《房地产经济学》PPT课件.ppt

房地产经济学 第一章房地产经济学概述 第一节经济学 学习目标及要求 了解经济学局部均衡模型 供需决定价格掌握房地产的性质了解房地产经济学的主要内容 一 什么是经济学经济学是研究各种稀缺资源在可供选择的用途中进行配置以便更好地满足人们欲望的科学 它包括以下三个方面的内容 无限的欲望 稀缺性以及由此产生的选择 一 欲望 二 稀缺性 三 选择 四 机会成本 亚当 斯密 1723 1790 微观经济学创始人 1883 1946 宏观经济学的奠基者 1 微观经济学 以单个经济主体为考察出发点 研究单个消费者 单个厂商 单个生产要素所有者的经济行为 并通过单个经济主体行为的叠加 研究单个行业 市场以及整个国民经济状况的变化 微观经济分析又称个量分析 2 宏观经济学 以整个国民经济为考察出发点 研究社会就业量 物价水平 经济增长速度 经济周期波动等全局性的问题 宏观经济分析又称总量分析 二 经济学方法论1 实证与规范实证经济学特点 1 回答各种经济现象是什么的问题2 对事实的命题具有客观性 即可以用经济事实来检验 规范经济学特点 它力求回答应该是什么 whatoughttobe 的问题 它涉及到是非善恶 应该与否 合理与否的问题 由于人们的立场观念 伦理道德标准不同 对于同一事物 就会有截然不同的看法 所以规范经济学不具有客观性 2 经济理论与经济模型经济模型 把经济理论用变量的函数关系来表示 三 经济学的基本假设 经济人 的假设 以追求自身利益最大化为唯一目标 为了他人不理性吗 阿马蒂亚 森 年出生于印度孟加拉湾 年在英国剑桥大学获得博士学位 其后先后在印度 英国和美国任教 年离开哈佛大学到英国剑桥大学三一学院任院长 他曾为联合国开发计划署写过人类发展报告 当过联合国前秘书长加利的经济顾问 他因为在福利经济学上的贡献获得1998年诺贝尔经济学奖 主张经济学与伦理学相结合 四 经济分析的方法1 成本 收益的分析方法2 边际分析方法 第二节房地产 一 房地产的概念是指土地 建筑物 构筑物及其他地上定着物 其中 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 建筑物是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者虽然可以分离 但是分离不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能的物 如种植在地上的树木 花草 埋设在地下的管线 设施 在地上建造的庭院 花园 假山 围墙等 区别名词 不动产 物业 二 房地产的性质自然特性 不可移动性异质性数量有限性不可毁灭性经济特性空间特性市场特性资产特性法律和制度特性 第三节房地产经济学 房地产经济学的主要内容房地产经济学的学习方法1 具有很强的综合性2 应用性很强 注意理论联系实际3 生产要素经济学的性质 第二章房地产市场概述 第一节房地产市场的概念和性质 一 房地产市场的概念经济学对市场类型的划分 完全竞争 垄断竞争 寡头垄断 完全垄断房地产市场是现实中偏离完全竞争最远的一种市场 二 房地产市场的性质影响土地价格的因素 影响房地产价值的因素 易达性 配套 环境 邻里房地产是特殊商品 第二节房地产市场的特点和分类 一 房地产市场的特点区域性竞争的不充分性供给调节的滞后性交易的复杂性与金融的关联度高政府干预性强 二 房地产市场的分类按市场运行层次划分 一级 土地使用权出让市场二级 新建房屋销售市场三级 存量房交易市场按物业类型划分 住宅 商业 工业 特殊用途等等 第三章住宅市场的运行 