水木社区 个人商业贷款购买二手房流程（无中介无担保公司）.doc

个人商业贷款购买二手房流程（无中介无担保公司）最近买房的人多了，发个自己买房的全套流程吧，回馈水木，积攒人品。 基本情况： 1. 朝阳 商业房 2. 首套房商业贷款（其实可以做公积金+商贷的组合贷，但因为公积金贷款有一个月左右的批复期，房主不愿等，我们就纯商贷了；办贷款自己去找银行就行，可以多问几家，弄清楚其贷款利率是否随政策调整而调整，以做出最优选择） 3. 独立走完所有流程，没找中介和担保公司（2010年就不用找担保公司啦） Day 1：资格审核 1. 约房主中午在朝阳房屋登记发证大厅（石佛营东里）存量房交易中心见面。受理时间：周一至五：9:00-17:00（中午不休息，从工作人员处问得，中午人最少），周六9:00-12:00。 2. 准备材料（以下材料都带上原件，并复印3份）： 卖方（房产证上只写了卖方中妻子的名字，其拥有100%产权，因此只需要她一个人的证件）： a. 户口本 b. 身份证（正反面都复印在一张纸上，下同） c. 房产证 买方： a. 夫妻双方户口本（或集体户口个人页+集体户口封面页复印件加盖公章） b. 夫妻双方身份证（或暂住证） c. 结婚证 工作人员会给家庭购房申请表、购房承诺书、存量房买卖合同信息表（记好合同号，查资格审核结果时需要）各一份，当场填好递交即可，不用复印。 Day 2：到农行交材料，作房产评估 需要的材料： 卖方： a. 夫妻双方户口（这点跟房管局不一样，即使房产证上只有妻子的名字，也要夫妻双方的证件） b. 夫妻双方身份证 c. 房产证 d. 结婚证 买方： a. 夫妻双方户口 b. 夫妻双方身份证 c. 夫妻双方收入证明（银行有范本，让其给空白的证明书，自己找各人单位相关部门工作人员填写并盖章即可；如果工作单位是不知名私企，还需要企业营业执照复印件），夫妻收入之和需超过月供数额的两倍 d. 夫妻双方最近6个月的银行工资单流水（到工资卡所属银行任一柜台免费打印） e. 结婚证 f. 银行会查夫妻双方的信用记录并打印出来，所以信用卡没有逾期记录很重要 银行会找评估公司，让其跟房主联系，入户看房，然后给出评估报告。该报告中的评估价格即为银行贷款的依据，评估价基本都比购买价低，所以首付款会高于购买价的三成。买方还需提供一份身份证复印件给评估公司，供其出评估报告时使用，表示买方是授权委托人。由于评估公司出评估报告也需要时间，所以与资格审核同步进行，这样互不耽误。 Day 3：交定金 交付20万定金给房主，并签定购房合同北京市存量房屋买卖合同，可从房管局官网下载。这个双方私下签的合同是可选项，非必需，但有一条最好进行书面落实，即：如果资格审核没通过，是否继续合同，责任怎么算。 Day 8：网签（资格审核需5个工作日） 1. 到朝阳房屋登记发证大厅存量房交易中心报合同号，查得资格审核已通过。联系房主中午来网签。 2. 再次出示资格审核时出示过的买卖双方证件原件。买卖双方会被拍照，需本人前往。 3. 工作人员将资格审核时提交的合同表上的信息录入（此时还可以修改购买价格，该价格即为缴纳契税的依据），打印，买卖双方检查无误后签字。 4. 工作人员打印3份北京市存量房买卖合同（自行成交版），买卖双方填写、签字，各自保留一份，第三份交给银行。需要注意的是，合同上的贷款数额必须填写准确，银行能批的是多少，这里就填多少（填的只能比批的少，不能比批的多），确切数字可以跟银行工作人员确认。 5. 资格审核和网签都是利用中午休息时间去办的，不需专门请假。且这两次中午去的时候，都没什么人，无须排队，直接办理。 Day 9：申请贷款 1. 评估报告已出。 2. 网签时得到的合同交一份给银行。 Day 13：交首付款 将剩下的首付款交给房主。 Day 16：批贷 得到银行通知，贷款申请已批准，第二天就可以缴税、过户。但房主出差，办理得延后。 Day 26：缴税不成 1. 由于房主出差，延后了一个星期办理。约房主在地税局第六税务所见面，把网签时用到的东西都带去。负责个人销售房产应纳税种征收事项的第六税务所位于朝阳区姚家园路101号，就在朝阳房屋登记发证大厅附近。其对外刷卡缴税时间：周一至周四：9:00-16:00（中午不休息），周五：9:00-12:00。下午人少些。 2. 10点多到达，在领号处呈交买卖双方的材料，工作人员见材料齐全了，才发号。下午2点左右叫号，工作人员联网核实信息时发现房主名下另外网签了一套房，即使还没过户，也算是有两套房了，因此这边卖房和那边买房都要多交1%的税，便叫房主撤了那边的网签再来办理。 