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第五章通用信托业务 第一节通用信托业务概述 一 通用信托的概念通用信托是指那些既可以由个人作委托人 也可以由法人做委托人的信托形式 通用信托产生以来发展很快 并且逐渐超过信托机构的其它信托业务 在世界资本证券化的大趋势下 通用信托作为一种更为灵活的投资 融资手段 其作用越来越明显 二 通用信托业务的种类 通用信托的种类是繁多的 最典型的业务包括以下几类 一 投资信托又称投资基金 即集合众多不特定的投资者将资金集中起来设立投资基金 委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作 共同分享投资收益的一种信托形式 二 不动产信托它是指委托人将土地或房屋的财产权转移给信托机构 由信托机构根据信托契约进行管理和运用 所得收益扣除各种费用之后分配给指定收益人的信托形式 三 公益信托公益信托是指将不同委托人提供的资金合理而有效地运用有公共福利事业的一种信托形式 由个人或法人单独捐助的款项或通过募集方式获得的款项 只要是为了公益目的 都可以委托信托机构代为管理或运用 四 管理破产企业的信托是指为了保障债权人的利益 合理处置债务人的财产的一种信托业务 凡是出现债务负担过重 资金周转不畅 不能及时偿还债务本息的 甚至出现资不抵债 组要解体清理的企业 都可以申请该项信托 五 处理债务信托当一个债务人对许多债权人负有债务 在其出现支付困难而又想避免 破产程序 时 可采用这种信托方式以达到清偿债务的目的 第二节公益信托 一 公益信托概述 一 公益信托的含义公益信托是指委托人为了社会公共利益的目的而设立的信托 社会公共利益是指救济贫困 发展教育 科技 文化或其他事业 增进人民健康 发展社会公共事业及其他有利于社会的进步 信托法 第六十条为了下列公共利益目的之一而设立的信托 属于公益信托 一 救济贫困 二 救助灾民 三 扶助残疾人 四 发展教育 科技 文化 艺术 体育事业 五 发展医疗卫生事业 六 发展环境保护事业 维护生态环境 七 发展其他社会公益事业 P152案例5 1日本的公益信托P154案例5 2中华慈善公益信托 二 公益信托的特点 1 公益信托与私益信托的区别 2 公益信托与公益法人的区别 1 两者的设立方式不同公益法人是法人 必须进行注册登记取得法人资格 而公益信托按信托方式成立 不是法人 设立时也不需要办理注册登记 2 两者的运作不同公益法人作为一机构 要设置专职人员以及执行机构 且要有固定的办事场所 因此 费用较大 而公益信托则不需要专门的人员及场所 它是通过受托人的执行来实现信托的目的的 这有助于节省运营费用 3 两者的存续限制不同公益法人是以永久存续为前提设立的 一旦成立 除非破产 否则不能解散 而公益信托则没有永续存在的规定 4 两者的财产运用不同公益法人一般有最低财产额的限制 而且原则上不允许处分其基本财产 以运用财产的收益来维持营运 而公益信托的受托人对财产的运用弹性较大 可以对所有的信托财产进行处分 5 两者适用的法律基础不同公益法人受民法的限制 而公益信托主要以 信托法 为基础法 二 公益信托的主体 一 委托人公益信托的委托人可以是个人 也可以是法人 凡是有志于社会公益事业的个人 法人 都可以作为委托人设立公益信托 因此 公益信托是一种个人和法人通用性质的信托业务 二 受益人公益信托只规定受益人的范围 不确定具体的受益人 三 受托人个人和法人均可作为受托人 但实际上 受托人多由信托机构担当 四 信托监察人 信托法 第六十四条公益信托应当设置信托监察人 信托监察人由信托文件规定 信托文件未规定的 由公益事业管理机构指定 三 公益信托的种类 一 公共基金信托这是委托人为一定范围内公众的利益 实现公共基金的宗旨而设立的信托 所谓 公共基金 是由一定范围内所有公众或某一社团的所有成员为某个项目而专设 积累捐款所形成的资金 公共基金信托可以分为以下两种形式 1 社会公众信托这是指对由某一特定范围内的公众为了该范围内的人的利益捐赠的款项形成公共基金 委托信托机构进行管理和运用而设立的一种信托 捐款人作为该信托的委托人 而受益人可以是该特定范围内所有人 2 专项基金信托由宗教团体 专业协会 互助会 市民俱乐部或其他类型的社会团体为了本团体自身发展或为某些被指定人谋取利益而设立的一种基金 