论城市土地储备制度的法理基础.pdf

河南省政法管理干部学院学报2 0 1 1 年第5 一期 总第1 2 8 期 论城市土地储备制度的法理基础 蔡养军 扬州大学法学院 江苏扬州2 2 5 0 0 9 摘要 城市土地储备制度是国有土地使用权改革的重要成果 它有助于落实城市规划 推动城市土地 的集约节约利用 保障国有土地收益 该制度的正当性基础在于公共利益理论 经营城市说体现了 土地 涨价归公 的要求 最终目标仍在于公共利益的维护 在制度设计和操作细节方面 国外土地储备的经验仍 可给我们许多借鉴 土地储备制度虽然取得了一定成效 但仍然存在不少问题有待解决 关键词 城市土地储备 制度定位 法理基础 中图分类号 I 9 2 3 2 文献标识码 A 文章编号 1 0 0 8 6 9 5 1 2 0 1 1 0 5 0 6 0 0 6 7 0 6 一 城市土地储备制度在我国土地制度中的 定位 一 城市土地储备制度是城市土地使用制度 改革的要求 1 9 7 9 年的 中外合资经营企业法 开启了国有 土地有偿使用制度的先河 依该法规定 中外合资 经营企业的中方合营者以场地使用权为出资的 应 向当地政府缴纳场地使用费 中方合营者不以场地 使用权作为出资的 由合资企业向当地政府支付使 用费 1 9 8 2 年 深圳开始征收城市土地使用费 抚 顺 广州于1 9 8 4 年试行征收土地使用费 1 9 8 7 年 深圳市率先试行土地使用权出让 上海 厦门 天津 等城市先后跟进 1 9 8 8 年宪法修正案修改 明确 土地使用权可以依照法律的规定转让 土地管 理法 于同年作了相应修改 以1 9 9 0 年国务院发布 城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例 为标 志 国有土地有偿使用制度正式确立 1 9 9 4 年颁布 实施的 城市房地产管理法 将城市国有土地有偿 使用上升到法律的层次 计划经济时代 城市国有土地全部通过行政划 拨取得 在迈向市场经济的过程中 部分国有企业 处境艰难 其占用的国有土地因企业无力补偿地价 而难以流动 部分单位和企业绕开政府私自进行土 地出租和转让 形成隐性土地市场 导致国有土地收 益流失 城市建设需要用地时 政府掌握的土地有 限 只能依靠增加征收城郊耕地的办法来解决 J 绝大多数新增建设用地采取协议出让和 毛地 出 让方式 复杂的拆迁工作由开发商主导解决 这既容 易诱发土地出让过程中的腐败现象 又容易激化社 会矛盾 影响城市建设的进行 推动城市困难企业占有的划拨土地更加有效的 利用 推动建设土地使用权以拍卖 招标等信息更透 明的方式来出让 维护国有土地收益 加快城市发展 的速度 促进土地市场健康发展 需要一种新的机 制 在这样的背景下 城市土地储备制度应运而生 1 9 9 6 年1 1 月1 5 日 上海成立全国首家土地储 备机构 土地发展中心 其主要任务是盘活城市 存量土地 优化土地资源配置 提高政府宏观调控土 地市场的能力 1 9 9 7 年8 月 杭州市成立了土地储 备中心 最初的业务以收购企事业单位因产业结构 调整需盘活的存量土地和收回违法用地 闲置抛荒 土地及无主地为主 后来逐步扩大到市区需盘活的 收稿日期 2 0 1 1 一0 5 一1 8 基金项目 本文系江苏省教育厅资助项目 土地储备制度的法律政策与运行机制研究 的阶段性研究成果 项目编号 0 8 S J D 8 2 0 0 0 2 4 作者简介 蔡养军 1 9 7 2 一 男 山西临猗人 扬州大学法学院副教授 法学博士 6 7 万方数据 所有土地和新增建设用地中用于商品房开发的土 地 对进入储备库的土地完成拆迁与前期开发后 实施 净地 出让 1 9 9 8 