太子酒店估价.doc

某酒店估价一、委托方 金太子酒店有限公司二、 估价方 房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：壹级。 三、 估价对象 1 地理位置 珠海市斗门区井岸中兴中路265号2 估价对象概况 估价对象：酒店第1-6层 建筑面积：6765 土地使用权年限：40年（2001年8月20日起至2041年8月19日止） 竣工日期：2004年8月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构：框架 土地使用权来源：协议出让 四、 估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、 估价时点 2012年5月23日 六、 估价依据 收益法依据：收益法以预期原理为基础，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格，开发建设已经花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足的乐趣等的预期。市场比较法：房地产价格形成的替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。七、 估价原则 1，独立客观公正原则2，合法原则3，最高最佳使用原则4，估价时点原则5，替代原则6，谨慎原则八、 估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第3-5层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第6层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 九、 估价结果 估价对象的总价值为人民币208，521，050元金太子酒店房地产估价技术报告 一 、个别因素分析（略） 二、 域因素分析（略） 三、 市场背景分析（略） 四、 最高最佳使用分析（略） 五、 估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第1-2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第3-5层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第6层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 六、 估价测算过程 （一）酒店第一,二层估价 酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二曾建筑面积均为2255。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比实例一，百货中心2004年8月的市场售价为： 一层45000元/m2，二层30000元/ m2 可比实例二，茂业百货2004年8月的市场售价为： 一层39000元/ m2，二层25000元/ m2 可比实例三，九洲城免税2004年8月的市场售价为： 一层：38000元/ m2，二层24000元/ m2 确定可比实例修正系数的依据：1， 交易情况修正的确定，根据市场调查状况可以确定成交价格没有偏离正常的市场价格。2， 市场状况的调整，根据今年国家政策，市场上的房地产价格要低于之前正常的市场价格，根据网上搜集资料，找出以往年份市场上的房屋成交价格能够确定出估价始点的正常房屋成交的价格。3， 房地产状况的调整，可以分为三种情况：区位状况调整（位置，周围环境，外部配套设施等），实物状况调整（建筑物的规模，外观，结构设备，装修等），权益状况的调整。 修正计算： 酒店一层：可比实例 一 二 三一层市场售价 45000 39000 38000 交易情况 0 0 0价格指数 102/100 104/100 102/100 房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区位状况0.5100102102104实物状况0.4100101100102权益状况0.1100100100100进行计算：（1） 比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数（2） 可比实例1的交易情况修正系数=100/(100-0)=1可比实例2的交易情况修正系数=1可比实例3的交易情况修正系数=1（3） 求取房地产状况调整系数：可比实例1：100/（102*0.5+101*0.4+100*0.1）=100/101.4可比实例2：100/（102*0.5+100*0.4+100*0.1）=1可比实例3：100/（104*0.5+102*0.4+100*0.1）=100/102.8（4） 求取比准单价：V1=45000*1*102/100*100/101.4=45266V2=39000*1*104/100*1=40560V3=38000*1*102/100*100/102.8=37704（5） 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为结果：酒店一层的正常市场价格=（45266+40560+37704）/3=41177酒店二层：可比实例 一 二 三二层市场售价 30000 25000 24000 交易情况修正 0 0 0价格指数 102/100 104/100 104/100房地产状况权重估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区位状况0.5100102102101实物状况0.4100104102102权益状况0.1100100100100进行计算：（6） 可比实例1的交易情况修正系数=100/(100-0)=1可比实例2的交易情况修正系数=1可比实例3的交易情况修正系数=1（7） 求取房地产状况调整系数：可比实例1：100/（102*0.5+104*0.4+100*0.1）=100/102.6可比实例2：100/（102*0.5+102*0.4+100*0.1）=100/101.8可比实例3：100/（101*0.5+102*0.4+100*0.1）=100/101.3（8） 求取比准单价：V1=30000*1*102/100*100/102.6=29825V2=25000*1*104/100*100/101.8=25540V3=24000*1*104/100*100/101.3=24640（9） 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为结果：酒店一层的正常市场价格=（29825+25540+24640）/3=26668（二）酒店第1013层估价： 酒店第25层为客房，建筑面积为4510 m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式： V=a/r11/(1+r)n 式中：V为房地产价格；a为年净收益；r为资本化率；n为尚可使用年限。 尚可使用年限的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n42 年净收益的确定 酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则： 年总收入10440036515，184，000 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益a15，184，000（145%）8，351，200 资本化率r的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选下r8% 酒店第1013层价值 V=8351200/8%11/(1+8%)42 =100,270,342（元） （三）酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉OK室，酒吧，建筑面积为1125 m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费站租金收入的20%。 计算年净收益： 年净收益a100/（18%）110/（18%）2 120/（118%）3130/ （118%）4 140/ （118%）55（120%）756，792（元） 酒店第20层价值 V=756792/8%11/(1+8%)5=3,021,651(元) （四）估价对象的总价值 157，359，320100，270，3423，021，651260，651，3139 （