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洛阳项目户型深化建议 2011年7月15日 2020 1 7 1 规划设计建议 户型示例 首期户型建议 报告结构 2020 1 7 2 首期户型建议推导思路 以项目定位为大前提 在分析客户需求户型面积 市场供应户型面积和市场运货较快户型面积的前提下得出户型面积建议以市场中高端项目户型整体配比情况为基础 参考市场热销户型和滞销户型面积情况 推导出本项目的户型配比建议整个户型面积建议和户型配比建议 得到项目面积配比建议 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 3 私营业主周边县区矿老板企事业单位高管泛公务员企事业单位职员小生意人 城市经济结构清晰 中高端客户群体来源明显在按财富层级对市场客户进行分类的基础上 找出我们的客户是谁 分析我们客户的核心价值需求 指导项目的发力方向 从项目访谈来看 目前市场客户主要分为如下六类 客户情况 客户构成 4 核心客户 和 重要客户 是项目对应的客户群体 游离客户 不是项目的客户群体 核心客户 重要客户 游离客户 项目客户定位 企事业单位职员小生意人 私营业主泛公务员 周边县区矿老板企事业单位高管 项目定位市场高端 对客户的财富层次要求较高按照财富层级从高到低将客户依次分为 核心客户 重要客户 和 游离客户 三类 核心客户 和 重要客户 是项目对应的客户群体 游离客户 不是项目的客户群体 本项目对应的客户群体 下面将对项目对应的客户群体 即 企事业单位高管 周边县区矿老板 泛公务员 私营业主 四类客户进行深入分析 非本项目客户群体 2020 1 7 5 客户特征 企事业单位高管 单位房是其首套房产 置业以改善居住品质为主 2020 1 7 6 客户特征 周边县区矿老板 置业驱动力来源于财富聚集下的身份标签追求 口碑及跟风效应明显 2020 1 7 7 客户特征 泛公务员 承价能力较高 但行事低调 品质与实惠共存的产品能博得他们认可 2020 1 7 8 客户特征 私营业主 客户置业以投资为主 自住则会选择市场高端项目 面积需求在140 以上 2020 1 7 9 客户分析总结 客户背景 置业特征 2020 1 7 10 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 11 一房 两房 三房 四房及以上 25万 35万 45万 55万 65万 75万 85万 95万 115万 40 65 90 115 140 165 190 215 面积 总价 125万 一房面积在40 左右 总价在25万左右 市场供应户型面积 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 10 四房及以上面积在170 190 之间 总价集中在90 110万之间 二房面积在85 110 之间 总价在45 65万之间 三房面积在115 150 之间 总价在55 90万之间 供应户型集中区间为 两房 85 110 三房 115 150 四房170 190 之间 2020 1 7 12 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 13 开元名郡 观澜 国宝花园 九都名郡 塞纳春天 泉舜财富中心 盛唐至尊 升龙广场 高尔夫花园 东方今典 名门盛世 中泰世纪花城 90m2左右 115m2左右 130m2 140m2 整体上看 市场去化较快的户型是90 左右的两房 小三房 115 左右的三房和130 140 的三房 小四房产品 市场去化较快户型面积 各楼盘去化较快户型面积统计 下文将对市场代表楼盘去化情况进行分析 2020 1 7 14 代表楼盘1 泉舜财富中心 市场代表楼盘去化情况 老城区 新城区 泉舜财富中心 本项目 销售情况 116 的小三房卖得最好 2010年3月份开盘推出300多套 目前剩余50多套 各种户型剩得差不多 2020 1 7 15 老城区 新城区 东方今典 本项目 代表楼盘2 东方今典 境界 销售情况 2010年9月18日开盘推出300多套高层房源 当天即售出210套 至2011年3月底全部售出 110 的户型去化最快 市场代表楼盘去化情况 