空调通风设备管理要求、工作流程、维护保养标准.doc

海量资料 超值下载空调通风设备管理要求、工作流程、维护保养标准(一) 空调通风设备管理的要求1、确保楼宇内空气的温度、湿度、新鲜度、洁净度达到舒适要求；2、确保空调冷水机组、风柜机、冷缺冷冻泵、盘管风机、空调冷却塔设备完好率100%，出现故障及时维修； 3、调冷却、冷冻水质定期检测、清洗，使水质符合要求。（二）空调通风设备维护、管理工作流程1、空调通风设备保养、大中修改造（1）工程主管每年初组织编制空调通风设备保养计划表，由物业部审核副总经理批准按保养标准规定的内容在计划的时间内组织实施保养人将保养结果记录在设备设施保养记录表内班长验收工程主管审核。（2）工程主管组织编制空调通风设备大中修改造计划表，由物业部审核副总经理批准对外委托给有资质的施工单位施工施工单位出具施工方案工程部认可并监管物业部组织验收合格后将结果记录在设备设施大中修改造记录表内。2、空调通风设备设备维修（1）空调机房内设备故障：空调工迅速判断故障原因查看故障程度，小故障及时修复，严重故障采取措施确保安全通知运行班长派维修组人员前来协助处理运行班长签发派工单和检修工作票做好安全措施，悬挂警示牌处理完毕后将故障原因和处理结果记录在工作日志和设备异常情况记录表上。（2）责任区域工程人员或安全员巡检时发现空调通风设施故障：填写公共设备设施巡检问题统计表报工程部维修班长签发派工单派消防工到现场维修做好安全措施，悬挂警示牌消防工将维修情况和结果记录在公共设施设备维修登记表上维修班长验收工程主管审核。（3）业主/住户维修填写委托维修单报客户服务中心客户服务中心签发派工单维修班长签收派维修电工维修用户在委托维修单上签字验收维修班长将委托维修单报公司财务统计收费。（一） 空调通风设备保养标准项目时间次数维修养护内容工作标准空调主机每天一日常维保：1、清洁卫生，检查外观是否完好。2、按巡检内容记录主机运行参数。1、制冷量符合出厂要求，温度控制正确，运行平衡，无冲击、碰撞声，油位正常，无漏油。2、联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油油位正常。3、电气控制部分可靠，程序运行正常，主机无异常声响。4、管道保温良好，排污管干净，过滤器无堵塞。5、电机绝缘电阻大于0.5兆欧。每月一定期维保（月保）：1、每年3、4月份进行一次开机前检查。2、检查制冷剂液位和油位，调整安全装置。3、检查润滑系统的运行，检查回油系统。4、检查电机和启动器运行情况，紧固接线螺丝和地脚螺栓。5、阀门起闭灵活，清洁、除绣、润滑。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、检查压缩机、冷冻、冷却水泵电机绝缘状况，入口导叶操作机构和连接机构检查和润滑。3、需要更换压缩机润滑油、油过滤器或干燥过滤器。4、查油泵、密封和油泵电机，清洁排污管，检查所有其它油系统冷却器、过滤器和电磁阀部件。5、检查冷凝器、蒸发器，更换密封垫，系统泄漏检查修补，补充制冷剂，整休保温层。循环泵及管道每天一日常维保：1、清洁卫生，检查外观是否完好。2、检查水泵运行情况，管道保温情况。1、循环泵符合出厂要求，管道上阀门、压力表、止回阀齐全有效，阀门启闭灵活。2、水泵运行平衡、无振动、润滑良好，水泵电机等接地、防护罩安全可靠，无缺损。3、管道设备无锈蚀，保温完好，无滴水。4、标识清晰完好。每月一定期维保（月保）：1、 重复上述检查。2、 水泵油位检查加油。3、 紧固接线柱螺丝和泵提地脚螺栓。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、轴承清洁加油、泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈及避震器。3、对循环管道及各阀门、压力表、温度表保温层及其它附件全面检查、维修、保养、捉漏。4、测量电机绝缘电阻，符合规定要求。水系统补充水箱每天一日常维保：1、 检查水系统、自动放气阀。2、 检查膨胀水箱、水箱补水装置。1、定期做好循环水水质分析、测试，做到次/月测试，投药。2、水系统无泄露，自动放气阀齐全、有效。3、膨胀水箱控制正常。4、保温良好支架无锈蚀。每月一定期维保（月保）：1、委托专业公司检查循环水、水质分析、测试、投放药物杀菌。2、管道支架紧固、除锈补漆。每年一定期维保（年保）：1、 重复上述检查。2、 清除膨胀水箱杂质。3、 清洗水系统的集水器、分水器，确保无滴水、无堵塞。4、清除热交换器灰尘，整理翅片。空调风机、风机盘管、新风机每天一日常维保：1、 清洁除尘。1、 风机无异常声响。1、风机盘管运行正常，无异常声响。2、风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。