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资产经营管理培训联社资产经营部副总经理魏永平 内容提纲 第一章资产管理概述一 资产的定义二 不良资产三 我国不良资产现状四 我国不良资产管理第二章我社不良资产管理基本架构一 基本架构二 联社不良资产管理委员会三 联社资产经营部第三章不良贷款管理一 定义及原则二 日常管理要求三 不良贷款处置四 相关制度第四章抵债资产管理一 抵债资产定义二 资产处置工作流程三 土地拍卖四 房地产拍卖相关知识 第一章资产管理概述 一 资产的定义会计公式 资产 负债 所有者权益 根据 金融企业会计准则 负债是指企业过去的交易或者事项形成的 预期会导致经济利益流出企业的现时义务 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益 又称股东权益 所有者权益的来源包括所有者投入的资本 直接计入所有者权益的利得和损失 留存收益等 上面的都是资产的宏观概念 但 人 才是企业最重要的资产 日本经营之神松下幸之助 企业即人 企业最大的资产是人 比尔 盖茨也曾高度评价人在企业的作用 一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才 尤其是需要聪明的人才 各位同事过关斩将后进入中山农信社 都是人才 是农信社的优质资产 但对一个刚从大学走向社会的人来说 要成才需要一个漫长的过程 各位都是80后 甚至90后 个性独立 很容易自以为是 但请各位记住胡锦涛主席在清华大学百年校庆所说的话 青年学生要在正确处理个人 集体 社会关系的基础上 保持个性 彰显本色 至于怎样处理个人 集体 社会的关系 这是一个很大的学问 需要各位既会做人 又会做事了 如果各位做不到这一点 很可能变成中山农信社的不良资产及负担 下面我要讲的就是不良资产 具体来说就是不良贷款及抵债资产 二 不良资产 一 定义银行不良资产主要是指不良贷款 按照五级分类的标准 次级类 可疑类以及损失类贷款均为不良资产 中山农信社不良资产主要指表内外所有的不良贷款 应收未收利息 抵债资产等 具体包括 1 表内贷款科目反映的不良贷款2 表内委托代理资产业务科目反映的不良贷款 3 表外置换贷款科目反映的置换贷款4 表外已核销贷款科目反映的核销贷款5 表内抵债资产科目反映的抵债资产6 表外置换抵债资产科目反映的抵债资产7 不符合入账条件但协议抵债未确权办证过户的抵债资产 此部分仍在不良贷款科目反映 二 形成原因不良贷款的形成 简单来说 就是借款人从银行贷款 到期不到归还 又没有其他财产可执行 即使执行 也会形成损失 从而导致挂帐 形成不良 但不良资产形成的原因是复杂的 既有体制政策上的 也有经营管理方面的 既有外部的 也有内部的 既有历史的 也有现实的 具体到农信社 又有以下特殊原因 1 受农村经济环境的影响 农信社服务 三农 但 三农 一直以来都是中央乃至全国人民的痛 2 受清理农村合作基金会遗留问题带来的影响 1999年 鉴于政府行政命令 农村合作基金会经清理整顿后并入相应农村信用合作社 造成农信社增加一部分不良贷款 三 受农村信用社管理体制不顺的影响自农村信用社成立以来 农村信用社曾先后受政府部门和农业银行的管理 在政府部门管理时期 由于政府部门干预 农村信用社向当时的集体经济组织发放了一定数量的贷款 形成了一部分不良资产 而在农业银行管理下 农业银行在经营过程中也将一部分风险转嫁给农村信用社 造成了一系列历史遗留问题 使农信社的不良资产不断攀升 三 我国不良资产现状 2011年1月 银监会发布2010年不良贷款数据 主要内容 1 截至2010年末 国内商业银行不良贷款率为1 14 较年初下降0 44个百分点 2 国内银行中股份制银行的不良资产状况更为优秀 从分类数据看 农村商业银行不良率为1 95 大型商业银行为1 31 城市商业银行为0 91 股份制银行仅0 70 为国内银行中最低水平 我国历年不良资产数据 详见下表 四 我国不良资产的管理 一 四大资产公司 