2020 1 7 16 代表楼盘3 升龙广场 老城区 新城区 升龙广场 本项目 销售情况 今年3月26号推出的6号楼共202套 目前剩余10几套尾盘 135 的户型卖得较好 市场代表楼盘去化情况 2020 1 7 17 代表楼盘4 盛唐至尊 老城区 新城区 盛唐至尊 本项目 销售情况 今年5月27日开盘推出约200套房源 至6月1日基本售完 置业顾问反映105 的两房和117 的小三房比较受欢迎 市场代表楼盘去化情况 2020 1 7 18 代表楼盘5 中泰世纪花城 老城区 新城区 中泰城市花城 本项目 销售情况 今年1月16日开盘 推出第五期90 左右的两房和小三房 90 户型方正的小三房很受市场欢迎 市场代表楼盘去化情况 2020 1 7 19 代表楼盘6 塞纳春天 老城区 新城区 塞纳春天 本项目 销售情况 今年1月22日开盘 推出500多套房源 130 的三房卖得较好 市场代表楼盘去化情况 2020 1 7 20 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 21 客户需求面积 两房面积需求在90 左右 三房面积需求在120 左右 四房及以上 面积在150 以上 项目定位 项目定位高端 为便于打造舒适型产品 需较市场适当放大户型面积 市场供应户型面积 两房 85 110 三房 115 150 四房170 190之间 市场去化较快户型 90 左右的两房 小三房 115 左右的三房和130 140 的三房 小四房产品 户型面积建议 2020 1 7 22 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 23 从市场在售高端项目来看 两房 三房和四房供应占总体的比重较大 市场高端项目当前一期房源情况统计 市场供应主力户型 2020 1 7 24 虽然一房产品在市场上占比较少 但通过市场访谈了解到 一房产品仍然滞销项目整体定位高端 一房产品以过渡性居住和投资需求为主 与项目高端定位相悖缩短产品线可以保证社区的纯粹性 利于打造高端项目基于以上原因 不考虑做一房产品 将一房指标分给 四房及以上 房型 使 四房及以上 房型比重达到11 提升项目档次 购买二房的客房中 过渡性居住和投资需求的客房占比仍较大 项目整体定位高端 建议适当增加四房比重 提升项目档次因而最终得出的户型配比如下 各户型配比推导 参考市场 项目仍以 两房 三房 和 四房及以上 为主力户型 不考虑做一房 2020 1 7 25 户型配比建议 2020 1 7 26 客户需求户型面积 市场供应户型面积 市场去化较快户型面积 市场高端项目户型整体配比情况 市场去化较快户型面积 市场滞销户型面积情况 户型面积建议 户型配比建议 首期户型建议 2020 1 7 27 综合 面积段建议 和 户型配比 首期户型建议如下 户型定位建议 2020 1 7 28 2020 1 7 29 规划设计建议 户型示例 首期户型建议 2020 1 7 30 市场项目多在 2梯3户 以上 客户对高梯户比不存在明显的抗性 梯户比 说明 世纪华阳有部分70年产权的小户型做到4梯20户 壹号城邦全部是70年产权的小户型产品 世贸中心有部分40年产权4梯9户的精装修公寓 2020 1 7 31 除 世纪华阳 曾做过电梯直接入户的大户型 并获得市场高度认同之外 其它项目没有提供电梯直接入户的产品 是否做到电梯直接入户 2020 1 7 32 暗卫接受度 市场项目以明卫为主 部分项目小户型中存在暗卫 客户对暗卫不存在明显的抗性 2020 1 7 33 阳台是否封闭 市场项目对阳台是否封闭没有明显偏好 从访谈了解到 客户对阳台是否封闭不存在选择性 2020 1 7 34 层高 市场项目层高多在3米 2020 1 7 35 入户大堂高度及配套 市场项目入户大堂高度多在6米以上 多会做精装修 配套简单的桌椅沙发 2020 1 7 36 底层架空和下跃情况 底层架空的项目在市场上较少 市场上还没有下跃户型 2020 1 7 37 顶层户型 市场上还没有顶层复式户型 2020 1 7 38 顶层户型 市场高端项目相关规划设计指标 2020 1 7 39 结论 立足项目做高端的定位 结合市场情况 提出如下的规划设计建议 考虑到客户的承价能力仍然有限 因而在参考市场高端项目的前提下 