控制性详细规划说明文本.doc

湘潭市中心区规划 上海同济城市规划设计研究院湘潭市城市规划设计院4第一部分 湘潭市中心区控制性详细规划说明书目 录一：概况 (一)背景 (二)依据 (三)范围 (四)内容 二:开发条件分析 (一)地理区位条件(二)地形地貌(三)土地使用 (四)土地权属 (五)土地价格(六)开发现状(七)建筑质量 (八)公共设施(九)工程管网(十)地方特色(十一)市民意向三: 地区发展规划 (一) 发展目标与规划原则 (二) 规划方案优化 (三) 土地使用规划 (四) 道路交通规划 (五) 绿地系统规划 (六) 分期建设规划(七) 城市设计概念四： 地块开发控制(一) 开发控制目的(二) 开发控制分区(三) 开发控制要素(四) 开发控制规定五：地块规划设计引导(一) 设计引导目的(二) 设计引导原则(三) 设计引导规定 第一部分 湘潭市中心区控制性详细规划说明书一:概况(一) 背景湘潭市位于湖南东部、湘江中游，是华中地区重要的工业城市，也是湖南省长、株、潭经济综合体的重要组成部分。湘潭市第五次城市总体规划于1988年编制，1991年9月经省人民政府批准实行。随着经济的发展，湘潭市城市形态、功能发生了新的变化。湘潭市城市规划设计院于一九九七年八月完成了湘潭市第五次城市总体规划调整。根据总规的最新调整，湘潭市中心区由原河东三角坪地区（西至衡山北路、北至湘江滨、南至长潭路、东至宝塔公园）移至河东宝塔岭南部，丝绸路、宝塔路、福星路、芙蓉路四条道路的围绕的地区。总体规划调整公布以来，河东地区发展迅速。为了正确的引导和加速河东中心区的开发，湘潭市决定对中心区总体作一次全面而有针对性的规划，包括中心区控制性详细规划、河东大道修建性详细规划，月华路及市政广场景观规划。居住示范小区修建性详细规划。由上海同济城市规划设计研究院和湘潭市城市规划设计院合作承担规划任务。 本规划文件在详细研究中心区规划任务和现状的基础上编制。旨在在总规调整得到认可的基础上深化制定中心区控制性详细规划，拟定中心区土地用途的详细参数和发展指导准则，并据此详细制定前期开发地段河东大道，月华路及市政广场和示范小区的详细规划。在本规划文件获批准或采用后，本规划范围内与总体规划不同之处应以本规划为准。（二）依据本规划遵守中华人民共和国城市规划法确定的原则和条款，依照城市规划编制办法编制，规划以以下文件为依据：1湘潭市第五次城市总体规划调整（文本）（送审稿）；2中华人民共和国城市土地使用分类标准；3湘潭市城市规划管理细则。以以下文件和意见为参考：1 湘潭市第五次城市总体规划调整（说明书）（送审稿）2 湘潭市统计年鉴3 湘潭市志4 湘潭市有关部门对中心区规划的意见（三）范围本规划区范围包括中心区用地（东至丝绸路、西至宝塔路、北至福星路、南至芙蓉路），河东大道(西起建设路，东至吉安路)两侧各120米和示范小区用地（河东大道以南，丝绸路以东，面积约15公顷,具体位置根据控制性详细规划确定）。 (四) 内容 本次规划分为二大部分，第一部分为控制性详细规划，范围为中心区 3.5平方公里用地，第二部分为重点地段详细规划，包括河东大道二侧120米范围用地内的修建性详细规划，月华路及市民广场周围地区景观规划和示范居住小区详细规划。二：开发条件分析（一）区位条件 A 地理区位湘潭市位于长沙和株州南面，是长株潭城市群的组成部分。湘潭市中心区位于湘潭市河东地区北侧，宝塔岭以南，北靠总体规划中的中央公园，与老城区隔江相望。湘江流经湘潭市有42公里长的岸线，在市区有180度大拐弯，是难得的天然风景资源。中心区位于湘江大拐弯形成的河套地区的几何中心位置。老城区位于中心区西北侧。从最新的总体规划用地布局上看，中心区位于城市建设区的中心部位，有较好的辐射功能。从城市建设现状来看，中心区位于城市已建设用地的中部偏东侧，离成熟的老城区较近，有良好的依托。因现状未开发用地较多，用地相对宽松，弹性较大，这样既有利用于高起点统一规划，也容易造成低效益盲目开发，导致土地浪费。因规划城市建设用地东南侧现状简单用地宽松，中心区的建设，将大大带动城市向东侧发展。B 经济区位湘潭市是长、株、潭经济综合体的重要组成部分，是集商贸、科教于一体的多功能、开放型、现代化、园林化的综合性工业城市。中心区作为湘潭市的行政、商贸、金融、信息、文化、娱乐、游览中心，将成为湘潭市能量集聚、规模效益最集中的地区和湘潭市经济增长的极核，但目前中心区大部分用地为农业用地，土地价格不高，未来的高能量和现状的低效益决定了中心区的建设将是一个能量汇聚，效益增长的过程。顺应这个过程合理地安排中心区的开发时序和开发速度，能有效地促进中心区的发展，带来城市建设和经济增长的良性特环。