成都龙湖时代天街项目介绍PPT课件.ppt

成都龙湖 时代天街项目介绍 目录 3 集中商业3 1业态填空及得房率计算3 2商业水平动线3 3商业垂直动线3 4公区尺度3 5外立面设计 1 绕城外1公里 距离三环10公里 2 距离核心商圈18公里 区域10公里范围无大型商业 1 1区域概况 绕城高速 本案位置 中心商圈 火车站 北城天街 R 16KM R 18KM 天府广场 离机场R 20KM 成温邛高速 成灌高速 高新西区 三环路 二环路 三千集 本项目位于高新西区 绕城外1公里处 距离成都主城区三环路10公里 距离市中心18公里 距离双流国际机场约20公里 IT大道 双向4车道 西沿线 双向6车道 可直接通达本项目 地铁2号线延长线站点红光站 规划中 距离本项目约3公里 从市区通达富士康生产基地的快铁正在规划中 1 2交通分析 主城区 绕城高速 西沿线 雅驰项目 IT大道 三环路 2号线站点 成灌高速公路 都江堰 规划中快速铁路 富士康 本案 本案位于高新西区地段 项目周边集中商业缺乏 现有小型社区商业位于项目旁边的阳光地带 该商业物业档次低 业态组合为自由形成 为现阶段商业的集中消费区 距离8公里的中海国际城有在建商业物业 为3万平方米沃尔玛大型生活型超市为主 已签约 的大社区型商业物业 同时配备了紫荆影业 具体该项目开业时间尚未明确 已有商业 图上标示颜色 在建商业 图上标示颜色 插图 1 3市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析 本案 阳光地带 中海社区 珠江新城伊藤家乐福 成都时代天街项目定位 涵盖全客层 多业态的超区域大型购物公园包括一站式家庭购物中心 餐饮 娱乐 家居及数码等业态 1 4项目定位 2 1全项目总图及指标 2 1业态分布 集中商业 出售 情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商 集中商业 持有 2 1分期规划 1A区 1B区 2A区 2B区 如2011年销售能按预计计划完成 2A及2B期土地款可提前支付 则不影响2A期2011年12月的预计开工时间 2B区 天街集中商业 图例 电影院 办公 情景商业 数码 MOCO楼 商务餐饮楼 天润路 5F电影院 商务餐饮楼 主力店 百货 4 5F冰场 1F超市 办公 办公 数码卖场 3 4F青少年虚拟职场 会信路 主力店 百货 冰场 青少年虚拟职场 2 2规划形态 合作路 MOCO 情景商业 住宅底商 住宅底商 花园餐厅 1货值最大化 如何赚钱 优化城市道路交通 推动政府完成城市交通设置与设施的完善 增大商业沿街面 增加地面上下内环商业街 优化业态比例 增加集中商业货值 利用高价值地块 最大化持有型集中商业面积 提高租金最高的首层商业面积 调整规划条件 增加密度 提高商业占地面积 优化商业布局模式 提高非底层商业的货值 顶层设置影院 冰场等目的性商业 吸引人流 实现方法 增强整个地块各部分商业间联系 增加过街天桥 形成空中商业环线 塔楼密度最大化 增加LOFT塔楼标准层建筑面积 2优化成熟产品 如何快速销售 控制户型面积 降低销售总价 与住宅形成产品差异 天街借鉴成都北城天街平面动线 大型shoppingmall 打造商业氛围 3合理技术措施 如何省钱 在满足规划指标及错峰停车的基础上 减小开挖面积 优化地下室布局 提高地下室利用率 各个节点精细化处理 尽可能的节省层高 紧凑 实用 高得房率 定量集中商业 增加情景商业货值 较低商业价值地块设置情景商业 吸引人流 塔楼办公借鉴北城天街成熟的高层办公平面 提高地下不计容可售面积 设置地下城 打造地下商业空间 2 3规划设计原则 2 4各业态溢价策略 优化商铺布局 提高铺面商业价值 主力店的设置拉动人流向中部集中 与情景商业连接天桥的设置 形成水平商业环线 集中商业 情景商业6M层高 在二层以上设置空中花园 提高商业价值 三层退台 可形成连续的商业环路 情景商业 六层屋顶设置花园餐厅 屋顶绿化 与集中商业及内环两侧连接天桥的设置 增强商业水平动线 扶梯 观光电梯的设置 将人流向竖向引导 3 集中商业3 1业态填空及得房率计算3 2商业水平动线3 3商业垂直动线3 4公区尺度3 5外立面设计 B1 大型超市 美食广场 风味小吃 百货 相机 电脑等数码消费品 3 1集中商业 地下一层业态填空 MOCO 次主力店 女人街 大型超市 次主力店 运动城次主力店 1F 3 1集中商业 