年6 月 国土资源部以内部 通报的形式 向全国转发了杭州和青岛的土地储备 经验 全国大小城市的土地储备机构纷纷成立 二 城市土地储备制度的定位 1 土地储备与城乡规划 城乡规划是实施规划区内建设的基本依据 也 是城市土地储备的基本依据 城乡规划 包括城镇 体系规划 城市规划 镇规划 乡规划和村庄规划 城市规划 镇规划分为总体规划和详细规划 详细 规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 城 乡规划法 第三十八条和第三十九条构成国有土地 使用权出让和在国有土地上从事建设项目的强制性 规划约束 首先 在城市 镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的 在国有土地使用权出让前 城 市 县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性 详细规划 提出出让地块的位置 使用性质 开发强 度等规划条件 作为国有土地使用权出让合同的组 成部分 未确定规划条件的地块 不得出让国有土 地使用权 规划条件未纳入国有土地使用权出让合 同的 该国有土地使用权出让合同无效 其次 以出 让方式取得国有土地使用权的建设项目 在签订国 有土地使用权出让合同后 建设单位应当持建设项 目的批准 核准 备案文件和国有土地使用权出让合 同 向城市 县人民政府城乡规划主管部门领取建设 用地规划许可证 再次 城市 县人民政府城乡规划 主管部门不得在建设用地规划许可证中 擅自改变 作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条 件 最后 对未取得建设用地规划许可证的建设单 位批准用地的 由县级以上人民政府撤销有关批准 文件 占用土地的应当及时退回 给当事人造成损失 的应当依法给予赔偿 土地储备作为城市建设的一 项工作 必须遵守城市规划 在一定意义上说 土地 储备就是落实城市规划的手段 2 土地储备与土地利用总体规划 城乡规划法 第五条规定 城市总体规划 镇 总体规划以及乡规划和村庄规划的编制 应当依据 国民经济和社会发展规划 并与土地利用总体规划 相衔接 土地管理法 第四条第四款规定 使用土 地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确 定的用途使用土地 由此可见 城乡总体规划与土 地利用总体规划之间的关系 从土地利用区域的角 度来看 是点与面的关系 从两个规划的空间范围 来看 是局部与整体的关系旧J 这二者都是城市土 地储备必须遵守的强制性规范 同时 国家对土地 6 8 储备实行计划管理 土地储备年度计划还应根据土 地利用年度计划来制定 3 土地储备与国有土地使用权出让 我国现行土地储备制度包括三个环节 收购或 收回存量国有土地进入土地储备库 土地的取得 储备土地的前期开发与临时利用 土地整理与储 备 出让国有土地使用权 土地供应或处置 政 府收购或收回土地使用权后 将该幅土地纳入土地 储备库 通过招标 拍卖 挂牌的方式出让作经营性 使用 实现了土地一级市场的透明化运作 在这个 意义上 可以说土地使用权出让制度是国有土地有 偿使用的第一次革命 土地储备制度则是国有土地 有偿使用制度的第二次革命 然而 土地储备制度 的目标并不仅仅是为了实现国有土地的有偿出让 更重要的是实现政府对土地市场的有效调控 保证 房地产市场的平稳运行 总之 城市土地储备制度的创立 是国有土地使 用权制度完善的一个重要措施 是落实城市发展规 划 城市土地利用计划的重要手段 是提高城市土地 使用权交易的规范化 透明化水平 促进城市政府对 建设用地的供给能力 