西昌市场研究报告2017-08.pptx

2017 8 西昌房地产市场研究报告 CONTENTS 01 房产市场 02 典型个案 03 调研结论 04 城市宏观 Part1城市宏观 城市地位城市规划城市经济城市人口开发投资 城市地位 西昌市作为凉山州府 属县级市 定位于攀西中心城市 城区人口约30万 城市规模略大于雅安 西昌简介 西昌作为凉山州首府 属县级市 下辖辖6个街道 8个镇 29个乡 幅员面积2651平方公里 常驻人口75万人 其中城区人口约30万人发展定位 西昌市在城市总体规划 2011 2030年 公告中将自身定位于 中国航天城和风景旅游城市 四川省历史文化名城 攀西地区重要的中心城市 凉山彝族自治州的政治 经济 文化中心 城市规划 西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布 其中尚处于开发初期的西部新城定位于城市副中心 是目前西昌城市发展的主要方向 两轴 指城市东西 南北两个城市发展轴 一轴 东西轴 为依托航天大道形成东西向的城市拓展轴 一轴 南北轴 为安宁河谷城镇发展带 四片 主城片区 城西片区 安宁片区和经久片区四个城市片区 双心 指一主一副两个城市中心 以老城片区月城广场 东河周边区域形成城市主中心 以城西片区高铁车站 小庙区域形成城市副中心 两区 指邛海泸山风景区 邛海盆地东部田园休闲旅游区 城市空间战略结构规划 两轴四片 双心两区 西向 东进 重要交通 西昌交通呈三维一体发展 其中成昆高铁正在建设 预计2020年完工 建成后成都至西昌仅需2个小时 新规划西昌西站点位于太和镇 项目规划区及西部新城未来可享交通升级红利 航空 西昌青山机场距市区14公里 属国家一级机场 拥有西南地区最长的跑道 已开通西昌 成都 重庆 北京 深圳航班 高铁 成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线 是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线 成都至西昌仅需2个小时 计划2020年前完工 高速 西昌 昆明高速公路已通车 车程4小时 西昌 成都 雅西高速 高速公路车行时间5小时 2013年西昌 泸沽湖 香格里拉G5高速公路动工 西昌至泸沽湖车程仅需2小时 预计5年竣工 西昌 昭通高速也正在建设 交通耗时 航空 西昌飞成都双流机场约1小时火车 西昌至成都9 10小时 高铁建成后将缩减至2个小时高速 西昌至成都约6小时 至昆明4小时 至攀枝花2 3小时 在建高速至泸沽湖约2小时 重要规划 西部新城核心区域定位于教育园板块 项目所在基础教育园区共有7所上档次和大规模的学校构成 区域内教育资源极为丰富 西部新城定位为 水上花城 活力商城 承担 再造一个西昌 的核心城市规划地带的责任其中西部新城核心区规划为教育园区 规划面积3 5平方公里 分为一园两区 基础教育区和高等教育区 目前基础教育园区在建和建成项目由七所上档次 大规模的学校构成 分别为占地航天学校 九年义务学校 宁远高中 待建 西昌四中 西昌现代职业学校 西昌市特殊教育学校 14 48亩的蓝天幼儿园 以及泰龙武校 待建 和北京外国语学校附属学校 15年一贯制学校 在建 高等教育园区 位于成凉工业园区 以西昌学院北校区为核心 片状布置规划面积约2 5平方公里 初步规划四所学校 民族幼儿师范专科学校 高等职业技术学校 卫校及附属医院 州民族高中部 同时 为铁路技校 民师校 西昌学院 州农校 州卫校等我市城内学校搬迁预留用地 天立国际学校 九年私立 北京外国语学校 15年私立 西昌四中 普通高中 航天学校 九年义务制公立 在建幼儿园 蓝天公立幼儿园 区域教育资源一览 部分 城市经济 2017年7月 西昌入围全国县域经济百强榜 排名第85位 是四川省唯一入榜城市 西昌人均GDP排名位列全省第三 仅次于成都和攀枝花 注 数据来源于统计局 城市人口 西昌市人口及城镇化率稳步增长 增速相对较缓 但以凉山州作横向比较来看 其常住人口基数较大 与绵阳人口数相当 注 数据来源于统计局 开发投资 西昌市房地产投资规模在2015年达到历史峰值 主要原因是多个新项目入市 商品房销售规模相对平稳 但市场整体规模相对较小 注 数据来源于统计局 宏观结论 