反之则可能带来因房地产盲目开发而造成的城市虚假繁荣。因此中心区规划不应仅仅赋予新区一个华丽的物质外壳，应考虑引导经济重心逐步转向河东，解决中心区发展的动力问题，变单纯的用地规划为发展规划。C 交通区位湘潭市有京广、湘黔铁路穿经湘潭，京珠、上瑞高速公路和107、320国道分别在城市外围各市区交汇，湘江流经市区有42公里长的岸线，水运交通条件优越。中心区东侧丝绸路和南侧的芙蓉路为规划中城市内环线组成部分，芙蓉路直接连接京珠高速公路，丝绸路穿越湘江，通过快速道连接上瑞高速公路，中心区靠北有湘江水运码头。中心区途径建设南路至老城区距离 约6公里，至火车站约8公里，从中心区至黄花机场约80公里。中心区位于现状城市建成区以东,故建成后的中心区交通流量将主要来自西侧.而中心区与高速公路和过境交通线的联系主要靠东侧的芙蓉路和丝绸路,故建成后的中心区对外交通流量将主要来自东侧。现状中心区和老城区的联系依靠建设南路过江交通，目前建设南路过江交通量接近饱和，规划中湘江北大桥建成后可分担新老城区交通联系的压力，但过江交通通行能力有限，新建大桥或隧道成本太高，所以中心区开发建设应考虑功能布局合理，公建配套齐全，使居住、工作、游憩等功能在河东地区内部平衡发展，尽量减少过江交通压力。建设路口交通量调查调查时间：1995年方向24小时机动车(辆)24小时非机动车(辆)合计其中合计其中客车货车拖拉机摩托车单车板车三轮车东94073839257511628774006372665215南8053298113678834877625719555275西552816328039829966800628296422北1484065363439594806122151050049666 （二）地形地貌湘潭市中心区地处丘陵地带，地形起伏较多但高差不大，现状用地中坡度8以下用地约占总用地70，坡度815用地约占总用地的25%，坡度1530%用地约占总用地5%,现状水塘面积约10ha。坡度较大的地块主要分布在宝塔路东侧和河东大道北侧，中心区北部有宝塔岭，高度约30米，其上有宝塔，是市级文物保护单位。因中心区现状地形较复杂，开发建设前必须进行地形整理，因湘潭市中心区土质为红壤易于机械化施工，平较简单，如果迁就地形将会带来工程管网等基础设施造价提高和交通组织的复杂，因此中心区规划应高起点，以系统的整体效益为追求目标，不应受地形的局限。同时也应结合地形避免大规模的移山和填沟，减少不必要的减少土方量，结合地形创造有特色的城市景观。（三）土地使用现状中心区土地使用性质有居住、行政办公、商业金融、医疗、教育科研、工业、仓储、耕地、林地、村镇建设用地等类型。其中工业用地20.4ha ，仓储用地3.4ha，居住用地9.9ha，行政办公用地9.4ha，商业金融用地15.7ha，医疗卫生用地8.5ha，教育科研用地0.5ha，耕地用地162.4ha，林地用地54.125ha，村镇建设用地30.6ha。现状城市建设用地总计162.4ha，占中心区总用地19.4%。现状中心区用地以耕地和林地为主，按湘潭市现状老城区建筑租金30元天m。中心区容积率若为2，则每亩中心区土地年租产出为306672=40020(元/年m2),现状每亩耕地年产出大约3000元,以此计算中心区土地转换用途后的经济价值将增长12倍以上.中心区土地利用层次较低，土地开发程度低，大部分土地使用功能与中心区性质相悖，应该考虑拆迁，置换，并做好中心区现有村镇居民的安置工作。（四）土地权属目前中心区大部分土地为集体所有（属红旗农场和宝塔乡政府）仍未征用为城市建设用地。宝塔路、河东大道、芙蓉路，道路用地已征用为城市基础设施建设，另有部分地块已征用开发。总计已征土地（国有土地）60.6ha，占总用地17.3%。随着城市基础设施建设的发，中心区用地的开发建设也在加速，现在不少地块已有开发意向或正处于的规划审批的不同阶段。本次规划考虑开发时序，加强规划的控制作用，力求保证土地的征用、开发、建设有序进行，协调国家（城市）、集体、个人的利益。（五）土地价格 现状土地价格调查表 调查时间：1999.3 地 段价格（元米 ）河东大道建设路口处两侧525河东大道宝塔路口处两侧375河东大道月华路口处两侧375芙蓉路月华路口处两侧700芙蓉路丝绸路口处两侧700河东大道丝绸路口处两侧375芙蓉路建设路口处两侧800芙蓉路宝塔路口处两侧650建设路霞光路口处两侧700宝塔路霞光路口处两侧600月华路霞光路口处两侧650丝绸路霞光路口处两侧650建设路、宝塔路、霞光路、芙蓉路所围合地块中心300宝塔路、月华路、霞光路、芙蓉路所围合地块中心260月华路、丝绸路、霞光路、芙蓉路所围合地块中心260建设路、宝塔路、霞光路、河东大道所围合地块中心350宝塔路、月华路、霞光路、河东大道所围合地块中心260月华路、丝绸路、霞光路、河东大道所围合地块中心260现状中心区平均地价约为300元m，已建成的芙蓉路两侧地价最高，正在修建的河东大道两侧其次。