盘活国有土地存量资产均发 挥了重要作用的制度保障 二 城市土地储备的法律依据 土地储备不是单一的法律行为 而是多种法律 规范的有机组合 既有土地储备的机构设置与职责 权限等方面的行政法规范 又有土地收购 收回与出 让等方面的民商法规范 还有土地收购储备融资与 出让资金监管方面的金融法规范 在法律与行政法 规层面上 土地储备的法律规则散见于 土地管理 法 国有土地使用权出让与转让暂行条例 城 市房地产管理法 担保法 物权法 中 这些法 律 行政法规分别规定了集体土地征收为国有土地 的规则 国有土地使用权有偿收购或强制收回的规 则 市 县人民政府土地管理部门优先购买国有土地 使用权的规则 国有划拨土地使用权进入市场的规 则 国有土地使用权出让 转让 出租 抵押的规定 等等 这些法律规定构成了土地储备制度存在的法 律基础 国有土地收购储备是地方政府的一项制度创 新 创新之处在于它将相关的规范整合为一个完整 的制度 填补了现行土地管理的制度缝隙 地方政 府发布的规范性文件和地方政府规章是城市土地储 备最初的主要依据 地方性的做法很快被国土资源 部作为改革经验在全国推行 城市土地储备的基本 原则随后得到国务院的首肯 2 0 0 1 年8 月8 日 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发 万方数据 2 0 0 1 1 5 号 强调 坚持土地集中统一管理 确保 城市政府对建设用地的集中统一供应 为增强政 府对土地市场的调控能力 有条件的地方政府要对 建设用地试行收购储备制度 市 县人民政府要依 法提供信贷支持 2 0 0 5 年5 月9 日 国务院办公 厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意 见的通知 国办发 2 0 0 5 2 6 号 指出 要进一步 完善土地收购储备制度 积极引入市场机制 进行土 地开发整理 降低土地开发成本 提高普通商品住房 用地的供应能力 由此可见 中央人民政府对土 地储备的基本功能定位是确保城市政府对建设用地 集中统一供应 增强政府对土地市场的调控能力 在具体操作方面 强调利用市场机制来进行土地的 开发整理 以降低土地开发成本 土地开发成本降 低之后 政府将有能力保证普通商品房用地的供应 从而稳定住房价格 财政部 国土资源部2 0 0 7 年2 月2 7 日公布的 土地储备资金财务管理暂行办法 财综 2 0 0 7 1 7 号 财政部2 0 0 8 年8 月1 9 日公布的 土地储备资 金会计核算办法 试行 财会 2 0 0 8 1 0 号 和国 土资源部 财政部 中国人民银行于2 0 0 7 年1 1 月 1 9 日联合发布实施的 土地储备管理办法 国土资 发 2 0 0 7 2 7 7 号 是部门规章层面的土地储备规 范 土地储备管理办法 全面系统地规定了土地 储备的基本目标 土地储备机构的性质和任务 土地 储备的计划与管理 储备土地的开发与利用 储备土 地的供应 土地储备资金的管理等方面的问题 发挥 着城市土地储备基本规范的作用 在 土地储备管理办法 出台之前 许多城市的 人民政府制定了适用于本地区的土地储备管理办 法 一些省份制定了土地储备的地方性法规 这些 规范性文件在结构上基本相同 但在管理体制和具 体的操作规范上存在较大差异一1 三 城市土地储备制度的理论基础 城市政府储备土地的正当性一直引起人们的热 议 理论界对这个问题的回答有截然不同的两种意 见 一种认为土地储备制度是土地使用制度的 第 二次革命 有利于加强政府对土地市场的调控能 力 有利于城市的可持续发展 另一种意见认为土地 储备制度会加剧土地出让中的腐败 损害农民集体 