一层业态填空 销售物业 2F 3 1集中商业 二层业态填空 运动城次主力店 餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间 百货主力店 销售物业 3F 3 1集中商业 三层业态填空 庭院 销售物业 4F 3 1集中商业 四层业态填空 宴会厅 庭院 销售物业 5F 3 1集中商业 五层业态填空 庭院 会议室 销售物业 6F 花园餐厅 3 1集中商业 六层业态填空 设备用房 花园餐厅 花园餐厅 花园餐厅 花园餐厅 花园餐厅 花园餐厅 庭院 全项目综合得房率 68 38 专卖得房率 62 94 3 1集中商业 得房率统计 3 2商业水平动线 天街及百货 从下沉广场进入百货 从下沉广场进入 从下沉广场进入 从下沉广场进入 超市 超市出口 超市次入口 从下沉广场进入 百货 百货入口 百货入口 次主力店 超市出入口 超市入口 地下一层平面图 把百货 次主力店 超市设置于地下一层 通过各处的下沉广场 把人流吸引到地下 从而带动周围其他商铺 板梯 针对各方向人流 每隔约30 140m设入口 将人流迅速吸引至室内 下沉广场入口 30 下沉广场入口 下沉广场入口 下沉广场入口 下沉广场入口 65 40 50 30 140 85 95 65 80 40 85 65 45 65 30 25 55 30 25 3 2商业水平动线 天街 一层平面图 90 设跨街天桥 将内环路的情景商业联通 实现各个购物街的充分交流 客源共享 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接数码 MOCO 3 2商业水平动线 天街 二层平面图 30 15 15 15 15 30 15 15 15 32 15 15 15 15 15 28 15 15 15 15 15 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接情景商业 接数码 MOCO 3 2商业水平动线 天街 中庭每隔约16米左右设天桥 连接两侧走廊 让购物者充分体验 逛街 和随机购物的乐趣 三层平面图 多个中庭串联购物中心各个功能区域 利用中庭的聚集效应鼓励层间运动 中庭 中庭 中庭 中庭 120 65 85 3 2商业水平动线 天街 四层平面图 百货主力店 冰场 4楼 电影院 百货 冰场 电影院设置于四 五楼 在三大主力店垂直拉动下 实现人流竖向共享 资源互动 3 2商业水平动线 天街 五层平面图 3 2商业水平动线 天街及百货 六层平面图 3 2商业水平动线 数码 MOCO 地下一层平面图 通过卖场内部和下沉广场扶梯将人流引向地下一层 更好的满足竖向上的资源共享 下沉广场入口 下沉广场入口 下沉广场入口 50 下沉广场入口 50 75 40 20 40 50 20 90 30 40 50 针对各方向人流 每隔约20 90m设入口 将人流迅速吸引至室内 3 2商业水平动线 数码 MOCO 40 一层平面图 设跨街天桥 将内环路的情景商业联通 实现各个购物街的充分交流 客源共享 接情景商业 接情景商业 接天街 3 2商业水平动线 数码 MOCO 二层平面图 中庭每隔16米左右设天桥 连接两侧走廊 让购物者充分体验 逛街 和随机购物的乐趣 15 接情景商业 接情景商业 接情景商业 30 15 11 接天街 21 14 15 26 15 3 2商业水平动线 数码 MOCO 15 15 15 15 三层平面图 30 14 多个中庭串联购物中心各个功能区域 利用中庭的聚集效应鼓励层间运动 中庭 55 中庭 中庭 80 3 2商业水平动线 数码 MOCO 四 五层平面图 3 2商业水平动线 数码 MOCO LOFT可从六层进入屋面绿化平台 通过屋面扶梯直接进入商场 自动扶梯 自动扶梯 六层平面图 花园餐厅 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 设跨街天桥 将内环路的情景商业联通 实现各个购物街的充分交流 客源共享 接情景商业 接情景商业 二层平面图 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 在商务餐饮楼中心区域设置中庭及自动扶梯 连接两侧走廊 带动不同区域人流互动的同时又营造出良好的空间感受 接情景商业 15 接情景商业 三层平面图 15 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 