2012年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理.pdf

2012 年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理年物业管理师考试制度与政策之房屋维修养护管理 我国 物业管理条例 针对物业管理区域的房屋使用和维护规定了管理制度 而社会上还 有许多没有实施物业管理或无法实施物业管理的房屋 这些房屋使用 维修管理也需要按 照政策法规进行 为此 本节仅扼要介绍建设部制定并颁布的 城市异产毗连房屋管理规 定 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 和 城市危险房屋管理规定 上述相关 规定如与 条例 原则有冲突的 以 条例 为准 条例 未作具体规范的 仍可适用 上述相关规定 一 城市异产毗连房屋管理 一 异产毗连房屋的概念和房屋使用规则 异产毗连房屋 是指结构相连或具有共有 共用设备和附属建筑 而为不同所有人所 有的房屋 异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利 并承担相应的义务 异产 毗连房屋的所有人和使用人 使用和修缮房屋必须符合城市规划 房地产管理 消防和环 境保护等部门的要求 并应按照有利使用 共同协商 公平合理的原则 正确处理毗连关 系 所有人和使用人对共物业管理师资料 物业管理师 培训 及院路 上下水设施等 应当共同合理使用并承担相应的义务 除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外 任何一方不得多占 独占 损害其他 所有人和使用人的利益 一方所有人或使用人超越权利范围 侵害他方权益的 应当停止 侵害 并赔偿由此而造成的损失 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的 异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时 治理 一方所有人或使用人造成房屋危险的 应当及时排除危险 同时 其他所有人和使 用人有权采取必要措施 防止危险的发生 造成损失的 由造成房屋危险的责任方应当负 责赔偿 异产毗连房屋所有人以外的人 如需使用异产毗连房屋共有部位时 应当取得各所有 人一致同意 并签订书面协议 二 异产毗连房屋的修缮规则 异产毗连房屋的一方所有人 如需改变共有部位的外形或结构时 除须经城市规划部 门批准外 还须征得其他所有人的书面同意 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的 由责任人负责修缮 异产毗连房屋的自然损坏 房屋所有人应当修缮 不得拖延或者拒绝 异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏 修缮费用依下列原则处理 1 共有房屋主体结构中的基础 柱 梁 墙的修缮 由共有房屋所有人按份额比例分 担 2 共有墙体的修缮按两侧均分后 再由每侧房屋所有人按份额比例分担 3 楼盖的修缮 其楼面与顶棚部位 由所在层房屋所有人负责 其结构部位 由毗连 层上下房屋所有人按份额比例分担 4 屋盖的修缮 1 不上人房盖 由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担 2 可上人屋盖 如为各层所共用 由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比 例分担 如仅为若干层使用 使用层的房屋所有人分担一半 其余一半由修缮所及范围覆 盖下层房屋所有人按份额比例分担 5 楼梯及楼梯间的修缮 1 各层共用楼梯 由房屋所有人按份额比例分担 2 为某些层所专用的楼梯 由其专用的房屋所有人按份额比例分担 6 房屋共用部位必要的装饰 由受益的房屋所有人按份额比例分担 7 房屋共有 共用的设备和附属建筑 如电梯 水泵 暖气 水卫 电照 沟管 垃 圾道 化粪池等 的修缮 由所有人按份额比例分担 异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织 也可委托其他组织 在当地房地产行政 主管部门的指导下 负责房屋的使用 修缮等管理工作 二 城市危险房屋管理 一 危险房屋的概念与鉴定程序 1 危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件 随时有可能丧失结构稳定 和承载能力 不能保证居住和使用安全的房屋 2 市 县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构 负责房屋安全鉴 定并统一使用 房屋安全鉴定专用章 房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申 请时 必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件 鉴定机构接到鉴定申请后 应当及 时按下列程序进行鉴定 1 受理申请 2 初始调查 摸清房屋的历史和现状 3 现场查勘 测试 记录各种损坏数据和状况 4 检测验算 整理技术资料 5 全面分析 论证定性 作出综合判断 提出处理建议 6 签发鉴定文书 鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的 分为四种情况进行处理 1 观察使用 适用于采取适当安全技术措施后 尚能短期使用 但需继续观察的房屋 2 处理使用 适用于采取适当技术措施后 可解除危险的房屋 3 停止使用 适用于已无修缮价值 暂时不便拆除 又不危及相邻建筑和影响他人安 全的房屋 4 整体拆除 