（国民经济学专业论文）城市零售商业空间布局研究——以济南市为例.pdf

s t u d yo nu r b a n r e t a i ls p a c e l a y o u t so fj i n a nc i t y b y c h e nj i a n d o n g u n d e rt h es u p e r v i s i o no f p r o f g ej i n t i a n at h e s i ss u b m i t t e dt ot h eu n i v e r s i t yo fj i n a n i np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t s f o rt h ed e g r e eo fm a s t e ro fe c o n o m i c s u n i v e r s i t yo fj i n a n j i n a n s h a n d o n g er c h i n a m a y2 6 2 0 1 0 帆5 9 叭7眦7 4m 7 1 y 7 1 i 原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独 立进行研究所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果 对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人完 全意识到本声明的法律责任由本人承担 论文作者签名 e t 期 型 多 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解济南大学有关保留 使用学位论文的规定 同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许论 文被查阅和借鉴 本人授权济南大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或其他复制手段保 存论文和汇编本学位论文 保密论文在解密后应遵守此规定 槲 盼艴名 隆嗍 t 1 2 2 国内城市零售商业空间布局研究综述 4 1 3 相关概念界定 一6 1 3 1 零售商业 6 1 3 2 零售商业空间布局 9 1 4 本文研究框架 方法和技术路线图 l o 1 4 1 研究框架 1 0 1 4 2 研究方法 10 1 4 3 技术路线图 1 1 1 5 本文创新点 12 第二章城市零售商业空间布局的相关理论 1 3 2 1 零售业态变迁理论 1 3 2 2 中心地理论 1 4 2 2 1 克罩斯塔勒中心地理论 1 4 2 2 2 廖什的市场区位理论 1 5 2 3 商业区位理论 1 6 2 3 1 成本学派 17 2 3 2 市场学派 1 7 2 3 3 行为学派 1 7 2 4 商圈理论 18 2 4 1 零售引力法则 l a w so f r e t a i lg r a v i t y 1 8 2 4 2 荷夫模型 h u f f m o d e l 1 9 城市零售两业空同布局研究一以济南市为例 2 5 集聚理论 2 1 2 6 消费者行为理论 2 2 第三章零售商业空间布局现状分析一以济南市为例 2 4 3 1 零售商业发展条件分析 2 4 3 1 1 区位环境条件 2 4 3 1 2 产业基础条件 2 5 3 2 零售商业发展现状 2 7 3 2 1 零售业发展现状分析 2 7 3 2 2 济南市零售商业网点布局状况分析 一3 l 3 3 零售商业空间布局影响因素实证分析 3 4 3 3 1 变量选取和数据来源 一3 4 3 3 2 城市零售业态影响因素多元统计分析 3 7 3 4 模型结论 4 7 第四章济南市零售商业空间布局优化 4 8 4 1 济南市零售商业空间布局优化原则 4 8 4 1 1 协调性原则 4 8 4 1 2 前瞻性原则 4 8 4 1 3 可操作性原则 4 9 4 1 4 便民性原则 一5 0 4 2 济南市零售商业空间布局优化建议 5 0 4 2 1 促进合理规划布局 一5 0 4 2 2 加快发展城市经济 5 1 4 2 3 加大流通基础设施建设 一5 2 4 2 4 空间布局具体规划 5 3 第五章结论与展望 5 7 5 1 结论 5 7 5 2 展望 5 7 参考文献 5 8 致 谢 一6 l 附录 6 2 玎 济南大学硕士学位论文 摘要 城市零售商业发展是促进城市发展最为活跃的因素 零售商业通过零售商品的经 营 在生产者与消费者之间实现商品交换 同时实现商品所有权的让渡 其重要作用 之一是促进商品生产 繁荣地方经济 保障人民物资供给 并成为国民经济中重要的 组成部分 城市零售商业空间布局是商品流通网络的地域分布与地域组合 是城市布 局的重要组成部分 也一直是地理学和经济学的传统研究领域之一 改革开放以来 我国经济进入了快速发展期 居民的收入水平和生活水平都有了 显著提高 我国零售商业布局建设也随之取得了长足的发展 但同时也存在一些亟待 解决的问题 一方面我国城市零售商业布局不合理 部分地区商业网点总量不足 商 业流通设施建设不完善 另一方面结构性矛盾同趋突出 业态结构比例失调 大 中 小商店发展不均衡 零售商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐 影 响了经济与社会的统筹协调发展 城市零售商业空间布局是零售商业发展中重要的组成部分 由于我国城市零售商 业布局规划工作起步晚 理论研究 方法探讨都相对贫乏 所以给零售商业布局规划 的编制工作带来很大困难 需要尽快在政策 标准 理论和实践等方面进行深入细致 的研究 特别是应着重从哪些方面入手分析 切实提高零售商业布局规划的科学性 前瞻性和操作性 是急需研究和解决的问题 文章第一部分界定了零售商业和零售商业空间布局的相关概念 明确了问题的提 出和研究背景 讨论了论文研究的目的和意义 对国内外城市零售商业空间布局研究 进行了综述 并详细介绍了国内外城市零售商业空间布局的特征 第二部分梳理总结 了国内外关于城市零售商业空间布局的主要相关理论 主要包括了零售业态变迁理论 克里斯塔勒中心地理论和廖什的市场区位理论 区位理论中的成本学派市场学派和行 为学派 零售引力法则和荷夫模型 聚集理论以及消费者行为理论 第三部分分析了 济南市零售商业发展的区位环境条件和产业基础条件 对济南市城市职能 区域协作 性 金融资源 科技教育文化 交通网络 工业基础和产业结构进行了具体分析 对 济南市近期商业发展历程 济南市区商业中心现状和济南市零售商业发展特点进行了 归纳总结 第四部分通过q 型聚类分析 针对城市零售商业发展程度相关指标把全国 3 5 个省会 副省级 城市进行分类 通过因子分析 把城市零售商业发展影响变量共计 城市零售商业空间布局研究一以济南市为例 1 5 项最终根据因子载荷表划分为f 1 f 2 f 3 f 4 四个因子 对城市零售商业发展影响 因素进行回归分析 得到回归方程 第五部分根据济南城市零售商业发展状况 提出 济南市零售商业空间布局的政策建议 促进合理规划布局 推动经济健康发展 加强 城市基础建设 提升公共交通设施 关键词 零售商业 空间布局 多元统计 济南市 a bs t r a c t u r b a nr e t a i lc o m m e r c i a ld e v e l o p m e n ti st h em o s ta c t i v ef a c t o rw h i c hp r o m o t e su r b a n d e v e l o p m e n t r e t a i lb u s i n e s se x c h a n g et h ec o m m o d i t yb e t w e e np r o d u c e r sa n dc o n s u m e r s t h r o u g hr e t a i lm e r c h a n d i s eo p e r a t i o n s w h i l ea c h i e v i n gt ot r a n s f e ro w n e r s h i po fg o o d s i ti s i m p o r t a n tr o l et op r o m o t ec o m m o d i t yp r o d u c t i o n p r o s p e r o u sl o c a le c o n o m y p r o t e c tt h e p e o p l e sm a t e r i a ls u p p l y a n db e c o m ea ni m p o r t a n tp a r ti nt h e n a t i o n a le c o n o m y u r b a nr e t a i l c o m m e r c i a ls p a c el a y o u ti st h eg e o g r a p h i c a ld i s t r i b u t i o no fc o m m o d i t yd i s t r i b u t i o nn e t w o r k a n dc o m b i n e dw i t ht h er e g i o n i ti sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fu r b a nl a y o u t i th a sb e e na t r a d i t i o no fg e o g r a p h ya n de c o n o m i c sr e s e a r c ha r e a s s i n c et h er e f o r ma n do p e n i n gu p c h i n a se c o n o m yh a se n t e r e dar a p i dd e v e l o p m e n t p e r i o d t h ei n c o m el e v e l sa n dl i v i n gs t a n d a r d so fp e o p l eh a v es i g n i f i c a n t l yi m p r o v e d t h e l a y o u to ft h eb u i l d i n go fc h i n a sr e t a i lb u s i n e s sh a sg o tc o n s i d e r a b l ep r o g r e s s b u tt h e r ea r e s t i l