龙湖低容积率产品特征研究.ppt

龙湖低容积率产品特征研究 二零一零年十一月 陈海涛李春艳李欣霖 龙湖项目典型特征 第二部分 前言 不同类型产品特征 第三部分 龙湖产品系列初探 第一部分 龙湖历经十六年的发展 逐渐发展成为全国有较大影响力的房地产公司 2009年全国房地产500强排名 资料来源 中国房产信息集团 中国房地产测评中心 排名企业名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3保利房地产 集团 股份有限公司4绿地集团5华润置地有限公司6恒大地产集团有限公司7世茂集团8碧桂园控股有限公司9广州富力地产股份有限公司10万达集团股份有限公司11龙湖集团12雅居乐地产控股有限公司13金地 集团 股份有限公司14合生创展集团有限公司15远洋地产控股有限公司 企业荣誉 2009年 香港证交所上市2008年 重庆民营企业纳税第一名2007 2008年度 中国房地产诚信企业2006年 首届品牌中国节金谱奖2006年 重庆开发企业50强第一名2003年 重庆市著名商标2003年 2006年 3获全国住宅用户满意度指数测评第一名1998年 2007年 连续十年 五届荣获重庆 十佳住宅小区 第一名 作为业界的 别墅专家 龙湖在进入每个城市也首先主打别墅 洋房等低容积率产品 在售住宅项目的物业类型比例 按项目个数 非别墅洋房类项目区域分布 按项目个数 目前在售项目中 超过60 的住宅项目以别墅和洋房产品为主 非别墅洋房类项目主要分布在重庆 成都区域 而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品 别墅专家 数据来源 根据龙湖2010年上半年公报及龙湖网站相关资料统计 本文主要针对龙湖低容积率项目 研究其产品特征 龙湖低容积率产品 参考项目 重庆弗莱明戈 重庆睿城 重庆悠山郡 成都弗莱明戈 成都长桥郡 上海滟澜山 上海郦城 北京滟澜山 北京花墅香醍 北京香醍溪岸 北京蔚澜香醍 独栋 联排 合院 叠拼 洋房 龙湖项目典型特征 不同类型产品特征 龙湖产品系列初探 第一部分 龙湖的产品系列包括 产品线 大城小院系列 滟澜系列 郡系列 弗莱明哥系列 星座系列 香醍系列 资料来源 网络资料 龙湖总图研发心得 通过统计龙湖的主要项目指标 总结不同产品线的初步特征 I 资料来源 各项目主页 销售代表访谈 网络查询等 通过统计龙湖的主要项目指标 总结不同产品线的初步特征 II 资料来源 各项目主页 销售代表访谈 网络查询等 通过统计龙湖的主要项目指标 总结不同产品线的初步特征 III 资料来源 各项目主页 销售代表访谈 网络查询等 小结 类 独栋 郡系列独栋产品面积较大 突出高端别墅居住感受 联排 双拼 郡系列中该类产品面积较小 更多强调日常居住功能 洋房 面向改善型客户 面积区间相同 在产品形式上香醍系列的洋房以小高 高层为主 叠拼 面积区间类似 弗莱明戈系列洋房中底层和顶层为叠拼式产品 龙湖项目典型特征 坡地处理 建筑风格 第二部分 建筑形象别墅化 通过园林景观和建筑产品方面营造 别墅化 的居住感受 典型特征 园林景观 龙湖标准的园林景观体系 建筑产品 建筑形象 坡地处理手法 建筑风格 对原有地形进行合理利用 在非别墅产品中创造别墅功能空间 与地下公共空间和园林景观结合 提升品质 增加销售面积 通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形 利于景观和产品打造 采用挖土 引溪 屯坡 堆山等方式 在社区内整体塑造7 8米高差 使物业景观错落有致 通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型 营造别墅化的居住氛围 利于营造多层景观体系 对单体建筑的影响 下沉庭院和双首层 坡地处理 作用1 结合利用原有地形的起伏变化 实现建筑双首层入户效果 入户 例 成都长桥郡 坡地处理 作用2 回填之后既保证足够的地下空间 同时也利于地上景观打造 地下部分由下沉花园 地下车库及地下室组成 地下部分是在地上建三层然后回填一层实现 在地下车道之上 通过回填覆土遍植花木 在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观 下沉花园 地下室 地下车库 地下车库直接通往地下一层或者下沉庭园 例 上海滟澜山 坡地处理 作用3 下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间I 坡地处理 花园层 一层 二层 保姆房 娱乐空间 北侧天井保证采光 前院 后院 例 北京蔚澜香醍下叠户型样板房 一层 