的利益 造成城市房地产市场中的泡沫 总结起来 为城市土地储备制度提供正当性论证的主要是三种 学说 公共利益说 经营城市说 国际通例说 下面 分别加以分析 一 公共利益说 最常见的为城市土地储备制度立论的根据是公 共利益说 依 土地管理法 第4 3 条 除兴办乡镇 企业和村民建设住宅 或者乡 镇 村公共设施和公 益事业建设外 任何单位和个人进行建设 需要使用 土地的 必须依法申请使用国有土地 宪法 土 地管理法 物权法 一再重申 国家为了公共利益 的需要 可以依法征收集体所有的土地 这一方面 反映了城市土地集约化经营的思想 为非公共利益 目的征收集体土地设置了制度障碍 另一方面也将 城市建设用地全部纳入了 公共利益 的范围 公 共利益说因而成为土地征收的理论基础 维护社会 公共利益因而成为建立城市土地储备制度的正当理 由 纳入土地储备范围的主要是城市国有土地 也 包括已办理农用地转用 土地征收批准手续的土地 后者逐渐成为城市储备土地的主要来源之一 据调 查 东部某县土地储备中心自1 9 9 9 年以来 共储备 土地4 8 7 3 3 亩 其中收回国有建设用地1 1 8 3 6 亩 占储备面积的2 4 3 征用集体建设用地7 4 5 亩 占1 5 征用集体农地3 6 1 4 4 亩 占7 4 2 2 0 0 1 年以前的土地储备还是以国有土地使用权收 购或收回为主 国有收购或收回与征用农地的比例 为8 5 6 1 4 4 到2 0 0 2 年 征用集体农地成为人储 土地的主要来源 国有收购或收回的土地与征用农 地的比例变为1 1 7 8 8 3 M 1 公共利益 在土地征收的实践中没有得到认 真执行 经常被批评的是 政府征收集体土地后迅 速出让给开发商获取巨额土地出让金 被征地农民 得到的补偿与此相比显得微不足道 政府在征收集 体土地时依据的是行政命令 而在以出让方式供应 土地时采取的是彻底的市场化策略 这样做的结果 是农民集体利益的被剥夺 有人认为 城市土地储备制度在以下方面有助 于推进公共利益 促进城市土地出让的公平 公开 杜绝不规范的交易行为 保障城市地价平稳 通过调 节地价控制房价 增加城市政府的财政收入 减少国 有资产的流失 落实城市规划 盘活城市存量闲置土 地 保护郊区农地沁 这些多元化的目标之间有的 完全一致 有的则可能存在冲突 在实际执行过程 中 有的目标实现较为彻底 有些目标落实则会大打 折扣 这主要取决于决策者的价值取向和实现目标 所需要的客观条件是否充分 二 经营城市说 所谓经营城市 就是把市场中的经营意识 经 营机制 经营主体 经营方式等多种要素引入城市建 设中 全面归集和盘活城市资产 促进城市资产重新 配置和优化组合 从而建立多元化的投融资渠道 不 断地扩充城市建设的资金来源 t 6 2 0 0 0 年左右 6 9 万方数据 中国城市政府正式提出经营城市的理念 以政府作 为市场主体 经营国有土地使用权 市政设施产权或 经营权 公共设施冠名权 路牌广告权 全面推进土 地资源向土地资本转变 7 在土地储备的问题上 经营城市 的理念要求政府不仅成为城市土地的 管理者 还要成为城市土地的经营者 通过土地资产 运营 实现土地收益的最大化 政府经营城市的结 果是 政府从市场的监督者 管理者转变成为市场的 积极参与者 城市政府成为垄断性的商业地产经营 者 城市土地的国家所有权构成政府取得城市土地 收益的民法基础 从私法的角度来看 财产所有权 人追求财产价值的最大化没有什么不妥 然而 政 府是社会利益的代表者 土地是必不可少的生产资 料和生活资料 作为土地的所有权人 政府在保障人 民建设用地 维持国土资源的可持续利用 土地市场 的健康有序发展方面负有不可替代的责任 国家土 