房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。二、在规划设计环节存在的主要风险点1、有的房地产企业在进行纳税筹划时会虚开规划设计费，主要目的是逃避缴纳土地增值税和企业所得税。这些虚开的发票由于没有真实的业务支撑和资金流水佐证，很容易被税务机关查处，给企业会带来潜在的风险。2、境外的规划设计费没有代扣代缴税金风险。部分房地产企业会遇到支付境外设计费的问题，根据相关税收法规的规定，支付境外设计费需要代扣所得税，如果没有约定，又没有代扣代缴的，那税务机关只能把这个税款算到房地产公司头上，由房地产公司来承担，房地产公司承担的这部分税款又不能在所得税前扣除，房地产公司就亏了。三、在融资环节存在的主要风险点1、房地产企业向自然人融资的现象很普遍，因此而产生的高息利息支出，一般都无法取得正规发票，在向自然人支付利息时会存在未代扣代缴个人所得税风险。2、房地产企业与股东及其他关联方资金往来未支付利息，或利息畸低，这也不符合独立交易原则。存在将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利和逃避利息收入营业税和个人所得税的风险，税务机关有权核定或在该业务发生的纳税年度起10年内调整其利息收入，补征税款并加收滞纳金。3、企业借给自然人股东超过1年以上的借款，根据财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）的规定，其适用条件并没有企业必须盈利这一前提。因此，凡纳税年度终了后，股东向企业的借款既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款即可视为企业对个人投资者的红利分配，并依据“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险四、在工程建设开发环节存在的主要风险点1、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税。房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，有些房开企业为达到偷逃土地增值税的企业所得税的目的,虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本，签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。房地产公司只要支付少量的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税和土地增值税。这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名行偷税漏税之实。这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，会把企业和老板带进“阴沟”里,存在较大风险。2、纳税人不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税和建安合同印花税存在风险。五、在销售环节存在的主要风险点1、取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税。房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。部分纳税人在申报环节未将上述收入及时申报纳税，产生风险。根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十四条和第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、没有按照规定的预征率预缴土地增值税。江西省土地增值税按销售收入附征，附征率为:普通住房1%、非普通住房3%、商铺5%,纳税人利用税务人员的惰于怠政，在销售非普通住房和商铺时都按普通住房1%的预征率预缴土地增值税，或少申报非普通住房和商铺,多申报普通住房。为了达到延迟纳税或少缴税款的目的，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出“高招”。3、销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入。这部分风险主要体现部分小型房地产开发企业，打着为购房户节税的幌子，进行所谓的纳税筹划，签订阴阳合同，少申报收入以达到偷逃国家税收的目的。4、银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款后，银行按揭到账款未按规定时间计入收入申报缴税。将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入往来账户，不计收入，以达到延迟纳税的目的。5、委托代理销售。采取委托方式销售不动产主要有以下四种方式（1）支付手续费方式；（2）视同买断方式；（3）基价并实行超过基价双方分成方式；（4）包销方式。上述四种方式，前三种是代销，属于代理的范围。风险点主要看代销是否按规定进行纳税申报，关键是看签订合同的销售主体是谁，有的房地产企业把代理佣金冲减计税收入，造成少缴营业税和企业所得税等风险。6、以房抵工程款和分房给股东存在的税收风险。实际操作中房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接计入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款；分房给内部股东个人的业务在申报纳税的时候计税依据往往又会偏低，没有按市场公允价格申报纳税，产生少缴营业税金及附加、企业所得税、土地增值税等及未代扣代缴个人所得税风险。7、装修收入没有申报纳税。随着房地产市场以“居住”为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不但关注房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到青睐。房地产企业在销售精装房时将房屋销售行为分解为房屋销售与房屋装修两项行为，分别与购房人签订房屋销售和装修合同，分别收取价款，以达到少缴税款的目的。对于这种销售精装房行为，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户前，其取得的装修收入应按“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税等地方各税。其装修费用可以计入房地产开发成本。8、销售人员和企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税。房地产企业为奖励员工，以研讨会、工作考察、出外培训等多种形式，组织员工进行国内、国外旅游，也就是平时所称的“奖励旅游”。这一块收入在扣缴个人所得税时企业往往不会统计进工资薪金所得计税。按照现行个人所得税法律法规有关规定：企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费等对个人实行的奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。9、售后回租（包租）业务存在的税收风险。这种方式比较隐蔽，税务人员关键要看纳税人是否按销售价格全额申报纳税，有无将回租（包租）租金冲减收入或直接扣除租金签订合同价款，少计售房款，逃避纳税现象。六、在清算环节存在的主要风险点1、完工项目长期不进行完工税款清算。房地产开发经营业务企业所得税处理办法明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，土地增值税清算管理规程也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款，以达到延迟纳税的目的。2、在清算环节会发现，有的企业取得的发票不合规，如发票出具方与合同方、收款方不相符或购买虚假发票虚增成本。这就需要税务人员利用互联网仔细甄别，并核对企业是否有点对点支付款项凭证。房地产业税收风险的存在，是税务机关做到应收尽收与企业纳税筹划的博弈过程。企业作为市场经营的利益主体,其目标是追求企业经济利益的最大化。因此,企业自然希望能少纳税甚至不纳税,总是想方设法减轻自己的税收负担。,而税务机关则尽可能保证国家税款的应收尽收和及时征缴入库。因此,企业纳税人与税务机关税收征纳的博弈客观存在。在这个过程中对于税务机关来说, 由于二者之间的信息不对称，税务机关无法准确掌握企业所有真实的纳税信息。因此税务机关在博弈中处于不利地位。那么税务机关怎样才能化解房地产业税收风险，做到应收尽收呢？笔者认为主要应从以下几个方面入手：一、将风险管理理念引入我国税收管理中，变事后打击为事前监控，变被动管理为主动服务，使有限的税务管理资源得到最大限度的发挥。税务部门应进一步深化征管改革，构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑，以健全有力的综合治税体系和专业化人才队伍为保障的现代化税收征管体系。二、建立社会信用体系，还权还责于纳税人，取消和简化税务行政审批事项，明晰征纳双方权利义务。由纳税人自行申报并对真实性负责，由以前的纳税人与税务机关躲猫猫，演变成权利与责任由纳税人自行负责，对税收违法行为从严打击，并进入信用档案。在一定程度上可以促进纳税人纳税遵从度的提升。三、构建信息共享平台，充分运用第三方信息消除风险。税务部门应积极争取地方党政支持，部门配合、运行协调的第三方涉税信息采集交换机制。构建“政府领导、财政支持，地税主导、部门协作，技术支撑、法制保障”的社会综合治税体系。俗话说得好“巧妇难为无米之炊”，在这个大数据时代，信息高速发达的今天。税务部门只有充分掌握纳税人的纳税数据资料，才能更好的发现和防范风险。四、税务部门应加强队伍建设，大力开展业务培训和竞赛，重点培养风险管理、纳税评估和大企业管理等复合型、专业化人才，俗话说得好“打铁还需自身硬”，大数据时代下的税务人员要有扎实的专业知识，敏锐的识别能力，让风