第一节住宅需求与住宅供给 1 住宅需求的概念及特点1 1有效需求 1 2潜在需求 1 3住宅需求的特点 多样性区域性层次性消费和投资的双重性一定的可替代性 2 影响房地产需求的主要因素 2 1人口数量和结构 与人口规模正相关 受人口结构影响很大2 2可支配收入 房地产价格收入比 国际公认合理值为4 62 3消费者或投资者的偏好2 4信贷能力 正相关2 5对市场的预期2 7政策因素 住房制度 产权制度 3 住宅需求的弹性分析住宅需求的价格弹性Ed Q Q P PEd 住宅价格需求弹性系数P 住宅价格 P 住宅价格变动量Q 住宅的需求量 Q 住宅需求量的变动 住宅需求的收入弹性EY Q Q Y YEY 商品住宅收入弹性系数Y 居民收入 Y 居民收入变动量Q 住宅需求量 Q 住宅需求量的变动 住宅需求价格弹性的实证研究 估计值在 0 75 1 2之间缺乏弹性住宅需求的收入弹性的实证研究结果 总收入弹性大约为0 75左右租房收入弹性小于购房收入弹性收入弹性随收入增加而增加 低收入家庭弹性为0 14 0 62 高收入家庭在0 72 1 10之间 4 住宅供给的概念及特点4 1住宅供给的内涵 住宅存量 短期无弹性 长期缺乏弹性住宅流量 本年末住宅存量 上年末住宅存量 本年内毁弃住宅量 本年内住宅净转换量 新建住宅量注 本年内住宅净转换量 转换为其他用途住宅量 其他用途转转换为住宅数量 5 住宅供给的影响因素 5 1成本价格比 即利润率5 2土地供应量5 3税收 信贷政策5 4开发商对市场的预期 6 住宅供给的价格弹性 ES Q Q P PES 住宅供给价格弹性系数P 住宅价格 P 住宅价格变动量Q 住宅供给量 Q 住宅供给的变动量 6 1住宅存量供给对价格的影响 建造新住宅降低旧住宅的折旧速度改建旧住宅6 2住宅供给的特性房地产供给的层次性房地产供给的滞后性 6 4住宅供给弹性的实证研究结果 新建住宅供给是富有弹性的 系数在1 6 3之间7 住宅市场的供求均衡7 1住宅增量市场的供求均衡7 2住宅存量市场的供求均衡 第二节住宅市场的四象限模型 第一象限 物业市场也称为使用市场 租赁市场Qd D R 其他经济变量 Qd 物业需求 R 房租Qs SQs 物业供给 S 住宅存量Qd QsD S 第二象限 房价和房租的关系P R IP 房价 R 房租 i 资本化率 第三象限 资产市场房价等于住宅开发成本 P f C 第四象限 住宅存量与住宅增量的关系存量变化 新建住宅量 房屋拆除量或折旧导致的存量损失 S C S 第二节住宅市场的四象限模型 二者的关系 图示 RdiPSc s C dSC 资产市场决定价格 P R i 使用市场决定租金 资产投资市场开发量 空间消费市场存量的调整 租金 开发量 价格 存量 第四章住宅的租金和价格 第一节概述 一 租金的概念地租契约租金二 住宅价格的概念住宅价格的影响因素 个别因素 房地产自身的实物 权益 和区位状况环境因素 大气环境 水文环境 卫生环境 声觉环境人口因素 人口数量 素质 家庭人口规模经济因素 社会因素行政因素国际因素心理因素 第二节住宅的异质性与住宅价格 一 住宅的异质性居住特征 包括面积大小 楼层 朝向 内部设计 建筑完整性和房龄 区位特征 交通状况 到市中心距离 商服的易达性 周边邻里状况 公共服务状况 环境质量等 住宅风水自古有之 是古人对自然和居住环境的理解 在现代社会 住宅风水仍然有一定的意义 住宅风水包括住宅选址 外部风水环境 庭院风水 门 主房 灶风水 婚姻风水等方面 住宅重精 气 神 住宅的首要功能 阻隔外界 包容自我 静默养气 安身立命 使个人的私密生活与精神气质有所依托 精神 平和与知足 