XX邻里商业规划方案2003.ppt

嘉和丽园邻里商业规划方案 XX地产商业策划部 谨呈 苏州XX房产实业 目录 2 嘉和丽园邻里商业定位 4 嘉和邻里商业推广思路 3 嘉和丽园邻里商业规划 1 工业园区邻里中心借鉴 目录 1 工业园区邻里中心借鉴 园区邻里中心成功经验借鉴 苏州工业园区邻里中心专注于 居住区商业中心 的开发运营 成功改写国内 社区商业 定义 创立了 以房屋租售为经营基础 以市场需求做功能定位 以所有者身份进行行业管理 的特有模式 并创新提出 居住商业 品质生活 的理念 目前已形成 邻里中心 邻里假日 邻里生鲜 邻里1 1 一主三副的品牌群格局 园区邻里中心成功经验借鉴 配套完善 服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现 它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础 如超市 银行 邮政 餐饮店 洗衣房 美容美发店 药店 文化用品店 维修店 社区活动中心 净菜场 卫生所等 并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能 实现商业服务与社会公益服务的有机结合 达到消费者满意 经营者满意及政府满意 园区邻里中心成功经验借鉴 邻里中心服务对象由逐年增加的周边居民向企业白领阶层扩张 消费需求呈现低 中 高三种档次 服务功能定位也注重综合性 多层次 多功能 开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品性需求上 目前 苏州工业园区已开发运营了新城 贵都 湖东 玲珑 翰林 师惠 沁苑等7座邻里中心 一级3个 二级4个 园区邻里中心成功经验借鉴 园区邻里中心成功经验借鉴 由此可见 园区邻里中心成功经验借鉴 邻里中心 经营面积1 3万方 主力店500 1500平 独栋商业2 4层 服务人口1 1 2万户 运营模式商业 公益 特征 邻里中心给我们的启示 园区邻里中心成功经验借鉴 园区邻里中心成功经验借鉴 相城区作为苏州北部城乡结合部的近郊区依托基础设施建设的长足发展 经济发展迅速 人口增长较快商业配套需求增长迅速 齐门北大街南北方向连接老城区与相城区春申湖路东西向连接未来的苏州市中心区与相城都市中心区占据相城经济开发区的 黄金地带 本项目所在区域周边住宅集中 商业配套较少以特定居住区的居民为主要服务对象 以便民 利民和满足居民生活消费为目标 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业存在较大的市场机会 机会 地段 区域 目录 2 嘉和丽园邻里商业定位 嘉和丽园邻里商业定位 项目定位 服务社区为主旨 以社区型购物中心 连锁酒店 休闲餐饮 生鲜超市为核心业态的邻里商业 目录 3 嘉和丽园邻里商业规划 嘉和丽园邻里商业规划 主题形象 相城区首个高尚社区主题商业街区 引领社区消费新时尚 主题氛围 温馨 舒适 休闲 体现欣欣向荣的阳光生活 主题功能 居家生活的功能延伸 充分体验居 食 赏 享 愉 在商业区体验家的温馨与舒适 主题消费 居家消费的体验地 周边居住家庭专属 独享的消费胜地 致力于打造 相城首席社区商业一站式服务中心 邻里商业主题 嘉和丽园邻里商业规划 每个主题根据引入业种的不同 分别对应不同的住居功能 使消费者体验最全面 细致的社区商业服务 邻里商业 休闲食尚广场 健康雅居商街 邻里生活中心 居 赏 享 食 愉 主题功能分区 嘉和丽园邻里商业规划 功能区定位 以 居 为主题 倡导贴心 便利的全方位服务 提供居家生活必须的物质需求 是品质生活的可靠保障 目标客群 主要服务于本社区居民 商业档次 中档业态承载 超市 生鲜 日杂百货 洗衣 彩扩 药店 家政服务中心 中介 通信 票务等配套服务设施 楼层分布 超市设在西二楼 生鲜超市 通信 药店等设在西一楼 邻里生活中心 嘉和丽园邻里商业规划 健康雅居商街 功能区定位 以 赏 为主题 美化居家生活环境 增添时尚生活情趣 以 享 为主题 健康生活的追求 尊荣享受的开始 目标客群 面向本社区居民 特别针对女性消费群体和家庭消费群体 商业档次 中高档业态承载 精品家居 家饰 车饰 个人护理用品 饰品 