从横向城市之间的比较来看，中心区为此低的地价显然与中心区的地位不符合，中心区的规划必将带动中心区土地的大幅度升值，刺激中心区的土地开发与城市建设。（六）开发现状 中心区现状用地大部分仍未被开发为城市建设用地。现状已开发用地大概可分三类：90年代以前开发的用地(主要为一些老的工业企业用地：90年代后开发的用地（包括一些局级行政单位和一些商住、商贸用地）和正在开发建设的用地（主要为商住和行政办公用地）。 90年代以前开发的用地某些使用功能和建设标准都与中心区性质有所冲突。90 年代以后开发和正在开发建设的用地大部分使用性质符合中心区性质，但用地布局较为零散，无统一规划，部分用地建设标准偏低，故对不同现状应采取不同的措施。现中心区开发基本采用传统的大院式，一个单位用地内各种功能齐全，这样不利于整个城市的功能配置的统一协调，造成规模效益差，公建配套标准低，交通组织困难，土地降低了中心区的土地使用效益。中心区开发现状单位情况一览表 调查时间：1999.3-4月开发建设单位位置建设单位开发年代批地面积已批容积率用地批文号交警指挥中心河东大道南侧市正在开发潭计基(97)039号检察院宿舍河东大道北侧市98年潭计基(98)096号红旗商贸城河东大道北侧红旗农场98年潭计革(98)228号电业局河东大道北侧市98年潭计基(98)286号国锐三分局二三元队河东大道北侧市96年潭计基(96)502号(96)401号财信建筑开发公司私人企业未开发缺化纤厂生活区宝塔路东部市90年代前缺新泰物业太阳新村住宅芙蓉路北侧集体企业95年潭计基(95)161号国税局市98年潭计基(98)079号地税局高新分局宝塔路芙蓉路口市96年潭计基996)090号宝塔商贸城宝塔路东侧宝塔乡正在开发华厦房地产开发公司河东大道北侧集体企业未开发市商业银行河东大道北侧市未开发市建委河东大道北侧市未开发私营企业飒住宅小区河东大道宝塔路口私人企业未开发市检察院河东大道北侧市98年丝绸商贸城河东大道南侧集体企业未开发湘潭市疗养院河东大道北部市90年代前市丝绸厂河东大道南侧市90年代前半导体厂芙蓉路北部市90年代前外贸委市未开发省建安装公司一处河东大道南部省90年代前市材料公司仓库河东大道南侧市90年代前市水果冷冻库河东大道南侧市90年代前本次规划原则上对90年代以前开发的用地进行再开发，原有工业企业单位全部迁出中心区，对其土地进行置换,改变用地性质,使其和中心区性质相吻合。对90年代后开发和正在开发的用地尽可能保留，局部调整用地，逐步对建设标准过低的进行改造，提高建设标准，从规划上打破大院式布局，促进企业社会化、市场化。（七）建筑质量为了对现状建筑质量作一个综合评定，我们采用建筑层数，建设年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为三个标准：一类建筑：六层以上小高层、高层或多层框架结构且建设年代在5年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构且装修标准较好或新建低层框架结构。三类建筑：低层民宅；多层砖混结构且建设年代5年以上，低层砖混结构或低层框架且建设年代5年以上。按此标准，新中心区大部分为二类或三类建筑，有几块新开发区属一类建筑。主要为：宝塔商住城、交警指挥中心、地锐局、红旗商贸城。规划根据湘潭市目前的经济水平和发展状况，原则上保留一类建筑，改建拆除二三类建筑。一类建筑使用性质和中心区规划相矛盾的，分期进行调整改造。（八）公共设施湘潭市中心区现状公共设施一览表 调查时间:1999.3公共设施名称性质位置用地面积(m2)建筑面积(m2)普爱医院医疗卫生河东大道北861004500红旗小学文教河东大道北40101200红旗大厦商办河东大道北21504300检查院行政办公河东大道北23207500汽车市场市场河东大道北77704300红旗商贸城市场河东在道务局行政办公河东大道北71703000宝塔完小河东大道南35202100宝塔乡政府行政办公河东大道南57802500交警指挥中心办公河东大道南399403600宝塔商住城商住宝塔路东698003000宝塔派出所行政办公宝塔路东35601100地税局行政办公宝塔路东2719021000红旗幼儿园文教河东大道北400250幼儿园2文教河东大道南11001100幼儿园3芙蓉路北13001100（九）工程管网：中心区开发建筑刚刚起步，基础设施尚未形成系统。