全国物业管理示范大厦标准及评分细则注解.xls

全国物业管理示范大厦标准及评分细则注解 标准内容 规定 分值 评分细则注 解 一 基础管理 22 1 按规划要求建设 房屋及配 套设施投入使用 1符合1 0 不符合0 1 建设用地规划许可证 2 建设工程规划许可证 3 规划图纸 六图二书 即1 1000比例尺的现状图 规划总平面图 道路规划图 竖向规划图 绿地规划图 详细规划说明书 4 临建房屋批准手续 如有临建房屋 备注 以上所有资料 图纸要有相关批准部门加盖审批章 2 己办理接管验收手续1符合1 0 不符合0 一 物业公司验收记录及问题处理情况 二 物业公司收集资料 1 大厦竣工总平面图 2 单体建筑 结构 设备安装竣工图 3 附属公建配套设施 地下管网工程竣工图 4 有关设施 设备安装 使用和维护保养技术资料 5 各单项工程竣工验收证明材料 6 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7 房屋销售清单和产权资料 8 公共配套设施的产权及收益归属清单 9 供水 供暖的试压报告 3 由一家物业管理企业实施统 一专业化管理 1符合1 0 不符合0 1 物业管理企业统一管理 2 专业化管理 企业营业执照 物业管理企业资质证书 4 建设单位在租售大厦前 与 选聘的物业管理企业签订物业管 理合同 双方责权利明确 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 与开发单位签定的委托管理合同 5 在房屋销售合同签订时 购 房人与物业管理企业签订前期物 业管理服务协议 双方责权利明 确 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 前期物业管理服务协议 6 建立维修基金 其管理 使 用 续筹符合有关规定 1 符合1 0 已建立但管理 使用 续筹不符合 规定扣0 5 未建立0 2 维修资金使用记录 包括使用申请 业委会批准及使 用的各类票据 7 房屋使用手册 装饰装修管 理规定及业主与使用人公约等各 项公众制度完善 1完善1 0 基本完善0 5 不完善0 1 房屋使用手册 2 装饰装修管理规定 3 业主公约 4 绿化管理制度 5 卫生保洁管理制度 6 保安管理制度 公共秩序维护管理制度 7 车辆管理制度 包括机动车和停车场管理 8 消防管理制度 8 业主委员会按规定程序成立 并按章程履行职责 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 业主大会召开前后过程及业主大会议事规则等相关资 料 2 到主管部门备案记录 3 会议记录 9 业主委员会与物业管理企业 签订物业管理合同 双方责权利 明确 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 与业主委员会签定的物业服务合同 10 物业管理企业制定争创规划 和具体实施方案 并经业主委员 会同意 1符合1 0 不符合0 1 争创规划和具体实施方案 两份材料分别写 2 争创材料经业主委员会签字盖章 11 大厦物业管理建立健全各项 管理制度 各岗位工作标准 并 制定具体的落实措施和考核办法 2 制度 工作标准建立健全1 0 主要检查 物 业管理服务工作程序 质量保证制度 收费管 理制度 财务制度 岗位考核制度等 每发现 一处不完整规范扣0 2 未制定具体的落实措 施扣0 5 未制定考核办法扣0 5 一 各项管理制度 1 房屋管理制度 2 零维修管理制度 3 大中修工程管理制度 4 回访制度 5 供水管理制度 6 供暖管理制度 7 电梯管理制度 8 保洁管理制度 9 消防管理制度 10 绿化管理制度 11 保安管理制度 12 车辆管理制度 机动车 非机动车 13 收费管理制度 14 财务管理制度 15 档案管理制度 二 各级 各类人员的岗位职责 工作程序 工作标准 考核办法 考核记录 12 物业管理企业的管理人员和 专业技术人员持证上岗 员工统 一着装 佩带明显标志 工作规 范 作风严谨 1 管理人员 专业技术人员 每发现1人无上岗 证书扣0 1 着装及标志符合0 3 不符合0 1 物业管理从业人员岗位证书 2 各类专业人员的专业上岗证书 电工 电梯司机 会 计等 3 员工统一着装 4 员工佩戴工作牌 13 物业管理企业应用计算机 智能化设备等现代化管理手段 提高管理效率 