ls o m ep r o b l e m ss h o u l dh a v eb e e ns o l v e d o nt h eo n eh a n dc h i n a su r b a nr e t a i lb u s i n e s s i r r a t i o n a li nt h ec i t y s o m ea r e a sl a c ko fc o m m e r c i a ln e t w o r k sa n dc o m m e r c i a ld i s t r i b u t i o n f a c i l i t i e si n a d e q u a t e o nt h eo t h e rh a n d s t r u c t u r a lc o n t r a d i c t i o n sb e c o m ei n c r e a s i n g l y p r o m i n e n t c o m m e r c i a ls t r u c t u r a li m b a l a n c e l a r g e m e d i u m s m a l ls h o p sa r ei m b a l a n c e i ni t s d e v e l o p m e n t t h ec o n f l i c t sb e c a m em o r e a c u t eb e t w e e nr e t a i lc o m m e r c i a ln e t w o r k c o n s t r u c t i o na n de c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n t a f f e c t i n gt h ee c o n o m i ca n ds o c i a l c o o r d i n a t i o nd e v e l o p m e n t u r b a nr e t a i lc o m m e r c i a ls p a c el a y o u ti sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n ti nr e t a i lc o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t a sw er e s e a r c hc h i n a su r b a nr e t a i la n dc o m m e r c i a ld i s t r i b u t i o nv e r yl a t e t h e r ea r en om a c ht h e o r e t i c a lr e s e a r c ha n dm e t h o d se x p l o r e s oi tc a u s e dg r e a td i f f i c u l t i e s t op l a nf o rt h er e t a i ll a y o u t w es h o u l ds r u d yi nt e r m so fp o l i c y s t a n d a r d s t h e o r i e sa n d p r a c t i c e sa ss o o na sp o s s b l e i np a r t i c u l a r w es h o u l df o c u so nw h a t t os t a r tf o rt h ea n a l y s i s a n de f f e c t i v e l yi m p r o v et h es c i e n t i f i c f o r w a r d l o o k i n ga n do p e r a t i o n a lo ft h er e t a i lb u s i n e s s l a y o u t i ti sa nu r g e n tp r o b l e m t h ef i r s ts e c t i o nd e f i n e st h er e t a i la n dc o m m e r c i a la n dr e t a i lc o m m e r c i a ls p a c el a y o u t c o n c e p t s c l e a ro ft h ep r o b l e ma n dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n d d i s c u s s e dt h ep u r p o s ea n d s i g n i f i c a n c eo ft h e s i sr e s e a r c ho nt h ed o m e s t i ca n d i n t e r n a t i o n a lr e t a i la n dc o m m e r c i a ls p a c e l a y o u to fu r b a ns t u d i e sw e r er e v i e w e d a n dd e t a i l st