花园层 例 重庆睿城 作用3 下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间II 坡地处理 作用4 下沉式庭院设计在满足容积率条件下增加整体销售面积 例 北京蔚澜香醍下叠户型样板房 坡地处理 约40平的下沉庭院形成半开敞地下空间 不计入项目整体容积率 但在销售时可计入总价 共性特征 园林景观 龙湖标准的园林景观体系 建筑产品 建筑风格 坡地处理手法 建筑形象 用材组合 户型变化 装饰构件 通过园林景观和建筑产品方面营造 别墅化 的居住感受 采用别墅专用的外装文化石 质感涂料 木廊架等多种材料进行组合表现建筑特色 建筑形象别墅化 例 重庆弗莱明戈 洋房 塔楼 花架 廊道组成丰富的屋面轮廓 强调建筑形体多变的组合 塔楼 花架 廊道 建筑形象别墅化 例 成都弗莱明戈 洋房 利用露台 退台等多种空间组织方式丰富立面形象 露台 阳台 门廊 建筑形象别墅化 例 重庆弗莱明戈 联排 建筑形象别墅化 例 上海滟澜山 廊坊 旭辉十九城 合院 建筑形象别墅化 例 上海郦城国际社区 蓝湖颂 共性特征 园林景观 龙湖标准的园林景观体系 建筑产品 建筑风格 地中海 坡地处理手法 建筑形象 西班牙风格 托斯卡纳风格 意大利风格 通过园林景观和建筑产品方面营造 别墅化 的居住感受 意大利 托斯卡纳 西班牙红色石材装饰外墙 墙体涂料颜色较淡 四坡面屋顶浅色 大块 方正石材贴面 不规则文化石贴面 建筑风格 龙湖的低容积率产品以地中海风格为主 其中地中海风格又可细分为西班牙 意大利 托斯卡纳三种 不同类型产品特征 分物业类型分别对不同类型产品进行阐述 第三部分 独栋I 物业类型 独栋别墅 代表项目 成都长桥郡 产品特征 英伦风格 规划 功能布局 景观处理 价值体系 成都长桥郡是龙湖打造的高端纯独栋别墅社区 占地 约800亩 约53万平 其中一期占地360亩 二期260亩 占地约180亩 容积率 约0 36物业类型 纯独栋别墅社区 一期 二期 三期 分期 三期 技术指标 开发计划 独栋I 规划 景观资源最优处布局大户型标杆产品 树立项目形象 主力产品规划在次优区域 沿河布局大户型面积产品 建筑面积900 1000平 主力产品位于景观次好区域 建筑面积350 500平 独栋I 规划 软质隔离凸显标杆产品对资源的极致占有 庭院面积200 1400平之间庭院采用景观林木等进行软性隔离 体现对资源的极致占有 独栋I 景观 延续龙湖景观特点 保证别墅居住的私密性 全冠移植 五层景观体系 高7 15米 冠幅5 10米大乔木 草坪 花卉 小灌木 2 3米高灌木 高4 5米 大灌木 小乔木 独栋I 功能布局 大面积户型中 不同功能空间围绕旋转楼梯布置 例 A户型 960平 花园层 首层 二层 独栋I 独栋II 物业类型 独栋 叠拼别墅 洋房 代表项目 北京花墅香醍 北京蔚澜香醍 北京香醍溪岸 产品特征 香醍系产品是指容积率在1 0 2 0左右的地块上 对别墅社区的研发 规划 密集排布 较高容积率下的独栋别墅产品 容积率 0 62 例 北京香醍溪岸 间距 北京香醍溪岸 5 6米 沈阳滟澜山 1 5米 无锡滟澜山 1 2米 青岛滟澜海岸 0 9米 其他项目 沈阳滟澜山 一期香醍漫步 无锡滟澜山一期 独栋II 户型空间 下沉庭院及侧花园设计营造别墅居住空间 例 北京香醍溪岸BN T户型 建筑面积约319 面积区间 300 400 户型设计 地上两层 地下一层 含下沉式庭院 其中地下室约100平 下沉庭院约100平 花园层 下沉式独立庭院 二层 南北通透主卧套 首层 侧花园 侧门入户 独栋II 合院 物业类型 类独栋别墅 代表项目 上海郦城国际社区 蓝湖郡 产品特征 新里弄式院落别墅 围合式庭院荣获国家知识产权局颁发的实用新型专利证书 中心公共庭院 下沉私家庭院 独栋的居住面积 产品快速复制性 价值体系 新里弄式院落别墅 合院 独栋与双拼之间仅有两处相连 为一层的厨房和二层的卫生间 且外立面以木质装饰 配合拱门装饰 形成 里弄 式感觉 院落四角布置类独栋 中间夹一组双拼 0 30 61 5 类独栋别墅 联排 类联排洋房 Townhouse 0 50 82 0 200W 100W 70W 300W 50W 独 联 花 高 1 2 3 4 假设价格 容积率 合院 类独栋 设计既满足容积率需要 同时实现独栋的销售价格 合院 产品特征I 围合式下沉公共庭院 以上海郦城为例 12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院 例 上海郦城国际社区 蓝湖颂 合院 产品特征II 下沉式私家庭院 既实现别墅居住感受 同时在地下室与公共庭院之间实现过渡 