环抱大地 自得其乐 中国的特色 四合院 西方主流 小别墅 花园 宅气不是指房屋的新旧程度 而是指氛围 由装修格局 颜色搭配 家具摆放 字画照片 植物饰品等构成 第五章住房特性和住房消费规律 学习目标及要求 掌握住房异质性概念及住房市场细分的依 理解住房市场的过滤消费模型 掌握租房成本和买房成本的理论计算及差别 掌握税收 金融优惠对住房市场的影响 第一节住房的异质性和住房市场的细分 一 异质性及其评价住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结构 设施 地块环境以及相关的区域因素 包括住房本身的属性和相关的设施两方面 二 异质性及住房消费偏好 家庭会试图寻找最佳价格水平下 具有最优的属性和特征组合的住房 以上的情况可以用无差异曲线和消费预算线说明 安静度 面积 三 异质性与住房市场细分住房的异质性和家庭的偏好导致一座城市或一个区域内的住房是由许许多多细分市场组成的 第二节住房消费的过滤效应 一 搬迁成本 收入增长与居住选择住房消费的另一个特点是高昂的搬迁成本 只有当搬家收益大于搬家成本时 家庭才会选择搬家 这里的搬家收益是指在新住房获得更高的住房服务与价格比的机会 第一 家庭收入的小幅增长不太可能引起住房消费的变化 只有当收入增长高出搬迁成本时 家庭才会选择搬迁 第二 只有当对所居住房子的不满意度达到令其不在乎搬迁成本时 家庭才会选择搬迁 二 住房市场的过滤消费模型1 住房过滤的含义住房过滤描述经用住房 使用中的住房的市场特征 描述住房各个细分市场之间交互作用以及住房如何从一个分市场转至另一个分市场 其基本特征 一是住房提供的服务减少 二是住房的居住者收入渐低 2 过滤的过程 下面用图形来解释住宅市场的过滤效应 两个假设前提 一 改造老房子比建造新房子成本高 于是高收入家庭腾出旧房子 二 高收入家庭腾出的旧房子数量足够多 导致其售价低于低收入家庭买新房子的成本 结论 高收入家庭购买新的房子获得的效用水平高于更新改造旧房子 原有旧房提供的效用由H降到U 低收入家庭购买高收入家庭腾空的老房子 3 实证研究的结果 低质量的房子通过过滤效应不断被淘汰 第三节买房与租房之间的成本 一 租房成本与买房成本1 租房成本 1 资金成本 出租人的贷款利息 2 贬值 价格的d 3 养护成本 价格的m Cr V ir dr mr gr 2 买房 自住房 成本Co V io do mo go 二 租房和买房的差异 出租房的年度成本往往高于买房的年度成本 其原因有三 一是承租人外部性 二是出租房的贷款利率较高 三是自用业主常常作为爱好 自己做一些维修养护工作 成本低于出租房 三种租房家庭 一是低收入家庭 二是流动居住的家庭 三是不喜欢花时间对住房进行日常维修 养护的家庭 三 税收 金融优惠和住房成本1 出租房的税收优惠 快速折旧2 产权房的税收减免优惠 抵押扣除 税前还贷 需求 边际社会收益 元 1 00 0 72 边际社会成本 含28 税收收益的边际私人成本 抵押贷款税收减免对住房消费的影响 3 抵押扣除和隐性租金收入4 税收政策对产权房的偏向5 税收的净效应 租房与买房之比较结论 住房的高成本导致部分家庭选择租房 快速折旧 抵押扣除等公共政策会影响家庭在租房与买房之间的选择 抵押税收减免实际上是政府为家庭支付了部分住房账单 家庭作出了一种低效率的选择 第六章工商业房地产市场的运行 第一节工商业房地产概述 一 工商业房地产的概念工业房地产标准厂房 通用 轻工业专用厂房 重工业商业房地产百货商场写字楼 办公 商住 综合超市商业街和购物中心各类专业市场餐饮娱乐类商业房地产 二 