城市的本质和房地产市场.ppt

第三章城市的本质和房地产市场 城市的经济含义与形成原因城市的数量和大小房地产市场的特殊性房地产空间市场与资产市场 第一节城市的经济含义与形成原因 一 城市的经济和行政含义城市的经济含义 某一地理区域具有相对较高的人口密度 则该区域就可成为城市 即从经济意义上而言 通常将人口密度作为判别城市的标准 中国 非农业人口 2 000人以上设镇 非农业人口 60 000人以上设市 城市形成和发展的必要条件 具有自然优势 耕地肥沃 交通便利 能得到淡水供应等 经济发展水平 城市的行政含义 由国家民政部批准的建制城市 包括两层概念 其一是市辖区 即该城市下辖的行政区 城区和郊区 其二是市域 包括市辖县 县级市等 包括了城市的全部范围 美国行政上城市的定义 某一市政当局行使责权并提供公共服务的区域 二 城市形成的原因造成工作机会集中 产品和服务丰富 进而吸引大量人群聚集成为城市的原因主要有三个 地区间的比较优势 生产的规模经济以及生产与市场销售的聚集经济 1 比较优势两城市生产小麦和棉花的比较优势 城市A在生产棉花上具有比较优势 同理 城市B在生产小麦上具有比较优势 地区的比较优势使得地区间的贸易变得有利可图 地区间的贸易促进了市场型城市的发展 两个城市间的生产力差别与运输成本的关系 决定了贸易的盈利性 2 规模经济当劳动者聚集在一起时将形成更高的生产效率 即所谓的规模经济 从而导致了工厂的产生 一方面 劳动者可以形成分工 提高劳动熟练程度 达到提高劳动生产率的目的 另一方面 劳动者聚集后有可能购买价格更高 效率更高的大型机器设备 由于规模经济的存在 工厂式的集中化大生产取代了分散的家庭式生产 从而带来了生产者和消费者的聚集 就为城市的形成奠定了基础 3 聚集经济当企业聚集在一起时 每个企业都会因为其他企业的存在而提高生产效率或降低生产成本 即存在正的外部性 这一现象被称为聚集经济 分两个层次 一 产业内聚集经济 或本地化聚集经济二 产业间聚集经济 或城市化聚集经济 聚集经济产生的原因 相同类企业的聚集能吸引原材料和中间产品供应商 从而可以降低原材料的购买成本和运输成本 企业聚集将带动劳动力市场的聚集 从而降低通勤成本 方便劳动力合理流动 提高劳动力市场效率 企业聚集促进了相互间的沟通与交流 形成 知识外溢 效应 三 城市经济的特点1 城市经济在很大程度上依赖所在国家的经济 城市没有自己的货币 不能制定自己的货币政策2 城市经济是完全开放的 在城市间 商品 劳动力和投资的流动不存在法律上的障碍 如关税和配额 城市经济中的各组成部分依据其产品流向 划分为两大部分 输出型企业 非输出型企业 第二节城市的数量和大小 一 中心地理论需解决的两个问题1 城市发展的数量问题 2 城市发展的大小问题 由德国地理学家克里斯塔勒 Christaller 最早提出并逐步完善的中心地理论 centralplacetheory 提供了一套预测特定区域内城市数量 规模和范围的方法 中心地理论抽象模型 假设一个对外封闭的圆形区域 区域总人口为12万人 初始状态为均匀分布 该区域中存在三种消费品 日用便利品 书籍和家具电器 每12万人需要一家家具电器商城 每2万人需要一家书店 每5000人需要一家便利超市 A B B B B C C C C C C C C C C C C A城 2万人 家具电器商城 书店 便利超市B城 1万人 书店 便利超市C城 5000人 便利超市 该区域内一共形成了17个城市 区域中心的城市A拥有最大的规模 不仅具有最多的人口 而且具有最完整的产业 销售所有三种商品 家具电器销往区域内所有城市 书籍除满足自身需要外 同时销往周边的4个C城市 便利超市则仅满足自身需要 城市B规模居中 人口1万人 支撑2家便利超市 城市中仅存在书店和便利超市两种产业 书店除满足自身需要外 同时销往周边的2个C城市 后者仅供城市内部人口使用 城市C规模最小 人口5000人 支撑1家便利超市 城市中仅存在一种产业 区域内形成了三种等级的城市 城市A具有最高等级 城市B居中 城市C等级最低 每个城市都向比其等级低的城市输出商品 同时从比其等级高的城市输入商品 三个结论 不同商品在人均需求和规模经济上的差异性 城市规模和范围上出现分化 特定区域内城市主体将是大批中小城市 大城市数量则是有限的 特定区域内 消费者总是前往更大的城市进行消费 而非前往同类城市或更小的城市 二 