二 九种处置方式 上述为宏观方面的资产管理业务知识 现在我们一起来学习我社具体的不良贷款及抵债资产管理制度 首先了解一下我社不良资产管理的基本架构及联社资产经营部的基本职能 第二章我社不良资产管理基本架构 一 基本架构 二 联社不良资产管理委员会 根据抵债资产总量大 处置困难等实际情况及经营发展需要 我社于2003年7月成立了不良资产清收 处置等相关业务的专门决策机构 联社不良资产管理委员会 简称 不资会 成员由包括联社主任 副主任及主任助理和相关部门总经理在内的5 11人组成 三 联社资产经营部 一 职能负责管理全市农村信用社不良资产 承担对辖内不良贷款清收处置进行指导和管理 对辖内抵债资产及房地产类固定资产等物业进行管理 出租 出售等工作 具体如 1 不良贷款清收管理2 不良贷款时效管理3 不良贷款贷后跟踪维护管理 重点档案管理 4 不良贷款核销管理5 抵债资产处置管理6 抵债资产日常维护管理 二 编制根据联社三定方案 我部定编11人 具体分工如下图 第三章不良贷款管理 一 定义及原则不良贷款管理是指收集 分析 处理与不良贷款相关的信息 并根据不良贷款的内在特性 通过科学的管理方法与流程 对不良贷款实行全面管理与最佳处置 包括不良贷款的处理程序 日常管理 清收处置和监测检查的全过程 其目标是化解不良贷款风险 提高贷款资产质量和效益 促进农信社稳健经营 持续发展 不良贷款管理应遵循依法合规 真实反映 处置减损 损失补偿等四大原则 二 日常管理要求 一 两级管理不良贷款实行市联社和信用社两级管理 市联社管理机构包括联社不良资产管理委员会和资产经营部 信用社管理机构包括不良资产处置小组和资产管理部门 市联社逐年与信用社一把手签订管理责任状 落实信用社管理责任 信用社应将不良贷款逐笔落实到资产管理人员 并签订 中山农信社不良贷款管理责任状 信用社一把手 主管领导负领导责任 资产管理人员负直接的管理清收责任 二 具体要求 1 切实落实不良贷款的担保责任 资产管理人员应密切关注抵 质 押物的价值变化 出现不利情况时 及时采取补救措施 2 执行不良贷款催收制度 信用社应定期或不定期 至少一年 向借款人和担保人发出 逾期贷款催收通知书 催收不良贷款 若不能送达的 应在诉讼时效期内采取依法起诉 申请支付令 公证送达 在省级有影响的媒体上刊登催收公告等方式中断 延续诉讼时效 3 执行不良贷款时效监控制度 信用社应密切监控不良贷款主债权诉讼时效 保证期间 担保时效 和申请执行期限 执行时效 等 及时主张权利 确保债权始终受司法保护 4 建立时效预警制度 统计员应监控主债权诉讼时效 担保时效和执行时效 在失时效前三个月向资产管理人员发出 时效预警通知书 5 执行不良贷款跟踪制度 资产管理人员应定期或不定期跟踪不良贷款 搜集借款人和担保人的资产负债 生产经营及涉及诉讼等信息 提出处理意见和建议 6 执行不良贷款动态监测制度 各级资产管理部门应密切关注不良贷款的动态变化 对前十大不良贷款等重点客户进行重点监测 及时向领导和上级部门报告 提出对策或建议 三 不良贷款处置 一 定义及原则不良贷款处置是指对不良贷款进行的债务追偿或保全 清收和转化工作 及其间所涉及的前期调查 处置方式选择 定价 方案制定 审核审批和执行等各项活动 不良贷款处置必须坚持依法合规 处置减损的原则 在选择与运用处置方式时 应遵循成本效益和风险控制原则 二 十种处置方式1 正常催收 主要有直接催收 协议清收 账户扣收等方式 2 依法追偿 即通过采取仲裁 向法院申请支付令 提起诉讼 申请强制执行 诉前财产保全 处置抵 质 押品 破产债权申报 追索担保人责任等方式清收 3 风险代理清收 对于内部人员清收或法律手段均不能收回的不良贷款 信用社可委托第三方代理清收 4 减免利息 当不良贷款债务人确实出现经营和财务困难 难以归还全部债务 借款人 保证人或其他第三人愿意以现金方式或优质资产偿还全部或部分不良贷款本金和利息 信用社根据联社的有关规定可减免其部分或全部利息 及时清收 5 以物抵债 实行以物抵债时 应按照省联社及市联社的有关规定 