只需在部分规划设计指标上做 加法 就能做到市场高端 2020 1 7 40 户型面积 2房2厅 说明 面积单位为 长度单位为 m 项目对二房的面积定位为100 120 但市场二房的面积为90 左右 因而选取各项目参考的户型面积多在90 左右 两房两厅客厅平均面积为17 2 平均开间3 8m 主卧平均面积为14 9 平均开间为3 5m 2020 1 7 41 户型面积 2房 立足项目高端的定位 参考市场高端项目 二房户型客厅和主卧相关指标建议如下 有条件的话 客厅开间做到4 2米 主卧开间3 9米 说明 面积单位为 长度单位为 m 2020 1 7 42 户型面积 3房2厅 三房两厅客厅平均面积为20 7 平均开间4 4m 主卧平均面积为18 2 平均开间为3 7m 说明 面积单位为 长度单位为 m 项目对三房的面积定位为120 170 市场主流三房为130 左右 因而选取各项目参考的户型面积多在130 左右 2020 1 7 43 户型面积 3房 立足项目高端的定位 参考市场高端项目 三房户型客厅和主卧相关指标建议如下 说明 面积单位为 长度单位为 m 有条件的话 客厅开间做到4 5米 主卧开间3 9米 2020 1 7 44 户型面积 4房2厅 四房两厅客厅平均面积为24 6 平均开间4 7m 主卧平均面积为21 2 平均开间为3 7m 说明 面积单位为 长度单位为 m 项目对四房的面积定位为170 200 市场主流四房面积为170 左右 因而选取各项目参考的户型面积多在170 左右 2020 1 7 45 立足项目高端的定位 参考市场高端项目 四房户型客厅和主卧相关指标建议如下 说明 面积单位为 长度单位为 m 户型面积 4房 有条件的话 客厅开间做到4 8米 主卧开间4 2米 2020 1 7 46 结论 客厅及主卧的面积 开间建议如下 说明 面积单位为 长度单位为 m 条件许可的话 建议如下 2020 1 7 47 原因1 控制风险 从市场来看 高层产品顶层为平层设计 户型与非顶层户型相同 没有顶层复式户型出现 更无中空复式户型 洋房产品 如国宝花园 中 复式户型中也没有中空设计 若在高层顶层中做中空复式设计 一步超越市场过多风险较大 从客户来看 高层产品的客户还未接触过高层复式户型 未对高层复式产品形成概念 对复式的需求仍需引导 直接推出中空复式存在一定风险 底层 上层 国宝花园洋房户型总建筑面积约218 5房2厅3卫 不建议顶层复式做中空设计 原因如下 结论 顶层复式是否做成中空设计 2020 1 7 48 不建议顶层复式做中空设计 原因如下 原因2 供暖问题 冷空气的比重比热空气重 所以 在房间里 冷空气总是沉向地面 越靠近地面温度越低 热空气总是聚集室顶 越靠近室顶温度越高 在中空复式中 由于层高较高 这种问题表现得更为明显 在北方城市 像洛阳 解决冬天供暖是一个很重要的问题 若采用中空复式户型 绝大部分热量储存在屋顶上部 而在人体经常活动的空间里 热量很少 这样不仅造成了热量的大量浪费 更为重要的是人体感觉不到房间的温暖 基于以上原因 不建议顶层复式做成中空设计 结论 顶层复式是否做成中空设计 2020 1 7 49 结论 2房2厅2卫 意向 从市场项目来看 还没有 2房2厅2卫 产品出现 2房2厅1卫仍是市场供应的主流从客户层面来看 除部分三口之家选择2房产品自住之外 很多客户选择2房产品是出于投资目的虽然是高端项目 但2房产品仍然扮演一种经济型自住或投资型产品的角色 为适当控面积制总价 不建议做 2房2厅2卫 的产品 市场项目两房户型情况 从客户角度看 两房产品仍扮演着经济型自住或投资型产品的角色 为控面积控总价 不建议做 2房2厅2卫 的产品 2020 1 7 50 结论 3房2厅1卫 意向 从市场供看 三房产品供应以 3房2厅2卫 为主购买三房产品的客户以 周边县区矿老板 和 私营业主 为主力 他们财富层级较高 购买三房产品在于提升居住品质 彰显身份 体现舒适性和奢华感本项目定位高端 在舒适型户型的设计上 不能落后于市场高端项目因而建议3房户型以 3房2厅2卫 为主力 根据设计需求 可考虑设计少量 3房2厅1卫 的户型 建议3房户型以 3房2厅2卫 为主力 根据设计需求 可考虑设计少量 3房2厅1卫 的户型 市场项目三房户型情况 2020 1 7 51 规划设