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 一 计算机应用情况和智能化 对讲 监控等 设备的使 用情况 二 计算机查询资料包括 1 房屋 设备等基数 2 分户档案 3 费用收支情况 4 房屋 设备普查资料 5 房屋 设备修缮资料 14 物业管理企业在收费 财务 管理 会计核算 税收等方面执 行有关规定 至少每半年公开一 次物业管理服务费用收支情况 1 执行有关规定0 5 未执行0 公开0 5 未公 开0 一 有关规定执行情况 1 各类收费标准 物业管理费收费标准 代收费用收费 标准 有偿服务项目及收费标准 要求在明显位置公布 超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件 实行市 场调节价的除外 2 有费用收支的凭证 各类财务报表 3 物业管理服务费用公开有记录 照片 15 房屋及其共用设施设备档案 资料齐全 分类成册 管理完善 查阅方便 1 包括房屋总平面图 地下管网图 房屋数量 种类 用途分类统计成册 房屋及共用设施设 备大中修记录 共用设施设备的设计安装图纸 资料和台帐 每发现一项不齐全或不完善扣0 1 一 房屋及设备基础资料 1 房屋总平面图 2 地下管网图 3 规划批准文件 4 竣工和接管验收档案资料 见第2条要求 二 房屋产权产藉资料 1 房屋产权情况清册 2 共用部位 共用设施设备的产权情况 数量 分摊原 则和分摊系数 三 物业管理经营管理资料 1 分户管理记录 2 房屋数量 种类 用途分类统计表 3 大厦情况表 4 房屋安全普查表 上年度和本年度 5 房屋完损等级评定记录 6 大 中 小修和检查记录 7 设施设备台帐 8 设施设备运行记录 9 房屋租金交纳记录或物业服务费用收缴和使用记录 10 资料分类成册 有目录并查阅方便 16 建立住用户档案 房屋及其 配套设施权属清册 查阅方便 1每发现一处不符合扣0 2 1 住用户基本情况 2 房屋及配套设施产权清册 11 大厦物业管理建立健全各项 管理制度 各岗位工作标准 并 制定具体的落实措施和考核办法 2 制度 工作标准建立健全1 0 主要检查 物 业管理服务工作程序 质量保证制度 收费管 理制度 财务制度 岗位考核制度等 每发现 一处不完整规范扣0 2 未制定具体的落实措 施扣0 5 未制定考核办法扣0 5 17 建立24小时值班制度 设立 服务电话 接受业主和使用人对 物业管理服务报修 求助 建议 问询 质疑 投诉等各类信息 的收集和反馈 并及时处理 有 回访制度和记录 2 符合2 0 没有值班制度扣0 5 未设立服务电 话扣0 5 发现一处处理不及时扣0 2 没有回 访记录每次扣0 1分 1 执行值班制度情况 值班表 值班记录 2 设立服务电话并在明显位置公布电话号码 3 来电 接待记录和处理记录 3 来电 接待记录和处理记录 4 问题处理及时 回访记录 与派工单内容相符 比例 符合要求 30 并按月统计 装订 18 定期向住用户发放物业管理 工作征求意见单 对合理的建议 及时整改 满意率达95 以上 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 征询意见单 2 对意见单的统计 满意率要达到95 3 整改措施 4 整改措施落实情况的记录 19 建立并落实维修服务承诺制 零修急修及时率100 返修率 不高于1 并有回访记录 2 建立并落实1 0 建立但未落实扣0 5 未建立扣 1 0 及时率符合0 5 每降低1个百分点扣0 1 返修率符合0 3 不符合0 回访记录完整0 2 记录不完整或无回访记录0 1 明显位置公布维修服务的承诺 2 服务承诺的落实情况记录 3 派工单和统计表 及时率 返修率 4 回访记录 见第17条要求 二 房屋管理与维修养护 9 1 大厦 栋号 楼层 房号标 志明显 大堂内布置合理并设立 引路方向平面图 驻大厦各单位 名录标识在大堂内显著位置 1 符合1 0 无示意图或发现一处标志不清或没 有标志扣0 2 1 大厦名称及地名标识齐全 2 楼层标识及门牌号齐全 完整 3 大厦平面图 4 大厦内单位名录水牌 2 无违反规划私搭乱建 无擅 自改变房屋用途现象 1 符合1 0 发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用 途均扣0 5 对照规划图现场查看 