h ed o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lu r b a nr e t a i l c o m m e r c i a ls p a c el a y o u tf e a t u r e s t h es e c o n dp a r to ft h ec o m b i n gs u m m a r i z e st h ed o m e s t i c a n di n t e r n a t i o n a lr e t a i la n dc o m m e r c i a ls p a c eo nt h eu r b a nl a y o u to ft h em a i nr e l e v a n t t h e o r i e s t h em a i nc h a n g e si nr e t a i lf o r m a t si n c l u d i n gt h e o r y c h r i s t a l l e rc e n t r a lp l a c et h e o r y v 城市零售商业空间布局研究一以济雨市为例 曼曼曼曼曼舅曼曼皂曼量曼曼皇曼曼i n n b i l l i l l 昌 一 l u l 曼l 曼鼍曼曼皇曼曼曼曼舅量曼皇曼曼舅曼曼皇置曼皇曼皇皇皇舅舅 m a dl o s c h sm a r k e tl o c a t i o nt h e o r ya n dl o c a t i o nt h e o r yi nt h ec o s to fs c h 0 0 1a n db e h a v i o ro f t h em a r k e ts c h o o ls c h o o l r e t a i lg r a v i t a t i o nl a w sa n dh o f fm o d e l a g g r e g a t i o nt h e o r ya n dt h e t h e o r yo fc o n s u m e rb e h a v i o r t h em i r dp a r to ft h ea n a l y s i so fr e t a i l a n dc o m m e r c i a l d e v e l o p m e n ti nj i n a ne n v i r o n m e n t a lc o n d i t i o n sa n di n d u s t r i a ll o c a t i o n b a s e dc o n d i t i o n s t h e f u n c t i o n so fj i n a nc i t y t h er e g i o n a lc o l l a b o r a t i v e f i n a n c i a lr e s o u r c e s s c i e n c e a n d t e c h n o l o g ye d u c a t i o na n dc u l t u r e t r a n s p o r tn e t w o r k s i n d u s t r i a lb a s ea n di n d u s t r i a ls t r u c t u r e o ft h es p e c i f i ca n a l y s i s t h er e c e n tc o m m e r c i a ld e v e l o p m e n to nt h ec o u r s eo fj i n a n j i n a n c i t y j i n a nc i t yc o m m e r c i a lc e n t e r t h es t a t u sa n dc h a r a c t e r i s t i c so fr e t a i la n dc o m m e r c i a l d e v e l o p m e n ts u m m a r i z e d t h ef o u r t hp a r tt h r o u g ht h eq c l u s t e ra n a l y s i s t h ed e g r e eo f d e v e l o p m e n tf o ru r b a nr e t a i lb u s i n e s sr e l a t e d i n d i c a t o r so ft h ec o u n t r y s3 5p r o v i n c i a l c a p i t a l s s u b p r o v i n c i a l c i t yt ob ec l a s s i f i e d t h r o u g hf a c t o ra n a l y s i s r e t a i la n dc o m m e r c i a l d e v e l o p m e n tt h ec i t yat o t a lo f15v a r i a b l e sa f f e c t i n gt h ef i n a lt a b l eu n d e rt h ef a c t o rl o a d i n g d