适用于整幢危险且无修缮价值 需立即拆除的房屋 鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加 对特殊复杂的鉴定项目 鉴定 机构可以聘请相关专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定 经鉴定属于危险房屋的 鉴定 机构必须及时发出危险房屋通知书 属于非危险房屋的 应当在鉴定文书上注明在正常使 用条件下的有效时限 二 危险房屋的鉴定费用与修缮责任 房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定 经鉴定为危险房屋的 鉴定费由所有 人承担 经鉴定为非危险房屋的 鉴定费由申请人承担 房屋所有人对危险房屋能够解除危险的 应当及时解除危险 解除危险暂时有困难的 必须采取安全措施 防止发生危害 异产毗连房屋被鉴定为危险房屋的 房屋各所有权人 应当按照国家对异产毗连房屋的规定 共同履行治理责任 房屋所有人对经物业管理师资料 物业管理师培训 或修缮治理 如果房屋所有人拒绝按照处理建议修缮治理危险房屋 或者使用人有阻碍修 缮治理危险房屋 房地产行政主管部门有权指定有关部门代修 或者采取其他的强制措施 发生的费用由责任人承担 三 危险房屋造成损害事故的法律责任 1 房屋所有人应当承担的民事责任 1 有险不查或损坏不修 2 经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施 2 房屋使用人 行为人应当承担的民事责任 1 使用人擅自改变房屋结构 构件 设备或使用性质 2 使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施 3 行为人由于施工 堆物 碰撞等行为危及房屋 3 鉴定机构应当承担的民事责任 1 因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失 2 因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋 并在有效时限内发生事故 3 因拖延鉴定时间而发生事故 三 公有住宅售后维修养护管理 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 已废止 是住房制度改革中 国家向居民和 职工售卖公有住宅初期 建设部制定和颁布的管理规章 该规定根据国家售卖公有住宅的 形势和住房制度改革政策 明确了公有住宅售后的维修养护义务和管理责任 对推动住房 商品化 保障住宅所有人的合法权利和住用安全 有着重要的作用 至今仍是各地房地产 行政管理部门指导 监督公有住宅售后维修养护管理的重要文件 其中对住宅各项使用部 位和附属设施设备的划分原则 也是目前商品住宅界定维修养护责任范围的主要原则 一 住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则 住宅与其他物品不同 不仅具有复杂的结构 而且普遍处于共有财产状态 因此区分 公有住宅售后的管理责任 首先必须对住宅各项使用部位和附属设施设备提出划分原则 然后才能确定责任主体 1 住宅自用部位和自用设备 住宅的自用部位和自用设备 是指户门以内的部位和设备 包括水 电 气等户表以 内的设备和自用阳台 2 住宅共用部位 住宅的共用部位 是指住宅承重结构部位 包括楼盖 屋顶 梁 柱 楼板 内外墙 体和基础 以及外墙面 楼梯间 走廊通道 门厅 设备设施用房 建筑内的车库等 3 住宅共用设施设备 住宅的共用设施设备 是指共用的上下水管道 落水管 邮政信箱 垃圾道 烟囱 供电干线 共用照明 天线 暖气干线 供暖锅炉房 高压水泵房 消防设施和电梯等 二 住宅各部位与设施设备的维修养护责任 1 住宅所有人的维修养护责任 公有住宅出售后 住宅自用部位和自用设备的维修养护 由住宅所有人承担维修养护 责任 住宅所有人可以自行维修养护 也可以委托他人维修养护 2 售房单位的维修养护责任 公有住宅出售后 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护 由售房单位承担维修养 护责任 售房单位可以自行维修养护 也可以委托其他房地产经营管理单位即物业管理企 业 承担维修养护责任 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用 可以由售房单位按照规定比例向购房 人收取 维修养护费用不足时 暂由原售房单位承担 具体收取标准和办法由省 自治区 直辖市人民政府规定 电梯 高压水泵房 供暖锅炉房等共用设施设备的运行 维护和更新 按照国家和地 方原有规定执行 3 其他责任 包括道路 上下水管道 窨井 化粪池 室外泵房 绿化等 住宅建筑以外的市政公 用设施 按照政府规定的职责分工负责维修和管理 三 公有住宅出售后的使用与管理 住宅所有人和维修养护责任单位 应当定期对住宅的自用部位 自用设备或者共用部 位 共用设施设备进行维修养护 保证居住安全和设备的正常使用 并接受房屋所在地人 民政府房地产行政主管部门的指导 监督和管理 住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备 不得擅自增加或者减少对 该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备 住宅的共用部位和共用设施设备 凡 属人为损坏的 由责任人负责修复或者赔偿 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行 由维修养护责任单 位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护 维修养护费用的使用