四层平面图 宴会厅 会议区分别设置于四 五楼 既方便人流的引导 又避免与其他餐饮区人流交叉带来不变 宴会厅 会议区 5楼 会议区 5楼 二至四层屋面层层退台 形成一系列空中庭院 服务于花园餐厅 既提升了餐厅的品质 又丰富了商务餐饮楼的空间形体效果 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 五层平面图 3 2商业水平动线 商务餐饮楼 LOFT可从六层进入屋面绿化平台 通过屋面扶梯和景观电梯直接进入餐饮楼 六层平面图 宴会厅屋面 3 3商业垂直动线 天街及百货 1 围绕中庭布置2组6部观光电梯 2 设置电影院专用夜场电梯3 在外街处设置可直达6层花园餐厅的客梯 与LOFT共用电梯 只在6层开门 3 3商业垂直动线 数码港 MOCO 与LOFT共用电梯 只在6层开门 3 3商业垂直动线 商务餐饮楼 与LOFT共用电梯 只在6层开门 3 4集中商业 公区尺度 中庭尺寸 8M 13M 18 13M 2 5F 13M 29M 1F 3 4集中商业 公区尺度 汽车展示 中庭尺寸 8M 13M 18 13M 2 5F 13M 29M 1F 此中庭为从南侧进入集中商业的主要空间 同时也是天街连接百货的主要交接点 2至5层中庭宽度控制在集团标准的范围里 8 13 18 13 但是为了加强天街与百货的联系 同时提供适宜车展的空间 首层及负一层中庭的长度被加长至现有的29米 宽度为13 0米 三层中庭尺寸 16M 20M 3 4集中商业 公区尺度 2020 1 7 49 3 4集中商业 公区尺度 3 4集中商业 公区尺度 时装展示 该中庭作为项目的重心所在也是最有标示性意义的主要空间 中庭的底层可以设置T型台展现的是名贵和时尚的衣饰 也可以作为影院首映式发布的场地 顶层则成为主要的娱乐消闲区域 中庭的空间随着楼层的提升而变小 底层中庭的尺度在14x29米 而到了顶层则减少至14x20米 1 一 二 三层中庭尺寸 14 29米2 四层中庭尺寸 14 23米3 五楼中庭尺寸 14 20米 中庭尺寸 12 0 27米 12 11 5米 3 4集中商业 公区尺度 中庭尺寸 12 0 27米 3 4集中商业 公区尺度 1F平面 此中庭为从北侧进入天街的主要空间 3至5层中庭宽度控制在集团标准的范围里 12 11 5 2层中庭宽度加长至现有的27米 12 27 形成的空间可提供形式各异的商业展示活动 3 4集中商业 公区尺度 中庭尺寸 10 0 15 6米11 4 8 2米11 2 10 8米 3 5集中商业立面设计 立面基本段落 结合商铺的平面划分在这玻璃幕墙之外构成石材幕墙的实体单元 复制组合 根据需要 在重要节点上加入其它元素打破单调的格式 虚实穿插 强化了沿街立面的图底关系 标准段以北城天街标准段为模板 进行复制和优化 部分檐口采用西安龙湖大兴项目作法 将裙楼处理成虚体 通过玻璃幕墙和玻璃橱窗实现 大商业节点设计 内街主入口 内街次入口 主要轴线 主要轴线 N 4 1 3 2 4 3 2 1 广 场 路 合 作 路 合 信 路 550M 500M 500M 设置原则 时代天街项目沿街面连续长度超过2000米 按照每500米设置一个重要节点的原则 在用地的四个拐角部位设置了有数码港 餐饮楼 百货和天街四个大型商业 大型商业之间通过情景商业穿插衔接 天 欣 路 内街主入口 内街主入口 内街主入口 内街主入口 餐饮 百货 天街 数码 3 5集中商业立面设计 1 第一个节点 位于合作路和天欣路交叉口 业态为MOCO家居馆和数码城 结合局部突起的花园餐厅将拐角处幕墙形式向上延伸 以加大的体量尺度和东侧的塔楼取得平衡 入口处同样为大面的玻璃幕墙 通过在左上方石墙幕墙侧壁出挑LED强化入口空间 西侧MOCO家居馆的中段设计有30多米长的折形体翻页广告灯箱 端部以圆柱体的玻璃幕墙作为收头 通过这三组空间使商业综合体展现了动感 时尚的特质 大商业节点设计 3 5集中商业立面设计 第二个节点 位于合信路天欣路 业态为餐饮 总体形态及细节与百货商场呼应 主入口正中设置隐框幕墙 以将餐饮的营业场景作为活广告展示出来 两侧的体块划分为若干块5M 2 4M的集中广告灯箱 有利于餐饮业态投入使用后立面的整其有序 大商业节点设计 2 3 5集中商业立面设计 第三个节点 位于合信路和广场路交叉口 业态为百货 大商业节点设计 3 3 5集中商业立面设计 最为重要的第四个节点 位于合作路和广场路交叉口 