工商业房地产的特点写字楼以租赁占主体以美国为例 工业房地产中约48 为自用 工商业房地产大多出租而非出售 第二节商业房地产市场的运行 一 商业房地产市场的需求分析经济增长与商业房地产需求 经济增长明显增加对零售业房地产的需求 其中第三产业的增长尤为重要 城市就业增长与商业房地产需求增长可以促进消费增长和商品零售额增长 从而增加商业房地产需求的增长影响商业房地产需求的其他因素 总的来说 影响商业房地产需求量的因素是多方面的 诸如国民经济发展水平 城市区域经济发展水平 商业地产本身价格 消费者收入水平和消费结构 区域发展程度 城市商业繁荣程度 消费者对未来的预期 商圈氛围 住宅小区的密集度 区域商业繁华程度 城市居民生活态度等等 这些因素中 有主次 直接和间接之分 每种因素的变化对商业房地产需求量的影响程度有所不同 人们通常把商业房地产价格和消费者收入水平作为诸因素中最主要最直接的两个因素 中国保险监管机构8月份宣布对相关规定进行修改 相关方面对此盼望已久 根据修改后的规定 保险公司可将至多10 的资产投资于商业不动产 投资于股市的资产比例至多为20 Dyer称 这样一来 中国将有巨大的潜在投资资金寻求房地产投资目标 这将刺激相关的房地产开发活动 Dyer表示 保险公司往往采取长线投资 它们希望一处地产能提供至多20年的现金流 这将催生对投资级优质地产的需求 专题阅读 带租约分割产权销售 二 商业房地产的供给分析 一 商业房地产的供给及其特点滞后性 弹性较小但有差异 豪华商厦 甲级写字弹性较小 一般零售商店弹性较大 二 商业房地产供给的影响因素 预期的租金水平当前的存量 空置率和吸纳率开发成本信贷规模和长期利率 专题阅读 住宅禁商 见书本 三 商业房地产市场均衡空置率不能单纯通过价格和租金的调整消化写字楼的市场均衡 第三节工业房地产市场的运行 一 工业房地产的需求分析工业就业量与工业房地产需求人均工业产品产量 存货量与工业房地产二 工业房地产的供给分析三 工业房地产市场的均衡 第七章住房保障政策与住房市场 第一节新房建设补贴政策的过滤效应 一 新房建设补贴的过滤效应假设前提 1 总家庭数目给定 120个 2 两个细分市场 中档和低档 3 业主根据相对价格 决定住房的更换 4 两类房子不完全替代 每平方米价格 元 中档住房数量 套 初始平衡 3000 2400 40 60 80 低档住房数量 套 初始平衡 2000 1300 40 60 80 每平方米价格 元 需求效应供给效应替代效应过滤效应二 新房补贴政策过滤效应的启示1 补贴政策的乘数效应2 负担的转移三 我国经济适用房引发的过滤效应分析 第二节廉租房的经济效率和福利分布 一 廉租房的效率1 补贴额2 补贴的净收益 效率在没有公共廉租房的情况下 收入为Y的家庭的消费组合为Hm和Nm 如果每一单位的住房消费价格为Ph 每一单位的非住房消费价格为P 该家庭的消费组合如下约束 Y PhHm PNm在公共廉租房政策下 廉租房住房消费量为Hs 支付的租金为廉租租金Rs 剩余部分用于消费非住房消费 数量为Ns Ns Y Rs P RsNm 3 两种可能的住房消费扭曲情况 一种情况是家庭的住房消费量小于其得到政府现金补贴C时的消费量 即Hs Hc 廉租租金极低的情况下 如果住房消费量减少导致的效用损失足以可以被非住房消费的效用增加所补偿 符合申请廉租房条件的家庭会做出这种消费选择 另外一种情况是如果不规定住户参加廉租房后的消费量一定要高于原先的消费量 甚至可能出现Hs Hm的情况 即家庭在公共住房政策下选择的住房条件可能劣于原先没有廉租房政策时的住房 4 效率损失和收益分布的有关实证研究结果二 公共廉租房的效率评价 