3 大厦外观完好 整洁 外墙 是建材贴面的 无脱落 是玻璃 幕墙的 清洁明亮 无破损 是 涂料的 无脱落 无污渍 无纸 张乱贴 乱涂 乱画和乱悬挂现 象 2 符合2 0 大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱 落扣0 2 是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁 扣0 2 是涂料的每发现一处褪色不一致扣0 1 每发现一处纸张乱贴 乱涂 乱画和乱悬挂扣 0 2 1 外墙清洁 2 外墙完好 无破损 脱落 3 外墙无张贴物 4 室外招牌 广告牌 霓虹灯 按规定设置 保持整洁统一美观 无安全隐患或破损 1 符合1 0 未按规定设置0 按规定设置 但不整 齐或有破损每处扣0 1 有安全隐患每处扣0 5 1 室外广告牌 霓虹灯完好 无破损 2 室外广告牌 霓虹灯保持清洁 3 室外广告牌 霓虹灯安装牢固 规范 无安全隐患 4 市政管委审批手续 5 空调安装位置统一 冷凝水 集中收集 支架无锈蚀 2符合2 0 发现一处不符合扣0 2 1 安装位置统一 要求横平竖直 2 有冷凝水收集管 3 空调支架无生锈现象 6 封闭阳台统一有序 色调一 致 不超出外墙面 除建筑设计 有要求外 不得安装外廊及户外 防盗网 晾晒架 遮阳蓬等 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 1 1 阳台需统一封闭或不封闭 要求样式 色调 材质统 一 2 防盗网安装应结构安全 外形美观 同一栋楼应采用 相同或相近的材料 色彩和式样 3 无伸出户外的安装物 7 房屋装饰装修符合规定 未 发生危及房屋结构安全及拆改管 线和损害他人利益的现象 1符合1 0 发现一处不符合扣0 5 1 装修协议 2 装修验收记录 三 共用设备管理 35 一 综合要求 4 1 制订设备安全运行 岗位责 任制 定期巡回检查 维护保养 运行记录管理 维修档案管理 制度 并严格执行 1符合1 0 发现一处不符合扣0 2 1 设备运行记录 2 操作人员岗位责任制 3 设备巡回检查记录 4 设备维护记录和定期保养记录 2 设备及机房环境整洁 无杂 物 灰尘 无鼠 虫害发生 机 房环境符合设备要求 1符合1 0 发现一处不符合扣0 2 1 机房内房间 设备清洁无杂物 2 机房有挡鼠板 无鼠 虫 3 有环境要求的设备在机房内要有温 湿度计等 3 配备所需专业技术人员 严 格执行操作规程 1符合1 0 不符合0 1 配备所需专业技术人员 职称证明 2 操作记录 4 设备良好 运行正常 一年 内无重大管理责任事故 1符合1 0 不符合0 设备运行 重大事故发生情况 二 供电系统 3 1 保证正常供电 限电 停电 有明确的审批权限并按规定时间 通知住用户 1符合1 0 不符合0 1 有关通知及记录 2 限电 停电审批资料 2 制订临时用电管理措施与停 电应急处理措施并严格执行 1 符合1 0 临时用电措施或停电应急措施不符合 均扣0 5 1 临时用电管理措施 2 停电应急处理预案 3 备用应急发电机可随时起用1符合1 0 不符合0 1 备用应急发电机的维修保养记录 2 备用应急发电机的试运行记录 三 弱电系统 2 1 按工作标准规定时间排除故 障 保证各弱电系统正常工作 1符合1 0 发现一次不符合扣0 5 1 弱电系统分项巡视记录 2 弱电系统维修记录 2 监控系统等智能化设施设备 运行正常 有记录并按规定期限 保存 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 系统运行正常 2 监控录影带按规定保存 3 系统运行 测试记录 四 消防系统 5 1 消防控制中心24小时值班 消防系统设施设备齐全 完好无 损 可随时起用 1发现一处不符合扣0 5 1 消防控制室值班情况 排班表 值班记录 2 灭火器材配置有效情况 现场测试随时起用 3 运行记录 维修记录 保养记录 测试记录 2 消防管理人员掌握消防设施 设备的使用方法并能及时处理各 种问题 1每发现一人不符合要求扣0 2 1 消防管理人员培训计划 培训记录 2 重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况 3 消防设备故障处理记录 3 组织开展消防法规及消防知 识的宣传教育 明确各区域防火 责任人 