花店 宠物店 便利店 花店 图书音像等 美容美发 美体SPA 足疗按摩 瑜珈馆 咖啡厅 水吧等 楼层分布 便利店 美发 宠物店设在一楼 其他设在西2 3楼 嘉和丽园邻里商业规划 功能区定位 以 食 为主题 融会各菜系精品美食 倡导特色饮食文化 体验异域独特风情 以 愉 为主题 享受休闲生活时光 体验愉悦情感沟通 目标客群 面向本社区及周边社区居民 商业档次 中高档业态承载 精品正餐 品牌快餐 休闲餐饮 咖啡厅 水吧 休闲餐吧等 酒吧 静吧 书吧等 茶楼等 休闲食尚广场 嘉和丽园邻里商业规划 业态功能组合 商业功能 丰富的功能配置 围绕居家消费的购 餐 休闲 服务相结合的综合商业设施 商业档次 中档偏上为主 针对目标客群确定的适度经营档次 商业需求 充分满足服务社区消费者不断提升的品质生活需求 有效延长消费者滞留时间 提升消费几率 为消费者提供享受闲暇时光 充分体验消费快感的商业空间 主题消费 休闲娱乐 餐饮 传统商业 综合百货 大卖场 单一功能的购物消费型设施 复合功能的时间消费型设施 低档次的基本生活需求 高档次的品质生活需求 邻里商业 嘉和丽园邻里商业规划 主力业态分布 嘉和丽园邻里商业规划 四楼 居 为主题 倡导贴心 便利的全方位服务打造生活邻里中心 提倡居教育发展 重点引入教育培训 儿童游乐 推荐方案一 目录 4 嘉和丽园邻里商业推广思路 嘉和丽园邻里商业推广思路 商业空间较大 现房体量小 周期长影响形象 有减缓的趋势 依赖于定位 边招商 边销售 商业地产市场火热 定位明确 同质化竞争少 总体思路 嘉和丽园邻里商业推广思路 重点解决如何吸引租户和如何集聚人气两个问题 嘉和丽园邻里商业推广思路 eBizConsulting eCreative Contents eBizSI Solutions 招商方面 嘉和丽园邻里商业推广思路 招商策略确定 招商途径组合分析 招商宣传造势 目标商户分析 入住要求分析 途径优缺点分析 目标商户沟通 招商途径组合模式确定 招商原则 主力店确定 宣传方式效果评估 销售乘势推进 工作思路 嘉和丽园邻里商业推广思路 根据对邻里中心 项目周边的调研 结合业态租金承受能力 初步估算本项目开业后一楼平均租金为150元 月 平方米左右 二楼预计80元 月 平方米 由此进行收益测算 租金测算 嘉和丽园邻里商业定位 租金递增频率及幅度 市场一般情况 本项目递增频率及递增幅度估算 保守估算 购物中心部分入住率估算 本项目递增频率及递增幅度估算 乐观估算 租金递增幅度与入驻率分析 嘉和丽园邻里商业推广思路 eBizConsulting eCreative Contents eBizSI Solutions 销售方面 3 4 5 e CRMfunction 销售的几点建议 Adaptation Analysis DataGathering 针对不同业态确定项目销售策略以利于销售为原则重新分割商铺带租约销售与不带租约销售分离市场为导向制定价格及返祖政策考虑到政策的不确定性及春节跨度较大 建议春节前抢开一次认购项目体量小 建议广告推广与促销活动相结合 配合销售快速去化 嘉和丽园邻里商业推广思路 3 4 5 推广策略 广告推广 促销活动 节点控制 第一阶段 以项目独特属性为切入点 以招商为载体 塑造项目形象第二阶段 结合招商成果 加强产品卖点推广 广告 推广促销结合开盘节点 逐步释放优惠政策开盘促销以促进成交为目的实施有力的优惠 促销 嘉和丽园邻里商业推广思路 筹备 蓄水 预售 开盘 嘉和丽园邻里商业推广思路 销售节点拆分 10月 11月 12月 1月中上旬 根据收筹情况 开盘销售 多次排摸客户 测试心里价格预期以及对返租政策的反馈 根据客户接收的情况以及价格排摸情况 报价格区间进行落户认筹 认筹金额5万 套 存单 进一步梳理客户 售楼处进场 全面接待客户 积累意向客户 嘉和丽园邻里商业推广思路 关于返租及统一经营的考虑 鉴于返租牵扯的面较大 返租的形式 返租的时间对公司而言 对客户而言都需要慎重对待 建议分两步进行 客户积累阶段 宣称统一推广 统一招商 统一经营 但不报具体的返租形式 同时测试客户的意向 客户认筹阶段 根据客户的意向 试招商的情况 制定具体的返租策略 认筹阶段 对外报具体的返租策略 嘉和丽园邻里商业推广思路 初步返租策略考虑 待定 3