i v i d e di n t of 1 f 2 f 3 f 4f o u rf a c t o r s r e t a i la n dc o m m e r c i a ld e v e l o p m e n to f u r b a nf a c t o r s a f f e c t i n gt h er e g r e s s i o na n a l y s i so b t a i n e dr e g r e s s i o ne q u a t i o n t h ef i f t hr e t a i lb u s i n e s sb a s e d i np a r to nd e v e l o p m e n to fj i n a nc i t y j i n a nc i t yp r o p o s e dl a y o u to fr e t a i la n dc o m m e r c i a l s p a c ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s t op r o m o t et h er a t i o n a ll a y o u t t op r o m o t eh e a l t h ye c o n o m i c d e v e l o p m e n t i m p r o v eu r b a ni n f r a s t r u c t u r e u p g r a d i n gp u b l i ct r a n s p o r tf a c i l i t i e s k e yw o r d s r e t a i lc o m m e r c i a ls p a c el a y o u t m u l t i v a r i a t es t a t i s t i c a lj i n a nc i t y v l 济南大学硕士学位论文 鼍曼皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼舅曼蔓i e l i i i 蔓曼鼍 第一章绪论 城市零售业是促进城市发展最为活跃的因素 零售业重要作用之一是促进商品生 产 繁荣地方经济 保障人民物资供给 并成为国民经济中重要的组成部分 城市零 售商业空间布局是商品流通网络的地域分布与地域组合 是城市布局的重要组成部分 也一直是地理学和经济学的传统研究领域之一 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 改革开放以来 我国经济进入了快速发展期 居民的收入水平和生活水平都有了 显著提高 我国零售商业布局建设也随之取得了长足的发展 但同时也存在一些亟待 解决的问题 一方面我国城市零售商业布局不合理 部分地区商业网点总量不足 商 业流通设施建设不完善 另一方面结构性矛盾同趋突出 业态结构比例失调 大 中 小商店发展不均衡 零售商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐 影 响了经济与社会的统筹协调发展 大型商业设施过度开发和业态过度集中造成资源的 浪费和城市环境的破坏 城市零售业态的发展是城镇和农村零售业态发展的指向灯 对农村零售业态的发展具有指导作用 城市零售业的发展失衡使得城市对农村的辐射 带动作用难以发挥 不利于我国零售业的整体健康发展 按照加入世界贸易组织的承诺 我国已于2 0 0 4 年末取消了对外商投资地域 股权 和数量的限制 外商在我国零售商业领域的投资急剧扩大 如不加以引导和规范 势 必将进一步加剧上述矛盾 对我国的零售业健康发展造成很大冲击 造成居民对外商 零售业的过度依赖 甚至会影响到我国零售产业的产业安全 危害我国经济健康发展 城市零售商业空间布局是城市规划中重要的组成部分 2 0 0 1 年原国家经贸委着手 开展城市零售商业空间布局规划 2 0 0 3 年国家机构改革后 新成立的商务部主管这项 工作 由于我国城市零售商业布局规划工作起步晚 理论研究 方法探讨都相对贫乏 所以给零售商业布局规划的编制工作带来很大困难 需要尽快在政策 标准 理论和 实践等方面进行深入细致的研究 切实提高零售商业布局规划的科学性 前瞻性和操 作性 1 1 2 研究意义 在零售商业空间大发展的契机之下 对零售商业行为 零售商业空间发展新趋势 城市零售确业空同布局研究一以济南市为例 零售商业空间形成机制等进行分析研究 确定一个科学 准确的认识 及时合理地进 行调控和改革非常关键 零售商业空间布局的精确化是城市零售商业空间未来主要的 发展趋势 此研究旨在能正确地引导城市零售商业空间向良性的 合理的方向发展 并提供可靠 权威的指导依据 如能实现上述研究目标 将推动我国城市零售商业空 间合理布局理论方法研究 为我国城市零售商业空间布局提供一种研究模式 城市零售商业网点是城市流通业发展的一个重要载体 也是城市繁荣的重要标志 之一 因此 优化我国城市零售商业空间布局有利于零售商业快速和可持续发展 有 利于适应零售商业对外开放的激烈竞争的新形势 有利于规范城市的市场竞争环境 合理利用社会资源 降低全社会的成本 提高经济效益 也有利于发挥城市的功能 展现城市的繁华景象 研究城市零售商业空间布局是规范市场秩序的客观要求和满足 人民生活水平的重要保证 同时能够成为城市自身建设的有力支撑 