1符合1 0 责任人不明确每发现一处扣0 2 1 消防宣传资料 2 消防宣传活动记录 3 各区域消防责任人名单 4 消防安全责任书 4 订有突发火灾的应急方案 设立消防疏散示意图 照明设施 引路标志完好 紧急疏散通道 畅通 1 无应急方案扣0 5 各种标志每缺少一个及每发 现一处不通畅扣0 1 1 火灾预案 火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实 情况 2 安全疏散通道 疏散标识或示意图在醒目位置明示 3 消防标识设置齐全 完好有效情况 4 消防通道内照明设施完好 适当配备应急灯和安全出 口情况 5 消防通道开通 通道内无杂物等 5 无火灾安全隐患1每发现一处安全隐患扣0 5 1 消防设施设备完好 2 易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以 及其他重要物资的防火安全情况 3 防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况 五 电梯系统 6 1 电梯准用证 年检合格证 维修保养合同完备 1符合1 0 不符合0 1 电梯准用证 安全许可证 2 电梯年检合格证 3 电梯维修保养合同 2 电梯按规定时间运行 安全 设施齐全 通风 照明及附属设 施完好 1每发现一处不符合扣0 2 1 电梯运行时间明示 如24小时运行可不公布 2 电梯机房通风情况 3 电梯轿厢照明情况 4 电梯保养记录 5 电梯检修记录 3 轿厢 井道 机房保持清洁1 轿厢应干净 井道应清洁 无垃圾杂物 机房门 道槽应无杂物 发现一起不合格扣0 2 现场保持清洁 4 电梯由专业队伍维修保养 维修 保养人员持证上岗 1符合1 0 不符合0 1 维保人员上岗证书 2 维保方的企业营业执照 5 运行出现故障后 维修人员 应在规定时间内到达现场维修 1符合1 0 不符合0 接到故障报修20分钟内到达现场 6 运行出现险情后 应有排除 险情的应急处理措施 1符合1 0 不符合0 电梯出险应急预案 六 给排水系统 9 1 建立大厦用水 供水管理制 度 积极协助用户安排合理的用 水和节水计划 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 大厦节水计划 2 大厦节水措施 2 设备 阀门 管道工作正常 无跑冒滴漏 1每发现一处不符合扣0 2 1 设备日常巡视记录 2 设备现场工作正常 3 按规定对二次供水蓄水池设 施设备进行清洁 消毒 二次供 水卫生许可证 水质化验单 操 作人员健康合格证齐全 水池 水箱清洁卫生 无二次污染 2符合2 0 每发现一项不符合扣0 5 1 蓄水池清洗记录 2 蓄水池消毒记录 3 二次供水卫生许可证 4 水质化验单 5 操作人员健康证 6 水箱间卫生检查记录 7 现场水箱间清洁 水箱加锁 4 高压水泵 水池 水箱有严 格的管理措施 水池 水箱周围 无污染隐患 1 没有管理措施扣0 5 水箱周围每发现一处隐患 扣0 2 1 供水设备管理措施落实情况记录 2 供水设备现场保持清洁 5 限水 停水按规定时间通知 住用户 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 限水 停水通知 2 停水的临时供水预案 6 排水系统通畅 汛期道路无 积水 地下室 车库 设备房无 积水 浸泡发生 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 2 1 排水系统清淘记录 2 地下室 车库等设施设备的检查记录 7 遇有事故 维修人员在规定 时间内进行抢修 无大面积跑水 泛水 长时间停水现象 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 派工单20分钟到达现场 2 无关于严重跑水 长时间停水的投诉 8 制定事故应急处理方案1无处理方案扣1 0 方案不完善扣0 5 供水事故应急处理预案 七 空调系统 3 1 中央空调系统运行正常 水 塔运行正常且噪音不超标 无严 重滴漏水现象 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 运行记录 2 巡视记录 3 水塔噪声测试报告 2 中央空调系统出现运行故障 后 维修人员在规定时间内到达 现场维修 