宏观总结 西昌市作为县级市 在四川省区县经济排名靠前 而以凉山州为单位统计 人口基数较大 与绵阳相当 整体城市规模略大于雅安 较重点关注城市的数据对比来看 西昌市城镇化率较高 而房地产开发规模和商品房年销售面积相对较小 西昌属于攀西区域的中心城市 目前城市快速发展趋势明显 可作为市场进入的参考区域 Part2住宅市场 市场格局重点板块市场典型个案商业土地市场 市场格局 西昌房地产市场目前按区域划分为城西片区 南山板块 城南片区 城东片区 老城区五个板块 其中城东 南山属于房产热销板块 城西将是西昌未来发展主要方向 老城区 城东片区 城西片区 海河片区 东进 南山板块 邛海 市场布局 西昌主要开发项目集中于城东和南山板块 其中南山在售项目2个 待售项目1个 海河片区待售项目1个 城东在售2个 待售项目2个 西部新城待售项目1个 待开发项目7个 老城区 西部新城 南山板块 南山国际社区 1 御墅 2 领秀南山 3 城东片区 合信邛海湾 金色学府 威尼斯半岛B区 5 海河片区 邛海壹号 7 领地兰台府 乐荟城 8 6 9 4 在售 未开 项目信息 南山片区主要以百亩低密大盘为主 客群主要是县镇刚需和城市首改客群 城东片区以刚需及首改的高层产品为主 备注 月均走量以项目开盘后时间统计为计算 未计入蓄客期 市场去化 西昌市场整体去化规模相对较小 月均在500套左右 其中南山板块刚需产品以71 88 三房单双卫为主 赠送面积大 单盘均去化100套以上 老城区以86 98 套三单卫高层为主 月均去化35 40套 河东板块以89 110 套三单 双卫为主 月均去化40 70套 备注 老城区及城东部分楼盘目前进入尾盘期 市场月均去化量走低 约10 20套 未计入此表内 市场价格 城东高层售价8300 9000元 及以上 南山板块洋房售价8700 12000元 南山板块双拼 叠拼别墅售价16000 17000元 南山板块板块洋房售价0 87 1 2万元 赠送面积普遍较大 实得单价0 7 0 9万元 主力总价段70 90万元 城东高层售价0 83 0 9万元 以上 主力总价段70万以上 南山板块双拼 叠拼别墅1 6 1 7万 独栋别墅建面390 送140 另赠送前后花园100 售价450万左右 市场存量 西昌市在售约1000套 待售存量因多个项目未开盘 总存量约7700套 主要集中于城东区域和西部新城 主要土地存量集中于城东 2017年供地6块 城投1块 正黄1块 富高1块 邦泰3块 另城东土地存量约1500套左右 高层 为领地集团所有 Part3典型个案 邦泰 南山国际社区邦泰 御墅 邦泰 南山国际社区 邦泰首个项目南山国际社区位于南山板块 以低密定位的刚需 刚改产品 月均去化在100套以上 核心卖点是大赠送 高品质 低总价 邦泰 南山国际社区 售楼部为小区入户大堂 层高够高 但空间稍显拥挤 客户体验感一般 园林示范区为意大利台景 景点节点较多 客户体验感较好 物业服务着重细节 现场营销物业服务水平较好 邦泰 南山国际社区 平层户型主要以三房为主 控制面积在90 以内 赠送率20 28 跃层户型主要有三房为主 控制面积在90 左右 赠送率接近100 功能优化 实现赠送价值最大 邦泰 南山国际社区 全送 半送 A7户型 建筑面积 74 功能结构 3 2 1实得面积 94 赠送率 27 客厅开间3 8米 最小卧室8 2 邦泰 国际社区 A8户型 建筑面积 71 功能结构 3 2 1实得面积 91 赠送率 28 全送 半送 客厅开间3 8米 邦泰 南山国际社区 电梯内装饰 精装入户 并作工艺展示 体现项目高端价值 邦泰 南山国际社区 邦泰 南山国际社区交房标准 邦泰 御墅 西昌首座城市纯居别墅社区 由邦泰集团开发 新古典欧式风格 以低密定位的改善 终改产品 基本是开盘即售罄 核心卖点是高品质 低密度 大赠送 合信 南山别墅 超高赠送 充分体现总价优势 备注 叠拼150 180万 双拼300 320万 独栋390 450万 曾有少量独栋卖到500万 下叠 下叠 上叠 上叠 上叠 双拼 双拼 双拼 双拼 独栋 独栋 独栋 独栋 Part4调研结论 产品层面 Q1 高端别墅 庄园产品稀缺 Q2 别墅产品去化较快 市场层面 市场较为接受现有的别墅产品 销售去化速度快 单价在1 1 5万 客群主要为西昌本地