高库存致房企提价难[文档资料]

高库存致房企提价难 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 房企的暖冬终于来了。 低迷很长时间之后，在一系列利好政策的持续刺激下，楼市成交开始在四季度全面回暖。中国指数研究院 11 月发布的统计数据显示， 10 月份，重点监测的 42 个城市成交总量环比增长 12.6%，在 “9 30” 新政颁布之后，楼市成交量立即创下年内新高。 在行业整体回暖的情况下，上市房企龙头销售明显好转，招保万金 10 月份的销售额增幅超过两成，许久不见的日光盘再度浮现。在 距离全年大考仅剩不到两个月之际，房企龙头开始全力冲刺，以求达成年初设定的全年销售业绩。 临近年底，楼市出现的销售反弹是否意味着房地产行业开始真正回暖，翘尾行情是否地产股的强心剂呢？ 楼市回暖 楼市 “ 银十 ” 强过 “ 金九 ” 的现象并不新鲜， 2014 年也不例外。 根据中国指数研究院发布的数据， 10 月份， 42 个城市成交量达 2416 万平方米，环比上月增长 12.6%，虽然较 2013年同期仍有所下降，但仍创年内最高水平。可见，在 “9 30” 新政后，房企销售情况明显好转。 上海 易居房地产研究院发布的数据也显示，其监测的30 个典型城市新建商品住宅面积成交量目前已连续 4 个月出现环比正增长态势；其中， 10 月份成交面积为 1837 万平方米，环比增长 24.3%，成交量已经创下了年内最高。 从公布的月度销售数据看，房企龙头销售稳步攀升。保利地产（ 600048.SH）也追随万科 A（ 000002.SZ）的步伐，迈入了千亿房企军团。 10 月份，保利地产实现签约金额150.88 亿元，同比增长 25.1%，也正是凭借 10 月份的强劲数据，保利地产 2014 年 1-10 月份实现签约金额 1068.80 亿元， 正式实现了销售破千亿元。 作为行业龙头，万科 A 在 10 月份实现销售面积 190.6万平方米，销售金额 220.9 亿元。 2014 年 1-10 月，公司累计实现销售面积 1454.4 万平方米，销售金额 1711.4 亿元，而公司在 6 月份就已经实现了千亿元的销售金额。 保利地产和万科 A 成为截至目前 A 股仅有的两家 2014年销售额已经破千亿元的房企。 与销售的回暖相对应，房企的拿地热情也开始升温。根据中原地产市场研究部的统计数据， 10 月份，一线城市土地成交 27 宗，合计成交规划建筑面积 293.96 万平米， 虽然由于长假影响使得成交面积低于 9 月份，但成交均价则创下仅次于 1 月份的 2014 年第二高，房企的拿地热情明显提高。 实际上，一系列政策的松绑是楼市回暖的主要推动力。 从取消限购到住房公积金调整，直至央行 9 月底的新政 “ 认贷不认房 ” ，在政策暖风频吹之下，楼市终于在 10月份全面反弹，甚至部分房企酝酿涨价的传闻也不绝于耳。 除此之外，原本已经退出绿城的宋卫平此时又计划重新回归。 2014 年 5 月，宋卫平将绿城 24%的股份以 50 亿元左右的价格转让给融创，转让完成后，融创与九龙仓并列成为绿城第 一大股东，但由融创出任管理者的角色。如今不到半年时间，宋卫平就 “ 反悔 ” 了，官方公告虽并未出炉，宋卫平回归却已经是板上钉钉。 政府这只 “ 有形的手 ” 一直在房地产行业发挥着举足轻重的作用，政策松绑直接改变了市场预期，而且随着年底临近，房企冲刺业绩也必然会加大销售力度，楼市出现回暖并不奇怪，这种翘尾行情或许还将延续。 但楼市回暖并不意味着房企会重现当初的好日子，诸多房企大佬已经放言， “ 房地产黄金时代已经结束，白银时代来临。 ” 房企业绩压力 2014 年初，多家房企都对自身全年的 销售目标做出了不同的解读。其中，万科 A、绿地和万达的目标定在了 2000亿元以上，中海地产、恒大地产（ 03333.HK）和碧桂园（ 02007.HK）则希望实现超千亿元的销售目标，其余一线房企也都定下了两位数以上的增长目标。 房企的底气来自上一年的好成绩。 