私家庭院实现了私密 半私密 半开放 开放空间格局 在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院 方便业主进出公共庭院空间 又能体现有别墅项目的居住感受 合院 产品特征III 与独栋 联排别墅相同的居住面积 地下一层约140 200 含庭院 地上三层C 约256D 约281E 约231 以上海郦城国际社区 蓝湖颂 为例 各户型面积区间 C户型结构 F 约202G 约238H 约250 底层 下沉庭院 一层 地上庭院 二层 露台 三层 豪华套间 合院 产品特征IV E F通过错落组合 降低南向遮挡的影响 一层楼梯餐厅被遮挡 起居室可享受南向阳光 E户型一层 合院 E户型二层 合院具有快速的复制性 以七合院为例 以七合院为例 由7个类独立的Townhouse围合连接而成 一个单元包括 7户 建筑面积约2780m2 合院 合院具有快速的复制性 I 风格可变 以七合院为例 现代风格 更加关注空间效果的模块化设计 塑造了良好的建筑形态 立面 可更具市场而变 以七合院为例 英国都绎风格 西班牙风格 合院 合院具有快速的复制性 II 模块化使用加快项目进度 以七合院为例 项目A 项目B 合院 模块可方便使用于不同项目 大幅加快项目进度 合院具有快速的复制性 III 多样化的组合方式 合院 大院别墅 代表项目 重庆睿城 产品特征 以联排和叠拼围合成别墅院落 规划 以联排和叠拼别墅围合成一个组团 大院由三边的联排 单边的叠拼 以及地下车库和中心庭院组成 大院别墅 户型面积 170 230平之间 联排附带前后院 含下沉式庭院 以重庆睿城为例 户型面积 170 230平 联排别墅剖面图 大院别墅 联排别墅 物业类型 联排别墅 代表项目 上海滟澜山 北京滟澜山 大面积居住空间 功能空间布局 下沉式庭院设计 侧院落及入户设计 北京艳澜山位于北京的中央别墅区 也是龙湖地产在北京的第一个别墅项目 项目位置 顺义温榆河中央别墅区 京承高速后沙峪出口东1500米物业类型 联排别墅占地面积 240000平方米建筑面积 19万平 地上约10 8万平容积率 0 67总户数 共430栋 罗马湖 北六环 京承高速 北五环 联排别墅 户型面积 超过常规的联排产品 提供大面积的居住感受 常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较 北京艳澜山联排户型面积统计 联排别墅 例 端头BB户型 354平 端头户型 面积偏大 设计侧院及侧门入户 地下一层 一层 二层 下沉庭院 下沉庭院 侧门入户 大院别墅 功能布局 以家庭舒适感为前提 卧室尽量朝阳 不同楼层分设不同功能 一层设置起居厅 家庭厅 餐厅以及老人或孩子住区 二层为主人区域 地下一层为家庭情趣空间 C户型 建面380 地上250 地下130 增加房间采光面7 0 8 9米的面宽设计 3 3 3 5米的层高 空间南北朝向布局 卧室尽量朝阳与分层布局 功能空间合理布局 联排别墅 庭院 下沉庭院与前后花园构成别墅 三重庭院 三重庭院 每栋别墅都由前花园 后花园以及下沉式小庭园包围 特点 采用开挖与填土的方式 保证地下室南侧全面采光 下沉庭院面积约30 50 例 C户型 建面380 地上250 地下130 联排别墅 洋房 代表项目 重庆弗莱明戈 成都弗莱明戈 西安弗莱明戈 部分 北京蔚澜香醍 花墅香醍 价值体系 总体规划 户型设计 底TOWN平层顶TOWN 产品特征 洋房别墅化 规划 院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围 洋房布局于项目内部 外围采用高层隔离 采用半围合半独立的院落式组团 打破传统 兵营式 布局 重庆弗莱明戈 成都弗莱明戈 容积率 成都弗莱明戈 含部分小高 高层 1 55重庆弗莱明戈 1 36 洋房 产品形态I 产品包括5 1和7 1两种类型 洋房 产品形态II 包括底TOWN 顶TOWN和平层产品 底跃 平层 二跃三 顶跃 例 7 1单体 地下车库 洋房 产品形态III 为实现价值最大化 增加亲地户型数量 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 例 7 1单体 私家花园赠送 地下室架空赠送 下层前花园赠送 入户花园赠送 洋房 户型创新 部分户型进行局部创新 例 弗莱明戈147 157平3室2厅1厨2卫 例 蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫 家庭厅 餐厅 中厨西厨 客厅 优点 增加了中西厨功能增加家庭厅 卫生间 缺点暗卫 洋房 例 成都弗莱明戈 内部结构