“兴业家园”小区管理规约(草案).doc

“兴业家园”小区管理规约(草案)第一章总 则第一条 根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广西壮族自治区物业管理条例及有关法规、规范性文件的规定，为维护“兴业家园”小区物业区域全体业主、物业使用人的合法权益以及公共环境和秩序，指导物业服务活动，保障物业安全与合理使用，制定本管理规约，对业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 本管理规约对全体业主和物业使用人均有约束力。第三条 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。第二章业主的权利和义务第四条 业主享有下列权利：根据有关法律法规和物业买卖合同，业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，享有物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）的共同所有权和共同管理权；按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部分和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部分、专项维修资金的管理和使用；参与业主大会会议事务，享有规定的各项权利。第五条业主应当履行下列义务：遵守物业管理有关法规、政策和本管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定；配合物业服务企业的各项管理工作，遵守物业服务企业按有关规定和本规约以及受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项物业管理规章制度；按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。第三章物业的使用、维护和管理第六条业主、物业使用人对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第七条业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第八条按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。禁止损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；禁止侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；禁止违法搭建建筑物、构筑物。业主、物业使用人应在物业服务企业指导下，按设计预留的位置安装空调，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。商铺的广告牌不得高于二层外护拦，影响住户视野。不得擅自乱拉管、线，影响物业美观和造成安全隐患。第九条爱护公共环境，禁止侵占绿地，毁坏绿化。不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；禁止随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒。第十条自觉维护物业区域内的公共生活秩序，禁止在共用部位或违反规定在房屋内存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质；禁止排放超过规定标准的噪声，不得影响其他业主正常生活。第十一条禁止违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活。业主应文明饲养宠物，应遵守政府饲养宠物管理规定及有关法律法规的规定，确保宠物及时免疫、清洁卫生，禁止随处排放排泄物，自行约束宠物避免发生扰民、伤人，造成对他人或公共利益损害的应及时予以弥补、赔偿或消除影响。第十二条禁止随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通。在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车管理规则。机动车、非机动车应按规定的线路通行和在划定的停车位停放，避免在消防通道、消防井盖、人行便道等场所停放；停车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设置；停放期间，应避免防盗报警器因反应过敏扰民，发生噪音应主动迅速解除。停车位的规划应合理配置，并优先提供给本物业区域的业主使用。停车位暂定对业主车辆免另收取费用，但需按相关管理规定停放。物业服务企业须采取措施避免外来车辆进入停放，尽量保障业主车辆的需要和安全。第十三条业主、物业使用人应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修，造成损失的，应主动协商赔偿；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业，并采取合理措施防止损失扩大；物业存在安全隐患危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第十四条对异产毗连的物业或物业共用部分的维修，相邻业主应予以配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应负责赔偿。业主、物业使用人应配合物业服务企业和相邻业主必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，应予以修复或适当赔偿损失。 第十五条如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。第十六条业主、物业使用人需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部分以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。第十七条禁止从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。对违反规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，或及时报告有关行政主管部门依法予以制止或者追究法律责任。业主、物业使用人在使用物业时应注意采取安全和治安防范措施并及时反映。发现安全和治安隐患时，物业服务企业应当发出相应的警示，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。第十八条业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。第十九条业主如委托物业服务企业对其自用部位和自用设备进行合同约定外的维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。第四章专项维修资金的筹集、管理和使用第二十条业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹。业主委员会应根据专项维修资金的有关规定，结合本区域实际情况，制订本区域专项维修资金管理办法，对本区域专项维修资金的筹集、管理和使用作出具体规定，经提交业主大会会议依规表决通过后实施。第五章物业共用部分的经营与收益分配第二十一条业主委员会负责监督、管理物业共用部位、共用设施设备的使用或经营。物业共用部分的使用或经营的规划须经业主大会形成决定通过方可实施；符合规划的个案由业主委员会征询业主意见后提出方案经审议通过后组织实施。物业服务企业负有协助业主委员会监督物业使用的责任和义务。第二十二条利用的物业共用部分经营管理由业主委员会或业主大会决议委托机构负责，管理过程要求做到公开、透明、民主和廉洁。禁止未经业主大会同意预支经营收益。物业共用部分经营所得收益可作以下用途：用于补充专项维修资金，作为物业共有部分的维修、更新、改造或翻修费用的积累；作为业主大会、业主委员会运作经费；支持本小区文化体育娱乐活动的经费；业主大会决定的其他用途。物业共用部分经营所得收益使用方案由业主委员会提交业主大会决议通过后执行。业主委员会须定期向广大业主公开、公示公共经费收支和使用情况，并每年向业主大会报告执行情况并予审议，欢迎业主予以监督。第六章业主的共同利益的维护第二十三条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：1、根据业主大会、业主委员会委托和指导物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并督促业主遵照执行；2、以批评、规劝、公示、申请行政干预等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约、物业服务合同和相关管理制度的行为；第二十四条物业服务企业应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十五条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制或酬金制方式。业主应按照物业服务合同或相关管理规约的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。第二十六条对欠缴物业服务费用和水、电等公共能耗分摊费用的业主，业主委员会应协助物业服务企业督促业主交纳。第二十七条物业服务费用或物业服务资金是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益。任何业主不得恶意拖欠物业服务费用和水、电等公共能耗分摊费用。业主、业主委员会应积极倡导履行交纳物业服务费用和公共能耗分摊费用的义务。 第二十八条物业服务企业接受业主委员会以外的机构委托或按管理需要开办面向广大业主的业务，应事先向业主委员会报告。第七章业主共同管理权的行使第二十九条依据物权法的规定，业主共同管理权的具体范围，主要是指建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业用房、维修资金、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配；自行决定建筑物及其附属设施的管理方式；对损害他人合法权益行为的管理等。业主大会决定以下事项：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；（三）选聘和解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（七）改变共有部分的用途；（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；（九）批准业主委员会工作规则；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。第三十条业主不遵守业主大会议事规则、本管理规约和拒付物业服务费及水、电等公共能耗分摊费用（欠费6个月以上的)，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，对其共同管理权的行使予以限制，不享有业主大会会议上的投票权，不能被选举为业主委员会委员。第八章专有物业转让或出租第三十一条业主转让或者出租专有物业时，应当要求新业主或承租人书面承诺遵守本公约，或在租凭、转让合同中承诺遵守本公约。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业，应与物业服务企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第九章临时制度管理第三十二条管理规约未尽事宜由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业根据实际需要制定、补充临时性决定或规章试行，有效期一般不超过1年，经业主大会审议通过确认为正式、长期制度或有效期延续或予以撤销、停止执行。业主委员会可督促物业服务企业改变和撤销其不适当的决定，停止侵权行为；业主可依法规提请业主大会改变和撤销业主委员会不适当的决定。第十章 违约责任和违约纠纷的解决第三十三条业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。协商不成的，由业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管理纠纷调解组织进行调解；也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第三十四条业主对物业服务的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。第三十五条业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他业主、使用人人身伤害或财产损失等其他损失的，应负赔偿责任。其他业主可依法向人民法院提起诉讼。业主违反本管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。对业主的违约行为，业主大会、业主委员会、其他业主可督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。第三十六条物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。