结论见92页 第三节价格管制与住房市场一 有关租金管制的背景资料买卖价格管制和租赁价格管制二 租金管制的市场效应1 供需缺口增大2 需求转移3 收入转移 邻里退化4 租赁供给进一步减少 出售增多 迫使家庭转向购买产权房5 供需缺口进一步扩大6 租金控制导致效率损失7 其他的负面效应 第八章我国现行住房保障政策分析 第一节我国现行住房保障各种手段的分析评价 一 土地划拨供应1 划拨土地的市场效应2 评价二 限制开发商的利润三 限制住房售价四 减免税收和开发贷款优惠五 提租补贴优惠六 公房优惠出售七 公房转让八 贴息贷款九 公积金贷款十 购房退税 第二节我国现行保障住房供应方式评价 一 存量公房1 存量公房的廉租性2 存量公房的福利性3 售后公房的经济实用性与相对于商品房的质量梯度4 存量公房的效率评价指标值 1 分配几乎覆盖全部家庭 不存在保障对象之外的挤占 Ev 1 2 福利分配型 保障不均匀 Eh1 1 3 福利保障力度不足 Eh2 1 4 非市场运作 E0 1 5 存量出租公房在未来住房供应体系中可以发挥作用二 经济适用住房1 经济适用住房定义及其评价指标1 1定义 广义和狭义1 2经济适用住房评价指标值 1 尚无法覆盖全部家庭 同时有不符合条件的家庭挤占 Ev 1 2 半福利半商品 保障存在 福利倒置 不均匀 Eh1 1 3 福利保障力度不足 许多 夹心层 家庭无力购买 Eh2 1 4 非市场运作 E0 1 2 经济适用住房评价2 1经济适用住房价格管制引致的低效2 2经济适用住房挤占商品房市场2 3经济适用住房的供给扭曲住房消费2 4经济适用住房往往不能有效地与其他住房合力形成住房供给链2 5容易造成 空间失配 2 6政策投入产出率低2 7经济适用住房产生福利倒置2 8经济适用住房政策的政策连续性 3 经济适用住房在我国现阶段的存在基础三 购房货币补贴1 购房货币补贴具有较高的弹性2 购房货币补贴的效率指标 1 所有符合条件的家庭享受 不符合条件的购房家庭无法享受 Ev 1 2 覆盖均匀 Eh1 1 3 力度视政府投入而定 Eh2不定 4 市场化运作 E0 13 购房现金补贴政策的适宜性四 廉租房 实物配租 1 兴建廉租房的一次性投入成本2 实物配租的管理成本3 廉租房的效率指标 1 所有符合条件的购房家庭享受 不符合条件的家庭无法享受 Ev 1 2 覆盖均匀 Eh1 1 3 在设定的标准下 政府投入力度较充足 Eh2接近于1 4 非市场化运作 E0 1 4 廉租房的福利倒置与制度的缺乏弹性5 兴建廉租房增加低等住房的供应 不利于住房过滤效率的形成6 实物配租政策的政策连续性五 廉租房 货币配租1 同样的预算下 货币补贴的受益面大于实物配租2 货币配租有利于退出机制的建立 制度弹性大3 货币配租可以提高受贴家庭的效用 提高政府工作效率4 货币配租防止困难户集聚 活跃租赁市场 5 廉租房 货币配租的效率指标 1 所有符合条件的购房家庭享受 不符合条件的家庭无法享受 Ev 1 2 覆盖均匀 Eh1 1 3 在设定的标准下 政府投入力度较充足 Eh2接近于1 4 市场化运作 E0 1六 住房合作社建房1 合作住房的效率指标2 合作住房的低价格3 住房合作社供应对象的封闭性与良好的邻里关系4 住房合作社建房的缺陷 七 重大工程配套房1 补贴对象具有更强的针对性 封闭性2 实行不分地段的统一价格管制 导致动产拆迁户的低效选择3 重大工程配套房的效率指标 1 所有符合条件的购房家庭享受 不符合条件的家庭无法享受 Ev 1 2 覆盖均匀 Eh1 1 3 在设定的标准下 政府投入力度较充足 Eh2接近于1 4 非市场化运作 E0 14 