也成为提高城市 综合竞争力的必要手段 1 2 国内外研究现状综述 1 2 1 国外城市零售商业空间布局研究综述 对于城市零售商业空间的研究比较早 2 0 世纪2 0 年代 美国芝加哥大学从社 度来研究城市 社会学家帕克 r e p a r k 沃思 l w i r t h 和伯吉斯 e w b u r g e s s 的住宅区 工业区及中心商业区的形成和变迁作了大量的调查研究工作 创 结构的同心环模式 由于他们在研究中使用了生态学的方法 因此被称为 人 的芝加哥学派 i j 地理学家克旱斯塔勒 w c h r i s t a l l e r 于1 9 3 3 年发表了 德国南部的中心地 一 揭示了城市规模等级 空间分布 职能层次规律 对城市构成的中心地等级 深入的研列引 这是地理学对城市体系研究中提出的中心地学说 克罩斯塔勒 理论在城市区位研究中有着重大的意义 它是此后一系列相关研究的理论基 经济学家廖什 a l o s c h 于1 9 4 0 年发表 区位经济学 在克里斯塔勒中心 基础上进一步扩展 形成了自己的市场网络体系 3 o 廖什的研究成果充实了经 的理论 建立了相对克罩斯塔勒的中心地理论更为灵活和现实的市场网络体 次世界大战后 伴随着战后大规模的城市重建以及大规模的农业人口流向城 对于了解城市的构成与布局 研究城市的系统规划的需求也越来越迫在眉睫 哥大学地理学教授 城市研究中心主任布赖恩 贝里 b 一锄 j l b e 叫 用数理统 2 济南大学硕士学位论文 一n i in i m n i 曼暑 计方法对中心地学说进行了许多实证性研究 他的 城市作为城市系统内的系统 一 文 把城市人口分布与服务中心的等级联系起来 是城市系统研究的一个重要转折剧4 1 他提出的 都市商业空间结构模型 将商业空间分成中心型 带状及特殊功能型三种 商业区 模型的主要价值在于经过对城市商业空间结构构成要素的研究 提出了带状 及特殊功能两种类型的商业区 这对以后开展城市商业空间结构的研究有着深远的意 义 在2 0 世纪6 0 年代以后 传统的商业网络体系随着经济的发展 科学技术的进步 以及其在经济生活中的运用逐渐开始产生了变化 同时期的经济学家开始从更微观和 更理性的角度研究了城市零售商业和服务业的空间布局 具有代表性的是荷夫 d l h u 哟于1 9 6 3 年基于概率论提出的零售引力模型 此模型能够计算商业零售辐射范 围 5 1 该模型不但作为微观商业主体的企业选址依据 政府在城市规划时也经常使用该 模型作为城市整体规划的重要参考 加纳 b j g a r n e r 在1 9 6 6 年建立了商业中心空问模式 在土地价值论的思想基础以 及竞租理论的理论基础上 加纳通过对不同门槛职能的投标一地租分析 探讨了商业 中心的结构 构造出不同等级商业中心的空间模式 6 j 美国学者赖斯顿 r u s h t o n 1 9 7 6 年提出消费者行为空问模型 该模型揭示行为偏好 方法 认为消费者将它选择的商业中心划分偏好等级 光顾他最喜欢的中心 从行为 的观点去研究城市商业空间结构问题 7 1 它的模型被后人进一步发展应用到内城消费者 行为研究上 它根据店员的数量与合理的购物时间来决定区位类型 美国学者 p o t t e r 19 8 2 年在其著作 t l l eu r b a nr e t a i l i n gs y s t e r l o c a t i o n c o n g i t i o na n d b e h a v i o r 中 完全从消费者行为和知觉的角度来探讨零售区位分布问题 它对零售环 境的信息研究很深入 认为信息地域与应用领域发生在基于居民与商业中心的 锲形 断面 引 经济学家v a n c e 在商业中心地等级研究过程中 针对l o s c h 理论中的空间界限过于 模糊 另外在大城市内的中心职能过分集中的缺点 提出了v a n c e 模型 模型认为 对 于左右对称的城市空间 具有所有商品和服务职能的中心地将在城市中心区布局 对 于非对称的城市空间 高级中心地不在中央集中 而是呈点状或带状分布1 9 j 格叙和克拉伊格 g h o s h g r a i g 1 9 8 4 年提出区位分配模型 它分析了现在以及将来 的竞争环境下区位分布的合理性 1 0 1 当对整个商业网络进行分析时 就要全面考虑区 位之问的竞争共存关系 这就需要采取商业区位分配方法 区位分配模型是建立在霍 特林的区位模型上 他提出最小差异化原则假设需求是非弹性的 零售商都集聚在城 市的中心以增加收入 到2 0 世纪末 b a d c o c k 通过更为细致的研究 从实证的角度更加深入分析了中心 地理论等传统的商业区位理论 并进一步发展了商业区位理论 l 城市零售两业空闻布局研究一以济南市为例 国外对于城市零售商业空间的理论研究经历了从宏观到微观的发展过程 关于城 市零售商业布局的研究开始较早 商业空间始终是城市空间发展的一部分 研究角度 比较全面 研究内容较细致和深入 但是各自的研究基本是根据本国的实际情况开展 的 对本国的城市研究较为实用 不具有其他城市的普适性 对我国的城市零售业布 局指导意义不大 1 2 2 国内城市零售商业空间布局研究综述 国内学者在研究商业地理时 受新古典主义学派影响最大 即大多以中心地理论 的方法来研究商业空间布局 主要侧重于商业网点的规模等级分布 对我国一些大城 市进行了实证和演绎 验证商业设施的供给现状 