部分工业企业内部有自己的给排水系统。现状中心区南侧有110KV变电站一座。沿芙蓉路有10KV架空电力电缆，沿宝塔路正在排设排水干渠。（十）地方特色湘潭市是一个有一千多年历史的老城市，历史文化悠久，名胜古迹众多。湘潭市市内的传统街道空间尺度宜人，传统民居富有地方特色。但随着城市的发展，湘潭市传统文化被冷落，地方特色越来越不明显。但随着经济发展，传统和特色将为越来越追求品味的市民所欣赏。本规划整理了一部分湘潭市富有地方特色的建筑或空间，作为城市设计和建筑创造的参考。（十一）市民意象为了了解湘潭市市民对新区开发的意向，扩大规划的社会参与面，贯彻公众参与和以人为本的规划思想，本规划前期在湘潭市进行了一次社会调查。湘潭市河东新区社会调查表调查：1999.3填表人基本情况您的职业：a 农业 b 服务业 c 工业 d 知识分子 e 军人 f其它 您的月收入水平:a 200元以下 b 200-500元 c 500-1000元 d 1000-3000元 e 3000元以上您的受教育水平: a 小学以下 b 小学 c 初中 d 高中 e 职业中专 f 大学或以上一、最能吸引您到新区去的因素是：a 就业岗位 b 经济收入高 c 居住小区 d 文体设施 e 绿化环境好 f 交通条件好 g 其他 二、您认为新区应该设置一些什么项目a 党政机关 b 商业设施 c 居住小区 d 文体设施 e 工业设施f 绿化设施 g 娱乐服务设施 h 市政工程设置 i 其他 三、如果新区设置城市广场，您认为应在广场上设置a 城市标志 b 大面积活动场地 c 大面积绿地 d 公用电话e 公用厕所 f 照明设施 g 停车场 h 其他 四、您认为湘潭旧城区最大的城市问题是：a 空气污染 b 交通混乱 c 居住拥挤 d 市政配套设施不全e 绿化环境 f 室外活动场地缺乏 g 其他 五、您认为旧城区最缺乏的街道设施是什么？A 公交停车亭 b 公厕 c 公用电话 d 休息坐椅 e 路牌路标F 雕塑小品 g 垃圾箱 h 无障碍设计 I 其他 六、在旧城区中您最喜欢的购物地点是哪里，为什么？七、在旧城区中您最喜欢的居住地点是哪里，为什么？八、在旧城区中您最喜欢的休场所是哪里，为什么？九、您认为湘潭最具有地方特色的东西是什么？十、您认为湘潭最具有代表性的建筑物是什么？十一、您最喜欢湘潭地方民居的哪一部分？调查总计发送表格500份,回收表格326份。调查对象包括工人、知识分子、军人、服务业者、农民。其中工人、服务业者和知识分子，分别占35.2%、28.7%和29.5%，月收入情况从200至3000不等,其中200-500占28%,500-1000 占37%，受教育水平大学或以上学历者占35%,高中学历占32%,职业中专或初中占20%。各项调查要素调查结果统计表调查问题主要答案占调查人比例最能吸引您到新区去的因素住房条件好32%绿化环境好32%经济收入高28%交通条件好22%服务设施齐全16%工作岗位12%您认为旧城区最缺乏的街道设施是什么?卫生不好,犯罪活动多,电话局门前道路拥挤1%休息坐椅39%垃圾箱28%公交停车亭20%公厕17.5%路牌路标15%雕塑小品15%公用电话12%无明确答案38%在旧城区中您最喜欢的购物地段是哪里,为什么?步步高29.5%心连心21%湘潭百货5%潭城商厦4%民主路4%在旧城区您最喜欢居住场所是哪里,为什么?雨湖路附近19%车站路6%和平新村2%市中心2%无明确答案66%您认为新区应该设置一些什么项目?绿化设施48%商业设施32%文体设施30%娱乐服务设施30%居住小区25%市政工程设施17%如果新区设置城市广场,您认为应在广场上设置什么?大面积绿地54%大面积活动场地43%照明设施20%公用厕所23%公用电话22%城市标志20%停车场15%分类处理垃圾箱、人民服务亭1%您认为湘潭旧城区最大的城市问题是?交通混乱49%空气污染40%绿化环境差37.5%室外活动场地缺乏32%市政配套设施不全22.5%居住拥挤旧城区您最喜欢的休闲场所是哪里,为什么？雨湖公园24%和平公园4%花鸟公园2%茶馆4%其它67%您认为湘潭最具有地方特色的东西是什么?龙牌酱油22%槟榔18.5%湘莲11%臭豆腐8%灯心糕6%其它31%您认为湘潭最具有代表性的建筑物是什么?君子莲26%阿波罗11%湘潭大桥10%天桥6%市政府大楼4%其它44%您最喜欢湘潭地方民居的哪一部分?