3. 房主是换房，卖了这套房给我们，再用卖得的钱买另一套房。他们是先看中谈妥另一套房后才开始卖这套房，另一套房的手续他们全权委托中介办理。本来说好了这边一过户就通知中介，让中介走那套房的流程，但中介居然早早就把那套房网签了（中介和代办公司有网签账号，所以不用房主本人去，也能网签）。房主问起，中介还狡辩说以为这边已经缴过税了事实上，中介网签的时候，我们这边还没签合同，连定金都没交，怎么可能就已经缴税了？完全是中介为了冲业绩，故意尽早网签的。于是只得叫中介撤销网签。而撤销后要第二天才能反馈到联网系统中，因此今天的几个小时队白排了。 Day 27：缴税成功 & 过户不成 1. 顺利缴税。前一天呈交资料进行审核时，工作人员就算出了一个指导价，这个指导价将近实际成交价的80%。如果交的合同上填的价格高于指导价，就按合同价计税；如果合同价低于指导价，就按指导价计税。 2. 缴税只刷卡，不收现金。 3. 缴税时要看卖方配偶和未成年子女的户口本原件。 4. 拿着完税单据和买卖双方的证件，去相隔不远的房屋登记发证大厅领号，也是工作人员查看并确定材料齐全后才发号。这就等得久了，5个小时才排到。房主夫妻先离开，等快排到时我们再通知他们来。但办理过户时，工作人员发现我户口上的婚姻状况一栏还是“未婚”，而我提交的结婚证上的登记时间早于户口登记日期，遂要求我去派出所更改户口信息后才能办理。这主要是因为我的户口是单位直接从学校迁的，而学校户口信息还是入学时的状况。ft啊早知道直接按我未婚的情况提交材料了，还不用交配偶的各种证件，反正我俩为了省事，房本上也只写我一个人的名字。这下队又白排了。话说那些事先审核材料的工作人员为啥就不能看得仔细点，只检查有没有，却不检查对不对呢？如果领号的时候就发现问题，我们也不用白白在这儿浪费时间啊！还可以减少后面环节办理人员的工作量。非得到最后一步了才告诉我们，办事太没效率了！ 4. 房屋登记发证大厅工作时间写的是9:00-17:00，实际上我们被叫到号的时候已经19点左右了。而听工作人员说，他们加班到晚上十一二点也是常有的事所以只要领到号了，一定会在当天办理完。 Day 28：过户成功 1. 派出所上午9点开门，一开门就进去办理了。出示结婚证即可更改户口信息，不需其它材料或手续。 2. 拿了户口再去房屋登记发证大厅，上午人少，排了一个小时队就叫到号了，顺利过户。公共维修基金随过户转移（问了物业，说是钱随房走，房产过户时公共维修基金也一并过户了在北京建委系统里已过户更名，不需要再办别的手续）。 3. 将房本交到银行。 Day 29：抵押不成 1. 上午8:55到达房屋登记发证大厅，门已经开了。上二楼，不用领号，直接在房屋抵押办理窗口前排队。我们和银行工作人员轮流排，3个小时后排到。 2. 办理时也是和银行工作人员一起到柜台前，双方都要提交身份证原件供查看。第三次遭遇“好事多磨”，工作人员发现我们昨天才过户，告诉我们过户3个工作日后才能进行抵押，叫我们到了时间再去。好吧，再一次白排队 Day 34：抵押成功 1. 由于隔了一个周末，今天才够日子办抵押。我们早上8点就到达大厅外，已排了一列队。 2. 9点开门，冲进去跑上二楼，发现一个排队的人都没有。正窃喜，却被工作人员告知，从前一天开始，抵押就改在一楼办理了，需要统一领号。 3. 折返一楼领号窗口，需要交齐材料才给号。而房本在银行员工那，他还没到。只得等他到了，再重新排队领号。 4. 领到号后，根据现场叫号情况计算得出一个小时大概能办70个号。银行员工在那等，我俩去附近网吧消磨时间。快到号时，银行员工打电话通知，我们再回去。要注意的是，买方和银行工作人员会被拍照，需本人前往。这次终于办成了，此后就没我们的事啦！ 5. 银行员工第二天下午可以去大厅领一个表示办完抵押的文件。银行第四天放款。抵押完成后，银行会交还房本。 感言： 1. 个人过户并不难，无非跑了几趟路，而这与看房跑的路相比，不算什么。我们由于老临时出状况，多跑了几趟路，也耽误了时间，希望看到这篇帖子的水木xdjms有了我们的前车之鉴，办任何手续都一次成功！ 2. 为了省事全权委托中介代办的话，这些重要证件的原件是否放心交给他们呢？且中介不见得能如自己这么上心，什么事都第一时间去办，不耽误流程。中介不但帮不了多少忙，说不定还会误事比如这次缴税的延误。 3. 如果是夫妻俩买房，双方都可以写个授权委托书（办证大厅有范本），授权对方办理，当然各种证件原件也得交