说明其中心性和等级性 宁越敏教授 1 9 8 4 实地调查了上海市城市中心区商业中心 首次建立了界定商业中 心的一套指标 他选取了商业中心内商店数 商业中心的职能数等5 个指标 对上海 市6 1 个商业中心进行了聚类分析 划分为3 个级别5 种类型 分析了影响上海市商业 中心区位的因素 并提出了相应建议1 1 2 陈森发等 1 9 8 6 就反映商业中心规模的指标选择及其综合 特别是主要指标加权值 如何确定等具体问题 采用主成份分析方法 将多个指标压缩确立了一个代表商业中 心规模的综合指标 这是继用聚类分析方法处理多个分类指标之后的又一种可选择 的科学方法 吴郁文 谢彬等 1 9 8 8 在研究广州市城区零售商业企业区位布局时增加大型综合商 场 大饭店 宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比这一指标 用6 个指 标对广州市3 0 个商业中心类型及等级体系进行聚类分析i l 安成谋以兰州市 1 9 9 0 为例 构建消费者购物模式 位于某一特定地区的一个商业 中心 销售范围与消费者总开支成正比 与该商业中心规模成j 下比 与消费者花在购 物途中的时间成反比 与这一中心与其他中心的竞争成反比 l5 1 他划分兰州市3 级商 业中心区位格局 引入加权平均模型和希尔伯脱模式 分析兰州各市级商业中心的区 位优势度 据此评价商业中心发展潜力 杨吾扬教授 1 9 9 4 把中心地理论引入商业空间布局研究中 以北京市为例把城市商 业网点分成3 级序列 市级 区级 街区级 用克里斯塔勒中心地理论分析了北京商 业服务业空间布局现状 用范力农定理求 铜心 成功地对中心地理论进行了试验性 研究 1 6 1 王宝铭 1 9 9 5 利用天津市商业调查和第四次人口普查资料对天津市人口分布于商 业网点布局的相关性作了详细的分析 分析结果表明人口分布与商业网点存在明显的 4 济南大学硕士学位论文 相互吸引效应旧 陈忠暖等 1 9 9 9 以商业行业为切入点 在实地调查的基础上 采用因子生态分析技 术 定性与定量相结合 研究昆明市商业地域结构现状 存在问题 提出今后调整方 向 1 8 1 许学强等 2 0 0 2 在广州市大型零售单位布局分析中选取1 9 9 8 年2 1 个营业面积超过 5 0 0 0 平方米的零售单位为研究对象 共发放问卷5 0 0 份 利用g i s 作为主要研究工具 分析了广州市大型零售商店的空问布局现状及影响因素 研究广州市大型零售店的未 来空间布局与发展走向 侈 朱枫和宋小冬 2 0 0 3 根据2 0 0 1 年上海市第二次基本单位普查的数据 选取上海浦 东新区1 6 0 个年营业额大于1 0 0 万元的百货零售商业设施作为研究对象 人口数据以 浦东新区的街道为基本单位 以g i s 作为主要研究工具 通过考察浦东新区大型商业 设施的空间布局特征 影响因素 灵活度单位体系 旨在为将来浦东商业设施的规划 布局提供参掣2 0 1 薛领和杨开忠 2 0 0 5 在分析北京市海淀区人口增长与商业发展的基础上 运用空间 相互作用理论和模型 定量测算了海淀区各个街乡的人口潜能与商业吸引力 对该区 的人口与商业分布状况及其空间互动关系进行了分析 并根据人口增长的组合预测结 果对未来海淀区各个商业配置进行了具体的测算 探讨一种城市商业活动的空间分析 框架1 2 薛娟娟和朱青 2 0 0 6 依据第二次基本单位普查资料 运用最临近指数 不均衡指数 地理联系率等方法来分析北京市零售商业空问分布特征 衡量北京市零售商业网点分 布与人口的协调程度 从而得出结论 北京市零售商业分布离心化现象已经出现 北 京市各类零售商业均呈集聚分布 北京市零售商业分布与人口分布协调程度较好并利 于发挥其服务功能等结论 2 2 1 赖志斌 2 0 0 9 分析了影响零售商业网点选址的人口 经济 市场竞争三个关键要素 结合g i s 提出了一种基于权重设置的零售商业网点选址评价模型 并阐述了模型的应 用流程1 2 3 j 我国的零售商业空间布局研究还处于起步阶段 相应的我国学者在城市商业活动 空间布局的研究上还存在一定的局限 在具体的实行过程中我们大多是模仿国外的主 要研究成果 国内现阶段研究的主体主要集中在对中心地理论的实验性研究 只是对 中心地理论的一个扩展和延伸 也没有结合我国城市的具体情况进行详细的研究和分 析 在其他理论研究研究方面也还没有形成自己的特色和固有优势 关于商品类型细 化与市场细化以及消费者行为等方面的研究还没有丌展 这是我们以后研究过程中要 特别注意的问题 5 城市零售商业空间布局研究一以济南市为例 1 3 相关概念界定 零售业在发展的过程中经历了数百年的时间 也经历了多种不同的业态形式 其 中所涉及到的相关概念也有多种不同的定义和诠释 相对应的零售商业空间布局的概 念也随之改变着 1 3 1 零售商业 1 零售业 零售业是以向消费者销售商品为主 并提供相关服务的行业 它与批发业相对 是直接面对终端消费者 对居民生活和国民经济具有重要作用的包容众多业种和业态 的一大类行业 2 4 1 零售业流程图如图l 所示 图l 零售业流程图 零售业在其发展历程中经过了多个阶段 零售业的可见性主要表现在它的各类零 售业态中 从2 0 0 4 年1 0 月1r 起 国家质量监督检验检疫总局 国家标准化管理委 员会联合颁布的新国家标准 零售业态分类 g b t 1 8 1 0 6 2 0 0 