城市数量和大小的实证研究 排名 规模法则 Zipf 1949 等学者发现 对于一个国家中人口规模排名前端的若干个城市 城市人口数量与其排名接近为反比的关系 一个国家中各城市规模分布的顶端截断部分应服从指数分布 第三节房地产市场及其特殊性 一 房地产市场房地产市场通常指从事房地产买卖 租赁 抵押 典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式 二 房地产市场的特殊性房地产市场的特殊性 主要包括交易在空间上分散 在时间上不频繁且私密性强 信息不对称情况严重等 是一个典型的不完备市场 普通商品市场和房地产市场的比较如下表 由于房地产市场的上述特殊性 造成房地产的变现能力差 成为房地产的又一重要属性 异质性是房地产最重要的特征之一 第四节房地产空间市场与资本市场 房地产是一种耐用商品 同时具有生产资料和资产两种属性 在这两种背景下 房地产空间市场 房地产资产市场 一 房地产空间市场 又称为房地产使用市场或者物业市场 是指为使用而承租或者购买空间的市场 在房地产空间市场上 需求来源于空间的使用者 如租客 业主 企业 家庭 企业对空间的使用数量取决于企业的产出水平和使用空间的相对成本 家庭的空间需求取决于收入以及占有该空间的相对成本 二 房地产资产市场房地产资产市场是指房地产作为资产被买卖的市场 房地产价格在资产市场中形成 在该市场中 房地产的资产价格在很大程度上取决于希望拥有房地产资产的投资者数量和可以被拥有的房地产资产数量 房地产资产的新增供给来源于政府建设部门 取决于房地产的资产价格和重置成本的相对值 从长期看 在房地产资产市场上 房地产价格会等于包括土地成本在内的重置成本 就短期看 由于房地产建设过程中固有的滞后性 房地产价格和重置成本之间可能发生较大的背离 三 房地产空间市场与房地产资产市场的联系第一 空间市场决定的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素 空间市场中出现的租金变化会立即影响资产市场中的所有权需求 第二 如果房地产资产的供应量增加 不仅会使房地资产价格下滑 也会使空间市场的租金降低 房地产空间市场和资产市场的关系 可用四象限模型表示 右侧的两个象限 第 和第 象限 代表交易房地产空间使用权的空间市场 左侧的两个象限 第 和第 象限 则代表交易房地产所有权的资产市场 租金 元 价格 元 存量 平方米 新开发建设量 平方米 资产市场 估价 物业市场 确定租金 资产市场 新项目开发建设 物业市场 存量调整 D R 经济状况 S P R i P f C S C S C S 四象限模型示意图 第 象限 揭示租金形成机理 表明在给定的经济状况下 空间需求与租金的关系 曲线的倾斜度表达了空间的使用量对租金水平的敏感程度 有无弹性的需求 如果经济状况发生变化 则整个曲线就会移动 经济增长时 曲线会向上移动 表明在同样租金水平下 空间需求增加 在均衡时 空间的需求D等于空间的存量S 必须确定适当的租金水平R 使需求正好等于存量 需求是租金和经济状况的函数 D R 经济状况 S 第 象限 代表了资产市场的第一部分 以原点作为起点的这条射线 其斜率代表了房地产资产的资本化率 即租金和价格的比值 这是投资者持有房地产资产所要求的收益率 第 象限的目的是在第 象限确定的租金水平R之上 利用资本化率i来确定房地产资产的价格P P R i第 象限 是房地产资产市场的另一部分 房地产建设量得以确定 曲线f C 代表房地产价格与新建量之间的函数关系 第 象限 新建设量C被转换成为房地产空间的长期存量 在某一给定期间内 存量变化 S等于新建设量减去以折旧率 衡量的存量灭失 S C S在市场均衡时 空间存量将不随时间变化 即 S 0 S C 利用四象限模型 可以从理论上分析宏观经济对房地产市场的影响 租金 元 价格 元 存量 平方米 新开发建设量 平方米 资产市场 估价 物业市场 确定租金 资产市场 新项目开发建设 物业市场 存量调整 D R 经济状况 S P R i P f C S C S C S 四 房地产市场的短期与中长期运行特征一般而言 房地产市场中 短期指小于1年的时间段 中期指2 3年的时间段 而长期则指4年以及4年以上时间段 1 房地产市场的短期运行特征短期内 房地产市场中的供给量通常很难迅速改变 市场中需求的变化将直接引起价格的波动 短