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商业地产总平面设计准则 1 一 商业综合体总平面设计的原则 1 商业综合体总平面的设计遵循 城市贡献 交通优先 功能分区 突出商业 公共空间 两个统一 的原则 2 总平面功能分区城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区 商业综合体区 酒店功能区 商务办公区 高级写字楼功能区 酒吧街区 商业休闲购物餐饮文化娱乐区 特色商业服务区 高档居住区 文教服务区 公寓办公区和城市广场区等等功能区 商业综合体从总体规模上较城市综合体略小 是蛋糕加蜡烛 城市综合体一部分功能的组合 主要包括 高星级酒店区 商业休闲购物餐饮文化娱乐区 公寓办公区 高档住宅区 城市广场区等功能区 2 3 总平面分区设计依据总平面设计的原则 万达商业综合体分区在设计时应与基地条件相结合 合理分配各功能分区位置 规模及体量 依据 突出商业 的原则 商业休闲购物餐饮文化娱乐区应布置临城市主要交通道路 形成一座相对独立的建筑 部分商业综合体项目会在其上设置高层公寓 办公 住宅等 根据道路等级确定综合体主次面 主要人行车行出入口 同时 必须符合城市规划的需求 对应地块周边情况和道路人流特点 满足综合体商业经营和未来更新的需要 3 酒店区与高级写字楼功能区 宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置 以突出其城市标志作用和物业的高档性 公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现 插蜡烛 应尽量沿商业主体的边缘布局 高档住宅区根据基地状况 尽可能独立设置 并设置两层商业网店 满足配套商业服务的需求 商务区 高级写字楼功能区 酒吧街区 特色商业服务区 文教服务区等不一定在万达商业综合体中出现 4 商业综合体应充分设置城市广场区 满足市民休闲娱乐的需要 缓解城市交通的压力 同时也可满足商业活动的需要 彰显 城市贡献 交通优先 的原则 根据基地状况不同 万达商业综合体一般设置一块大型城市广场 53000 10000000 10000平米左右 和几块重要入口广场 1000 2000平米 大型城市广场应结合城市主要交通道路设置 其他广场结合步行街入口设置 各个功能区的规划布局应符合万达成熟的商业综合体内在规律 有机联系 相辅相成 同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配 形成科学 高效 协调的商业综合体 各功能分区在相互联系的基础上要有其独立空间 便于管理和界面清晰 5 4 商业综合体休闲购物餐饮文化娱乐区的总平面设计商业休闲购物餐饮文化娱乐区一般由七 十家主力店和步行街共同组合形成一栋建筑 也可称为休闲购物中心 综合了百货 精品购物 大型超市 数码产品 特色商品 休闲健身 家居建材 影城 KTV 电玩 大型酒楼等业态 步行街是商业休闲购物餐饮文化娱乐区的核心 所有的主力店均沿步行街设置 并围绕步行街这一核心展开 形成一个各自独立又相互依托的有机体 6 本区域业态布置为 所有主力店围绕步行街展开 突出百货店的位置 将百货楼设置在临主要城市道路侧 尽可能与大型城市广场区相连 影城 KTV 电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼 采用竖向布置的方式 在总平面中临次要道路或步行街入口广场 数码产品 特色专卖 休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼 在总平面布置中沿次干道设置 大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置 总平面设计时宜临近酒店区设置 大型超市布置在地下一层或二 三层独立设置 总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系 家居建材产品比较特殊 消费目的性强 占用空间较大 总平面设计时应考虑在人 车流相对较少一侧 7 5 步行街的总平面入开口设置原则步行街是商业休闲购物餐饮文化娱乐区的核心 根据其长度及布置形态一般设置2 4个入口 主要入口应结合城市只要道路和综合体自设的大型城市广场设置 其他入口可结合其他城市道路设置 入口处应适当设置入口广场 8 6 总平面交通流线的规划设计原则 交通优先 是商业综合体总平面设计的基本原则 各个功能区的外部交通流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求 与城市交通节点 如地铁 公交站 人行天桥和路口等有机接合 尽可能将地铁站引入商业综合体 参考交通评估报告 依照以人为本的设计准则 并结合各单体建筑使用功能要求 确定机动车 非机动车 人流 物流等流线组织 合理确定地下车库的出口 入口 地面停车场的出入口 包括应考虑各主力店的地上 地下卸货口 卸货区 装卸货物的时间 等等 尽量避免相互干扰并应符合商业运营 办公酒店和公寓的日常使用要求 9 6 总平面交通流线的规划设计原则外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个 位置应符合当地交管部门的规定 确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决 消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范 10 7 机动车交通流线组织设计 在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区 使公交车 出租车及其他社会车辆能够安全 迅速停靠 安全 迅速离开 宜设置公交车总站 出租车停靠站 位置宜设置在步行街范围内 给顾客购物带来方便 商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求 尽量减少地面机动车行走的范围 减少与地面非机动车 人流的交汇 11 7 机动车交通流线组织设计 停车场设计安排单独的出入口 