地所有权是为克服土地私有制的一系列弊端而存在 的 城市土地的增值大体来自于以下原因 城市基 础设施建设的公共投资 城市房地产开发投资 住宅 和工业用地需求增加引起的地价上升 城市规划条 件改变带来的地价上升 土地投机 严重的土地投 机行为是法律打击的对象 除土地投机和土地使用 权人进行投资引起的地价上升之外 其他原因带来 的土地增值应归社会公共所有 这就是所谓 土地 涨价归公 的理论 土地涨价归公 正是政府获取 土地收益的理伦基础 国家所有权是其法律表现形 式 在所有权与利用权相分离的情况下 土地储备 制度的意义在于 依法收购 收回 违法利用或低效 利用的国有土地使用权 以城市规划为先导重新出 让 实现资源的优化配置 同时 国家拥有一定数量 的已开发土地 以求实现调节土地供求关系的目的 三 国际通例说 城市土地储备制度的建立依据 经常提及的论 据是该制度属于 国际通例 城市土地储备制度 于1 8 9 6 年发端于荷兰的阿姆斯特丹市 随后在众多 的欧美国家实施 其目的是通过土地的事先收购储 备 抑制土地投机和地价增长 为城市市民提供廉价 的住房和配套完善的城市生活环境 从而提升社会 福利并促进社会经济的均衡发展 1 历史上 荷 兰 德国 美国 瑞典 法国 英国 加拿大 澳大利亚 等不同程度地开展过规模比较大的土地收购储备 以服务于大规模的土地开发和城市建设 其中比较 著名的土地收购储备和开发建设项目有荷兰的围海 造田 德国的鲁尔工业区改造 美国麻省的军事废弃 7 0 地改造等等 93 从现有资料来看 不同国家城市土 地储备制度产生的原因与制度设计目标各有不同 具体实施办法也有较大差别 在城市土地储备的制 度设计和操作环节方面 国外的经验仍可给我们许 多借鉴 在制度背景上我国与别国存在两大不同 一是中国实行城市土地的国家所有制 二是对土地 一级市场在法律上实行国家垄断 落实国家对土地 一级市场的垄断是许多城市土地储备制度的重要政 策目标之一 四 土地储备制度的运行效果 一 地方政府获得丰厚的土地收益 实行土地储备制度以来 城市政府通过城市建 设用地使用权全面招标 拍卖 挂牌获取了丰厚的土 地出让金 旧城改造和城市基础设施建设的资金瓶 颈得到很大缓解 地方政府土地出让金收入的增加 是多种因素作用的结果 土地储备制度对此产生了 很大的推动作用 首先 地方政府在国有土地出让金收入分配的 政策博弈中取得全面胜利 土地管理法 第五十 五条规定 以出让等有偿使用方式取得国有土地 使用权的建设单位 按照国务院规定的标准和办法 缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费 用后 方可使用土地 自本法施行之日起 新增建设 用地的土地有偿使用费 3 0 上缴中央财政 7 0 留 给地方人民政府 都专项用于耕地开发 9 9 2 0 0 6 年1 2 月1 7 日 国务院办公厅发布 关于规范国有土地使 用权出让收支管理的通知 国办发 2 0 0 6 1 0 0 号 规定 从2 0 0 7 年1 月1 日起 土地出让收支全 额纳入地方基金预算管理 收入全部缴入地方国 库 支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中 予以安排 实行彻底的 收支两条线 其次 熟地 出让代替 生地出让 带来巨大的 经济效益 2 0 0 3 年2 月 重庆市地产集团成立 储 备了西部新城区的1 0 0 1 2 0 亩土地 如果按生地直接 出让 只能获得2 0 亿元的土地出让金 重庆市地产 集团在土地整治后出让每亩出让金达到6 0 万元 除 收回基本设施建设的投资成本外 还获得了2 0 亿元 的增值收益 0 I 再次 地方政府在土地供应中具有绝对的垄断 