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 3 制定中央空调发生故障应急 处理方案 1 无应急处理方案扣1 0 有方案但不完善或执行 不够的扣0 5 1 中央空调发生故障应急处理预案 2 相关记录与方案相符 八 供暖供气系统3 1 锅炉供暖设备 煤气设备 燃气设备完好 运行正常 1符合1 0 不符合0 1 设备检修记录 检修工作在9月底前完成 2 设备运行记录 3 值班记录 24小时有人值班 投诉记录 少于3 4 值班电话 报修地点公布 2 管道 阀门无跑冒滴漏现象 及事故隐患 1每发现一处不符合扣0 2 1 巡视记录 2 保养记录 3 现场符合要求 3 北方地区冬季供暖居室内温 度不得低于16摄氏度 1符合1 0 不符合0 测温记录 四 共用设施管理 4 1 共用配套服务设施完好 无 随意改变用途 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 2 与规划图对照现场查看 2 共用管线统一下地或入公共 管道 无架空管线 无碍观瞻 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 2 现场无外露管线 3 道路 楼道 大堂等公共照 明完好 1符合1 0 每发现一处不亮扣0 2 1 巡视记录 2 现场灯具 开关完好 无不亮现象 4 大厦范围内的道路通畅 路 面平坦 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 2 1 大厦通道无堆积物 2 路面平整 无破损 五 保安及车辆管理 9 1 大厦基本实行封闭式管理1符合1 0 不符合0 1 大厦基本封闭 2 各出入口有人员值守 2 有专业保安队伍 实行24小 时值班及巡逻制度 保安人员熟 悉大厦的环境 文明值勤 训练 有素 言语规范 认真负责 2 符合2 0 无专业保安队伍扣1 0 值班及巡逻 记录等不规范每处扣0 2 1 专业保安队伍 保安公司的执照 分包合同 2 巡逻路线图及巡逻记录 3 保安人员名单 排班及岗位分工 4 各岗位的值岗及交接班记录 5 保安人员培训及考核记录 3 结合大厦特点 制定安全防 范措施 1 对特殊的部位要有相应的防范措施 每发现一 处无防范措施扣0 2 1 安全防范措施 要有针对设备机房 停车场 大厦出 入口等重点部位的措施 2 治安预案 4 进出大厦各种车辆管理有序 无堵塞交通现象 不影响行人 通行 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 各类交通标志齐全 设置合理 2 现场无堵塞 5 大厦外停车场有专人疏导 管理有序 排列整齐 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 疏导人员名单 2 疏导人员的工作职责 3 现场车辆停放入位 6 室内停车场管理严格 出入 登记 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 固定车辆出入证发放记录 2 固定车辆登记表 3 车辆出入记录 4 停车管理协议 7 非机动车辆有集中停放场地 管理制度落实 停放整齐 场 地整洁 1符合1 0 基本符合0 5 不符合0 1 管理制度落实情况 车辆登记 2 车辆分区摆放整齐 3 管理区域内无随意停放车辆 8 危及人身安全处有明显标识 和具体的防范措施 1符合1 0 不符合0 1 变配电等设备 施工现场等处有明显警示标识 2 现场有防护措施 六 环境卫生管理 10 1 环卫设施完备 设有垃圾箱 果皮箱 垃圾中转站 1符合1 0 每发现一处不符合扣0 2 1 设施齐全 垃圾箱 果皮箱 垃圾中转站 垃圾分 类 2 设施保持清洁 2 清洁卫生实行责任制 有专 职清洁人员和明确的责任范围 实行标准化清洁保洁 1 未实行责任制的扣0 5 无专职清洁人员和责任 范围的扣0 3 未实行标准化保洁的扣0 2 1 岗位责任制 保洁分工及巡查记录 2 保洁员名单和保洁区域 3 保洁标准化 工作标准 时间安排 3 垃圾日产日清 定期进行卫 生消毒灭杀 2 每发现一处垃圾扣0 2 未达到垃圾日产日清的 扣0 5 未定期进行卫生消毒灭杀扣0 5 1 垃圾按规定时间清运 日产日清 2 定期消杀情况记录 4 房屋共用部位保持清洁 无 乱贴 乱画 无擅自占用和堆放 杂物现象