在和综合体道路体系 地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合 同时考虑车辆出入的视野开阔 不能有遮挡的广告 小品 树木出现 出入口不能出现连续两个直角弯 同时回转半径要适合一般司机的驾驶习惯 如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下 机动车流线必须能够到达公寓出入口 满足应急通道的要求 在搬家 急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口 12 7 机动车交通流线组织设计 在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下 在总平面机动车流线设计中必须考虑大型超市 家居建材超市大型货柜车的车行线路 保证其转弯半径 具体根据主力店的实际情况考虑 例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车 和卸货位置的回车场地 在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位 设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口 垃圾车不允许进入地面车行流线 只能通过地下车库进出商业综合体 而且进出的时间必须进行限制 货车流线不应设置在主交通线上 应设置在非主交通流线上 避免因货物原因影响商业运营 地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠 13 7 机动车交通流线组织设计 在人流集中的大型开放空间位置 靠近车行流线的地方平时应设计安全车档 造型现代 而且可移动 在举办大型展销活动的时候可以移走 保证车辆能够进入场地 在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时 机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口 在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位 按照不同超市主力店的要求 主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区 尽可能安排座椅及庇护性设施 消防车流线设计必须单独考虑 绿化种植 建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置 保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物 14 8 非机动车流线组织设计 非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工 其停车位应尽量在地下室安排 在地下室无法解决非机动车停车的情况下 在地面必须安排非机动车停车位 地面非机动车停车位的设计 尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线 与超市及百货入口尽量靠近 但不得影响综合体大型城市广场的空间完整和整体形象 15 9 人行路线组织设计准则确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区 地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区 公交车停靠点 出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线 由于综合体组成还包括了写字楼 公寓以及各种业态 因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突 充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性 必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计 避开主要的人流密集区及车流密集区 16 10 建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时 尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定 确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决 商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提 应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离 沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线 17 11 总平面竖向设计竖向设计方案宜与总平面设计同时进行 应将商业综合体交通流线 地下层数 雨水排除及土石方量平衡等设计因素 结合洪 潮 涝 水位 水文 工程地质 地形地物及气象等自然条件综合确定 地块出入口道路路面标高 宜高于城市道路路面标高 连接平顺 商业综合体首层标高宜高出室外地坪0 15 0 20m 酒店 写字楼及公寓可高出室外地坪0 45 0 60m或根据需要更高 18 11 总平面竖向设计根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式 当建设场地较为平坦 自然地面横坡在3 以下时 宜采用平坡式 在3 5 之间 工程地质较好 边坡较稳定 并以机械施工时 应作经济比较 以决定采用平坡式或阶梯式 当自然地面横坡大于5 应作阶梯式布置 台阶的划分应与商业综合体功能分区一致 阶梯式竖向设计中 台阶的长边应平行地形等高线布置 台阶的宽度依建筑红线 道路 管线 绿化 地形 地质等因素综合确定 台阶的高度宜为3 6m 两台阶之间宜用挡土墙连接 避免自然放坡占地 19 11 总平面竖向设计地块内机动车