优势和信息优势 在市场需求一定的情况下 供应 量越少 市场价格越高 地方政府有获取高额土地 收益的动机 土地使用权市场总是表现出供应不足 的态势 市场化的土地供应方式 不断引发 天价 地王 即使在政府供应充分的情况下 超过市场 需求的部分立即被房地产开发商巨头储备起来 因 为只有后者有实力在地价竞争中胜出 万方数据 二 城市住房价格持续高企 自1 9 9 8 年中国城市住房制度改革以来 商品房 价格持续走高 其原因是多方面的 如城市居民收 入水平的提升带来的有效住房需求上升 快速城市 化进程中人口增长带来的刚性需求 城市建设导致 的房地产自然升值 房地产市场投机因素的推动 土 地价格的上升 建筑成本的上升 等等 土地储备制 度对房价的影响也是通过土地出让价格的高涨问接 作用的结果 有学者指出 出让土地的程序越是市 场化 有能力从政府获得土地的开发商的数量就越 少 一个市场化的房地产行业内在地倾向于寡头化 消费者的可选择范围日趋缩小 政府对城市土地的 供应垄断 间接导致了商品房供应的开发商垄 断 地价上涨的结果是房价上涨 因为开发商必然 会把获得土地使用权的成本转嫁给消费者 那些以 较低价格获得土地使用权的开发商在地价上涨时也 会以土地市场价格出卖房屋 住房价格随即全面上 升 出于地价持续走高的预期 房地产开发商储备 土地的动机极为强烈 据 财经 杂志获得的数据 至2 0 0 4 年年初 上海市闲置土地达3 6 0 0 公顷 仅中 心城区的闲置土地就达到8 0 0 公顷之多 与3 6 0 0 公顷闲置土地相对应 上海公开进行招标拍卖的土 地数量逐年下降 一部分开发商求地若渴 一部分 开发商圈地不让 造成土地市场供不应求 必然推动 地价的快速上涨 I2 J 建设银行研究部的一份报告 指出 2 0 0 1 年年初至2 0 0 7 年5 月份 房地产开发商 累计购置土地面积2 1 6 2 亿平方米 实际开发完成 1 2 9 6 亿平方米 不足购置面积的6 0 相当数量 的土地被囤积和倒卖 引 三 没有实现调控市场的预期 政府调控土地市场的基本目标之一是保持土地 使用权价格的相对稳定 以土地储备制度为手段 当市场过热时 增加供应量以平抑地价 当市场低迷 时 减少供应量以刺激市场 政策目标的实现依赖 于两个条件 地方政府拥有充分的土地 它能对市场 作出准确的判断并能适时地作出反应 事实上 这 两个条件都很难具备 一来土地储备机构缺乏充分 的资金来获得足够多的土地 二来当自身经济利益 最大化的动机与社会效益最大化的制度目标发生冲 突时 后者往往不占优先地位 根据国土资源部调 查 2 0 0 3 年年底 国家土地储备1 7 0 万亩 在开发商 手中就有7 0 万亩 另外还有许多存量划拨土地违规 进入市场 全国各类6 0 0 0 多个开发区 经过清理整 顿虽然已经撤销了一半多 但占有土地面积仅9 0 0 0 多平方公里 占开发区总面积比例不到3 0 可想 而知 与存量土地持有者特别是与开发商相比 政府 通过土地储备获得的土地收益其实是很小一部 分 1 引 四 储备土地融资的风险很大 土地储备中心的运作程序通常是 收回或收购 土地 以土地使用权抵押融资获取土地前期开发所 需的资金 生地开发为熟地 出让国有土地使用权 获取土地出让金并全额上缴地方国库 地方财政 返还土地储备成本 新一轮的土地收购 储备 这 一循环的完成既是土地使用权的流转 更是巨额资 金的流转 土地储备中心的融资信用 表面上看是 资产信用 实际上是以政府信用为基础的 在一个 较长的周期内 土地储备中心要负担较大的贷款利 息 在城市规划发生变化的情况下原定的土地出让 计划可能变得利润下降甚至没有利润 受经济形势 和国家土地调控政策的影响 