答案无统计意义从以上调查表中可以得出一有意义的结论。1吸引市民 新区去的主要因素是住房条件，绿化环境和经济收入。2市民对绿化环境关注程度非常高，调查者中43%建议在新区建绿化设施，54%建议在城市广场上设大面积绿地，37.5%认为湘潭旧城区最大问题是绿化环境差。3旧城区中没有市民共同认可程度很高的购物地点，居住场所和休闲场所，新区建设一个在市民心中认可承度超过旧城区的购物、居住、休闲场所是必要而且极有可能的。4市民对新兴建筑比对地方民居有更大的兴趣，对传统民居了解很少。为吸引人流新区建筑风格不应该复古仿古，应该在运用材料、新技术、体现时代精神的基础上延续，发展地方文脉。三、地区发展规划（一）发展目标与规划原则A 发展目标湘潭市位于湖南省最大的城市发展带长株潭城市群的南端，是长株潭城市带的重要组成部分，随着国家发展重心向中西部转移，湖南面临着极大的发展机遇，长沙市作为湖南省的省会城市，其经济、政治辐射作用强大，不仅仅局限于一个 长沙市域，目前其经济的发展已突破市域行政界线的限制，长沙至湘潭之间的广大地区已发展成连绵的高度城市化地区。湘潭中心区作为湘潭市的核心，是湘潭市未来的行政、商贸、金融、信息、文化、娱乐、中心，同时根据其在长株潭城市群的位置，其是整个城市群的区域中心，其功能配置不仅要考虑湘潭市的情况，跟要考虑长株潭区域的发展，以及这个区域对周围广大地区的辐射作用。根据中心区的性质，制定中心区的规划目标为：1 高能量的功能配置 现代城市的中心地区应该是高能量的，不仅是物质环境的集约化，更重要的是体现在功能活动的多元化，把握湘潭市中心区现状发展条件、区域发展背景和现代城市中心地区的发展趋势，拟在突出行政办公和商贸功能的同时，保留既有的互补功能和拓展潜在的互补功能，形成以行政办公、商业、金融、休憩活动为主导，同时具有居住和旅游文化活动的综合功能地区。这种互补功能的空间聚集将使城市中心地区的发展潜能得到充分发挥。2 高效率的交通体系：高能量的城市中心地区必然导致大规模的交通集散，需要高效率的交通体系作为支撑，一方面要确保中心区与城市其它地区之间非常便捷的联系，另一方面要疏散过境交通和整治地区内部的交通，在优化步行交通和发展公共交通的前提下满足其它交通的要求。3高品质的物质环境高能量的功能配置和高效率的交通体系未必会带来高品质的物质环境，物质环境品质主要体现在三方面：第一，要把握物质环境的整体气氛，使之形成独特的风格和谐的形态和明显的标志。第二，要塑造物质环境的外部空间使之具有连续的步行体系、多样的驻留场所和宜人的空间尺度。第三，要发挥物质环境的人文内涵，使之体现繁华的都市气氛。浓郁的文化氛围和鲜明的地方特色。B.规划原则综合以上现状研究中得出的结论和城市中心区规划的特点制定本规划的规划原则：1面向未来，严格控制中心区是未来湘潭市政治、经济、文化中心，规划充分考虑湘潭市的发展潜力，强调高起点、高标准。同时因中心区用地是湘潭市未来价值最高的土地，对开发高吸引力很大，为防止低效益开发和土地炒作，规划强调控制，在严格控制的基础上达到规划的理想目标。2整体规划，动态开发中心区的建设是一个长期的过程，不可能一蹴而就，因此规划强调发展的动态过程，力求引导中心区良性发展。3尊重现状，分别处理中心区现在处于一种无整体规划的开发建设过程中，规划考虑现状不同开发情况采取不同的对策，保证规划的现实性和可操作性。4注重环境，持续发展重视环境不仅是政府可持续发展战略提出的要求，也是湘潭市市民本身的愿望，规划强调环境意识，力求创造优美宜人，有园林特色的中心区人居环境。(二)规划方案优化湘潭市中心区规划方案优化共经历了三个阶段，从初期的三个方案到中期的两个方案，直至末期的最终方案。为了不断提高方案质量加强可操作性，制定了以下评价体系，我们从以下九方面评价各并给予不同的权重。 每项标准给予10分，统计出每个方案得分。方案优化过程：接近规划任务现状调查分析方案设计制定评价体系方案三方案二 方案一专家讨论方案综合方案一方案二方案综合领导决策专家讨论最终方案表二.1 方案评价体系序号规划权重权重说明一规划结构1.5总体布局,分区合理,功能配置齐全,相互并存有利中心区各种功能的发展二土地使用1.4土地使用集约利用率高,用地经济性好,土地区位效益发挥充分三交通1.2中心区对外联系与疏散快捷,内中联系方便快捷,人车交通安全无干扰四空间形态1.1空间丰富有特色,形态完整而有序五分期开发1尊重现状,可持续发展,开发控制可操作性强,便于滚动开发六城市形态0.9城市形态富有特色,整体有统一有秩序七物质环境0.8环境优美,绿化率高,绿地与广场利用率高,开敞空间形态有特色八人口与就业分布0.6居住与办公功能互补,减少居民时间九开发意向0.5满足开发商意向,鼓励刺激中心区的开发启动表二.2 