配套房的交通成本高 且形成 空间失配 现象 八 我国现行保障住房供应方式的汇总比较第三节完善我国保障住房供应方式一 关于经济适用房政策二 关于廉租房政策 第九章房地产税收 学习目标 掌握税收得基本概念 基本原理 掌握我国房地产主要税种及其计征方法 重点 我国房地产主要税种及计征方法难点 营业税及土地增值税的计算 第一节税收的基本概念 一 税收的属性和功能1 税收的属性 强制性 无偿性 固定性2 税收的功能 1 税收是取得财政收入的主要形式 2 税收是调节国民收入分配的重要工具 是国民收入分配的主要工具 3 税收是政府干预 调节经济的重要杠杆 二 税收原则1 效率原则 经济效率原则 行政效率原则2 公平原则 竞争原则 受益原则 能力原则3 稳定原则 自动稳定机制 政策抉择 三 税收的基本要素1 纳税人和负税人2 课税对象和税源税目3 课税标准4 税率 比例税率 定额税率 累进税率四 税收的分类1 以课税对象的性质为标准 可分为流转税 所得税 财产税 资源税和行为税2 以税收负担是否转嫁为标准 分为直接税和间接税3 以计税依据为标准 可分为从量税和从价税4 以税收与价格的关系为标准 分为价内税和价外税5 以税收形态为标准 可分为货币税和实物税6 以税收管理权限为标准 分为中央税 地方税和中央与地方共享税 五 税收的转嫁与归宿税收能否转嫁和转嫁多少决定于课税商品或生产要素的供求弹性及其特性和这种商品或生产要素市场的特征 第二节房地产税的基本理论一 房地产税收的理论依据受益说负税能力说社会政策说财政收入说二 房地产税收的特征可见性与难以逃避性征收的复杂性收支的地方性可持续征收性 三 房地产税负归宿的均衡分析1 局部均衡分析 1 房地产供给具有一定弹性时的税负归宿 2 房地产供给无弹性时的税负分析 3 一般情形2 一般均衡分析 1 开征统一房地产税时的一般均衡 2 实行差异税收时的一般均衡 四 房地产税基与税率的选择1 房地产税基的选择 1 房地产税基的种类a 房地产市场价格b 原始价格 原值 c 土地价格d 租金e 房地产等级f 面积 建筑面积或者土地面积 2 不同税基的比较2 房地产税率的选择 第三节美国法国和中国香港的房地产税比较一 美国房地产税制介绍1 主要税种2 减免和税款补偿3 税收征管4 美国房地产税制的特点 1 8 二 法国房地产税制介绍1 主要税种2 减免税规定3 税收征管和制定4法国房地产税制的特点 1 6 三 中国香港地区房地产税制介绍1 税种2 税收的缴纳与征管3 中国香港地区房地产税制的特点 1 6 四 各国和地区房地产税制的共同点 1 7 第四节我国现行房地产税制评价 一 概述二 我国现行的房地产税种1 耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税 其目的在于控制非农业建设对耕地的占用 稳定耕地面积 保障农业的发展 耕地占用税范围 包括国家所有和集体所有的耕地 耕地是指用于种植农作物的土地和占用前三年用于种植农作物的土地 2 城镇土地使用税是国家按使用土地的等级和数量 对城镇范围的土地使用者征收的一种税 其目的在于合理利用土地 调节土地级差收益 提高土地使用效益 3 土地增值税土地增值税是以土地增值额为课税标准 对土地使用者因转让土地使用权所获收益征收的一种税 目的在于合理调节土地增值收益 抑制房地产投机 减少国家土地资产流失 土地增值额 转让房地产所取得的收入 规定的扣除项目金额应纳税额 土地增值额 适用税率减免政策见书141页 1 4 土地增值额 转让收入 规定允许扣除金额规定允许扣除金额包括 1 土地出让金及相应的手续费2 