新-房地产开发流程.ppt

1 房地产项目开发建设流程 2 我们先来了解一下 房地产 也称为不动产 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利 及所有权 管理权 转让权等 房地产业 是指以土地和建筑物经营为对象 从事房地产开发建设 经营 管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 房地产开发 是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 3 国有土地使用权出让年限 住房用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年军事 政府机关用地长期 4 房地产的特性 独一无二性不可移动性寿命长久性数量有限性用途多样性 相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性 5 房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门 属于第二产业房地产业兼有生产 开发 经营 管理和服务等多种性质 属于等三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产中介服务业包括房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 6 建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准 民用建筑设计通则 JGJ37 87第1 0 5条民用建筑高度与层数的划分一 住宅建筑按层数划分为 1 3层为低层 4 6层为多层 7 9层为中高层 10层以上为高层 二 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层 不包括高度超过24m的单层主体建筑 三 建筑物高度超过100m时 不论住宅或公共建筑均为超高层 7 民用建筑物的分类 按建筑高度分一般情况下 根据楼盘的用途不同可分民用和商用 根据楼房的高度不同又分为低层 多层 小高层 高层和超高层 通常人们把 层称低层 4 6层为多层 7 层为小高层 层以上为高层 总高度为 米以上为超高层 8 按建筑形态化分 别墅 独栋 双拼 联排住宅 板楼 塔楼商业 办公 商场 市场 写字楼 酒店 9 房地产开发的证件 1 核准或备案证 固定资产投资 2 土地证3 建设用地规划许可证4 建设工程规划许可证5 建筑工程施工证6 商品房预售许可证 10 房地产开发主要涉及政府部门 市 县 政府 发改局 土地局 建设局 规划局 房产管理局 安监局 公安消防 人防 防震 气象局 环保局 地税局 自来水公司 电力局 通信公司 燃气公司 广电局 工商局 水利局 财政局等 11 房地产涉及税费 1 涉及房地产购置的 包括契税 印花税及交易手续费 2 涉及房地产出售的 包括营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税及交易手续费 3 涉及土地购置的 土地出让金 地上附着物补偿款 12 河北省房地产开发项目行政审批流程示意图 国土资源部门提供具备出让条件的土地 环保部门提供审定的规划环境影响评价文件 地震部门提供地震安全性评价文件 规划部门提出刚性规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让 招拍挂 合法建设用地毕准书 国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放建设用地规划许可证 1日 编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 施工图设计 规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 3日 建设 规划 市政 绿化 城管 消防 人防 地震 环保 气象 技术监督 教育 文物 水利 安监 国家安全等有关职能部门联合审图 备案 3日 审图机构进行施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证 2日 已审定的修建性详细规划 或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 规划许可阶段 其中行政审批 办理时间共计为9日 政府实施政务信息全程公开 监察部门实施全程行政监察 13 组织施工单位 监理单位招标 招标文件备案 招标投标情况书面报告 招标合同备案 建设工程质量 安全监督手续备案 排水部门核发城市排水许可证 2日 市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准 建设部门核发建筑工程施工许可证 2日 1 提供土地使用权证 工程规划许可证2 提供施工图纸审查合格书 3 已办理工程质量 安全监督手续 4 建设资金已落实 1 提供土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证 2 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上3 已有商品房预售方案 房产部门核发商品房预售许可证 2日 商品房预售合同备案 房地产开发企业组织设计 施工 工程监理等有关单位进行竣工验收 规划 建设 市政 绿化 城管 消防 人防 地震 环保 气象 技术监督 教育 文物 水利 安监等有关职能部门联合进行竣工验收 认可 3日 建设工程竣工验收备案 规划验线 规划条件 工程质量 施工安全从开工至竣工的监督 施工许可阶段 其中行政审批 办理时间共计为4日 竣工验收阶段 其中行政审批 办理 验收时间共计为5日 政府实施政务信息全程公开 监督部门实施全程行政监督 14 项目推广 销售 项目获取 项目启动 规划设计 施工建设 竣工验收 项目交付 权证办理 房地产项目开发建设流程图 15 一 项目获取 项目可行性研究调研当地房地产市场形势 政府优惠政策 投资环境 当地消费水平 人口组成 地理位置 交通 项目开发成本 利润测算 16 二 项目启动 1土地报批 3房产资质审批 4项目可行性报批 2项目公司注册报批 环保初步意见 5立项报批 17 1 获取土地获取形式 拍卖 招标 挂牌 划拨2 项目公司注册A 项目公司申报 B 办理项目公司营业执照 组织机构代码证 C 办理银行开户 税务登记等手续 3 房产公司资质审核4 项目可行性研究报告审批5 项目立项报批A 环保部门审查 做 环境影响评价报告 B 发展计划部门立项报批 列入当年投资计划 18 暂定资质证书 的条件不得低于四级资质企业的条件 19 三 项目规划设计 1规划方案审批 2初步方案审批 3施工图审批 4建设工程规划许可证报批 20 21 1 规划方案审批 选址 定点报批 规划设计条件意见书审批 环境影响评估报告书审批 规划方案审批 地质初勘 22 2 施工图审批 施工图外审 施工图内审 规划报批 气象报批 消防报批 防震报批 人防报批 环保绿化方案报批 地质详勘 施工图设计 施工图报批 23 3 建设工程规划许可证 建筑工程规划许可证报批 墙改 物业维修基金 散装水泥 节能 24 四 项目建设施工 1建设工程施工许可证 2项目建设能源 系统报批 3施工建设杂项报批 25 1 建设工程施工许可证 工程类别核定 工程建设招投标 建设工程拟建备案 安全生产条件备案 工程质监备案报批 建设工程施工许可证 泥石流方案报批 林业部门报批 26 2 项目建设能源 系统报批 27 3 施工建设杂项报批 28 五 项目销售 房管处面积预测 商品房预售证报批 销售合同工商审批备案 商品房价格备案审批 29 六 项目竣工验收 项目竣工验收 质监单项验收 验收备案 单项局部验收 专项工程验收 综合竣工验收