方案评价序号一二三四五六七八九总分第一轮方案一87997887871.3方案二77988987669.6方案三79889886972.2第二轮方案一89889888974.9方案二88888998773.2第三轮总方案9910910998982.6各方案特点评析第一轮：方案一 结构清晰紧凑，中心感强，延续总体规划的构想，城市空间形态整体交通组织方便，人口分布较均匀，分期开发难度较大，行政中心占用商业价值量高的地段，土地使用不经济，对现状发行较多实施难度大。方案一 设计结合地形，富有特色，结构清晰，中轴线空间组织有序，气势恢复而富有变化，交通组织较好，用地经济性差，对现状改造较多，实施可能小。方案三 尊重现状，避免重复建设，使于操作控制与管理，实施可能性大。行政中心集中于街区，用地完整便于内部空间和环境组织，不占用商业价值最 地段，体现了市场经济下的发展意识。第二轮：方案一 结构清晰，行政中心用地完整，环境安静，不占商业价值最高的地段，用地经济性好，分期开发实施可能性大，人口分布较均匀，量交通组织及空间形态不够理想。方案二 结构清晰，空间形态较好，延续总体在城市空间布局与设想城市景观及绿化效果较好，人口分布较均匀，但用地经济性较差，分期开发难度略大，对现状改造难度较大，一期启动难度高。第三轮：用地布局合理，行政中心用地完整，环境安静，商业中眩区位良好，便于启动发展，交通组织顺畅，在城市空间形态上的设计构想延续总体规划城市空间形态完整。环境较理想与现状结合较理想，分期开发实施一期启动容易便于人口分布均匀具有地方特色。城市开放空间与绿地、广场布局合理，空间利用率高，具有地方特色。 （三）土地使用规划1、规划结构湘潭市中心区规划布局结构充分发挥现有交通条件及区位优势，形成“二轴、三心、四片”的构架。社会公共停车场根据目前湘潭市城市机动车拥有量和经济发展预测，未来中心区发展约需社会公共停车泊位汽车3000个，摩托车和非机动车停车泊位15000个，总共停车面积约为13万平方米，在市中心，社会公共停车建议社会地下停车和停车楼方式为主，以节省土地利用，规划社会停车场20处，服务半径为150200米，具体建设实施停车场位置可视具体情况而定，也可将大规模停车场分为若干个小规模，停车场分别建设，基本停车位应予保证。2、用地布局（1）居住用地作为湘潭市城市中心区，原则上不宜有过多居住。但是，国内外经验表明，城市中心仍需保持一定数量的居住人口，以平衡地区活动的昼夜差别，使基础设施得到充分的利用。从浙潭目前的开发现状和开发意向的调查来看，在中心区的开发也以住宅开发为主。但目前的居住多以企事业单位为开发主体，采用大院式的开发形式，非常不利于中心区功能的集约和土地的高效利用。因此，本次规划在中心区边缘设置居住综合用地，并在中心区适当安排商住办住用地。其中居住综合用地86.13公顷，占总用地的24.6%；商住用地17.33公顷，占总用地的5%，办住用地13.03公顷，占总用地的3.7%，其中居住综合用地多为中密度的高级公寓、各层住宅区，地块净容积率为1.61.8；商住、办住用地多为高密度的中高层建筑地块净容积率在2.02.6之间，大型公共建筑地段可达3.0。 （2）行政办公用地该中心区行政办公用地15.22公顷，占总用地的4.3%，主要集中位于中心区东南片，与市民广场相邻，围绕市政广场设市政府各局委办公区、会议中心、高级写字楼等，成为城市构架中的“三心”之一。（3）商业金融用地中心区商业金融用地53.94公顷，占总用地的15.4%，主要位于中心区中部，设以零售业为主的高级商业金融区，该区围绕商业广场，以展览中心为中心，依托已建成的河东大道，具有极高的商业价值及升值潜力。在商业中心边缘区适当设置商住、商办区，从而更提高土地利用的经济效益。（4）文化娱乐用地本次设计着重考虑到湘潭市民对文化活动的需求，在城市西南侧市民广场西侧，设置文化中心，以文化广场为主配建以博物馆、文化馆、图书馆、青少年活动中心、影剧院、美术馆、广电中心、湘潭报社等文化设施，与居住区相邻，交通便捷。另在北侧公园主入口处附近设置一部分娱乐设施，以提高公园附近土地经济性。文化娱乐用地以24.66公顷，占总用地7%。（5）医疗卫生用地在原有医院的基础上配备疗养院，完善医疗卫生等共12.69公顷，占总用地3.6%，以满足人民就医需求。居住区内部应根据人口比例设立小型卫生站及诊所，不计入医疗卫生用地。