3、调速开关齐全有效、温度控制正常。4、给水盘清洗，给水排放畅通，保温良好。5、电气控制正确有效，接地保护良好。每月一定期维保（月保）：1、重复上述检查。2、 清洗滤网、积水盘。3、 紧固接线螺丝，除锈补漆。4、测试风机运行电流。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、检查风机电气控制回路，测试风机绝缘电阻。3、风机轴承清洗、加油润滑。冷却塔每天一日常维保：1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象，外观标示是否清晰。3、检查补水器、喷嘴运行正常。1、风机运行平稳，无异常声响，润滑良好。2、水管无锈，散热片无积灰，阀门开闭灵活，无漏水。3、电机接地良好绝缘符合要求。每月一定期维保（月保）：1、重复上述检查。2、清洗补水口。3、紧固电机及机座螺丝，冷却塔外壳清锈刷漆。4、 测试风机运行电流。每年一定期维保（年保）：1、 重复上述检查。2、 水管水池除锈补漆，散热片冲洗，阀门润滑加油。3、 风机绝缘电阻测试，轴承清洗加油。空调主机每天一日常维保：1、清洁卫生，检查外观是否完好。2、按巡检内容记录主机运行参数。1、制冷量符合出厂要求，温度控制正确，运行平衡，无冲击、碰撞声，油位正常，无漏油。2、联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油油位正常。3、电气控制部分可靠，程序运行正常，主机无异常声响。4、管道保温良好，排污管干净，过滤器无堵塞。5、电机绝缘电阻大于0.5兆欧。每月一定期维保（月保）：1、每年3、4月份进行一次开机前检查。2、检查制冷剂液位和油位，调整安全装置。1、 检查润滑系统的运行，检查回油系统。2、 检查电机和启动器运行情况，紧固接线螺丝和地脚螺栓。5、阀门起闭灵活，清洁、除绣、润滑。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、检查压缩机、冷冻、冷却水泵电机绝缘状况，入口导叶操作机构和连接机构检查和润滑。3、需要更换压缩机润滑油、油过滤器或干燥过滤器。4、查油泵、密封和油泵电机，清洁排污管，检查所有其它油系统冷却器、过滤器和电磁阀部件。5、检查冷凝器、蒸发器，更换密封垫，系统泄漏检查修补，补充制冷剂，整休保温层。循环泵及管道每天一日常维保：1、清洁卫生，检查外观是否完好2、检查水泵运行情况，管道保温情况。1、循环泵符合出厂要求，管道上阀门、压力表、止回阀齐全有效，阀门启闭灵活。2、水泵运行平衡、无振动、润滑良好，水泵电机等接地、防护罩安全可靠，无缺损。3、管道设备无锈蚀，保温完好，无滴水。4、标识清晰完好。每月一定期维保（月保）：1、 复上述检查。2、 泵油位检查加油。3、 紧固接线柱螺丝和泵提地脚螺栓。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、轴承清洁加油、泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈及避震器。3、对循环管道及各阀门、压力表、温度表保温层及其它附件全面检查、维修、保养、捉漏。4、测量电机绝缘电阻，符合规定要求。水系统补充水箱每天一日常维保：1、 查水系统、自动放气阀。2、 查膨胀水箱、水箱补水装置。1、定期做好循环水水质分析、测试，做到次/月测试，投药。2、水系统无泄露，自动放气阀齐全、有效。3、膨胀水箱控制正常。4、保温良好支架无锈蚀。每月一定期维保（月保）：1、委托专业公司检查循环水、水质分析、测试、投放药物杀菌。2、管道支架紧固、除锈补漆。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、清除膨胀水箱杂质。3、清洗水系统的集水器、分水器，确保无滴水、无堵塞。4、清除热交换器灰尘，整理翅片。空调风机、风机盘管、新风机每天一日常维保：1、 洁除尘。2、风机无异常声响。1、风机盘管运行正常，无异常声响。2、风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。3、调速开关齐全有效、温度控制正常。4、给水盘清洗，给水排放畅通，保温良好。5、电气控制正确有效，接地保护良好。每月一定期维保（月保）：1、重复上述检查。2、清洗滤网、积水盘。3、紧固接线螺丝，除锈补漆。4、测试风机运行电流。每年一定期维保（年保）：1、重复上述检查。2、检查风机电气控制回路，测试风机绝缘电阻。3、风机轴承清洗、加油润滑。冷却塔每天一日常维保：1、清洁卫生。2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象，外观标示是否清晰。3、检查补水器、喷嘴运行正