及时办理确权手续 6 重组转化 即以债务人资产重组为基础 重新办理贷款手续 或以资产 资本 债权债务关系等为纽带 将不良贷款转移给财务状况较好的新主体承担 7 保全 不良贷款保全是指在债权或第二还款来源已部分或全部丧失的情况下 重新落实债权或第二还款来源 8 内部招标清收 即信用社确定不良贷款招标底价 通过向内部职工公开竞价确定中标人 由中标人履约收回不良贷款 并给予中标人一定奖励的清收方式 9 债权转让 即将借款合同项下的到期债权转让给社会投资者 以达到清收不良贷款的目的 10打包处置 对于部分较难处置或处置成本较高的不良贷款 可通过捆绑打包处置的方式 以提高资产处置的整体效率和效益 四 相关制度 1 清收处置不良资产奖励暂行办法2 不良贷款利息减免管理办法3 抵债资产管理暂行办法4 不良贷款管理办法5 不良资产责任认定及追究实施办法6 不良资产监测和考核实施细则7 呆账核销管理办法8 法律事务工作管理办法9 票据置换不良贷款管理暂行办法10 票据置换不良资产及抵债资产处置工作指引 第四章抵债资产管理 一 抵债资产定义抵债资产 又称抵债物 是指金融企业的债权到期 但债务人无法用货币资金偿还债务 且担保人或第三人也无力以货币资金代为偿还债务 经金融企业与债务人 担保人或第三人协商同意 或经人民法院 仲裁机构依法裁决 债务人 担保人或第三人以资产折价抵偿金融企业债权 金融企业因此而受偿的实物资产及财产权 二 资产处置工作流程 商铺 300 厂房土地 1000 租期 3年 联社资产经营部备案 300 商铺 600 1000 厂房土地 2000 租期 3年 商铺 600 厂房土地 2000 租期 3年 必要时提交联社不资会审议 1 资产出租 2 资产处置 流程定价依据 一 挂牌的概念挂牌是一种公开交易的程序 与拍卖最大的不同就是一经应价 立即发生法律效力 也就是说竞买人一旦交纳保证金 在没有其他人交纳保证金的情况下 就意味着成交 如有多个人交纳保证金的 就回归到拍卖程序 二 土地挂牌基本条件 房地产开发 五证 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 证的图片如下 三 土地挂牌 三 规划设计要点 土地挂牌最重要的是出具规划设计要点 中间涉及市镇各级政府 规划 国土等部门 程序繁琐 现在我社大部分土地未能顺利挂牌也是因为规划难 规划要点的主要内容包括 三个率 和 三条线 1 三条线 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 一般为土地证上所载面积 道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线 红线内包括车行道 步行道 绿化带和分隔带 建筑红线 指建筑物的外立面所不能超出的界线 三条线的关系是用地红线 道路红线 建筑红线 2 三个率 容积率 总建筑面积与建筑用地面积的比值 它反映土地利用情况 即容积率越大 土地利用程度越高 中山市的容积率大多数为1 5 3 0 如一块地用地面积为1000平方米 容积率为3 0 那么可建筑面积为3000平方米 即土地面积扩大了3倍建筑密度 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度大 说明用地中房子盖得 多 反之则说明房子盖得 少 中山市的建筑密度一般小于等于40 绿化率 建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 中山市绿化率一般大于等于25 四 房地产拍卖相关知识 一 相关概念拍卖行为的主要法律依据是 中华人民共和国拍卖法 首先我们对相关概念进行一下解释 拍卖标的 指所有或者依法可以处分的物品或者财产权利 这个概念为以拍卖债权的方式处置抵债资产提供了法律依据 因为可以拍卖的东西除了看得见的物品外 还包括财产权利 而债权就是财产权利的一种 拍卖当事人 是指参与拍卖行为的企业或个人 具体包括拍卖人 委托人 竞买人 买受人 拍卖人