（6）道路广场用地作为湘潭市中心区，道路网密度应比城市路网密度偏高，因此本次设计中道路用地共89.56公顷，占总用地的25.6%。道路系统分为交通性干道、景观性干道、综合性干道、次干道、交通性支路、生活性地路。各等级道路宽度如下：交通性干道 60M 如芙蓉路、丝绸路景观性干道100M 如福星路综合性干道 60M，46M 如河东大道、霞光路次干道 30M，32M 如经仁路、经五路、宝塔路交通性支路 20M 如伟一路，伟六路，伟三路等生活性支路 20M，18M 如伟四路，伟五路，伟六路等用地平衡表用地分类用地面积(公顷)占总用地(%)居住用地86.1324.6行政办公用地15.224.3商业金融用地5.9415.4文化娱乐用地24.667医疗卫生用地12.693.6道路用地89.5625.6绿化广场用地21.916.3商办综合用地15.534.4商住综合用地17.335住办综合用地13.033.7合计350.02100l 湘潭市中心区是一片正在开发的新区,开发过程中的偶然因素很多，造成未来建设的不可预见性，为了保证中心区规划的现实性，要加强其操作性，规划制定了湘潭市用地适当性规定：（四）道路交通规划目标依据上轮城市规划发展现有的城市道路系统，解决中心区发展中可能出现的一些交通问题。规划原则既要确保中心区与城市其它地区之间的便捷联系和中心区的可达性，又要避免穿越交通对本区行政、商业金融娱乐等活动的干扰；在中心区内部各区之间保持便捷的交通联系，并形成完善的步行系统，使步行系统的规划与商业活动相适应。道路规划湘潭市中心区现已建成三条城市干道，芙蓉路（红线宽60M），宝塔路（红线宽32M）向东大道（红线宽60M），正在建的道路有丝绸路（红线宽60M）。以中心区的地位和功能出发，结合湘潭市的土地使用现状，规划中心区路网采用了分级网格结构。从东西向的福星路、河东大道、霞光路、芙蓉路和南北向的宝塔路、经二路、经五路、丝绸路组成城市干道网，形成城市路网骨架，以次一级的纬一、纬二、纬三、纬四、纬五、纬六和经一、经三、经四、经六组成城市次级支路网，和街坊内部道路一起形成中心区的道路系统。从整体上讲规划道路网密度中心商务区密，往外围密度逐渐减小，以和中心区交通量分布相适应，便于交通组织。考虑中心区的人流活动频繁，非机动车交通和步行交通量将在中心区占很大比例，本规划在中心区主要交通干道上设专用自行车道，进行交通渠化，提高道路通行能力，增加交通安全系数。结合城市主要的景观道路和商业布局设置步行系统，在中心区南北的景观主轴月华路和东西向的景观次轴（市民广场、行政广场、文化广场）和河东大道，纬五路布置步行街，营造安全舒的步行购物环境，提高中心区的环境品味。城市是一个不断生长的有机整体，城市规划是一个动态的过程。本规划道路布局综合考虑了现实和发展两个矛盾，既保证道路网在现状土地使用条件下能够通过政府的协调逐步落实，又为路网在交通量增加的情况下进行交通组织提供方便，也使路网在交通路饱和时有进一步改造发展的可能。性质路名(暂定)红线宽度(m)说明交通性干道芙蓉路60快速路丝绸路60快速路景观性干道福星路100综合性干道河东大道60预留长株潭轻轨交通设施用地霞光路46宝塔路32次干道经二路30南北交通干道经五路30南北交通干道交通性支路纬一路20纬三路20纬六路20生活性支路经一路20经三路24经四路24经六路20纬二路18纬四路18纬五路18纬五支路18（五）绿地系统规划中心区绿化采用网点结合的结构，结合城市设计意象，强调二条绿化景观轴南北路绿化景观主轴和东西绿化景观次轴。城市绿化系统由五类。绿地组成，包括广场与开放绿地、组团绿地、道路绿化、防护绿地和城市背景绿化。广场与开放绿地：由广场和绿化组成的开放绿地系统。规划将总体规划的月华路景观主轴的交通功能与绿化景观功能分离，由二条城市支道路分担交通功能，在城市中轴线上由一系列的广场和绿地连成一条纵贯南北的绿化景观通廊，连接中心区北的中央公园。在中心区南部安排市民广场、行政广场和文化广场，形成东西绿化景观次轴。另外结合商业布局在商业中心安排一东西向绿化步行街，以创造良好的商业环境。组团绿地：在中心区外围结合居住综合用地的布局安排组团绿地，与道路绿化一起组成中心区绿化外环。道路绿化：中心区所有城市道路都应种植行道树，以形成中心区的网状道路系统。防护绿地：在城市快速路芙蓉路和丝绸路两则布置防护绿地，隔离道路噪声，美化道路环境。城市背景绿地：对中心区每个地块都控制一定的绿化率，以从整体上控制中心区的绿化环境，形成中心区城市的绿化背景，中心区现状南部有大片山林，植被丰富，尤其一些樟树，长势良好，是天然的苗木资源。