建设用地规划许 可证来确定 七 公共配套设施规划七 公共配套设施规划 皇岗口岸地区公共设施主要为口岸和片区内居住小区配套服务 公共设施项目及 指标依据 深圳市城市规划标准与准则 和 深圳市福田区分区规划 的要求 本图 则对皇岗口岸地区用地开发建设后所应配备的设施种类 数量 分布及规模均作了详 细规定 并落实到具体地块上 主要有教育 医疗卫生 文化体育 行政管理 公安 消防 邮电 商业等几大类 配套设施的建设必须满足相应的防护 环卫等规范要求 配套设施的设置详见表 10 由于本地区人口规模突破分区规划的要求 给本地区配套设施带来一定压力 特 别是需要独立用地的配套设施 本地区南部渔农村片区无小学用地 考虑到渔农村片 区已没有足够的用地来安排小学用地 加上该片区新开发的居住小区商品住宅大部分 为外销房 多为香港等外地居民购住 常住居民人数较少 渔农村现常住人口仅为 350 人 因此 本次规划不再安排小学 区内儿童可通过跨区解决入学问题 金三 角地区小学设施有富余 除规划要求需要独立用地的配套公共设施外 其余公共设施项目可采用综合大楼 深圳市福田 03 T3 号片区 皇岗口岸地区 法定图则 NO FT03 T3 01 规划研究报告 16 或与其他用地合建形式安排 以节约用地 保持片区的整体协调性 公共设施用地与 建筑面积指标参照 深圳市城市规划标准与准则 执行 表 10 配套设施规划一览表 数量所在地块号 序号类别项目 现状 规划 增加 现状规划 幼托 1203 0301 02 04 06 1 教育 小学 101 02 医院 103 05 2 医疗 卫生社区健康服务中心 301 02 04 01 04 06 文化活动站 201 03 04 08 老年人活动站 201 02 04 083 文娱 体育 游泳池 101 03 居民委员会 111 03 0301 02 01 03 01 04 01 05 02 01 03 08 04 01 04 02 04 04 04 06 04 08 4 行政 管理 社区管理机构 201 02 04 06 公安分局 102 06 5 公安 消防 派出所 104 11 邮政支局 102 06 6 邮政 邮政所 1203 0704 02 01 02 肉菜市场 31 03 05 03 06 04 05 01 03 7 商业 综合市场 1104 0204 06 社会公共停车场 1202 0302 04 04 12 8 道路 交通公交站场 202 07 04 03 地铁出入口 104 12 加油站 1203 14 01 02 04 12 9 电信电话机楼 102 08 10 供电变电站 102 05 公共厕所 1202 0301 03 04 12 11 环