将基金委托给金融机构管理和运用 可以保证捐款的收益性与安全性 并能有效运用资金 实现信托财产的不断增值 二 公共机构信托是为了公共机构 学校 医院和慈善组织 的利益而设立的信托 委托人为公共机构 受益人也是从事慈善事业的公共机构 三 慈善性剩余信托是指由捐款人设立的一种慈善信托 捐款人可将一部分信托收益用于自己及家庭的生活 而将剩余部分转给慈善机构 慈善性剩余信托在实务中有以下三种做法 1 慈善剩余年金信托规定每年信托机构必须将不低于信托设立时信托财产5 的收益以年金形式支付给年金受益人 其余部分用于慈善目的 年金受益人是捐款者自己或其遗嘱中被指定的人 年金受益人死后信托财产和剩余收益全部归某一特定的慈善机构 2 慈善剩余单一信托是慈善剩余年金信托的一个变体 规定受益人每年可得到相当于一定比例的 不低于6 按当年市价计算的信托财产的净值 这种信托的目的是为了保证受益人获得的信托收益不因通货膨胀而减少 从而保障受益人的生活 3 共同收入基金这是指慈善机构将其所获得小额捐款集中起来 构成共同收入基金 并将它进行信托 每个小额捐款者生前得到一定比例的收益以维持生活 死后的所有信托剩余转给该慈善机构 其好处在于通过统一的信托管理 避免了对小额捐款单独管理的不便 并可以降低费用 四 公共机构代理这是指信托机构为一些公共机构提供代理业务 有些慈善性公共机构不能或不愿办理全部信托业务 信托机构可以帮它们开展一些代理性的业务 具体包括 1 捐款代理捐款的接收与登记 捐助财产所有权的转移 有价证券的过户等业务 2 现金管理代理现金进行短期投资以获取最大收益 3 保管代理代为保管贵重物品 有价证券等4 账目代理 四 基金会 一 基金会概念是以维持或资助有关社会 教育 慈善 宗教或其它有助于大众福利活动为目的的事业而成立的非官方且非营利的组织 它是一种特殊的信托机构 基金会的出资人可以是个人 家庭或是公司企业 也可以是社会上的其他人员 都是委托人 基金会是一个独立法人 拥有固定资本 并自设董事会进行管理 P163案例5 3美国基金会的发展 二 基金会设立的要求1 经国家法律批准保证设立是为了特定的公益目的 2 要与委托人订立契约规定诸如建立基金会的目的 财产转移的方式 受托人的义务与职责 信托的变更 终止 撤回条款等事项 3 基金会要满足一定得设施条件名称 章程 组织机构以及与其开展活动相适应的专职工作人员 并要有固定的住所4 按契约管理 分配信托资金应该遵循公开 透明的原则 严格遵照捐款人的意愿运作信托资金 严格遵照捐赠人的意愿分配信托资金 定期公布信托基金的运用于分配状况 接受社会监督 三 基金会的类型 1 按照基金的来源不同划分 1 公募基金后 2 非公募基金后2 按设立目的的不同划分 1 一般目的的基金会美国最典型的一种基金会 它们资助和支持教育 卫生及一般社会福利项目 2 特殊目的的基金会依据遗嘱或信托文件而设立 一般不采用公司形式 成立目的是为了某种特殊慈善事业 内容详细丁明宇其成立的章程中 或在出资人写的捐助信中 如美国的爱德华 德拉蒙德 利比信托组织就是依据设立信托的遗嘱 以7600万美元的资金资助美国托利多市俄亥俄艺术博物馆 3 公司主办的基金会信托财产由母公司捐助 利用母公司的捐赠实现特定的慈善目的 但它在法律上与母公司又是分离的 成为不同的独立法人 这种基金会的 受托人大会 全部或大部分由母公司的高级人员或董事组成 这类基金会的典型代表是美国福特基金会 洛克菲勒基金会 4 社区基金会通常以信托而不是以公司方式设立 基金的本金部分由当地银行或信托公司受托管理 而收益部分由一个 分配委员会 监督分配 用于慈善目的 分配委员会应当了解当地社会需要情况 并具有代表性 5 家庭式基金会由一个人或数人将每年收入的一部分捐款并以生前信托的方式设立的基金会 主要目的是为了避免高所的人承担的高税率 基金会的规模一般较小 受益人包括当地医院 捐款人的母校或其所属的教会团体 五 公益信托业务流程 一 提出设立公益信托申请为了一定的公益目的设立信托 委托人 受益人均可以提出申请 以简化手续 方便当事人设立公益信托 委托人只有一人或者数人的 可以直接向公益事业管理机构提出设立公益信托的申请 委托人人数众多 或者是不特定的社会公众的 宜由受托人提出申请 二 信托资产转移公益信托设立申请经公益事业管理机构批准后 