当土地使用权价格发 生波动时 以土地使用权融资带来的还贷风险就会 显现出来 有学者将此总结为城市土地储备过程中 的四大风险 资金风险 经营风险 政策风险 财务风 险u 引 一些地方采取市场化的方式来解决这些问 题 取得了一些经验 北京市 通过招投标确定企 业 并由企业自带资金进行一级开发 企业获取不高 于8 的利润回报 l6 l 重庆市采取信托贷款和发 行企业债券的方式来取得前期开发的资金 但是信 托贷款仍然是以地方政府的财政担保发行的 企业 债券虽然是无担保的信用债券 但是仍然离不开政 府的财力和政策支持 7 结语 城市土地储备制度适应我国国有土地使用权制 度改革的需要 为土地使用权交易市场的透明化 规 范化提供了制度载体 政府的土地收益借此得到了 保障 城市规划和土地利用计划借此得到落实 然 而 有以下问题仍然值得进一步研究 如果严格限定 征收集体土地的 公共利益 条件 城市土地储备是 否还应坚持 一个龙头出水 的政策 城市土地储 备机构是政府部门的代表或受托人 可以直接进行 也可以委托企业进行储备土地的平整和基础设施配 套等前期开发事宜 土地储备机构委托企业进行土 地前期开发时 作为受托人的企业能否参与该宗储 备土地的招标 拍卖 挂牌交易 土地储备机构持有 的国有土地使用权应否受 城市房地产管理法 第 2 6 条的限制 以储备土地融资应受到何种限制 参考文献 1 周诚 土地经济学原理 M 北京 商务印书馆 2 0 0 3 2 9 9 7 1 万方数据 2 严金明 中国土地利用规划 M 北京 经济管 理出版社 2 0 0 1 1 0 3 詹瑜璞 高永 土地储备地方性规定评析 J 中 国土地 2 0 0 3 1 0 2 0 一2 5 4 中国土地政策改革课题组 执笔蒋省三 刘守 英 土地制度 城市化与财政和金融风险 马 洪 王梦奎 2 0 0 6 版中国发展研究 J 北京 中 国发展出版社 2 0 0 6 1 9 5 5 卢新海 何兴 论城市土地储备的法律基础 J 中国土地科学 2 0 0 5 6 1 9 6 刘维新 中国城镇发展与土地利用 M 北京 商务印书馆 2 0 0 3 3 3 3 4 7 朱秋霞 中国土地财政制度改革研究 M 北 京 立信会计出版社 2 0 0 7 1 0 8 8 周寅康等 中国土地市场 发展与预警 M 北 京 科学出版社 2 0 0 8 2 3 1 9 王小映 我国城镇土地收购 储备的动因 问题 与对策 J 管理世界 2 0 0 3 1 0 5 1 1 0 重庆市地产集团 重庆市地产集团土地储备的 实践和对策 J 住宅产业 2 0 0 6 1 0 2 9 3 0 1 1 涂名 房奴 中国房改真相 M 北京 中山大 学出版社 2 0 0 7 9 2 1 2 袁梅 张翔 上海土地囤积之谜 J 中国土地 2 0 0 5 3 2 6 2 7 1 3 陈真诚 2 0 0 8 狂飙中的中国房地产 J 新经 济杂志 2 0 0 7 9 1 6 1 4 康春 中国城市土地储备运行机制研究 D 华 中科技大学2 0 0 6 年度博士学位论文 3 3 1 5 王杰 王涛 城市土地储备制度运行中应重视 的问题与对策 J 陕西综合经济 2 0 0 8 6 2 3 1 6 王宏胜 土地一级开发业务指南 M 北京 中 国大地出版社 2 0 0 7 1 3 1 7 楼建波等 土地储备及土地一级开发法律制度 M 北京 中国法制出版社 2 0 0 9 1 9 8 2 0 0 责任编辑 张畅 O nJ u r i s p r u d e n c eB a s i sf o rU r b a nL a n dB a n k i n gS y s t e m C a iY a n g i u n L a wS