中心区建设进行地形整理时应尽量保留这些绿化，无法保留时，应将这些绿化移至公园或城市绿地中，以使中心区在建设过程中也有良好的绿化环境，不因建设而降低环境质量。（六）分期开发规划城市是一个不断生长的有机体,为保证规划的可持续性，使其发挥对未来的预测和引导作用，本规划按照动态开发的思路，将中心区土地使用分为三期。1、启动期：即是中心区开发的最初阶段，在这一时期，基础设施尤其是中心区主要道路网的建设是其发展的契机，为了刺激中心区开发的启动，政府通过一系列优惠政策，吸引并鼓励多种投资主体从事河东大道、宝塔路、丝绸路建设及基础设施。通过基础设施的建设刺激中心区土地的升值，从而引导开发商将资金投入至中心区的开发建设中。这一期主要开发已建成或将建成的芙蓉路、河东大道、宝塔路、丝绸路两侧土地，在河东大道南侧建设商业广场，以交通区位和环境优势吸引商业开发商，形成商业中心启动区。在河东大道北侧建设示范居住小区，解决中心区拆迁户的居住问题，引导老城区人移居中心区，为中心区开发注入活力。在河东大道两侧，通过土地的批租建设月华路市民广场，带动月华路两侧的开发。2、深化期：这是中心区开发的中间阶段，也是最重要的阶段。这一时期中心区主要基础设施建设已经完成，中心区已有一定人全、商业、办公、居住开发已有一定规模，这一时期中心区发展的契机是城市经济发展对土地与建设更大的需求。根据湘潭的实际情况这一期开发还需要政府的扶持和引导，这一时期又可分两步实施。第一步：借助行政中心和文化中心的迁入，以大型行政、文化项目的开发发展为契机，带动中心区则金融、信息中心的发展。随着大量就业岗位的迁入，为了减轻通勤交通对城市总体路网的压力，在中心区发展完善居住区随着人口的不断迁入，交通需求量增加，可促进中心区路网的进一步完善。例如霞光路，全程和泾一、二、五、六及纬三、四、五、六、七的全程或部分，利用基础设施完善带来的土地升值取得投资回报，进一步推动中心区整个发展。 第二步：如果说深化期一期仍是政府行为的话，那么深化期二期将是完全市场行为。这一期的发展的动力为政府的支持和人们对整体环境质量的追求。在这动力之下，月华路景观带有了向北发展的可能。总体规划中的视线通廊也有了连通的可能。通过月华路景观带北侧向北延伸带动月华路沿线地块的开发，通过月华路两侧土地地块出租筹集资金，建设经三、经四路在河东大道、福星路之间的路段，进一步完善中心区的基础设施。3、成熟期：随着中心区开发不断趋于完善，人们对整个环境质量的渴求日益加深。福星路的修筑和中央公园的开发将是这一时期发展的直接动力。这一时期发展将以对北片原有城市建设用地的改造和商档次居住区开发为主要方向。前二期投资回报以及城市经济的不断发展，可以有能力对原有医院、工厂、红旗商贸城进行改造。而且中心区发展到这一期，原有用地或在性质上或在规模上或在开发强度上均已到了需要改造的地步。中央公园的建设，将会促使中心区整体投资环境质量更上一层楼，使高档次的居住、娱乐项目开发成为可能。同时纬一、纬二路全程以及经一、二、六路北段基础设施也将不断完善。这一期中心区总体结构逐渐形成，道路网和基础设施已经完善，功能配置逐步齐全，中心区的总体开发最终达到规划目标形态。l 开发模式的总结中心区开发模式总体可概括为“以路带线”“以点带面”“由外向内”。（七）城市设计概念湘潭市是一个有悠久的历史的城市，但现状城市特色并不明显，民意调查反湘潭市民对城市面貌很关心，对现代建筑尤其是有特色的现代建筑兴趣大于传统民居。中心区规划延续总体规划的构想，在中心区设计一横一纵的景观轴，其一沿河东大道，以建筑景观为主，在经一路、月华路、经五路形成主要建筑景观节点，在丝绸路和宝塔路口形成中心区的门户空间。其二沿经三路和经四路之间，以绿化开敞空间为主，控制100米的绿化，留出视线走廊。纬一路河东大道、霞光路和市政广场形成广场景观节点，在福星路和芙蓉路形成中心区门户空间。规划在市政中心和文化广场通过一系列广场空间形成中心区次要景观轴，重点设计市民广场、文化广场和行政广场，使之成为湘潭市市民要闲和外来人口参观旅游的场所。为了控制中心区建筑空间的节奏，使城市空间变化有序，在重要地段安排城市标志性建筑，起城市标识作用。中心区环境设施和绿化空间组织结合，形成南北绿化景观主轴和东西绿化景观次轴，以此构成中心区城市开敞空间的骨架。通过对景观轴两周建筑的重点控制，使景观轴成为湘潭市中心区的特色。四 地块开发控制(一) 开发控制目的贯彻发展规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地和分期建设等方面的原则和措施，具体化为各个地块的开发控制的法定要求。(二) 开发控制分区湘潭市中心区