信托财产由委托人转移给受托人 信托成立 三 信托财产管理与运用受托人管理和运用信托财产的目的是保值增值 所以每年都要编制预算 然后经过信托监察人认可 公用事业管理机构批准 予以公告 年度终了 要按照信托文件规定 把信托资产和收益交给受益人 四 信托收益的交付受托人按照信托文件规定将信托资产或收益交给受益人 五 信托监管信托监管的内容主要包括两部分 既包括对信托财产的运用实行监管 也要对受托人的行为进行监管 如果受托人违反相关条例 或者无法履行职责 公益事业管理机构有权变更受托人 六 信托终止信托期满 公益信托终止 受托人应当及时将终止事由和终止日期报告公益事业管理机构 公益信托终止后 受托人应当做出清算报告 六 公益信托的管理与监督 一 必要性公益信托的管理和监督是指对公益款项的本金和收益在分配方面进行监督 公益信托的资金 不论是单独会募集的资金 都具有公款性质 必须接受社会监督 这是因为 这是 第一 信托资金的应运与管理是否合法 管理人有无违反成立的目的与公共利益休戚相关 因此 为了保护最终受益人的利益 公益信托必须进行监督 第二 为了避免滥利用税收优惠等特权 以公益名义从事投机活动 或利用基金谋求私人利益的不当行为 也需要国家进行监督 二 管理监督的内容1 对公益信托设立进行管理监督由于公益信托设立的目的是为了社会公共利益 设立后又可以享受一定的税收优惠 因此必须对其设立资格进行一定的管理 信托法 第六十二条公益信托的设立和确定其受托人 应当经有关公益事业的管理机构 以下简称公益事业管理机构 批准 未经公益事业管理机构的批准 不得以公益信托的名义进行活动 2 对公益信托基金的运用进行管理监督 信托法 第六十三条公益信托的信托财产及其收益 不得用于非公益目的 第六十七条公益事业管理机构应当检查受托人处理公益信托事务的情况及财产状况 受托人应当至少每年一次作出信托事务处理情况及财产状况报告 经信托监察人认可后 报公益事业管理机构核准 并由受托人予以公告 3 对公益信托的停止进行管理监督 第六十六条公益信托的受托人未经公益事业管理机构批准 不得辞任 第六十八条公益信托的受托人违反信托义务或者无能力履行其职责的 由公益事业管理机构变更受托人 P170案例5 4公益信托应用案例 第三节不动产信托 一 不动产信托概述 一 不动产信托的概念不动产信托也可称之为房地产信托 简单来说 就是不动产所有权人 委托人 为受益人的利益或特定目的 将所有权移转给受托人 使其依信托合同来管理运用的一种法律关系 它是以不动产如建筑物 土地 不含耕地 等作为信托财产 由受托人按照信托合同 将不动产透过开发 管理 经营及处分等程序 提高不动产的附加价值 并将受托成果归还给受益人的信托业务 二 不动产信托的构成要素委托人是不动产的所有者 他们希望实现自己所拥有不动产的出售者或出租以获得收益的目的 受托人一般是一些规模大 信誉卓著的信托机构 受托人处于中介地位 按照信托合同的有关规定 将不动产通过开发 管理 经营及处分等程序 提高不动产的附加价值 但它一般不承担债权 债务的经济责任 通常受托人主要办理一些间接性的业务 如不动产的买卖 租赁 收租 保险等代管代营 代理有价证券或不动产的登记 过户 纳税 代修房屋 代付水电费 代办法律手续 此外还受理土地的丈量 建筑物的设计和绘图 建筑工程的承包 不动产的鉴定与评价等业务 不动产信托的信托财产是土地及地面固定物 不论是保管目的或是管理目的 委托人均应把他们的产权在设立信托其间转移给信托投资机构 二 不动产信托的好处 1 为不动产处理提供资金的方便如业主对部分土地需要开发利用 在其土地上新盖或增建建筑物 但资金缺乏 此时 可将其原有土地或土地使用权 以抵押的方式 作为担保物 发行不动产债券 2 为不动产的经营提供专业服务免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险 不动产的管理和处理 需要有相当的专业知识 如识图用图的知识 土地面积量算知识 土地经济评价与土地定等估价等知识等 如委托人 即业主 本人亲自管理和处理 由于知识水平所限 极易蒙受损失 通过不动产信托方式 信托机构有专业人才 经验丰富 同时规模大 信誉卓著 办事方便可靠 就能免除上述风险 收到较好的效益 3 促进不动产的销售在不动产的销售过程中 