4 开始实行 提出了我国 零售业的经营模式主要包括以下两种 有店铺零售业态和无店铺零售 这就是我们定 义的广义零售业 狭义的零售业指的是以有店铺形态的零售业态形式出现的零售业 不包含电视购物 邮购 网上商店 自动售货亭和电话购物这五种业态形式 是可见 的 有形存在的业念方式 2 零售业念 业态的代表性观点 同本安土敏先生认为 业态是定义为营业的形态的 它是形态和效能的统一 形 态即形状 它是达成效能的手段 效能受到形状的制约 2 5 1 刘汝驹等人也认为 业态 指零售业经营的形态 它不是以商品的特性 而是以行业经营方式 将零售店分为各 种形态 2 6 1 萧新永认为 以人为中心 以服务为手段的销售方式则称之为业态 2 7 1 国家国内贸易局颁布的 零售业态分类规范意见 认为 零售业态是指零售企业 为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的 选址 规模 目标顾客 商品结构 店堂设施 经营方式 服务功能等确定 零售业 态的发展变化受到经济发展水平 消费需求变化 商业竞争和管理等多种因素的共同 6 济南大学硕士学位论文 作用 一 零售学把各种各样的组合需求抽象地归为属于某种业态 将业态定义为 服务于 某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营状态 它既反映了商店的形态与形状 又与细 分的目标客源市场相对应 零售业态定义 本文认为 零售业态就是零售商业经营的状态与形式 它是针对某一目标市场 体 现经营者意向与决策的商店 其内容包括零售商业设施及其区位与规模 商品配送销 售服务等 具体而言是零售业态亦即为满足某一特定目标市场需求而形成的零售形态 3 零售业态分类 按照g b t 1 8 1 0 6 2 0 0 4 零售业态分类 标准 主要有表2 中1 2 种零售业态 2 8 表l 零售业态分类国家新标准 基本特点 序 业态选址 商圈与目标顾商品售卖管理信息 号 规模商品 经营 结构服务功能 客方式 系统 位予居民辐射 仁径0 3 公 营业面积一 柜台式和 区内或传里 目标顾客以以香烟 饮料 酒 营业时问初级或不 l食杂店 般在1 0 0 米 白选式相 统商业区固定的居民为休闲食品为主1 2 小时以上设立 内 主 以内结合 商业中心 区 交通商圈范围小 顾 营业面积即食食品 日用小 以开架自营业时间1 6 要道以及客步行5 分钟 1 0 0 平方米百货为主 有即时 选为主 小时以上 2 便利店车站 医内到达 目标顾 左右 利用消费性 小容蓬 结算在收提供即时性程度较高 院 学校客主要为单身 率高麻急性等特点 银处统一 食品的辅助 等公共活者 年轻人进行设施 动区 居民区 辐射半径2 公 营业血积 商品 f 均价格低于 开架白用t 精简 交通要道 里左右 目标顾 3 0 0 5 0 0j l 市场 f 均水 f 白 选 统一为顾客提供一般3 折扣店等租金相 客主要为商蚓有品牌 有较大的 结算有限的服务 对便宜的 内的居民 方米 比例 地区 白选销 辐射半径2 公经营包装食品 生 市 区商营业血积在售 出入 里左右 目标客鲜食品和日用品 营业时削 4 超市 业中心 6 0 0 0 f 方u 分设 程度较高 户主要为商圈食品超市与综合超1 2 小时以上 居住区米以下在收银台 内的居民市商品结构小同 统一结算 市 区商貊射 卜径2 公大众化农 食 日白选销 实际营业面 设一i 低于营 业巾心 l 里以上 目标用品齐全 一次性售 出入 城郊结合 顾客以居民 流 积6 0 0 0 l 业f f 秘4 0 程度较高 5大犁超市 购齐 注重臼有品u 分设 的停车场 方米以上 部 交通劫顾客为主牌开发在收银台 7 城市零售商业空间布局研究一以济南市为例 要道及大统一结算 型居住区 辐射半径5 公 自选销 程度较高 仓储式会 城乡结合 里上 目标客户 营业面积 以大众化衣 食 售 出入设相当于营 6 部的交通 以中小零售店 6 0 0 0 平方 用品为主 自有品 口分设 业面积的停 并对顾客 员店餐饮店 集团购牌占相当部分 实实行会员 要道 米以上 性收银台车场 制管理买和流动顾客行低价 批最销售 统一结算 为主 市 区级 目标顾客以追采取柜台注重服务 商业中 求时尚和品位 营业面积综合性 门类齐全 销售和开设餐饮 娱 7 百货店心 历史6 0 0 0 2 0 0 0 0以服饰 鞋类 箱程度较高 形成的商 的流动顾客为架恤售相乐等服务项 业集聚地 主 f 方米包为主 结合方式目和设施 市 区级 目标顾客以宵以销售某类商品为采取柜台 从业人员具商业中心 目的选购某类根据商品特主 体现专业性 销售或开 8 专业店以及百货有丰富的专程度较高 店 购物 商品的流动顾点而定深度性 品种丰富 架面售方 客为主选择余地大式 业知识 巾心内 市 区级 采取柜台 注重品牌声 商业中目标顾客以巾 以销售某一品牌系 销售或开 誉 从业人 心 专业高档消费者和根据商品特列商品为主 销售 架面售方 9 专卖店式 商店 员具备丰富 一般 街以及百追求时尚的年点而定 最少 质优 高毛 陈列 照 的转业知 货店 购轻人为主利 明 包装 识 提供 物中心内业性服务 广告讲究 城乡结合 商品以改善 建设 部 交通 目标顾客以拥营业面积家庭居住环境有关 提供一站式 家居建材要道或消采取开架 1 0 有自古房产的6 0 0 0 f 方的装饰 装修等用 白选方式 购足和