2013 年，大部分房企都完成了销售目标，其中万科 A、保利地产等房企年销售额均突破千亿元，而且早在 2013 年 11 月份，众多房企就已经完成了销售目标，部分房企甚至放缓新楼盘的开盘节奏，有意将销售额推迟至下一年。 但这样的好场景如今已不复存在。 2014 年前 10 个月，鲜有房企提前完成年度销售目标，完成度在八成以上的房企也是屈指可数，而 2013 年同一时间，不但有数家房企完成年度目标，部分房企也已经完成了九成以上。对于部分房企来说，在仅剩两个月的情况下，完成 2014 年的销售目标恐已经是镜中花、水中月。 从目前的情况来看，由于房企面临业绩压力，紧张的资金面又要求房企加快去库存的步伐。年底冲刺销售总量，更多的是房企窘境的体现。 在申万房地产板块的 144 家房企中，除世联行（ 002285.SZ）和银润投资（ 000526.SZ）之外， 142 家上 市房企的存货金额合计为 2.31 万亿元，相对于 2013 年同期的 1.9万亿元增长超过 4000 亿元，涨幅超过 20%，明显快于房地产板块营业收入和净利润的增长速度。而且，即使是环比 2014年上半年，房企的存货也增长 1000 亿元以上。 从毛利率来看，截至 10 月底， 144 家上市房企平均毛利率为 32.99%，而半年报时则为 34.19%， 2013 年三季报时更是达到了 35.49%。而且，毛利率同比下滑的上市房企近 90家，占比近六成。 在存货节节攀升的同时，上市房企高企的负债率也是其年底冲击业绩、加快去库存 的又一原因。 根据申银万国的统计， 2014 年前三季度 A 股百强房企累计实现销售回款 5841.08 亿元，同比下降 2.8%，增速大大下降。尽管预收账款总量仍在增长，但增速已经大幅放缓，其中百强房企预收账款 8184.28 亿元，同比增长 8.1%，较上年同期下降 17 个百分点。 2014 年三季度末， A 股百强房企加权计算，扣除预收账款的资产负债率为 52.7%，净负债率大幅上升至 103.5%，比 2013 年同期大幅上升 24.6 个百分点；而且，上述两项均为 2007 年以来的最高水平，表明在销售下降的情况下，房 企的扩张更大程度上是靠增加杠杆。 瑞银分析师林翰对小型房企的负债率尤其担忧。他表示，截至 2014 年三季度末，小型地产公司的整体净负债率高达 536%，在 2013 年底449%的高位基础上继续攀升，已经到了风险极高的程度；同时，小型房企的短期偿付比率仅为 0.1，反观以万科为首的大型公司短期偿付比率高达 1.75，净负债率仅 62%。 由于债务规模过大，小型地产公司单纯依靠销售回款已不可能短期解决债务偿付问题，只能依靠借新还旧。其中，小型地产公司前三季度借款现金流入和偿债现金流出同比分别增长 33%和 36%，均维持在高位，还债资金高度依赖新增借款，如货币政策持续宽松尚可支撑，但若货币宽松停止，则小型地产公司整体恐将面临相比之前更为严重的兑付危机。而大型公司前三季度偿债现金流出同比增速为负 11%，应该已经安然度过 2013 年的偿付高峰时期。 在库存压力加大、负债率高企的局面下，以价换量成为房企不得已的选择。虽然销售回暖，部分房企也曾暗自提价，但房价整体上并未大幅反弹。中国指数研究院的数据显示， 10 月份百城住宅均价环比、同比首次出现双双下跌。 千方百计去库存 高企的库存成为上市公司 的 “ 阿喀琉斯之踵 ” ，临近年末，在利好政策 “ 护航 ” 下，房企必将加快推盘节奏，为本年业绩做最后冲刺。 如前所述，三季度末上市房企的库存金额已经达到2.31 万亿元，尽管房企一直推行 “ 以价换量 ” ，但数据显示，效果并不理想。 在目前行情下，即使是房价下跌，房企的去化率都不尽如人意，如果涨价，后果更是不堪设想，在一些列新政之后，虽然销售回暖，但房企对提价的态度仍然是慎之又慎。 根据中指院的统计， 2014 年 10 月，全国百城（新建）住宅的平均价格为 10629 元 /平方米，环比上月下跌 0.4%，为连续第 6 个月下跌；同比下跌 0.52%，为连续 22 个月上涨后的首次下跌。 考虑到这是 “9 30” 新政之后第一个月的数据，在楼市销售大幅回暖的情况下，房价不但没有上涨反而下跌，房企对提价的谨慎态度可见一斑。由于上市房企整体库存压力仍较大，未来一段时间内将成为房