如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解 就会阻碍交易 如果将财产所有权转移给受托人 并从受托人处获得融资或信用担保 就能最终实现不动产的销售 4 实现对不动产的妥善管理不动产所有人可委托信托公司对其不动产进行妥善管理 对不动产本身进行有效维护 修缮 改良 保全及环境的改善 从而提高不动产标的的品质与价值 同时也可实现不动产标的租赁 出售处分 重建 提高不动产的利用效益 三 不动产信托的种类 一 按信托目的不同划分1 不动产管理信托以收取地租或房租为主要目的 信托机构主要对不动产进行管理 定期向承租人收取租金 同时 信托机构还承担交付固定资产的相关税金 办理房屋保险 还要负责房屋的修缮 2 不动产出售信托以出售土地或房屋为目的 信托机构要帮助土地所有者把大面积的土地分成数块出售 或实现不动产的租后出售 二 按信托财产不同划分 1 建筑物信托委托人将房屋等转移给受托人 由受托人负责出租或出售 2 土地信托土地所有者将土地转移给受托人 由负责筹集建筑资金 进行房屋建设 出租建筑物 进行管理维修 并向土地所有者支付收益 三 按是否提供融资服务分类 1 融资性不动产信托受托人不仅要进行不动产的管理 运用和处分 还承担向不动产的购买方或租赁方提供融资 可以通过延期付款或分期付款完成融资 2 服务性不动产信托受托人只负责不动产的管理 运用和处分 而不向不动产的购买方或租赁方提供融资服务 四 不动产信托典型业务介绍 一 发行不动产债券或收益权转让凭证信托房地产开发企业缺乏资金 为了筹措资金用于某一不动产项目的建设 它以其他不动产作为抵押过户给信托机构 担保发行不动产债券或收益权转让凭证 由社会投资者购买 房地产开发企业利用所筹资金完成房地产项目的建设与经营 投资者拥有的债券或收益权转让凭证可以再市场上进行转让 到期时由房地产开发企业赎回 在这类信托中 由于信托机构掌握了抵押权 可以有效地保护投资者的利益 P174案例5 5不动产优先受益权转让信托 二 房屋信托 这是房屋建设开发公司将建成的房屋委托信托机构代为出租或出售的信托行为 P176案例5 6房屋租赁权信托 三 不动产经租管理信托受托人除了接受不动产外 还要在信托期间对不动产进行经营管理 包括对不动产的租赁和开发建设的整个过程进行管理 P177案例5 7不动产管理信托 四 不动产保管信托运用在不动产的交易中 由于买方资金短缺 为了获得不动产的使用 买方与卖方 信托投资公司签订协议 先由买方支付部分价款 卖方将不动产产权转移给信托投资公司代为保管 直到买方支付完全部款项后 信托投资公司才将产权过户到买方名下 P178案例5 8不动产保管信托 五 土地信托 1 土地信托的含义土地所有者把土地委托给信托机构 后者按信托契约的规定 负责筹集建设资金 建造房屋 募集租户或买家 对使用者办理租赁以及建筑物的维护 管理或出售 再把信托收益交给土地所有者 适合于没有不动产开发 经营和管理经验 或没有相应时间和精力的委托人 受托人的业务较为复杂 对其要求较高 2 土地信托的种类土地信托的目的是为了有效地利用土地 根据受托人对土地的管理或处分方式不同 土地信托可以划分为以下几种 1 出售型土地信托这是指委托人将土地交给受托人 由受托人对外出售或分块出售 这类土地信托要求作为信托财产的土地必须是私有的 若土地不能私有 则土地不能出售 只能出租 2 租赁型土地信托这是指委托人将土地交给受托人 由受托人将土地及地上固定物一起出租 受托人在收取到租金 扣除信托报酬后支付给受益人 3 开放经营型土地信托这是指委托人将土地交给受托人 由后者负责对土地进行开发性经营 经营收益扣除信托报酬后支付给受益人 受托人在得到土地后 可以自行开发经营 也可以寻找相应的开发机构进行开发性经营 开发活动包括房产开放 开发后进行出售或出租 将土地进行种植等开发 将土地及地上房产进行生产性或服务性经营等 3 土地信托的操作程序 P179 第四节其他通用信托 一 管理破产企业信托 一 管理破产企业信托的含义是为了保障债权人的利益 合理处理债务人财产而开展的一种信托业务 这类信托的委托人是债权人 如果债务企业出现债务负担过重 资金周转不畅 不能及时偿还债务本息的 甚至出现资不抵债 需要解散清理的情况 可能会影响到债权人的利益 为了维护自身的利益 债权人便可以向信托机构申请办理该项信托 二 开展管理破产企业