业态为天街商业 设计思路以营造一个该区域的标志性建筑为出发点 加强整个项目的可识别性 我们在入口处建筑主体外设计了一个有视觉冲击力的类球形体 采用钢网壳结构 外部为层叠状的玻璃表皮 它在上部与建筑主体呈现咬合的关系 在下半部通过拱梁的介入形成一大一小两个入口 球形网壳突出墙面的部分为主入口和下沉广场提供了遮蔽 网壳左侧拐角处在3 5层为局部出挑的椭圆体 用以承载天街最大尺度的弧面LED 大商业节点设计 4 3 5集中商业立面设计 3 5外立面效果图 街角入口透视 数码港 MOCO入口效果图 3 5外立面效果图 临街透视图 餐饮楼入口效果图 3 5外立面效果图 夜景鸟瞰图 百货入口效果图 3 5外立面效果图 日景鸟瞰图 天街入口效果图 4 1情景商业标准段 标准块A 标准块B 标准块C 标准块A 双面临街 疏散楼梯竖向排列 以增大临外街商业展示面 标准块B 为节省商铺面积 采用剪刀布置 增大商铺进深保证商铺完整性 标准块C 沿中央住宅区布置 由于退距要求 进深比标准块A B小一跨 7 8M 楼梯横向布置 增大商铺进深 商业内街 外街 商业内街 中央住宅区 商业内街 中央住宅区 人流来向 31 2米 62 4米 62 4米 31 2米 62 4米 24 0米 7 8米 10 4米 标准块C 标准块A 标准块B 4 1情景商业标准段 地下一层平面图 标准块B 下沉广场设置把地面人流引入地下 增大地下商铺价值 地下一层夹层 后侧下沉庭园 增加商铺价值 增加地下停车库采光量 一层平面图 标准块B 临街商铺商业价值最高 尽量做到最大密度 沿内街人流 4 1情景商业标准段 二层平面图 标准块B 二层端头商铺面积较大 而位置欠佳 以赠送一定面积的空中花园来提高溢价 4 1情景商业标准段 80 二层夹层 三层平面图 标准块B 三层人流量减少商业价值降低 以赠送空中花园的形式增加商铺溢价 95 4 1情景商业标准段 四层平面图 标准块B 四层人流量进一步减少 商业价值再次降低 以赠送更多空中花园的形式增加商铺溢价 60 190 4 1情景商业标准段 五 六层平面图 标准块B 5 6层人流最少 商业价值也最小 设置空中四合院既增加了赠送面积又丰富了空间趣味和立面造型 最大程度提高了平面溢价 160 4 1情景商业标准段 地下二层平面图 4 2商业水平动线 自动扶梯和景观电梯到达B2层 可方便停车后快速到达购物地点和购物后方便到达停车库 情景商业下B2层自动扶梯位置 人流 地下一层平面图 4 2商业水平动线 地下设置商业内街 形成大环线 每个标准块中设置下沉庭院将地面人流引入地下 下沉庭院 下沉庭院引入人流 地下商业内街 地下商业内街 人流来向 一层人流通过自动扶梯下到地下一层 一层平面图 4 2商业水平动线 设置情景商业内街形成大环线 在重要节点设置广场引导人流进入情景商业内街 人流动线 大环线 广场空间 广场空间引入人流 人流动线 从外部引入 人流动线 从集中商业引入 4 2商业水平动线 二层平面图 外廊贯穿整个情景商业区 形成大环线 间隔不大于32米错层设置天桥 依靠垂直梯互相联系 在局部又形成小环线 情景商业外廊 31 8米 情景商业外廊 情景商业天桥 情景商业天桥 集中商业天桥 集中商业天桥 19 6米 人流来向 19 8米 31 2米 三层天桥投影 4 2商业水平动线 三层平面图 情景商业天桥 集中商业天桥 31 8米 19 8米 外廊贯穿整个情景商业区 形成大环线 间隔不大于32米错层设置天桥 依靠垂直梯互相联系 在局部又形成小环线 情景商业外廊 情景商业天桥 集中商业天桥 人流来向 二层天桥看线 4 2商业水平动线 四层平面图 依靠自身扶梯和景观电梯 拉升人流 人流动线 情景商业人流 人流来向 4 2商业水平动线 总平面图 情景商业主力店结合集中商业布置 并且布置在尽端和转角处以带动中间的商铺 主力店 情景商业 情景商业主力店 36 7米 31 8米 31 8米 41 6米 39 6米 31 2米 31 5米 31 8米 主力店 集中商业 集中商业主力店 4 2商业水平动线 总平面图 23 4米 4 2米 连接集中商业天桥 设跨街天桥 与集中商业联通 实现各个购物街的充分交流 客源共享 连接集中商业跨街天桥 连接集中商业天桥4 2m 连接集中商业天桥6 4m 集中商业 4 3商业竖向流线 自动扶梯 自动扶梯25组 自动扶梯布置原则 每个标准块有一组自动扶梯 间隔60M左右 服务半径30M 4 3商业竖向流线 自动扶梯 跨层扶梯