房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建安费 基建费 公建费 开发间接费等 3 房地产开发费用 销售费用 财务费用 管理费用4 旧房及建筑物的评估价格5 与转让房地产有关的税金 营业税 城建税 教育费附加 印花税 6 财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按第一项与第二项之和加计20 扣除 例 某房地产开发项目销售收入40000万元 投资成本18000万元 其中 土地费用4000万元 开发成本11500万元 开发费用 销售费用 管理费用与财务费用合计 为2500万元 营业税金及附加1800万元 试计算该项目的土地增值税 已知 解 扣除项目金额总计 18000 18000 2500 0 2 1800 22900万元土地增值额 40000 22900 17100万元土地增值率 17100 22900 74 7 土地增值税 17100 0 4 22900 0 05 5695万元 4 房产税是以房产为课税对象 按房产余值或房产租金向房屋产权的单位和个人征收的额一种税 征税范围为城市 县城 建制镇和工矿区 不包括农村 房产税免税范围见书141页5 契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时 由土地和房屋权属的承受人缴纳的一种税 目的是为了保护公民不动产的合法权益 加强房地产管理 减少产权纠纷 减免税范围见书141页 1 4 6 房地产营业税是对规定的营利事业和经营行为征收的 纳税人包括在中国境内销售不动产的德企事业单位和个人 转让有限产权 赠与视同销售 减免规定见书142页7 个人所得税是对个人的所得征收的 房地产个人所得税主要是对由房地产转让 出租所获取的所得征税 分商品房 经适房 已购公房 自建房等不同情况 三 房地产税收的征管是指税务机关依据国家税收法律 法规的规定 对房地产税收征纳活动全过程进行管理和稽查 以保障国家税收法律 法规顺利贯彻实施的一种税收管理活动 四 我国目前房地产税制目前存在的问题1 税费租混乱 2 税率畸轻畸重 重复课税 3 一些税种计税依据不合理 4 分布结构存在缺陷 5 税种不完备 减免范围太大 征收力度不够 第十章房地产周期与房地产泡沫 第一节房地产经济周期及其特点 一 经济周期的概念是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩的交替反复运动过程 又称国民经济周期 分为 复苏 繁荣 衰退 萧条四个阶段房地产经济周期的阶段及表现 1 复苏与增长交易量回升 购楼者增多 买房多以自用为主 投机者较少 需求趋旺刺激房地产价格慢慢回升 呈持续增长状态 但期房价格仍然低于现房价格 交易量的增加推动房地产开发数量的上升 房地产开发投资逐渐增多 且开发速度逐步加快 加速回升 乐观情绪高涨 投机者进一步涌入 期房价格进一步回暖 二 三级市场交易活跃 进入繁荣时期 2 繁荣阶段开发规模加大 交易量急剧增加 房价越来越高 逐渐达到顶点 投机者活跃 房地产价格和房地产经营利率畸高 房地产开发量过度增加以及内部开发不合理等因素 开发建设逐渐超过有效需求 开始出现衰退下滑现象 3 危机与衰退阶段房价涨幅开始下跌 现房价格停顿不前 交易量明显减少 有价无市 交易量锐减 实力较差 抗风险能力较差的开发商难以为继乃至破产 4 萧条阶段房地产价格持续下跌 甚至跌破原值 期房价格加速下降 大大低于现房价格 二 房地产经济周期波动的形态分析1 长期趋势 反映较长时期内的总量变化趋势 主要受人口